A l'occasion d'une vente immobilière l'acheteur bénéficiait d'une clause classique de condition suspensive d'obtention du prêt, mais il a demandé un prêt dont le montant ( 1 115 800 €) était sans rapport avec le celui prévu à cette clause (585 000 €). Le prêt n'a pas été obtenu.
Pour les juges le fait d'avoir présenté des demandes de prêt non conformes aux dispositions de la promesse de vente, constituait une faute justifiant l'application de l'article 1178 du code civil.
C'est une solution classique. Voyez aussi cette page sur la charge de la preuve dans le contentieux de la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 10 mars 2015), que la société Le Chistera, société en cours de constitution représentée par Mme X..., a, par l'intermédiaire de la société Agence de la Nivelle, signé un acte sous seing privé par lequel Mme Y... s'engageait à lui vendre un bien immobilier sis à Bidart, sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt immobilier d'un montant de 585 000 euros ; que, la vente n'ayant pas été réitérée, Mme Y... a assigné la société Le Chistera, prise en la personne de son représentant légal, Mme X..., en paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts aux consorts Z... A..., ayants droit de Mme Y... ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les demandes de prêt déposées par Mme X... pour le compte de la société Le Chistera, pour un montant total de 1 115 800 euros, avaient pour objet le financement, non seulement de l'acquisition elle-même, mais également des travaux de rénovation de l'immeuble en vue de sa transformation en appartements et que la délivrance d'un permis de construire, à laquelle les banques avaient subordonné l'acceptation de la demande de prêt, n'avait pas été érigée en condition suspensive de la vente, et souverainement retenu que le fait pour Mme X... d'avoir présenté des demandes de prêt non conformes aux dispositions de la promesse de vente, constituait une faute justifiant l'application de l'article 1178 du code civil et engageant sa responsabilité personnelle, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche qui lui était demandée, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme X... fait encore le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la vente du bien, postérieure au décès de Mme Y..., à un prix nettement supérieur à celui stipulé dans l'acte sous seing privé conclu avec Mme X..., ès qualités, n'excluait pas un préjudice résultant de l'immobilisation injustifiée du bien jusqu'au 6 juillet 2010, date à laquelle Mme Y... avait notifié sa décision de se prévaloir de la clause de non-réalisation de la condition suspensive et de la résiliation de la promesse, et ayant retenu l'existence de ce préjudice, dont elle a souverainement apprécié le montant, la cour d'appel a pu en déduire que la demande des consorts Z... A... devait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Et attendu que, le premier moyen étant rejeté, le quatrième moyen, pris d'une cassation par voie de conséquence, est devenu sans objet ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Agence de la Nivelle ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR, condamné Madame X... à payer aux consorts Z... la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2010,
AUX MOTIFS QUE «1 - Sur les demandes dirigées contre Madame X... :
Le jugement du 9 mai 2011 emportant condamnation de la SARL Le Chistera au profit de feue Madame Y... est inopposable à Madame X..., assignée à titre personnel sur le fondement de l'article 1843 du code civil afin de répondre des actes par elle accomplis au nom de ladite société, alors en formation ; que la circonstance qu'en raison de l'éloignement géographique des parties, le contrat a été signé par feue Madame Y... à une date postérieure à sa signature par Madame X..., ès qualités, est sans incidence sur la validité de la clause fixant à la date de la signature de l'acte par l'acquéreur le point de départ de la durée de validité de la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; qu'en effet, dans la mesure où les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation sont applicables à tout acte (y compris les promesses unilatérales de vente acceptées) afférent à une transaction immobilière conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un financement, il y a lieu de considérer que le point de départ du délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention du crédit est la date de signature de l'acte par l'acquéreur ; que l'acte sous seing privé objet du présent litige stipule que si la non obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l'article 1178 du code civil , avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre ; qu'en l'espèce, Madame X... soutient que la non obtention d'un crédit est imputable au refus des banques de financer le projet immobilier de la SARL Le Chistera en raison de l'incertitude existant sur la délivrance d'un permis de construire (permettant la réalisation du programme immobilier envisagé par la société en formation), en raison de l'évolution de la réglementation d'urbanisme locale sur laquelle elle n'avait aucun pouvoir d'intervention ; que force est cependant de constater : d'une part, que la délivrance d'un permis de construire n'a pas été érigée en condition suspensive de la vente, d'autre part, que les demandes de prêt déposées pour le compte de la SARL Le Chistera avaient pour objet le financement non seulement de l'acquisition elle-même mais également des travaux de rénovation de l'immeuble en vue de sa transformation en appartements ainsi qu'il résulte de la confirmation de la demande de financement établie par la Société Générale (pièce n° 4 produite par Madame X...) faisant état d'une demande de prêt de 1 115 800 € en vue de l'acquisition d'un immeuble de 600 000 € et de travaux pour 515 828 €, du courrier du 15 octobre 2009 (pièce n° 5 produite par Madame X...) par lequel le BNP Paribas indique ne pouvoir donner de suite favorable à la demande d'étude d'un financement dans le cadre d'une opération marchand de biens consistant en une acquisition immobilière et transformation en appartements, du courriel adressé par Madame X... à son architecte (pièce n° 6 de l'appelante) ainsi rédigé : "quant au financement par la BPSO, ces gens-là ne raisonnent qu'avec les garanties que l'on peut leur proposer pour garantir les crédits, il leur faut aussi un bilan prévisionnel de l'opération et surtout un planning financier qui leur permet de voir comment on gère l'opération, en particulier au départ. Si vous démarrez avec 60 % de précommercialisation ou mieux, 75 %, vous n'avez plus besoin d'eux. A ce moment-là, ce sont les premiers à vous ouvrir une ligne de crédit" ; que la circonstance que Madame Y... a accepté de proroger la délai de réalisation de la condition suspensive d'octroi de crédit est sans incidence dès lors que le courrier du 11 mars 2010 formalisant cette acceptation (lettre de Me B..., notaire, pièce n° 19 produite par les consorts Z...) est exclusif de la caractérisation d'un accord des parties sur l'adjonction d'une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ("Après avoir consulté ma cliente, celle-ci me fait remarquer les points suivants : le compromis signé n'a jamais fait mention d'une condition suspensive d'obtention de permis de construire, le prix a d'ailleurs été fixé en considération de l'absence d'une telle clause, à ce jour l'acquéreur nous informe qu'elle ne peut acquérir car son prêt dépend du permis de construire qui n'est toujours pas acquis. En conséquence, ma cliente considère que l'acquéreur n'a pas respecté ses engagements. Elle consent cependant à accorder une prorogation du compromis jusqu'au 15 avril 2010, date à laquelle l'acquéreur devra avoir obtenu son prêt pour l'achat pur et simple de la maison") ; que par ailleurs, il y a lieu d'observer que dans un courriel du 22 mars 2010 adressé à l'agence immobilière dans les locaux de laquelle elle avait signé l'acte sous seing privé, Madame X... indique "Me C... ne voulait pas que je signe et il n'était pas content que je le fasse sans que tous les papiers administratifs soient en règle et en notre possession. Il voulait que je demande la condition suspensive d'obtention du permis de construire car nous ne savions pas si celui qui existait était encore valable et transmissible. Or il n'est plus valide. Il avait donc raison mais votre cliente ne me laissant pas le choix, j'ai pris le risque…" ; qu'il apparaît donc que Madame X... a, pour le compte de la SARL Le Chistera, déposé des demandes de prêt ne correspondant pas aux caractéristiques énoncées dans l'acte sous seing privé en ce qui concerne tant l'objet même (financement de l'acquisition du bien et des travaux de transformation) que le montant d'un prêt dont les établissements bancaires avaient subordonné l'acceptation à l'obtention d'un permis de construire que les parties n'avaient pas érigée en condition suspensive ; que le fait de déposer des demandes de prêt non conformes aux caractéristiques définies dans la promesse de vente constitue une faute justifiant l'application de l'article 1178 du code civil et engageant la responsabilité personnelle de Madame X..., tenue par application de l'article 1843 du code civil , des obligations nées des actes par elle accomplis au nom de la SARL Le Chistera en formation ; que la circonstance que les consorts Z... ont, postérieurement au décès de feue Madame Y... vendu le bien à un prix nettement supérieur à celui stipulé dans l'acte sous seing privé conclu avec Madame X..., ès qualités, n'est pas exclusive de la caractérisation d'un préjudice résultant de l'immobilisation injustifiée du bien jusqu'au 6 juillet 2010, date à laquelle Madame Y... a notifié sa décision de se prévaloir de la clause de non réalisation de la condition suspensive et de la résiliation de la promesse ; qu'au regard des éléments de la cause, le préjudice résultant de l'immobilisation abusive du bien sera compensé, compte tenu de la valeur du bien et de la durée de l'immobilisation abusive, par l'octroi d'une indemnité de 30 000 € ; que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné Madame X... à payer aux consorts Z... la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts » ;
ALORS QUE selon l'article J du contrat de vente, « si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportement ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l'article 1178 du code civil avec attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre » ; que pour condamner Madame X... à verser aux héritiers du vendeur la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en application de cette clause, la Cour d'appel s'est bornée à relever qu'elle avait déposé une demande de prêt d'un montant supérieur à celui contractuellement prévu ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si cette circonstance n'était pas indifférente au refus de prêt qui était, en réalité, justifié par l'impossibilité d'obtenir un permis de construire pour réaliser l'opération projetée, lequel permis de construire, peu important qu'il n'ait pas été érigé en condition suspensive, aurait été considéré par les banques comme étant la condition de l'octroi du prêt, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR, condamné Madame X... à payer aux consorts Z... la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2010 ;
AUX MOTIFS QUE «1 - Sur les demandes dirigées contre Madame X... : Le jugement du 9 mai 2011 emportant condamnation de la SARL Le Chistera au profit de feue Madame Y... est inopposable à Madame X..., assignée à titre personnel sur le fondement de l'article 1843 du code civil afin de répondre des actes par elle accomplis au nom de ladite société, alors en formation ; que la circonstance qu'en raison de l'éloignement géographique des parties, le contrat a été signé par feue Madame Y... à une date postérieure à sa signature par Madame X..., ès qualités, est sans incidence sur la validité de la clause fixant à la date de la signature de l'acte par l'acquéreur le point de départ de la durée de validité de la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; qu'en effet, dans la mesure où les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation sont applicables à tout acte (y compris les promesses unilatérales de vente acceptées) afférent à une transaction immobilière conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un financement, il y a lieu de considérer que le point de départ du délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention du crédit est la date de signature de l'acte par l'acquéreur ; que l'acte sous seing privé objet du présent litige stipule que si la non obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l'article 1178 du code civil , avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre ; qu'en l'espèce, Madame X... soutient que la non obtention d'un crédit est imputable au refus des banques de financer le projet immobilier de la SARL Le Chistera en raison de l'incertitude existant sur la délivrance d'un permis de construire (permettant la réalisation du programme immobilier envisagé par la société en formation), en raison de l'évolution de la réglementation d'urbanisme locale sur laquelle elle n'avait aucun pouvoir d'intervention ; que force est cependant de constater : - d'une part, que la délivrance d'un permis de construire n'a pas été érigée en condition suspensive de la vente, que d'autre part, que les demandes de prêt déposées pour le compte de la SARL Le Chistera avaient pour objet le financement non seulement de l'acquisition elle-même mais également des travaux de rénovation de l'immeuble en vue de sa transformation en appartements ainsi qu'il résulte : > de la confirmation de la demande de financement établie par la Société Générale (pièce n° 4 produite par Madame X...) faisant état d'une demande de prêt de 1 115 800 € en vue de l'acquisition d'un immeuble de 600 000 € et de travaux pour 515 828 €, > du courrier du 15 octobre 2009 (pièce n° 5 produite par Madame X...) par lequel le BNP Paribas indique ne pouvoir donner de suite favorable à la demande d'étude d'un financement dans le cadre d'une opération marchand de biens consistant en une acquisition immobilière et transformation en appartements, > du courriel adressé par Madame X... à son architecte (pièce n° 6 de l'appelante) ainsi rédigé : ‘quant au financement par la BPSO, ces gens-là ne raisonnent qu'avec les garanties que l'on peut leur proposer pour garantir les crédits, il leur faut aussi un bilan prévisionnel de l'opération et surtout un planning financier qui leur permet de voir comment on gère l'opération, en particulier au départ. Si vous démarrez avec 60 % de précommercialisation ou mieux, 75 %, vous n'avez plus besoin d'eux. A ce moment-là, ce sont les premiers à vous ouvrir une ligne de crédit' ; que la circonstance que Madame Y... a accepté de proroger la délai de réalisation de la condition suspensive d'octroi de crédit est sans incidence dès lors que le courrier du 11 mars 2010 formalisant cette acceptation (lettre de Me B..., notaire, pièce n° 19 produite par les consorts Z...) est exclusif de la caractérisation d'un accord des parties sur l'adjonction d'une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire (Après avoir consulté ma cliente, celle-ci me fait remarquer les points suivants : le compromis signé n'a jamais fait mention d'une condition suspensive d'obtention de permis de construire, le prix a d'ailleurs été fixé en considération de l'absence d'une telle clause, à ce jour l'acquéreur nous informe qu'elle ne peut acquérir car son prêt dépend du permis de construire qui n'est toujours pas acquis. En conséquence, ma cliente considère que l'acquéreur n'a pas respecté ses engagements. Elle consent cependant à accorder une prorogation du compromis jusqu'au 15 avril 2010, date à laquelle l'acquéreur devra avoir obtenu son prêt pour l'achat pur et simple de la maison) ; que par ailleurs, il y a lieu d'observer que dans un courriel du 22 mars 2010 adressé à l'agence immobilière dans les locaux de laquelle elle avait signé l'acte sous seing privé, Madame X... indique ‘Me C... ne voulait pas que je signe et il n'était pas content que je le fasse sans que tous les papiers administratifs soient en règle et en notre possession. Il voulait que je demande la condition suspensive d'obtention du permis de construire car nous ne savions pas si celui qui existait était encore valable et transmissible. Or il n'est plus valide. Il avait donc raison mais votre cliente ne me laissant pas le choix, j'ai pris le risque…' qu'il apparaît donc que Madame X... a, pour le compte de la SARL Le Chistera, déposé des demandes de prêt ne correspondant pas aux caractéristiques énoncées dans l'acte sous seing privé en ce qui concerne tant l'objet même (financement de l'acquisition du bien et des travaux de transformation) que le montant d'un prêt dont les établissements bancaires avaient subordonné l'acceptation à l'obtention d'un permis de construire que les parties n'avaient pas érigée en condition suspensive ; que le fait de déposer des demandes de prêt non conformes aux caractéristiques définies dans la promesse de vente constitue une faute justifiant l'application de l'article 1178 du code civil et engageant la responsabilité personnelle de Madame X..., tenue par application de l'article 1843 du code civil , des obligations nées des actes par elle accomplis au nom de la SARL Le Chistera en formation ; que la circonstance que les consorts Z... ont, postérieurement au décès de feue Madame Y... vendu le bien à un prix nettement supérieur à celui stipulé dans l'acte sous seing privé conclu avec Madame X..., ès qualités, n'est pas exclusive de la caractérisation d'un préjudice résultant de l'immobilisation injustifiée du bien jusqu'au 6 juillet 2010, date à laquelle Madame Y... a notifié sa décision de se prévaloir de la clause de non réalisation de la condition suspensive et de la résiliation de la promesse ; qu'au regard des éléments de la cause, le préjudice résultant de l'immobilisation abusive du bien sera compensé, compte tenu de la valeur du bien et de la durée de l'immobilisation abusive, par l'octroi d'une indemnité de 30 000 € ; que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné Madame X... à payer aux consorts Z... la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts » ;
1°) ALORS QUE le principe de la réparation intégrale suppose que le préjudice doit être indemnisé intégralement, sans perte, ni profit ; que l'appréciation in concreto du préjudice suppose de prendre en compte l'ensemble des éléments de nature à permettre de l'évaluer ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a, pour évaluer le préjudice subi par les consorts Z... du fait du défaut de réalisation de la condition suspensive de la promesse de vente, refusé de prendre en considération le fait qu'ils avaient vendu le bien à un prix nettement supérieur à celui stipulé dans l'acte sous seing privé conclu avec Madame X... ; qu'elle a refusé de prendre en considération la plus-value considérable réalisée par les consorts Z... du fait de la non-réalisation de la vente à Madame X... et de la revente à un tiers sous forme de lots pour déterminer si la situation qui était la leur, du fait du défaut de réalisation de la promesse de vente, constituait un préjudice ; en statuant ainsi, en refusant d'analyser la situation des « victimes » dans sa globalité, au jour où elle statuait, pour déterminer l'étendue du préjudice causé par le défaut de réalisation de la promesse, la Cour d'appel a violé le principe de réparation intégrale du préjudice, ensemble les articles 1134 et 1147 du Code civil ;
2°) ET ALORS QU'il appartient au demandeur en responsabilité de justifier de la nature et de l'étendue de son préjudice ; que selon l'article J de la promesse de vente, « si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportement ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l'article 1178 du code civil avec attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre » ; qu'en l'espèce la demande des consorts Z... n'était pas motivée et qu'aucun élément n'était produit pour justifier la somme demandée ; qu'en allouant néanmoins aux consorts Z... une somme de 30.000 € à ce titre, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1315 du code civil ;
3°) ALORS ENFIN QUE les décisions des juges du fond doivent être motivées à peine de nullité ; que ne motive pas sa décision le juge qui se détermine par une motivation générale sans se fonder sur le moindre document de la cause ; qu'en allouant aux consorts Z... une somme de 30.000 € à titre de réparation du préjudice sans procéder à la moindre analyse de ce préjudice, la cour d'appel a méconnu les exigences des articles 455 et 458 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN CASSATION (très subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR, condamné Madame X... à payer aux consorts Z... la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2010 ;
AUX MOTIFS QUE «1 - Sur les demandes dirigées contre Madame X...: Le jugement du 9 mai 2011 emportant condamnation de la SARL Le Chistera au profit de feue Madame Y... est inopposable à Madame X..., assignée à titre personnel sur le fondement de l'article 1843 du code civil afin de répondre des actes par elle accomplis au nom de ladite société, alors en formation ; que la circonstance qu'en raison de l'éloignement géographique des parties, le contrat a été signé par feue Madame Y... à une date postérieure à sa signature par Madame X..., ès qualités, est sans incidence sur la validité de la clause fixant à la date de la signature de l'acte par l'acquéreur le point de départ de la durée de validité de la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; qu'en effet, dans la mesure où les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation sont applicables à tout acte (y compris les promesses unilatérales de vente acceptées) afférent à une transaction immobilière conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un financement, il y a lieu de considérer que le point de départ du délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention du crédit est la date de signature de l'acte par l'acquéreur ; que l'acte sous seing privé objet du présent litige stipule que si la non obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l'article 1178 du code civil , avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre ; qu'en l'espèce, Madame X... soutient que la non obtention d'un crédit est imputable au refus des banques de financer le projet immobilier de la SARL Le Chistera en raison de l'incertitude existant sur la délivrance d'un permis de construire (permettant la réalisation du programme immobilier envisagé par la société en formation), en raison de l'évolution de la réglementation d'urbanisme locale sur laquelle elle n'avait aucun pouvoir d'intervention ; que force est cependant de constater :- d'une part, que la délivrance d'un permis de construire n'a pas été érigée en condition suspensive de la vente, que d'autre part, que les demandes de prêt déposées pour le compte de la SARL Le Chistera avaient pour objet le financement non seulement de l'acquisition elle-même mais également des travaux de rénovation de l'immeuble en vue de sa transformation en appartements ainsi qu'il résulte : > de la confirmation de la demande de financement établie par la Société Générale (pièce n° 4 produite par Madame X...) faisant état d'une demande de prêt de 1 115 800 € en vue de l'acquisition d'un immeuble de 600 000 € et de travaux pour 515 828 €, > du courrier du 15 octobre 2009 (pièce n° 5 produite par Madame X...) par lequel le BNP Paribas indique ne pouvoir donner de suite favorable à la demande d'étude d'un financement dans le cadre d'une opération marchand de biens consistant en une acquisition immobilière et transformation en appartements, > du courriel adressé par Madame X... à son architecte (pièce n° 6 de l'appelante) ainsi rédigé : ‘quant au financement par la BPSO, ces gens-là ne raisonnent qu'avec les garanties que l'on peut leur proposer pour garantir les crédits, il leur faut aussi un bilan prévisionnel de l'opération et surtout un planning financier qui leur permet de voir comment on gère l'opération, en particulier au départ. Si vous démarrez avec 60 % de précommercialisation ou mieux, 75 %, vous n'avez plus besoin d'eux. A ce moment-là, ce sont les premiers à vous ouvrir une ligne de crédit' ; que la circonstance que Madame Y... a accepté de proroger la délai de réalisation de la condition suspensive d'octroi de crédit est sans incidence dès lors que le courrier du 11 mars 2010 formalisant cette acceptation (lettre de Me B..., notaire, pièce n° 19 produite par les consorts Z...) est exclusif de la caractérisation d'un accord des parties sur l'adjonction d'une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire (Après avoir consulté ma cliente, celle-ci me fait remarquer les points suivants : le compromis signé n'a jamais fait mention d'une condition suspensive d'obtention de permis de construire, le prix a d'ailleurs été fixé en considération de l'absence d'une telle clause, à ce jour l'acquéreur nous informe qu'elle ne peut acquérir car son prêt dépend du permis de construire qui n'est toujours pas acquis. En conséquence, ma cliente considère que l'acquéreur n'a pas respecté ses engagements. Elle consent cependant à accorder une prorogation du compromis jusqu'au 15 avril 2010, date à laquelle l'acquéreur devra avoir obtenu son prêt pour l'achat pur et simple de la maison) ; que par ailleurs, il y a lieu d'observer que dans un courriel du 22 mars 2010 adressé à l'agence immobilière dans les locaux de laquelle elle avait signé l'acte sous seing privé, Madame X... indique ‘Me C... ne voulait pas que je signe et il n'était pas content que je le fasse sans que tous les papiers administratifs soient en règle et en notre possession. Il voulait que je demande la condition suspensive d'obtention du permis de construire car nous ne savions pas si celui qui existait était encore valable et transmissible. Or il n'est plus valide. Il avait donc raison mais votre cliente ne me laissant pas le choix, j'ai pris le risque…' qu'il apparaît donc que Madame X... a, pour le compte de la SARL Le Chistera, déposé des demandes de prêt ne correspondant pas aux caractéristiques énoncées dans l'acte sous seing privé en ce qui concerne tant l'objet même (financement de l'acquisition du bien et des travaux de transformation) que le montant d'un prêt dont les établissements bancaires avaient subordonné l'acceptation à l'obtention d'un permis de construire que les parties n'avaient pas érigée en condition suspensive ; que le fait de déposer des demandes de prêt non conformes aux caractéristiques définies dans la promesse de vente constitue une faute justifiant l'application de l'article 1178 du code civil et engageant la responsabilité personnelle de Madame X..., tenue par application de l'article 1843 du code civil , des obligations nées des actes par elle accomplis au nom de la SARL Le Chistera en formation ; que la circonstance que les consorts Z... ont, postérieurement au décès de feue Madame Y... vendu le bien à un prix nettement supérieur à celui stipulé dans l'acte sous seing privé conclu avec Madame X..., ès qualités, n'est pas exclusive de la caractérisation d'un préjudice résultant de l'immobilisation injustifiée du bien jusqu'au 6 juillet 2010, date à laquelle Madame Y... a notifié sa décision de se prévaloir de la clause de non réalisation de la condition suspensive et de la résiliation de la promesse ; qu'au regard des éléments de la cause, le préjudice résultant de l'immobilisation abusive du bien sera compensé, compte tenu de la valeur du bien et de la durée de l'immobilisation abusive, par l'octroi d'une indemnité de 30 000 € ; que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné Madame X... à payer aux consorts Z... la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts » ;
ALORS QUE aux termes de l'acte de promesse de vente du bien immobilier du 10 novembre 2009, dont les termes ont été rappelés par l'arrêt (p.7), il était stipulé « que si la non obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l'article 1178 du code civil , avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre » (production n° 5, p. 8) ; qu'il résulte des termes clairs et précis de cet acte que la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'immobilisation du bien était l'accessoire de la demande de déclaration de réalisation de la condition suspensive du prêt ; que la Cour d'appel a néanmoins alloué aux consorts Z... des dommages et intérêts en application de cette clause alors même qu'aucune demande de déclaration de réalisation de la condition suspensive du prêt n'était formulée ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR, condamné Madame X... à payer à l'agence de la Nivelle la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QU' « à défaut de réalisation de la vente en vue de laquelle elle avait mis les parties en relation, l'agence de la Nivelle ne peut prétendre au paiement d'une commission qui n'est exigible, selon l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, que lorsque la transaction a été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; qu'elle est cependant recevable et fondée à solliciter indemnisation par Madame X..., sur le fondement des règles de la responsabilité quasi-délictuelle, du préjudice résultant pour elle de la perte du droit à commission qu'a entraîné le comportement fautif de Madame X... dans la recherche du financement de l'acquisition tel que caractérisé ci-dessus ; que compte tenu des diligences effectuées par la SARL Agence de la Nivelle et du montant de la commission à laquelle elle pouvait prétendre, il lui sera alloué de ce chef une indemnité de 15 000 € » ;
ALORS QUE la cassation à intervenir au vu du premier moyen dénonçant la non-réalisation de la condition suspensive pour une cause indépendante de la volonté de l'acquéreur entraînera de plein droit l'annulation par voie de conséquence de la disposition par laquelle l'arrêt attaqué l'a condamné à indemniser l'agent immobilier au titre de la perte de sa commission, cela en application de l'article 625, alinéa 2, du code de procédure civile."