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Dol et infiltrations

Voici un arrêt qui rejette l'action d'acquéreurs d'une maison fondée sur le dol 4 ans après la vente et relative à des infiltrations et de l'humidité.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 21 janvier 2014) que par acte du 5 septembre 2003, M. X...et son épouse, Mme Y..., ont acquis de M. Z...et de son épouse, Mme A..., une maison d'habitation ; que se plaignant d'une humidité importante notamment dans la cuisine, et d'une lézarde structurelle sur le mur intérieur de l'une des pièces du rez-de-chaussée, M. et Mme X...ont, le 29 mars 2010, assigné M. et Mme Z...en nullité de la vente pour dol ;

 

Attendu que M. et Mme X...font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en annulation de la vente, en restitution du prix et en dommages et intérêts, alors, selon le moyen :

 

1°/ que le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ; qu'en statuant au visa des conclusions de M. et Mme X...signifiées le 17 août 2012 bien que ces derniers aient déposé et signifié, postérieurement à cette date, le 8 novembre 2013, des conclusions développant une argumentation complémentaire, accompagnées de nouvelles pièces visées dans le bordereau figurant en annexe, et répondant à celle que les époux Z...avaient soutenue dans leurs conclusions signifiées le 17 octobre 2012, la cour d'appel a violé l'article 954 du code de procédure civile ;

 

2°/ qu'en toute hypothèse, dans leurs dernières conclusions signifiées le 8 novembre 2013, les époux X...complétaient leur précédente argumentation en produisant un rapport d'expertise amiable établi le 31 décembre 2012 par M. B...confirmant l'existence des désordres litigieux qu'il attribuait à un non-respect des normes applicables en matière de construction et dans lequel l'expert s'avérait « particulièrement dubitatif sur le fait que les désordres de cette nature soient restés totalement silencieux durant 25 ans et n'apparaissent fortuitement qu'après la vente de l'immeuble Riazuelo aux consorts X...» ; qu'en affirmant que les époux X...ne produisaient aucun document permettant d'établir que les époux Z...avaient connaissance de l'existence des désordres litigieux avant la vente sans analyser, fût-ce de façon sommaire, le rapport d'expertise de M. B..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

 

Mais attendu, d'une part, qu'ayant rappelé que M. et Mme X...demandaient, notamment, la condamnation de M. et Mme Z...à leur payer la somme de 54 328, 67 euros correspondant au montant des travaux d'aménagement et d'équipement et celle de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, sommes mentionnées dans les seules écritures signifiées le 8 novembre 2013, la cour d'appel, qui a nécessairement pris en compte les dernières conclusions de M. et Mme X..., n'a visé celles du 17 août 2012 que par l'effet d'une erreur matérielle ;

 

Et attendu, d'autre part, qu'ayant retenu l'absence de pertinence ou de précision des attestations produites par M. et Mme X...et relevé qu'il ressortait du rapport d'expertise amiable du 18 mars 2008, établi à la demande de l'assureur de M. et Mme X..., que « depuis qu'ils occupent la maison, vos sociétaires n'ont jamais été confrontés à de telles infiltrations. Apparemment, celles-ci sont soudainement apparues à la fin du mois de novembre 2007 (remontée de la nappe phréatique). Dès lors, elles ont persisté et s'aggravent en fonction de la pluviométrie », la cour d'appel, qui, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, sans être tenue de s'expliquer sur les pièces qu'elle décidait d'écarter, a pu retenir que M. et Mme X...ne démontraient pas que le désordre était antérieur à la vente, et qu'il leur avait été dissimulé par les vendeurs, et en a justement déduit que les demandes fondées sur le dol ne pouvaient être accueillies ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne M. et Mme X...aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X...à payer à M. et Mme Z...la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X...;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille quinze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

 

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait débouté les époux X...de leur demande tendant à ce que la vente du septembre 2003 portant sur l'immeuble sis ...à Montigny-sur-Vesle soit annulée et que le prix de vente, à savoir la somme de 168. 000 euros leur soit, en conséquence restitué et d'AVOIR rejeté leur demande tendant à obtenir la condamnation des époux Z...à leur verser diverses sommes à titre de dommages et intérêts ;

 

AU VISA des conclusions des époux X...signifiées le 17 août 2012 et de celles des époux Z...signifiées le 17 octobre 2012

 

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 1109 du code civil dispose qu'il n'y a point de consentement valable, si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ; que l'article 1116 du même code énonce que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté, qu'il ne se présume pas, et doit être prouvé ; que les époux X...se plaignent en premier lieu d'une humidité anormale dans certaines pièces, en particulier la cuisine ; que comme l'a rappelé le premier juge, ce désordre est incontestable au vu du rapport d'expertise amiable du 18 mars 2008 et du procès-verbal de constat d'huissier du 3 février 2010 versés aux débats ; qu'il n'est pas anodin de constater que ces documents font état non pas d'une simple humidité, mais d'une présence d'eau au sol dans diverses pièces du rez-de-chaussée ; que toutefois, les époux X...échouent dans la preuve leur incombant que ce désordre était antérieur à la vente, et, a fortiori, qu'il leur ait été dissimulé par les vendeurs ; que la cour fera en effet siens les motifs circonstanciés par lesquels le premier juge a écarté les diverses attestations produites par les appelants au soutien de leur position, compte tenu de leur manque de pertinence ou de précision ; qu'elle observera ensuite qu'il ressort du rapport d'expertise amiable du 18 mars 2008 établi à la demande de l'assureur des époux X...que " depuis qu'ils occupent la maison, vos sociétaires n'ont jamais été confrontés à de telles infiltrations ; qu'apparemment, celles-ci sont soudainement apparues à la fin du mois de novembre 2007 (remontée de la nappe phréatique ?) ; que dès lors, elles ont persisté et s'aggravent en fonction de la pluviométrie. " ; que ce document établit que le phénomène dont se plaignent les appelants est survenu pour la première fois plus de 4 années après la vente, et qu'il se reproduit régulièrement depuis lors, attestant manifestement d'une modification récente des caractéristiques hydrauliques du terrain supportant la maison, dont la cause exacte reste indéterminée ; qu'en tout état de cause, les époux X...ne peuvent sérieusement reprocher aux époux Z...de leur avoir caché au moment de la vente un phénomène qui n'est apparu que postérieurement à celle-ci ; que les appelants font ensuite valoir l'existence d'une fissure sur un mur intérieur de la maison, qu'ils ont découverte à l'occasion du remplacement d'une tapisserie ; qu'il est constant que cette fissure correspond à une fissure constatée antérieurement sur un mur extérieur, et que les époux Z...avait bouchée antérieurement à la vente, étant précisé que cette réparation a manifestement été effectuée de manière efficace, puisqu'il ressort d'un courrier adressé le 10 novembre 2008 par M. C..., expert, à l'assureur des époux X...que cette fissure était stabilisée, sans quoi son ouverture serait nettement plus marquée ; qu'en tout état de cause, les époux X..., auxquels incombe la charge de la preuve sur ce point, ne produisent aucun document permettant de démontrer de manière certaine que les époux Z...avaient connaissance de l'existence de la fissure sur le mur intérieur, étant observé que la fissuration extérieure d'un mur n'implique pas nécessairement son caractère traversant, et étant rappelé qu'il résulte de leurs propres déclarations que la présence de la tapisserie suffisait à en masquer l'existence ; qu'au surplus, compte tenu de la stabilisation de la fissure, il n'est même pas établi en quoi la connaissance de l'existence de celle-ci par les acheteurs les aurait amenés à ne pas contracter ; que force est en définitive de constater que le dol invoqué par les époux X...n'est aucunement démontré ; que le jugement déféré ne pourra donc qu'être confirmé en toutes ses dispositions ;

 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; il ne se présume pas et doit être prouvé ; que dol, suivant une jurisprudence constante, peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'il appartient donc au demandeur en nullité de démontrer la matérialité du fait lors de la conclusion de la vente litigieuse, sa connaissance par le vendeur, et son intention dolosive ; qu'il est précisé à titre liminaire que les pièces produites par Monsieur et Madame X...(expertises, procès-verbaux de constat d'huissier) ne seront pas écartées au motif d'un prétendu non-respect du contradictoire, ainsi que le sollicitent Monsieur et Madame Z..., puisque les parties ont pu en débattre contradictoirement dans le cadre de la procédure ; qu'en l'espèce, s'agissant d'abord des problèmes d'humidité dont la réalité et le caractère sérieux ne peuvent être contestés au regard du rapport d'expertise amiable adressé le 10 novembre 2008 à la MATMUT, et des photographies annexées ; que Monsieur C...fait ainsi état d'une « importante humidité avec venues d'eau affectant pour l'essentiel la cuisine (...), cuisine implantée en contrebas du domaine public » et précise que « la matérialité des venues d'eau ne fait guère de doutes, les traces constatées sur place, de même que les clichés pris par le sociétaire étant à cet égard plus qu'éloquents » ; que le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 03 février 2010 fait part dans le même sens d'un important problème d'humidité en ces termes : « Dès que l'on ouvre la porte d'entrée on se rend compte qu'il existe de l'eau en abondance au sol. La porte d'entrée frotte largement à l'ouverture de par son gonflement dû à l'humidité. En rentrant dans la pièce à gauche ainsi qu'à droite de l'eau est visible le long des plinthes. L'eau se dirige vers une pièce à usage de réduit sous escalier et une salle de bains inondant ainsi ces deux pièces. Sur la droite en entrant la pièce a été aménagée en cuisine. L'eau est visible le long des plinthes, le bas des plinthes est fortement imbibé. En se trouvant devant l'escalier permettant d'accéder au premier étage, je constate que le revêtement en jonc de mer est fortement humidifié sur centimètres environ et qu'au niveau de la première marche des traces de moisissures sont également visibles. Dans la cuisine nous avons retiré la plinthe qui masque le bas du meuble où se trouve la plaque de cuisson et le four vers la place de l'Eglise. La partie gauche du meuble est sèche et la partie droite est humide jusque le long du mur vers la ruelle. » ; que pour démontrer que ce désordre préexistait à la vente, Monsieur et Madame X...produisent : une attestation de Monsieur Laurent D..., lequel certifie avoir effectué des travaux durant l'année 2002 : « les murs extérieurs étant humides, donc j'ai changé du papier et recollé certains lés dans la chambre et couloir 1er étage et RCH. J'ai repeint la salle de bains » ; il ne précise pas cependant s'il s'agit du mur en question et s'il en a informé le propriétaire, un courrier du Maire de la commune de MONTIGNY-SUR-VESLE, en date du 12 février 2008, aux termes duquel celui-ci indique que le problème d'écoulement des sources est connu à Montigny et que la Commune ne peut en aucun cas être responsable et un rapport d'expertise amiable établi le 18 mars 2008 à la suite d'un dégât des eaux survenu le 28 novembre 2007 et qui fait état du fait suivant : « Monsieur X...m'explique alors, qu'avec son épouse au moment de leur achat, ils ont interrogé la mairie. Ils voulaient savoir si la maison n'était pas trop humide. La secrétaire de la mairie leur a indiqué que non. Dans les années qui ont suivi, cette personne est devenue très amie avec Madame X.... Finalement, elle a révélé qu'il y avait bien un problème d'écoulement des sources à MONTIGNY-SUR-VESLE. Ce point a d'ailleurs été confirmé par le courrier (du 12 février 2008). A plusieurs reprises, des acheteurs éventuels avaient consulté les services de la Mairie. On leur avait dit la vérité. A chaque fois, la vente avait échoué. Aussi, Monsieur Z...(membre du Conseil municipal ?) s'en était alarmé auprès du Maire. Consigne avait été donnée pour passer sous silence ce problème. », une attestation de Madame H...Betty, aide ménagère intervenant au domicile de Monsieur et Madame X...; une attestation de Madame Emilie F...née G..., qui indique avoir visité la maison en 2002, une attestation de Monsieur Guy D..., ancien Maire du village de 2001 à 2008, datée du 30 juin 2011 et ainsi rédigée : « Je soussigné (...) atteste que la maison située 1 rue de l'église achetée en 2003 par Mr et Mme X...à Mr et Mme Z...présentait déjà des problèmes de fissures et ruissellement d'eau, avant la transaction immobilière. » ; qu'il est noté au préalable que les attestations de Madame H..., et de Madame F...ne sont pas conformes à l'article 202 du code de procédure civile en ce qu'elles ne comportent pas de justificatif d'identité : elles ne présentent donc pas de garanties suffisantes pour emporter la conviction du tribunal ; qu'en tout état de cause, pour la première, les faits rapportés ne permettent pas de dater l'apparition du phénomène d'humidité affectant l'immeuble, connu par le voisinage selon Madame H...comme « la maison qui prend l'eau », avant la vente litigieuse, et pour la seconde, l'attestante se contente d'indiquer avoir constaté un « problème d'humidité » sans préciser lequel ; que la même analyse s'applique à l'attestation de Monsieur Guy D...qui, outre l'absence de justificatif d'identité, ne comporte pas même les mentions prévues par l'article 202 ; au demeurant celle-ci est insuffisamment circonstanciée pour emporter l'adhésion du tribunal, le « ruissellement d'eau » dont il est fait état n'étant pas explicité ; que ceci étant précisé, les pièces énumérées plus haut sont insuffisantes à démontrer que le désordre tenant à la venue d'eaux dans l'habitation préexistait à la vente, intervenue en 2003 ; qu'en effet, premièrement, l'assureur habitation de Monsieur et Madame Z..., du 14 avril 1978 au 05 septembre 2003, a attesté de ce que pendant cette période, un seul sinistre en dégât des eaux, tenant à la rupture d'une canalisation d'alimentation en eau passant sous la toiture, avait été déclaré, le novembre 1998 ; que deuxièmement, Monsieur et Madame Z...produisent un devis en date du 02 février 1999 de l'entreprise E... D...concernant des travaux de peinture et de pose de papier peint, et qui d'une part contredit la date indiquée par Monsieur Laurent D...dans son attestation, et d'autre part lie les travaux réalisés au dégât des eaux déclaré à l'assureur ; que troisièmement, le rapport du cabinet HENRICOT rapporte, en page 4, que « depuis qu'ils occupent la maison, les sociétaires n'ont jamais été confrontés à de telles infiltrations. Apparemment, celles-ci sont soudainement apparues à la fin du mois de novembre 2007 (remontée de la nappe phréatique ?) », étant observé en outre que les faits rapportés sur la dissimulation par la Mairie d'un problème d'écoulement des eaux spécifiquement à la maison considérée ne sont nullement étayés ; qu'enfin, il ressort des éléments du dossier que Monsieur et Madame X...ont procédé à divers travaux d'importance ensuite de leur acquisition (et en particulier l'installation complète d'une nouvelle cuisine, et le remplacement de la moquette sur l'escalier par du jonc de mer dans la partie de l'habitation la plus touchée par la venue d'eaux) sans que leur attention ait été attirée sur un quelconque problème d'humidité par les entreprises intervenantes, alors même que ces dommages sont actuellement très conséquents ; que dans ces conditions, faute pour Monsieur et Madame X...de rapporter la preuve que le problème d'humidité préexistait à l'acte de vente du 05 septembre 2003, le premier moyen développé à l'appui de leur demande en nullité dudit acte sera écarté ; qu'en ce qui concerne le second type de désordre, sa réalité actuelle ne peut être contestée : Monsieur C...a constaté « l'existence d'une importante lézarde structurelle côté intérieure », laquelle, de « filiforme côté extérieur » (page 3 du courrier du 10 novembre 2008) est devenue « apparente en façade (amplitude : environ 1/ 10e de mm) » (lettre du 12 juin 1999 de Monsieur C...) ; que sur ce désordre, Monsieur C...a ajouté, en page 3 du courrier du 10 novembre 2008, que le revêtement de la façade côté extérieur présentait une zone plus foncée, précisément juste en-dessous de la fissure, ce qui l'amenait à conclure qu'il s'était produit antérieurement à la vente un désordre de structure (amorce de basculement) qui avait été réparé, et que ce désordre était lié à un autre désordre, affectant le mur de clôture, qui présentait le même effet de déversement au droit d'une zone ayant déjà fait l'objet d'un rejointement ; que Monsieur et Madame F..., selon les attestations précitées, ont également fait état de la présence de lézardes sur la façade principale et un autre côté rue de la Cure, courant juin ou juillet 2002 ; de même que l'ancien Maire de la commune ; que Monsieur et Madame Z...ne contestent pas avoir procédé au rebouchage de la fissure située sur la façade principale de leur maison, mais le point de contestation concerne en réalité la présence de la fissure côté intérieur qu'ils auraient découverte lors du remplacement du revêtement ; qu'exception faite de l'expertise de Monsieur C..., aucun élément sérieux n'est produit par les époux X...à ce sujet : dès lors, ces derniers ne rapportant pas la preuve que la fissure intérieure préexistait à la vente et était connue des vendeurs, ils seront déboutés de leur demande en nullité, le second moyen étant également rejeté ;

 

1°) ALORS QUE le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ; qu'en statuant au visa des conclusions de M. et Mme X...signifiées le 17 août 2012 bien que ces derniers aient déposé et signifié, postérieurement à cette date, le 8 novembre 2013, des conclusions développant une argumentation complémentaire, accompagnées de nouvelles pièces visées dans le bordereau figurant en annexe, et répondant à celle que les époux Z...avaient soutenue dans leurs conclusions signifiées le 17 octobre 2012, la Cour d'appel a violé l'article 954 du Code de procédure civile ;

 

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, dans leurs dernières conclusions signifiées le 8 novembre 2013, les époux X...complétaient leur précédente argumentation en produisant un rapport d'expertise amiable établi le 31 décembre 2012 par M. B...confirmant l'existence des désordres litigieux qu'il attribuait à un non-respect des normes applicables en matière de construction et dans lequel l'expert s'avérait « particulièrement dubitatif sur le fait que les désordres de cette nature soient restés totalement silencieux durant 25 ans et n'apparaissent fortuitement qu'après la vente de l'immeuble Riazuelo aux consorts X...» ; qu'en affirmant que les époux X...ne produisaient aucun document permettant d'établir que les époux Z...avaient connaissance de l'existence des désordres litigieux avant la vente sans analyser, fût-ce de façon sommaire, le rapport d'expertise de M. B..., la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile."

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