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Un exemple d'usucapion

Voici un exemple d'usucapion :

 

 

"Vu leur connexité, joint les pourvois n° J 12-25.770 et U 12-26.699 ; 


Sur la recevabilité du pourvoi n° J 12-25.770 : 


Vu l'article 613 du code de procédure civile ; 


Attendu qu'il résulte de ce texte que le délai de pourvoi en cassation ne court, à l'égard des décisions par défaut, même pour les parties qui ont comparu devant les juges du fond, qu'à compter du jour où l'opposition n'est plus recevable ; 


Attendu que M. et Mme X... se sont pourvus en cassation, le 11 septembre 2012, contre l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 mai 2012), rendu par défaut et susceptible d'opposition ; qu'il n'est pas justifié de l'expiration du délai d'opposition à la date de ce pourvoi ; 


Que le pourvoi est irrecevable ; 


Sur le pourvoi n° U 12-26.699 : 


Sur le premier et le second moyens réunis, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant constaté que les copropriétaires et leurs auteurs, dont les lots confrontaient la propriété de M. et Mme X... occupaient au moins depuis le mois de février 1976 la bande de terrain séparant leurs lots du mur clôturant le jardin de M. et Mme X..., que les auteurs de M. et Mme X... avaient reculé ce mur de quatre mètres pour le porter à son emplacement actuel au cours de l'été 1975 et avaient permis que soient construits et appuyés sur le mur les piliers de soutien d'un avant-toit et souverainement retenu que cette occupation ne résultait pas d'une simple tolérance et que la possession par les copropriétaires et leurs auteurs était continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaires, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; 


PAR CES MOTIFS : 


DECLARE IRRECEVABLE le pourvoi n° J 12-25.770 ; 


REJETTE le pourvoi n° U 12-26.699 ; 


Condamne M. et Mme X... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires Résidence La Pastissière ; rejette la demande de M. et Mme X... ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :


Moyens produits au pourvoi n° U 12-26.699 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION :


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles la Pastissière propriétaire pour l'avoir acquise par prescription, de la partie de terrain située à l'ouest du mur de clôture des époux X... et d'avoir fixé en conséquence la limite séparant la propriété des époux X... de la copropriété La Pastissière d'une part, et de la propriété de la FIEB d'autre part, conformément à la troisième solution proposée par l'expert, à savoir la ligne passant par les points A, F, G, H, I, J, K, L, C figurant sur le plan constituant l'annexe 1 du rapport d'expertise établi le 29 août 2008 ; 
AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires qui a la personnalité morale ce qui se traduit par la possibilité d'avoir un patrimoine et de bénéficier de la prescription acquisitive au préjudice d'un tiers, a qualité pour agir en revendication de la propriété de la bande litigieuse ; que le groupe d'immeubles édifié sur la parcelle AM 19 a été réalisé entre 1958 et 1962 par la société immobilière d'économie mixte du quartier de la Pastissière ; qu'en 1963, cette société a acquis de la commune de Carry le Rouet un terrain contigu qui était alors cadastré section C n° 72 et de la division duquel est issue la propriété des époux X... ; que le 7 juin 1968, les époux Z... ont été déclarés adjudicataires de ce terrain sur lequel ils ont fait édifier trois maisons en vertu d'un permis de construire délivré le 15 juillet 1971 ; que reprochant aux époux Z... d'avoir commencé l'édification d'une clôture les empêchant d'accéder normalement à leurs studios, les propriétaires de ceux-ci ont obtenu la désignation de M. Jacques A... en qualité d'expert selon ordonnance de référé du 6 juin 1972 ; que dans son rapport établi le 10 janvier 1974, M. A... indique notamment que la parcelle C 1358 (issue de la division de la parcelle C 72 et devenue AM20) a dans sa branche est-ouest une largeur de 1,32 m et dans sa branche nord-sud une largeur moyenne de 2,30m ; qu'il a dressé un plan des lieux à l'échelle 1/200ème sur lequel figure entre les points ACDE le mur de clôture que les époux Z... avaient édifié et qui se trouvait sur la limite séparant la parcelle AM 20 de la parcelle AM 21 ; qu'aux termes d'un écrit du 30 juin 1975, Joseph Z... s'est engagé à faire casser son mur et à en reconstruire un à la limite de 4 mètres si le maire ne s'opposait pas à lui délivrer un certificat de conformité ; que le mur clôturant le jardin des époux X... se trouve bien à 4 mètres de la façade est du bâtiment abritant les lots utilisés comme studios, ainsi que cela résulte des plans annexés au rapport de Mme B... ; que dans une attestation qu'elles ont respectivement établie le 31 mars 2010 et le 6 avril 2011, Mme C... épouse D... née le 17 octobre 1943 et Mme E... épouse F... née le 6 juin 1944 indiquent que le mur qui séparait les cabanons de la Pastissière de la villa des époux Z... a été repoussé à une distance de 4 mètres au cours de l'été 1975 ; que ces attestations sont corroborées par un écrit daté du 23 février 1976 aux termes duquel Joseph Z... a donné son accord aux propriétaires des garages « pour la construction contre son mur de piliers de soutien d'un avant-toit » sous réserve que la construction précitée ne puisse en aucun cas servir à d'autres fins que celle de sa destination première (étendage à linges, support de canisses etc¿) » ; que dès lors qu'il portait seulement sur la construction de piliers et qu'un voisin qui aurait été le légitime propriétaire du terrain sur lequel devait être installé l'avant toit devait obtenir l'accord du propriétaire du mur contre lequel il voulait construire ces piliers, l'accord de Joseph Z... ne peut s'analyser comme un acte de tolérance portant sur la partie de terrain située à l'ouest de ce mur et la demande d'autorisation formée par les copropriétaires doit être considérée comme un acte que le propriétaire de cette partie de terrain aurait pu accomplir ; qu'il résulte de ce qui précède que depuis le mois de février 1976 au moins, les copropriétaires ou leurs auteurs exercent sur le terrain situé à l'ouest de la ligne matérialisée par les points H I J K L sur le plan constituant l'annexe 1 du rapport d'expertise, une possession continue et non interrompue, paisible publique et non équivoque et à titre de propriétaire, en sorte que le syndicat des copropriétaires a acquis ce terrain par prescription ; qu'en conséquence, la limite séparant la propriété des époux X... de la copropriété Les Pastissières d'une part, et de la FIEB d'autre part, doit être fixée conformément à la troisième solution proposée par l'expert ; 
ALORS QUE la possession utile pour prescrire le droit de propriété suppose l'accomplissement d'actes matériels de possession ; que s'agissant pour un syndicat de copropriétaires de revendiquer une parcelle comme constituant une partie commune de l'immeuble en copropriété, laquelle est définie comme une partie de l'immeuble affectée à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou d'une partie d'entre eux, il appartient à ce dernier de démontrer l'exercice collectif d'actes matériels de possession par l'ensemble des copropriétaires sur cette parcelle ; qu'en se contentant de relever la présence d'un mur édifié par les auteurs des époux X..., et l'existence de constructions privatives adossées à ce mur par certains propriétaires de garages transformés en habitation, la Cour d'appel n'a pas caractérisé la possession du syndicat des copropriétaires utile pour prescrire une partie commune et partant a privé sa décision de base légale au regard des articles 2279 devenu 2261 du Code civil et 3 de la loi du 10 juillet 1965. 

SECOND MOYEN DE CASSATION :


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles la Pastissière propriétaire pour l'avoir acquise par prescription, de la partie de terrain située à l'ouest du mur de clôture des époux X... et d'avoir fixé en conséquence la limite séparant la propriété des époux X... de la copropriété La Pastissière d'une part, et de la propriété de la FIEB d'autre part, conformément à la troisième solution proposée par l'expert, à savoir la ligne passant par les points A, F, G, H, I, J, K, L, C figurant sur le plan constituant l'annexe 1 du rapport d'expertise établi le 29 août 2008 ; 
AUX MOTIFS QUE le groupe d'immeubles édifié sur la parcelle AM 19 a été réalisé entre 1958 et 1962 par la société immobilière d'économie mixte du quartier de la Pastissière ; qu'en 1963, cette société a acquis de la commune de Carry le Rouet un terrain contigu qui était alors cadastré section C n° 72 et de la division duquel est issue la propriété des époux X... ; que le 7 juin 1968, les époux Z... ont été déclarés adjudicataires de ce terrain sur lequel ils ont fait édifier trois maisons en vertu d'un permis de construire délivré le 15 juillet 1971 ; que reprochant aux époux Z... d'avoir commencé l'édification d'une clôture les empêchant d'accéder normalement à leurs studios, les propriétaires de ceux-ci ont obtenu la désignation de M. Jacques A... en qualité d'expert selon ordonnance de référé du 6 juin 1972 ; que dans son rapport établi le 10 janvier 1974, M. A... indique notamment que la parcelle C 1358 (issue de la division de la parcelle C 72 et devenue AM20) a dans sa branche est-ouest une largeur de 1,32 m et dans sa branche nord-sud une largeur moyenne de 2,30m ; qu'il a dressé un plan des lieux à l'échelle 1/200ème sur lequel figure entre les points ACDE le mur de clôture que les époux Z... avaient édifié et qui se trouvait sur la limite séparant la parcelle AM 20 de la parcelle AM 21 ; qu'aux termes d'un écrit du 30 juin 1975, Joseph Z... s'est engagé à faire casser son mur et à en reconstruire un à la limite de 4 mètres si le maire ne s'opposait pas à lui délivrer un certificat de conformité ; que le mur clôturant le jardin des époux X... se trouve bien à 4 mètres de la façade est du bâtiment abritant les lots utilisés comme studios, ainsi que cela résulte des plans annexés au rapport de Mme B... ; que dans une attestation qu'elles ont respectivement établie le 31 mars 2010 et le 6 avril 2011, Mme C... épouse D... née le 17 octobre 1943 et Mme E... épouse F... née le 6 juin 1944 indiquent que le mur qui séparait les cabanons de la Pastissière de la villa des époux Z... a été repoussé à une distance de 4 mètres au cours de l'été 1975 ; que ces attestations sont corroborées par un écrit daté du 23 février 1976 aux termes duquel Joseph Z... a donné son accord aux propriétaires des garages « pour la construction contre son mur de piliers de soutien d'un avant-toit » sous réserve que la construction précitée ne puisse en aucun cas servir à d'autres fins que celle de sa destination première (étendage à linges, support de canisses etc.) » ; que dès lors qu'il portait seulement sur la construction de piliers et qu'un voisin qui aurait été le légitime propriétaire du terrain sur lequel devait être installé l'avant toit devait obtenir l'accord du propriétaire du mur contre lequel il voulait construire ces piliers, l'accord de Joseph Z... ne peut s'analyser comme un acte de tolérance portant sur la partie de terrain située à l'ouest de ce mur et la demande d'autorisation formée par les copropriétaires doit être considérée comme un acte que le propriétaire de cette partie de terrain aurait pu accomplir ; qu'il résulte de ce qui précède que depuis le mois de février 1976 au moins, les copropriétaires ou leurs auteurs exercent sur le terrain situé à l'ouest de la ligne matérialisée par les points H I J K L sur le plan constituant l'annexe 1 du rapport d'expertise, une possession continue et non interrompue, paisible publique et non équivoque et à titre de propriétaire, en sorte que le syndicat des copropriétaires a acquis ce terrain par prescription ; qu'en conséquence, la limite séparant la propriété des époux X... de la copropriété Les Pastissières d'une part, et de la FIEB d'autre part, doit être fixée conformément à la troisième solution proposée par l'expert ; 
1°- ALORS QUE les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément constaté que c'est M. Z... auteur des époux X..., qui avait accepté de laisser le passage revendiqué par les propriétaires des garages devenus studios, et de déplacer son mur à la limite de quatre mètres et que c'est encore en vertu de son autorisation que ces derniers avaient pu édifier des piliers de soutien d'un avant-toit et que l'autorisation donnée avait pour objet non seulement de permettre l'appui sur ce mur mais aussi de définir l'usage de la construction envisagée par les copropriétaires sur la parcelle litigieuse, en la limitant à la destination première d'étendage, support de canisses etc, circonstances desquelles il résulte que le principe et les modalités de l'occupation de la parcelle litigieuse par les propriétaires des studios reposait exclusivement sur la tolérance de M. Z... et non sur une possession de cette parcelle par ces derniers à titre de propriétaire, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 2232 ancien du Code civil devenu 2262 qu'elle a violé ; 
2°- ALORS QU'un acquéreur ne peut joindre à sa possession celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente ; qu'en l'espèce, les époux X... faisaient valoir que la bande de parcelle litigieuse cadastrée AM 20 est restée en dehors de chacune des ventes des garages consenties qui décrivent le bien vendu comme étant un garage transformé en habitation cadastré parcelle AM 19 et ne font aucune allusion à l'occupation de la parcelle AM 20, de sorte que l'usucapion par jonction des possessions ne peut être invoquée ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 
3°- ALORS QUE pour pouvoir prescrire il faut une possession paisible ; que les actes de violence ne peuvent fonder une possession capable d'opérer la prescription ; qu'en ne répondant pas non plus aux conclusions des époux X... qui faisaient valoir que la prétendue possession de la parcelle litigieuse était la conséquence d'une violence morale exercée sur les époux Z... à l'aide du chantage du maire qui avait subordonné la délivrance d'un permis de construire et le certificat de conformité à la possibilité pour les copropriétaires voisins de passer sur leur terrain, la Cour d'appel a encore violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 
4°- ALORS QUE pour pouvoir prescrire il faut une possession paisible ; qu'en ne répondant pas aux conclusions des époux X... invoquant les violences physiques et matérielles qu'ils subissent de la part des copropriétaires concernés, la Cour d'appel a encore violé l'article 455 du Code de procédure civile."

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