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Dépassement de ses pouvoirs par le syndic de copropriété

Un arrêt sur le dépassement de ses pouvoirs par le syndic de copropriété :

 

"Attendu qu'ayant relevé, dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires de la Résidence "Le clos de Montreuil" (le syndicat) et la société Abside, chargée, par marché à forfait, de travaux de réfection des façades de la résidence, que les travaux supplémentaires nécessaires, d'un montant de 91 469,94 euros, soit un surcoût de l'ordre de 30 %, dont le syndicat avait été informé lors de l'assemblée générale qui s'était tenue le 21 janvier 2002, avaient fait l'objet de deux situations, comportant chacune, d'une part, le montant du marché de base, d'autre part, celui des travaux supplémentaires et avaient été intégralement réglées après leur réalisation par le syndic, la société Lamy agence Gobelins (la société Lamy), qui avait en outre affirmé dans deux lettres adressées à l'architecte que ces travaux supplémentaires avaient été autorisés par cette assemblée générale, et, dans les rapports entre le syndicat et le syndic, que la somme réglée pour ces travaux par la société Lamy l'avait été sans autorisation de l'assemblée générale, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur la novation, et qui a, sans se contredire, pu en déduire qu'engagé par les agissements de son mandataire, la société Lamy, le syndicat avait, dans ses rapports avec la société Abside, démontré son intention de sortir du forfait, mais que la société Lamy avait, dans ses relations avec son mandant, commis une faute, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches du moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Lamy aux dépens ;

Vu l' article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société Lamy, de Mme X... et du syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos de Montreuil, condamne la société Lamy à payer à la société Abside la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la société Lamy.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR constaté la caducité du marché à forfait conclu par le syndicat des copropriétaires de la copropriété du 1-23 rue Joliot Curie à Montreuil et la société ABSIDE, condamné ce syndicat à verser à la société ABSIDE la somme, en principal, de 92.776 € et la somme de 11.000 € à titre de dommages et intérêts, condamné la société LAMY à garantir le syndicat des copropriétaires du paiement de la somme en principal de 91.469,41 € plus intérêts et capitalisation, condamné le syndicat à payer à Madame X... la somme de 32.277,30 €, condamné la société LAMY à garantir le syndicat du paiement de cette somme à hauteur de 8.385,45 € plus intérêts et capitalisation et rejeté la demande de la société LAMY tendant à être garantie par Madame X...;

AUX MOTIFS QUE la copropriété du 1-23 rue Joliot Curie à Montreuil, dénommée résidence Le Clos de Montreuil (Seine-Saint-Denis), a, alors qu'elle avait comme syndic le Cabinet MARABEL GESTRIM devenu Société LAMY, par une 12ème résolution de son assemblée générale du 14 décembre 2000, décidé de faire procéder à la réfection de ses façades, dans le cadre d'une enveloppe de 1.800.000 F, soit 274.408,23 € et mandaté le conseil syndical, en accord avec le syndic, pour choisir un maître d'oeuvre et une entreprise ; que le syndic a signé un contrat d'architecture avec Madame X... le 11 juin 2001 ; que la société ABSIDE a établi un devis au vu d'un descriptif de travaux établi par l'un des copropriétaires, mentionnant en première phrase que: « Ce document a pour but de définir le minimum de travaux nécessaires à la remise en état des façades endommagées par les corrosions de fers à béton et le descellement des carrelages décoratifs de balcons par le gel » ; que le descriptif comprenait 22 pages récapitulant les dégradations des différents éléments de façade et les parties à remettre en état ; que la société ABSIDE a établi un devis sur cette base en octobre 2001 moyennant un prix de 1.685.157,30 F TTC, soit 256.900,57 € TTC ; que le cabinet MARABEL a adressé un ordre de service à la société ABSIDE le 8 octobre 2001 ; que les travaux ont commencé avec des ouvriers employant des techniques alpines ; que par courrier du 13 novembre 2001, le contrôleur de sécurité de la Caisse Régionale d'Assurance Maladie d'Ile-de-France a écrit au syndic qu'il n'était pas possible d'accepter ce mode opératoire ; qu'il a demandé l'installation de plates formes de travail pourvues de protections collectives contre les chutes ; que la société ABSIDE a établi un nouveau devis pour 1.727.631,81 F TTC, soit 263.375,77 € TTC, incluant le coût des échafaudages (50.575 € HT) ; que des travaux supplémentaires se sont avérés nécessaires ; que lors de l'assemblée générale de la copropriété du 21 janvier 2002, cette question a été discutée ; qu'il est mentionné : « Madame X..., architecte de la copropriété, a informé le cabinet MARABEL et le conseil syndical qu'il y avait des travaux supplémentaires à effectuer, notamment au niveau des joints de fractionnement, représentant environ 30 % de coût supplémentaire, soit environ 91.469,94 € (600.000 F) ; que Monsieur Julien Y... indique qu'il serait nécessaire de demander un relevé au maître d'oeuvre afin de lancer un appel d'offre, ce qui est accepté par l'assemblée générale ; que par ailleurs, l'assemblée générale demande à l'architecte et au syndic, assisté du conseil syndical, de négocier ces travaux » ; que les travaux ont continué, émaillés de la réalisation de travaux supplémentaires ; que l'architecte a visé les factures mais des difficultés de règlement sont intervenues ; que la société ABSIDE a fait intervenir la SAS EULER-SFAC pour tenter d'obtenir le recouvrement de la somme de 141.064,64 €, puis a interrompu le chantier ; qu'elle a fait assigner en référé le cabinet MARABEL GESTRIM en sa qualité de syndic de la copropriété et le syndicat des copropriétaires en paiement de la somme sus-visée ; que la société MARABEL a appelé Madame X... en cause ; que Madame Z... a été désignée comme expert par ordonnance du juge des référés du Tribunal de grande instance de Bobigny du 7 mai 2004 ; qu'elle a déposé son rapport le 31 janvier 2005 ; qu'à la suite de quoi, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société ABSIDE et Madame X... in solidum en paiement de dommages et intérêts et la société MARABEL GESTRIM aux fins de prendre en charge le coût des devis non votés, demandant également l'indemnisation de ses frais irrépétibles ; que le jugement attaqué a été rendu dans ces conditions ; que le syndicat des copropriétaires conclut à l'irrecevabilité de l'appel, soutenant que dès lors que l'assemblée générale de juin 2005 a désigné comme syndic, le cabinet ATRIUM GESTION aux lieu et place du cabinet LEVEILLE, la déclaration d'appel régularisée par la société ABSIDE le 15 janvier 2008 à l'encontre du syndicat des copropriétaires, représenté par ce dernier syndic, est nulle et que par voie de conséquence, le jugement est devenu définitif ; qu'il soutient que l'erreur sur l'identité de l'intimé constitue une nullité de fond au sens de l'article 117 du Code de procédure civile ; que toutefois, l'article 901 dudit code énumère les mentionnes obligatoires devant figurer dans la déclaration d'appel ; que celles relatives à l'identité de l'intimé n'y figurent pas expressément ; qu'il est seulement fait renvoi à l'article 58 du même code ; que l'article 58 énonce que la requête ou déclaration contient à peine de nullité : « (…) 2 ) L'indication des nom, prénoms et domicile de la personne contre laquelle la demande est formée, soit s'il s'agit d'une personne morale, de sa dénomination et de son siège social.(…) » ; qu'en l'espèce, la dénomination de la personne morale, soit le « syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos de Montreuil » portée sur la déclaration d'appel est exacte ; qu'il en est de même pour l'indication du siège social du « 1 /23 rue Joliot Curie 93100 MONTREUIL » qui est celui porté sur la constitution d'avoué et les actes de procédure dudit syndicat ; que l'erreur alléguée, qui ne porte sur une mention exigée à peine de nullité par les dispositions combinées des articles 901 et 58 du Code de procédure civile n'est pas passible de cette sanction ; que la déclaration d'appel - valable - ayant été remise au secrétariat greffe de la Cour avant l'expiration du délai de recours, l'appel est recevable ; que Madame X..., architecte, effectue une demande de rectification d'erreur matérielle du jugement ; que du fait de l'effet dévolutif de l'appel, la Cour statuera sur l'entier litige ; qu'il n'y a pas lieu à rectification d'erreur matérielle ; que le marché conclu avec la société ABSIDE pour le ravalement partiel des façades de l'immeuble 23 rue Joliot Curie à Montreuil était un marché à forfait ; que la société conclut devant la Cour à sa nullité et, subsidiairement, à sa caducité ; que le syndicat des copropriétaires soutient que cette demande est irrecevable, comme nouvelle ; que devant les premiers juges, la société ABSIDE demandait la somme de 186.308,32 € au vu des conclusions du rapport d'expertise ; que l'expert indique que sur le marché de base 265.137,17 € ont été payés et 100.591,32 € impayés et que sur les travaux supplémentaires 99.284,73 € ont été payés et 85.717 € impayés ; que la demande de 186.308,32 € portait donc à la fois sur le marché de base et les travaux supplémentaires et non comme l'indique le Tribunal sur les travaux supplémentaires ; que devant la Cour, la société ABSIDE présente une demande en paiement du même montant pour marché de base et travaux supplémentaires ; que la demande de constatation de la nullité ou de la caducité du marché à forfait constitue un moyen nouveau à l'appui de la demande mais non une demande nouvelle ; qu'elle est donc recevable au regard de l'article 563 du Code de procédure civile ; que l'existence de désordres non envisagés est apparue au cours des travaux ; qu'il est mentionné dans le compte rendu de chantier du 14 décembre 2001 que des travaux supplémentaires étaient à prévoir parce que les zones abîmées s'étaient étendues depuis le relevé effectué pour le devis ; qu'un dépassement de 25 % environ était évoqué ; que Madame X... indique que le Président du conseil syndical a donné son accord à l'entreprise pour effectuer les travaux supplémentaires ; que les travaux nécessaires ont été réalisés sans avoir été votés lors de l'assemblée générale qui s'est tenue le 21 janvier 2002 dont il a été rappelé qu'elle s'était contentée de demander à l'architecte et au syndic, assisté du conseil syndical « de négocier ces travaux » ; que le 30 juin 2003, cependant, le syndic MARABEL écrivait à Madame X... pour lui demander « un exemplaire du devis qui a fait l'objet d'un vote lors de l'assemblée générale du 21 janvier 2002, pour un montant de 600.000 F, et dont nous ne retrouvons plus trace dans nos dossiers » ; qu'il expliquait avoir besoin de ce document pour une copropriétaire ayant déposé une demande de subvention auprès de l'ANAH ; que le même syndic écrivait le 4 août 2003 accusant réception du devis initial mais précisant : « Cependant, nous souhaiterions être destinataire du devis correspondant aux travaux supplémentaires votés pour un montant total de 600.000,00 F lors de l'assemblée générale du 21 janvier 2002 » ; que ces courriers étaient rédigés alors que le syndic avait reçu les situations 8 et 9, approuvées par l'architecte, intégrant l'une et l'autre à la fois le montant des travaux selon le cahier des clauses techniques particulières et celui des travaux supplémentaires ; qu'il sera rappelé que le marché initial a été porté en valeur février 2002 à 1.727.631,97 F ; soit à 263.375,80 €, compte tenu de la nécessité de monter un échafaudage ; que les situations présentées ont été réglées à hauteur de 309.764,47 € au vu de l'état des sommes dues versées par la société ABSIDE ; que ces situations visaient à la fois les travaux prévus au CCTP et les travaux supplémentaires ; que le syndicat des copropriétaires affirme pour sa part avoir versé 338.370,51 € TTC dont 91.469,94 € au titre des travaux supplémentaires ; qu'il estime que cette somme de 91.469,94 € constitue un trop versé par rapport au marché de base ; que toutefois, dès lors que tenu au courant de l'existence de travaux hors CCTP, le syndicat en effectuait le règlement, il démontrait son intention de sortir du cadre du marché à forfait ; que le syndic MARABEL, par les deux courriers précités expédiés à l'architecte, a conforté à l'égard de celle-ci la conviction que les travaux supplémentaires étaient acceptés à hauteur de 600.000 F, soit 91.469,41 €, d'autant que les règlements avaient jusqu'alors été honorés, les difficultés de paiement n'ayant commencé qu'à cette période ; que la société ABSIDE peut obtenir le règlement des travaux effectués en application du CCTP et du coût des travaux supplémentaires dans la limite des 91.469,41 € évoqués dans la lettre du syndic (600.000 F) ; qu'elle ne peut en revanche prétendre ni au paiement des travaux n'ayant pas été réalisés ni à celui des travaux supplémentaires excédant 91.469,41 € ; que l'expert indique qu'au titre du marché de base 265.137,17 € ont été payés, 100.591,32 € TTC demeurant impayés et qu'au titre des travaux supplémentaires 99.284,73 € TTC ont été payés, 85.717 € TTC demeurant impayés ; que la société ABSIDE ne pouvant prétendre qu'au paiement de 91.469,41 € au titre des travaux supplémentaires, la somme de 99.284,73 - 91.469,41 = 7.815,32 € a été perçue en excédent de ce qu'elle pouvait demander ; qu'en revanche, il lui reste dû la somme de 100.591,32 € pour les travaux réalisés dans le cadre du marché de base ; que le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme de 100.591,32 - 7.815,32 = 92.776 €, étant observé qu'aucune malfaçon n'est reprochée à la société ABSIDE qui a, de plus, établi son devis au vu d'un descriptif très complet établi par un copropriétaire ; que l'entreprise ABSIDE qui n'a pas de lien de droit avec le cabinet MARABEL sera déboutée de ses demandes contre la SA LAMY, nouvelle dénomination de celui-ci ; que la demande dirigée contre Madame X... sera également rejetée ; qu'ayant informé le syndic et ayant l'accord d'un représentant du conseil syndical pour la poursuite des travaux, l'architecte ne saurait être responsable du paiement de ceux-ci à la société ABSIDE ; que la somme de 92.776 € au paiement de laquelle est condamné le syndicat des copropriétaires portera intérêts à compter du 18 octobre 2006, date des conclusions de la société ABSIDE devant le Tribunal, le cours des intérêts à partir de cette date s'avérant indispensable à la réparation de l'entier préjudice de la SAS ABSIDE ; que les intérêts échus au bout d'une année produiront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1154 du Code civil ; que la SAS ABSIDE forme une demande indemnitaire contre les intimés, indiquant qu'en raison de l'absence de paiement du chantier, elle a été dans l'obligation de recourir à un prêt bancaire ; qu'elle justifie avoir emprunté 80.000 € à compter du 31 août 2004 ; que cet emprunt, compte tenu de sa date est à rapporter de façon certaine et directe aux difficultés de trésorerie résultant de l'impayé de la copropriété ; que le préjudice subi de ce chef sera évalué à 11.000 € que le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la société ABSIDE ; que le syndicat conclut à la condamnation in solidum de la société ABSIDE et de Madame X... à lui payer « des dommages-intérêts équivalents au montant des sommes qu'elles sollicitent du fait de leur faute dans l'établissement du descriptif travaux sur le fondement des articles 1147 et suivants du Code civil » ; qu'aucune faute n'est à reprocher ni à la société ni à l'architecte à qui a été remis un document très complet établi par l'un des copropriétaires ; que les demandes du syndicat des copropriétaires de ce chef seront rejetées ; qu'il en ira de même de toutes les demandes de condamnation dirigées contre la société ABSIDE et l'architecte X... au titre des travaux nécessaires pour achever la réfection des façades, des frais annexes et des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, la rupture du contrat étant due au défaut de paiement du chantier et non à la faute de la société ABSIDE et observation faite que le syndicat ne justifie pas que les travaux réalisés aient coûté plus cher que s'ils avaient été réalisés par ABSIDE ; que le syndicat sera également débouté de sa demande en paiement de la somme de 91.469,94 € dirigée contre la société ABSIDE et Madame X..., cette somme correspondant à l'engagement des dépenses à hauteur de la somme de 600.000 F évoquée dans les courriers du syndic ; qu'en revanche, il sera fait droit à l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société LAMY venant aux droits de la société GESTRIM pour les sommes engagées sans autorisation de la copropriété, et donc de façon fautive, au titre des travaux supplémentaires dans la limite de cette somme de 600.000 F, soit 91.469,41 € ; que la société LAMY ne peut en effet pour se voir exonérée de toute responsabilité soutenir que c'est le président du conseil syndical qui a négocié avec l'architecte et l'entreprise, dès lors qu'elle a cautionné la réalisation des travaux effectués en réglant les situations et en adressant ses lettres susvisées ; que Madame X... présente une demande en paiement de 32.711,34 € TTC avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2004, capitalisés à compter du 8 mai 2005, pour ses honoraires ; qu'il ressort du cahier des clauses techniques particulières de mars 1999 que la rémunération s'élevait à 95 % du total avant assistance aux opérations de réception ; que ses honoraires étaient fixés à 9,65 % du montant hors taxe final + 5,5 % de taxes ; que la TVA étant la même que pour les travaux, le montant total des honoraires s'élèverait à 9,65 % du coût TTC de ceux-ci et le montant dû à 95 % de cette somme ; que le calcul des honoraires de Madame X... sera effectué sur la base du coût des travaux du marché de base (265.137,17 € + 100.591,32 € ) auquel doit s'ajouter celui des travaux supplémentaires admis (91.469,41 €), soit : 457.197,90 X 9,65 % X 95 % = 41.913,61 € ; qu'il ressort du rapport d'expertise que des honoraires pour un montant de 9.636,31 € ont été payés à Madame X... ; que les sommes lui étant dues à titre d'honoraires par le syndicat des copropriétaires s'élèvent à 41.913,61 - 9.636,31 = 32.277,30 € que le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2004, date de l'ordonnance de référé faisant état des demandes d'honoraires de Madame X..., s'agissant d'une créance d'honoraires due dès la réalisation des travaux ; que de surcroît, la fixation du point de départ des intérêts à ladite date s'avère indispensable à la réparation du préjudice financier résultant de la privation prolongée desdits honoraires ; que la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée ; que le recours du syndicat contre la société LAMY s'élèvera à 91.469,41 X 9,65 % X 95 % = 8.385,45 € ;

1°) ALORS QUE l'appelé en garantie ne peut être condamné qu'à garantir l'appelant en garantie d'une condamnation prononcée contre ce dernier ; que le syndicat demandait à être garanti par la société LAMY, son syndic, de toute condamnation prononcée à son encontre ; que la Cour a constaté qu'au titre des travaux supplémentaires, le syndicat avait versé à la société ABSIDE la somme de 99.284,73 €, soit un trop perçu de 7.815,32 € (99.284,73 € - 91.469,41 €) ; qu'en condamnant néanmoins la société LAMY, syndic, à garantir le syndicat « du paiement de la somme de 91.469,41 € », ce alors qu'il résultait des constatations de l'arrêt que cette somme avait déjà été versée à la société ABSIDE et que le syndicat n'a pas été condamné à verser ladite somme à cette société, la Cour a violé l'article 334 du Code de procédure civile;

2°) ALORS QU'en condamnant la société LAMY à garantir le syndicat « du paiement de la somme de 91.469,41 € », ce alors que le syndicat demandait à être garanti par la société LAMY de toute condamnation prononcée à son encontre, la Cour a modifié l'objet du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition et que la volonté de nover ne se présume pas et doit résulter clairement des faits et actes intervenus entre les parties ; qu'en rejetant la demande du syndicat en répétition de l'indu constitué par le versement à la société ABSIDE de la somme de 91.469,41 € au titre de travaux hors CCTP, au motif que tenu au courant de l'existence de ces travaux, le syndicat, en procédant à leur règlement, démontrait son intention de sortir du cadre du marché à forfait, ce alors qu'elle constatait que l'exécution des travaux supplémentaires avait été demandée non par le syndicat lui-même, mais par le Président du conseil syndical dépourvu de qualité à ce titre, la Cour, qui, par ces motifs, n'a pas caractérisé l'accord du syndicat lui-même à un quelconque modificatif du CCTP ni l'existence d'une commande des travaux hors devis émanant du syndicat lui-même, et, dès lors, sa volonté de nover le marché à forfait, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1235 et 1273 du Code civil;

4°) ALORS, subsidiairement, QUE la Cour ne pouvait sans se contredire considérer, d'une part, que le paiement de la somme de 91.469,41 € était dû par le syndicat à la société ABSIDE et, d'autre part, que le paiement de cette somme par le syndic était fautif ; qu'en se prononçant par des motifs contradictoires, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile;

5°) ALORS QUE de ce fait, la Cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en considérant que le paiement de cette somme par le syndic était fautif, violant ainsi les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1991 du Code civil;

6°) ALORS QU'en écartant toute faute de Madame X..., architecte maître d'oeuvre, alors qu'elle constatait que celle-ci n'avait que l'accord du Président du conseil syndical et non du syndicat lui-même, pour commander à l'entrepreneur des travaux supplémentaires, la Cour, en rejetant la demande de garantie du syndic dirigée contre Madame X..., n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1382 du Code civil;

7°) ALORS QU'à supposer que la Cour ait entendu condamner la société LAMY, syndic, à garantir le syndicat « du paiement de la somme de 91.469,41 € », sur un total de 92.776 €, somme au paiement de laquelle le syndicat a été condamné, ce alors qu'il résulte des constatations de l'arrêt que la somme de 92.776 € correspond au montant des travaux du marché de base demeurés impayés et non au montant des travaux supplémentaires payés par la prétendue faute du syndic, la Cour aurait derechef violé les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1991 du Code civil;

8°) ALORS, subsidiairement, QUE la Cour a constaté que le marché de base avait été porté en valeur en février 2002 à la somme de 263.375,80 €, compte tenu de la nécessité de monter un échafaudage et que la somme de 91.469,41 € versée à la société ABSIDE au titre des travaux supplémentaires lui était bien due ; qu'elle a par ailleurs constaté que la société ABSIDE avait perçu une somme totale de 364.421,90 € TTC (265.137,17 € + 99.284,73 €); qu'il s'en déduisait un trop perçu par la société ABSIDE de 9.576,99 € ; qu'en condamnant le syndicat à verser à cette société une somme de 92.776 €, la Cour, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du Code civil;

9°) ALORS, plus subsidiairement, QUE la Cour a constaté que le marché de base avait été porté en valeur en février 2002 à la somme de 263.375,80 € ; qu'en estimant qu'au titre des travaux du marché de base, la société ABSIDE devait percevoir une somme de 265.137,17 € + 100.591,32 €, dont 100.591,32 € demeuraient impayés, ce dont il résultait, compte tenu d'un trop perçu de 7.815,32 € au titre des travaux supplémentaires, que lui restait due la somme de 92.776 € (100.591,32 € - 7.815,32 €), la Cour, qui s'est prononcée par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du Code de procédure civile."

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