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  • L'accord du bailleur pour la pose d'une enseigne

    Le silence du bailleur ne vaut pas accord selon cet arrêt :


    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 janvier 2007) que les SCI GID et 137 Gilbert X... ont donné à bail à la société Sant'Immo, M. Y... et Mme Z... des locaux commerciaux à usage de bureaux et agence immobilière précédemment occupés par une activité de restauration rapide ; que divers dégâts des eaux sont intervenus à compter d'août 2001 ; que les bailleurs ont fait délivrer le 2 mai 2003 un commandement visant la clause résolutoire enjoignant aux locataires de rétablir le réseau de canalisations, de retirer les constructions non autorisées et de déposer l'enseigne apposée sur la façade ; que les locataires ont assigné en nullité du commandement ;

    Sur le troisième moyen :


    Vu l'article 1134 du code civil ;


    Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que le bailleur ne peut refuser à un commerçant la pose d'une enseigne pour signaler son activité à la clientèle ce qui irait à l'encontre même de l'objet du bail, qu'en l'espèce, les preneurs ont fait apposer sur la façade de l'immeuble loué l'enseigne commerciale du groupe dans des conditions esthétiques satisfaisantes, que cette enseigne a été installée en 2001 sans protestation du bailleur jusqu'au commandement de 2003 ;


    Qu'en statuant ainsi, alors que le bail prévoyait une autorisation écrite du bailleur pour l'apposition d'une enseigne intéressant l'aspect extérieur de l'immeuble et que le silence du bailleur ne pouvait constituer une autorisation tacite
    , la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens :


    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 janvier 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;


    Condamne, ensemble, la société Sant'Immo, Mme Z... et M. Y... aux dépens ;


    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;


    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois février deux mille neuf.


    MOYENS ANNEXES au présent arrêt.


    Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour les sociétés GID et 137 Gilbert X....


    PREMIER MOYEN DE CASSATION


    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ses dispositions relatives au débouté des SCI GID et 137 Gilbert X... de leurs demandes portant sur l'acquisition de la clause résolutoire et en ses dispositions sur la mise à néant du commandement du 2 mai 2003 ;


    Aux motifs que les lieux loués étaient antérieurement affectés à un usage de restauration ; que dans le bail du 10 mai 2001 il est précisé que les locaux sont loués à usage de « bureau – agence immobilière – tertiaire » et que le bailleur autorise les preneurs à utiliser les locaux loués dans le cadre de leur activité, ce qui impliquait nécessairement un aménagement des surfaces ; qu'en l'espèce, les locataires n'ont effectué aucune démolition sur les murs, poutres, planchers, et de manière générale n'ont pas touché au « gros oeuvre » du bâtiment ; qu'ils ont procédé à la mise en place de cloisons légères nécessaires à l'exercice de leur activité et qui ne nécessitaient pas un accord écrit du bailleur ; que les bailleresses ne peuvent donc reprocher aux preneurs de manquements de ce chef justifiant l'acquisition de la clause résolutoire ;


    Alors d'une part, qu'il résulte de l'article 17,2° du bail, que « tous travaux comportant changement de distribution…devront faire l'objet d'une autorisation préalable et écrite du bailleur » et que « les travaux devront être exécutés…sous la surveillance d'un architecte ou d'un bureau d'études techniques agréé par le bailleur » ; que l'article 17, 2° s'applique sans distinction à tous les travaux comportant changement de distribution, quelle que soit l'épaisseur des cloisons édifiées, et qu'ils aient ou non pour objet la mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle ; qu'en statuant comme elle l'a fait après avoir admis que les travaux litigieux comportaient un aménagement des surfaces et une mise en place de cloisons, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;


    Alors d'autre part, qu'en affirmant que les locataires n'auraient effectué aucune démolition des murs et n'auraient pas touché au gros oeuvre, sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée sur la comparaison entre le plan annexé au contrat de bail et le plan de l'expert faisant clairement apparaître la démolition de plusieurs cloisons et du carrelage au sol, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil.



    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION


    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ses dispositions relatives au débouté des SCI GID et 137 Gilbert X... de leurs demandes portant sur l'acquisition de la clause résolutoire et en ses dispositions sur la mise à néant du commandement du 2 mai 2003 ;


    Aux motifs qu'il est constant que des dégâts des eaux importants sont survenus le 21 août 2001 par suite de fuites sur canalisations d'évacuation des eaux usées et pluviales ; qu'un artisan, M. A... est intervenu pour effectuer des travaux d'urgence avec, d'après son attestation, circonstanciée, contestée mais non contredite, l'accord du propriétaire ; que l'expert a approuvé ces travaux ; que dans ces conditions il ne peut être reproché aux locataires de ne pas avoir remis les lieux dans l'état antérieur dans le mois du commandement du 2 mai 2003 sur l'intervention précitée de M. A... ;


    Alors d'une part, que l'article 17, 2° du bail qui ne distingue pas selon leur urgence stipule que « tous travaux comportant… démolitions ou percement de murs, de poutres, de planchers, devront faire l'objet d'une autorisation préalable et écrite du bailleur » et « les travaux devront être exécutés …sous la surveillance d'un architecte ou d'un bureau d'études techniques agréé par le bailleur » ; que dès lors quelle que soit leur prétendue urgence, les travaux exécutés par M. A... et qui ont eu pour objet de remplacer des canalisations enterrées et de supprimer un regard ne pouvaient être exécutés sans l'autorisation préalable et écrite des bailleurs et sans la surveillance d'un architecte ou d'un bureau d'études techniques ; qu'ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;


    Alors d'autre part, que les bailleresses faisaient valoir (conclusions p. 16 et 17) que les travaux litigieux de déplacement et changement des canalisations et suppression du regard ont été exécutés par M. A... en juin 2001, soit avant le sinistre du 21 août 2001 et non en raison de ce sinistre qui est au contraire consécutif à ces travaux ; qu'en énonçant qu'il serait constant que les travaux litigieux auraient été exécutés par M. A... dans l'urgence pour mettre un terme au dégât des eaux survenu le 21 août 2001, la Cour d'appel a dénaturé le cadre du litige, et violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;


    Alors de surcroît, qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a dénaturé l'attestation de M. A... qui précisait lui-même qu'il avait exécuté les travaux litigieux de changement de la canalisation et de suppression du regard non pas ainsi que l'énonce l'arrêt attaqué en août 2001 à la suite du dégât des eaux, mais en juin 2001, pour mettre un terme aux odeurs d'égout dans le local ;


    Alors enfin, que la résiliation d'un bail en vertu d'une clause résolutoire intervient de plein droit à l'expiration du délai visé au commandement, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si cette sanction est proportionnée ou non à la gravité du manquement invoqué ; qu'en se fondant pour écarter la résiliation de plein droit du bail, sur l'approbation des travaux litigieux par l'expert, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce.


    TROISIEME MOYEN DE CASSATION


    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ses dispositions relatives au débouté des SCI GID et 137 Gilbert X... de leurs demandes portant sur l'acquisition de la clause résolutoire et en ses dispositions sur la mise à néant du commandement du 2 mai 2003 ;


    Aux motifs qu'un bailleur ne peut refuser à un commerçant la pose d'une enseigne pour signaler son activité à la clientèle ce qui irait à l'encontre même de l'objet du bail ; qu'en l'espèce, les preneurs ont fait apposer sur la façade de l'immeuble loué l'enseigne commerciale du groupe dans des conditions d'esthétique satisfaisantes ; que cette enseigne a été d'ailleurs installée en 2001 sans protestation du bailleur, en tout cas, jusqu'au commandement du 2 mai 2003 ;


    Alors d'une part, que selon l'article 26, 2° du contrat de bail, « les preneurs ne pourront installer ni plaque, ni enseigne, store ou installation quelconque intéressant l'aspect extérieur de l'immeuble sans l'accord préalable et écrit du bailleur » ; qu'en statuant comme elle l'a fait sur le fondement de l'absence de protestation des bailleresses lors de l'installation de l'enseigne, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;


    Alors d'autre part, qu'aucune disposition n'interdit au bailleur d'exiger que le preneur lui soumette préalablement le choix de l'enseigne et les modalités de sa pose sur la façade extérieure de l'immeuble ; qu'ainsi, l'arrêt a encore violé l'article 1134 du Code civil ;


    Alors en troisième lieu, que la renonciation à un droit ne peut résulter que d'un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, sur le fondement du silence des bailleresses jusqu'au commandement du 2 mai 2003, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;


    Alors enfin, que la résiliation d'un bail en vertu d'une clause résolutoire intervient de plein droit à l'expiration du délai visé au commandement, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si cette sanction est proportionnée ou non à la gravité du manquement invoqué ; qu'en se fondant pour écarter la résiliation de plein droit du bail, sur la qualité esthétique satisfaisante de la pose de l'enseigne, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce."

  • Vente immobilière et démarchage à domicile

    A travers cet arrêt :


    "Vu l'article L. 121-21 du code de la consommation ;

    Attendu que la société Bilbo immobilier (la société Bilbo) à laquelle les époux Y... avaient confié un mandat de vente sans exclusivité prévoyant que les biens considérés ne pourraient être présentés à un prix inférieur à 198 000 euros hors frais de négociation, a reçu des époux X... une offre d'achat à un prix moindre, qu'elle leur a fait accepter à leur domicile; que les époux Y... ayant ensuite refusé de régulariser la vente au prix ainsi accepté et ayant vendu le bien aux époux Z... par l'intermédiaire de la société Faudais, les époux X... les ont assignés en paiement de certaines sommes à titre de dédit et de dommages-intérêts ;


    Attendu que pour rejeter ces demandes la cour d'appel a retenu que l'offre des époux X... avait été faite pour une somme de 187 000 euros "acte en mains", ce qui apparaissait inclure les frais de négociation de 8 135 euros et les frais d'acte estimés à 11 170 euros et a constaté que le représentant de la société Bilbo s'était rendu au domicile des époux Y... pour leur faire accepter de vendre leur bien à un prix sensiblement inférieur à celui qui avait été convenu, la somme devant leur revenir n'étant plus que d'environ 167 695 euros ; que l'arrêt attaqué en déduit que le contrat de vente formé au domicile des vendeurs avec une modification d'une des conditions essentielles prévues relevait des dispositions des articles L. 121-21 et suivants du code de la consommation et que cette vente était dès lors nulle en l'absence de mention de la faculté de renonciation, des conditions d'exercice de cette faculté et du rappel du texte des articles L. 121-23 à L. 121-26 inclus de ce code ;


    Qu'en statuant ainsi alors que ne constitue pas un acte de démarchage la transmission, faite au domicile des vendeurs, d'une offre d'achat, par un agent immobilier auquel ceux-ci avaient précédemment confié un mandat de recherche d'acquéreurs pour le bien considéré, la cour d'appel a violé le texte susvisé par fausse application ;


    PAR CES MOTIFS :


    CASSE ET ANNULE, en ses dispositions autres que celles concernant la société Bilbo immobilier et la société Faudais Bertaux Hamon, l'arrêt rendu le 9 décembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;


    Condamne les époux Y... aux dépens ;


    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ;


    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille dix.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par Me Blanc, avocat aux Conseils pour les époux X....


    Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... qui, par l'intermédiaire de la société Bilbo Immobilier, mandataire de Monsieur et Madame Y..., avaient offert d'acquérir l'immeuble de ces derniers à un prix inférieur au prix demandé, offre acceptée par Monsieur et Madame Y..., puis rétractée, de leurs demandes de dédit et de dommages-intérêts.


    Aux motifs que Monsieur et Madame Y... avaient confié à la société Bilbo Immobilier le mandat de vendre leur maison au prix de 198.000 €, hors frais de négociation ; que Monsieur et Madame X... avaient offert d'acquérir le bien au prix de 187.000 €, en ce inclus les frais de négociation et d'acte ; que le représentant de la société Bilbo s'était rendu au domicile de Monsieur et Madame Y... pour leur faire accepter de vendre à ce prix, ce qu'ils avaient fait ; mais que la vente, formée au domicile de Monsieur et Madame Y..., relevait des dispositions de l'article L.121-21 et suivants du code de la consommation qui n'avaient pas été respectées, l'offre émise par Monsieur et Madame X... n'ayant été suivie que de la mention manuscrite « bon pour acceptation de l'offre » précédant la signature ; qu'ainsi, la vente était nulle.


    Alors que ne constitue pas un acte de démarchage la transmission, même faite à domicile, par un agent immobilier à qui le vendeur a préalablement donné le mandat de vendre son bien, d'une offre d'achat à un prix inférieur (violation de l'article L.121-21 du code de la consommation)."

  • La crèche, les trains et l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme

     

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    La gare de Louveciennes

     

     

    Une application de cet article par cet arrêt :


    "Vu la requête, enregistrée en télécopie le 3 avril 2008 et en original le 7 avril 2008 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la COMMUNE DE LOUVECIENNES, représentée par son maire en exercice, par Me Ghaye ; la COMMUNE DE LOUVECIENNES demande à la Cour :

    1°) de réformer le jugement n° 0606608 en date du 22 janvier 2008 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a annulé, à la demande de M. X, le permis de construire délivré le 6 mars 2006 à la société Sogeprom Habitat pour l'édification de deux immeubles d'habitation et d'un local pour l'accueil de jeunes enfants, sis rue de Voisins
    ;

    2°) de rejeter la demande présentée par M. X et de mettre à sa charge la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

    Elle soutient que ledit jugement n'a pas répondu au moyen énoncé dans la note en délibéré ; que la décision annulée n'est pas entachée d'erreur manifeste d'appréciation ; que les premiers juges ne se sont pas livrés à une appréciation détaillée des faits ; que le projet n'est pas exposé à des nuisances particulières ; que les prescriptions spéciales ont été édictées dans des documents annexés au permis de construire ;

    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu l'arrêté n° 2000-274 du 10 octobre 2000 ;

    Vu le code de justice administrative ;
    Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

    Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 3 septembre 2009 :
    - le rapport de M. Soyez, premier conseiller,
    - les conclusions de Mme Kermorgant, rapporteur public,
    - et les observations de Me Ulmann, pour la COMMUNE DE LOUVECIENNES ;

    Connaissance prise de la note en délibéré présentée le 3 septembre 2009 pour la COMMUNE DE LOUVECIENNES ;

    Considérant que la COMMUNE DE LOUVECIENNES relève appel du jugement en date du 22 janvier 2008 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a annulé, à la demande de M. X, le permis de construire accordé à la société Sogeprom Habitat pour l'édification d'immeubles à usage d'habitation et de crèche, rue de Voisins ;


    Sur la régularité du jugement attaqué :

    Considérant, d'une part, qu'il ressort de la minute de ce jugement que le mémoire en défense présenté le 19 janvier 2007 par la COMMUNE DE LOUVECIENNES a été dûment visé par les premiers juges ;


    Considérant, d'autre part, qu'en faisant état de l'absence de nuisances sonores particulières auxquelles serait exposé le projet, pourtant voisin d'une ligne de chemin de fer, ainsi que des précautions prises dans le permis de construire pour assurer l'isolement acoustique, la note en délibéré transmise le 9 janvier 2008 se bornait à reprendre une argumentation déjà exposée ; que, par suite, les premiers juges, qui ont d'ailleurs écarté cette dernière de manière motivée, n'étaient pas tenus d'analyser ladite note ;

    Considérant qu'il suit de là que le jugement entrepris n'est pas intervenu au terme d'une procédure irrégulière ;

    Sur le surplus des conclusions :

    Considérant qu'aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. Il en est de même si les constructions projetées, par leur implantation à proximité d'autres installations, leurs caractéristiques ou leur situation, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. ;

    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la fréquence de passage des trains est élevée sur la voie ferrée au voisinage du terrain d'assiette du projet litigieux, et qu'en vertu de l'arrêté du préfet des Yvelines en date du 10 octobre 2000, dont a fait état l'intimé avant clôture de l'instruction, le secteur affecté par le bruit, de part et d'autre de cette voie, est de 30 mètres ; qu'il est constant que le projet litigieux s'élèverait à une distance moindre de ladite voie ; qu'ainsi, et à supposer même que, sur la façade regardant cette voie, le projet ne comporte que peu d'ouvertures pour les locaux à usage d'habitation et aucune pour la crèche, cette localisation exposerait, comme l'a jugé le tribunal administratif après un examen approfondi de l'espèce, à des nuisances sonores graves les occupants de ces bâtiments ; qu'il s'ensuit que l'isolement acoustique de ces derniers aurait justifié des prescriptions précises et d'un niveau élevé ; que ne sauraient être regardées comme telles les dispositions techniques figurant seulement dans les documents annexés par le pétitionnaire à la demande de permis de construire déposée le 16 décembre 2005 ; que, dans ces circonstances, en délivrant le permis de construire litigieux, sans l'assortir de prescriptions d'isolation acoustique, mais en se bornant à viser l'avis de la SNCF en date du 17 février 2006, la COMMUNE DE LOUVECIENNES a commis une erreur manifeste d'appréciation dans l'application des dispositions précitées de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ; que, dès lors, la requérante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a annulé ledit permis ;


    Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

    Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de M. X qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la COMMUNE DE LOUVECIENNES et non compris dans les dépens ;

    Considérant, en revanche, qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la COMMUNE DE LOUVECIENNES le versement à M. X de la somme qu'il demande ;



    DECIDE :



    Article 1er : La requête de la COMMUNE DE LOUVECIENNES est rejetée.

    Article 2 : La COMMUNE DE LOUVECIENNES versera à M. X, sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, une somme de 3 000 euros."

     

     

  • Demande d'exécution de travaux et contestation de délibération d'une assemblée générale de copropriété

    Le délai de deux mois applicable à la seconde n'est pas opposable à la première, selon cet arrêt :


    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 22 janvier 2009), que les époux X..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont sollicité l'autorisation d'effectuer des travaux sur leurs lots affectant les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble ; que cette autorisation leur a été refusée par l'assemblée générale des copropriétaires du 4 novembre 2004, puis par l'assemblée générale du 19 janvier 2006 saisie d'un nouveau projet ; que les époux X... ont alors saisi le tribunal, sur le fondement de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, d'une demande d'autorisation de travaux ;

    Sur le moyen unique :

    Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'écarter le moyen tiré de la déchéance de l'action introduite par les époux X..., de les autoriser en conséquence à faire réaliser les travaux sollicités, de le condamner à leur verser diverses sommes à titre de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, alors selon le moyen, que la demande formée par un copropriétaire sur le fondement de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 est soumise au délai de deux mois prévu à l'article 42 alinéa 2 de la même loi ; qu'aussi, en déclarant que ce délai était inapplicable à la demande formée par M. et Mme X..., pour s'abstenir d'en rechercher le point de départ qui, selon le syndicat, devait être fixé au 4 novembre 2004, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    Mais attendu que l'arrêt retient exactement que l'action des époux X..., introduite non pas pour contester la décision d'une assemblée générale mais pour obtenir une autorisation judiciaire d'exécuter les travaux projetés malgré le refus opposé, n'est pas soumise au délai de deux mois de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965
    ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne le syndicat des copropriétaires de L'Immeuble BNP, 7 Boulevard Eugénie Guinault 42190 Charlieu aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille neuf.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par Me Hémery, avocat aux Conseils pour le syndicat de copropriétaires de L'Immeuble Bnp 7 Boulevard Eugénie Guinault 42190 Charlieu.

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR écarté le moyen tiré de la déchéance de l'action introduite par les époux X... et d'AVOIR, par conséquent, en premier lieu, autorisé les époux X... à faire réaliser les travaux litigieux à leurs frais, en deuxième lieu, condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble BNP à leurs verser 3.000 euros à titre de dommages et intérêtse et 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure cviile et, en troisième lieu, dit que par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les époux X... seraient dispensés de toute participation aux frais de la présente procédure ;

    AUX MOTIFS QUE "la recevabilité de l'action d'un copropriétaire ou d'un groupe de copropriétaires devant le Tribunal de grande instance fondée sur l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 est subordonnée à l'existence d'un refus préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en l'espère, ce refus résulte de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 19 janvier 2006 qui à la majorité de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 a refusé aux époux X... d'effectuer des travaux affectant les parties communes et l'aspect extérieur de cet immeuble ; que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, cette action introduite non pas pour contester les délibérations de l'assemblée en cause mais pour obtenir une autorisation judiciaire d'exécuter les travaux projetés malgré ce refus n'est pas soumise au délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le moyen tiré de la déchéance de l'action n'est donc pas fondé" (arrêt attaqué, p.4, § 6 à 8) ;

    ALORS QUE la demande formée par un copropriétaire sur le fondement de l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 est soumise au délai de deux mois prévu à l'article 42, alinéa 2 de la même loi ; qu'aussi, en déclarant que ce délai était inapplicable à la demande formée par Monsieur et Madame X..., pour s'abstenir d'en rechercher le point de départ qui, selon le syndicat exposant, devait être fixé au 4 novembre 2004, la cour d'appel a violé les textes susvisés."



    L'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 :


    L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.

     

    Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

     

    Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

     

    Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

  • L'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation

    Rappel de cet article à l'occasion d'une question au ministre :


    La question :


    M. Frédéric Reiss attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur l'article 116 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion. L'article 116 de cette loi parue au Journal officiel du 27 mars 2009 prévoit l'insertion des articles L. 290-1 et L. 290-2 dans le code de la construction et de l'habitat. La première de ces dispositions impose que toute promesse de vente d'un bien, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse, portant sa durée totale à plus de dix-huit mois, doit être constatée par un acte authentique. Le second article prévoit une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente du bien. Face à ces articles, les professionnels de la vente immobilière s'interrogent sur l'application de ces dispositions aux zones d'activités tertiaires et commerciales ainsi qu'aux promesses de vente liées à la création de lotissements d'habitation individuelle. Relayant l'incertitude d'application soulevée par les professionnels concernés, il souhaite connaître son avis à ce sujet.


    La réponse :


    L'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que « toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois, est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique ». L'article L. 290-2 du même code impose, dans le cas cité à l'article précédent, le versement d'une indemnité d'immobilisation. Les dispositions de ces articles ne distinguent ni la destination de l'immeuble, ni la nature de la zone d'activité dans laquelle il se situe. Les seuls critères retenus sont la durée de validité de la promesse et la qualité de personne physique du vendeur. Ces articles s'appliquent donc à toutes les promesses de vente d'immeubles, et notamment aux promesses de vente d'immeubles situés dans des zones d'activités tertiaires et commerciales, ainsi qu'aux promesses de vente liées à la création de lotissements d'habitations individuelles, dès lors qu'elles sont consenties par une personne physique et que leur durée de validité excède dix-huit mois ou que leur prorogation porte leur durée totale à plus de dix-huit mois.

  • Le vendeur connaissait les termites

    Ou plutôt il connaissait leur présence dans l'immeuble, et il est tenu à garantie, nonobstant la clause excluant cette garantie, selon cet arrêt :


    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 8 juillet 2008), que par acte reçu par M. X..., avec la participation de M. Y..., notaires, la société civile immobilière 19 Allées de Chartres a vendu aux époux Z... un appartement situé au troisième étage d'un immeuble lui appartenant ; que l'acte de vente comportait une clause de non-garantie, aux termes de laquelle le vendeur ne donnait aucune garantie des vices cachés susceptibles d'affecter le sol, le sous-sol et les constructions, même en cas d'existence de termites ou autres parasites ; qu'était annexé un certificat établi par la société Capri-Therm le 11 décembre 1996, ne faisant pas mention d'attaques de termites alors qu'un autre certificat du même jour, pour l'ensemble de l'immeuble, mentionnait leur présence ; que, postérieurement à la vente, les époux Z... ont découvert la présence de termites et ont, sur le fondement de l'article 1645 du code civil, assigné en indemnisation la société venderesse, laquelle a appelé en garantie M. Y... ;

    Sur le premier moyen :

    Vu l'article 1643 du code civil ;

    Attendu que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ;

    Attendu que pour débouter les époux Z... de leurs demandes, l'arrêt retient, par motifs propres, que la mauvaise foi du vendeur doit être établie pour écarter la clause de garantie des vices cachés et qu'elle ne peut découler de la seule preuve de la connaissance de la présence de termites et, par motifs adoptés, que le vendeur n'a pas voulu cacher aux futurs acquéreurs la présence de termites dans l'immeuble puisque si n'avait été annexé à l'acte que le certificat particulier du 11 décembre 1996 concernant exclusivement les lots acquis par les époux Z..., qui ne faisait pas mention d'attaques de termite au troisième étage de l'immeuble, la société 19 allées de Chartres a remis à son propre notaire, pour qu'il la remette au notaire rédacteur, une attestation générale établie le même jour pour la totalité de l'immeuble par la société Capri-Therm, qui mentionnait le passage de termites au troisième étage, et qu'il ne peut être tenu responsable de la non-transmission de cette pièce aux époux Z..., dans la mesure où il appartenait à MM. Y... et X..., qui en avaient tous deux connaissance, d'annexer l'attestation générale à l'acte ou à tout le moins de la porter à la connaissance des acquéreurs et d'en faire mention ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause, la cour d'appel a violé le texte susvisé
    ;

    Sur le second moyen :

    Vu l'article 1382 du code civil ;

    Attendu que pour limiter la condamnation de M. Y..., notaire, à la seule réparation du préjudice financier subi par les époux Z..., la cour d'appel retient que si la faute du notaire est de nature à avoir empêché les acquéreurs d'apprécier le coût des travaux nécessaires à la réfection de leur appartement, elle n'est pas en lien direct avec le préjudice locatif subi par les époux Z... ;

    Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'ignorance des acquéreurs, par la faute du notaire, de la présence de termites n'avait pas retardé l'exécution des travaux de réfection de l'appartement, notamment en raison de la nécessaire mise en oeuvre d'une procédure judiciaire aux fins d'établir la preuve de la présence de termites, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;



    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 juillet 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

    Condamne, ensemble, la SCI 19 Allées de Chartres et M. Y... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, la SCI 19 Allées de Chartres et M. Y... à payer aux époux Z... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille neuf.


    MOYENS ANNEXES au présent arrêt.


    Moyens produits par Me Georges, avocat aux Conseils, pour les époux Z....

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux Z... de leur action à l'encontre de la SCI 19 Allées de Chartres en garantie des vices cachés, et, en conséquence, condamné les époux Z... à rembourser à celle-ci la somme de 15. 466, 32 € saisie attribuée le 23 février 2001,

    AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a statué ainsi qu'il l'a fait ; qu'il suffit seulement d'ajouter, pour répondre aux moyens des parties, que la mauvaise foi du vendeur ne peut découler en l'espèce de la seule preuve de la connaissance de présence de termites ; que c'est à juste titre que le tribunal a estimé que la révélation en cours d'expertise de l'existence de travaux de détermitage limités à la charpente de l'immeuble, le 21 juin 1985 par la SCI 19 Allées de Chartres, est de nature à établir la connaissance par la SCI, personne morale, de la présence de termites, alors même que l'actuel gérant n'était pas celui qui avait ordonné lesdits travaux, mais ne suffit pas à établir la mauvaise foi du vendeur ; que l'établissement par le vendeur de plusieurs certificats parasitaires, le 11 décembre 1996, dont celui concernant l'ensemble de l'immeuble, où se trouve mentionnée la présence de termites, ne permet pas d'établir la mauvaise foi du vendeur, puisqu'il est établi qu'ils ont tous été communiqués à Me Y... pour être procédé à la rédaction de l'acte par le notaire des acquéreurs ; que, dans ces conditions, il convient de confirmer la décision du tribunal qui a exactement apprécié à la somme de 15. 466, 32 € au titre de la saisie attribuée le 23 février 2001, la condamnation des époux Z... au bénéfice de la SCI 19 Allées de Chartres et ordonné la libération de toutes sommes bloquées à leur profit (arrêt attaqué, pp. 3 et 4) ; ET AUX MOTIFS, ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE le vice des termites ne peut être qualifié d'apparent pour les acquéreurs, mais qu'il appartient encore à ceux-ci de rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur, qui, en ce cas, serait tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, malgré la clause contenue à l'acte de non-garantie ; qu'en effet, aux termes de l'acte notarié du 31 janvier 1997, le vendeur ne donne aucune garantie des vices cachés susceptibles d'affecter le sol, le sous-sol et les constructions, même en cas d'existence de termites ou autres parasites ; qu'en l'espèce, le vendeur, la SCI 19 Allées de Chartres, n'a pas voulu cacher aux futurs acquéreurs la présence de termites dans l'immeuble puisqu'il a remis à son propre notaire, pour qu'il la remette au notaire rédacteur, l'attestation générale de Capri Therm, et qu'il ne peut être tenu pour responsable de la non-transmission de cette pièce aux époux Z..., dans la mesure où il appartenait à Me Y... et à Me X..., qui en avaient tous deux connaissance, d'annexer l'attestation générale à l'acte ou à tout le moins de la porter à la connaissance des acquéreurs et d'en faire mention à l'acte ; qu'enfin, s'il résulte de l'expertise que la charpente avait fait l'objet d'un traitement contre les insectes xylophages (capricornes, vrillettes et termites), avec des traces anciennes de termites surtout au-dessus d'une pièce de l'appartement Z..., ce traitement avait été réalisé en 1985, soit 12 ans avant la vente litigieuse, à la demande du père du gérant actuel de la SCI 19 Allées de Chartres, et que la mauvaise foi du vendeur n'est pas suffisamment établie par le défaut de révélation de ce traitement ancien aux acquéreurs, dont il n'est au surplus pas établi que le vendeur ait eu connaissance de l'exacte étendue, s'agissant, pour l'expert, d'un traitement insuffisant pour n'avoir concerné que la charpente, ce que la SCI 19 Allée de Chartres n'était pas forcément en mesure d'appréhender, n'étant pas un professionnel des termites ; que la responsabilité du vendeur ne peut donc être valablement recherchée par les acquéreurs sur le fondement des vices cachés eu égard à l'absence de mauvaise foi du vendeur et à la clause de non-garantie stipulée à l'acte et que les époux Z... doivent être déboutés de ce premier chef de prétention relatif aux termites (jugement entrepris, pp. 10-11) ;

    1) ALORS QU'une clause d'exclusion de la garantie par le vendeur des vices cachés de la chose vendue n'est valable que si ce dernier ignorait l'existence des vices cachés ; qu'en l'espèce, pour débouter les acquéreurs de leur action en garantie des vices cachés à l'encontre de la SCI 19 Allées de Chartres, venderesse, la cour d'appel s'est déterminée par la circonstance que cette dernière n'avait pas voulu cacher aux futurs acquéreurs la présence de termites dans l'immeuble, puisqu'elle avait communiqué à son notaire l'attestation générale faisant mention de ce vice, et qu'ainsi la venderesse était de bonne foi ; qu'en statuant ainsi, tout en relevant, d'une part, qu'au moment de la vente, les époux Z... ignoraient la présence de termites dans l'appartement vendu, et, d'autre part, que la société venderesse, au contraire, en avait connaissance, ce dont il résultait que la clause d'exclusion de garantie ne pouvait recevoir application, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1643 du Code civil ;

    2) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'en se bornant à retenir, pour estimer que la mauvaise foi de la venderesse n'était pas établie, que celle-ci n'avait pas voulu cacher aux futurs acquéreurs la présence de termites dans l'immeuble, puisqu'elle avait communiqué à son notaire l'attestation générale faisant mention de ce vice, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par les conclusions d'appel des acquéreurs (p. 10), si la venderesse, tenue d'informer les acquéreurs des vices dont elle avait connaissance, n'aurait pas dû communiquer directement aux époux Z... le document d'information considéré, et non se borner à l'adresser à son notaire, et si, en s'en abstenant, la venderesse n'avait pas fait preuve de mauvaise foi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil.

    SECOND MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR limité à la réparation du préjudice financier la condamnation de Me Y..., notaire, au titre de sa responsabilité envers les époux Z... sur le fondement de l'article 1382 du Code civil,

    AUX MOTIFS QUE c'est par des motifs pertinents que la cour adopte, que le tribunal a statué ainsi qu'il l'a fait sur l'existence d'une faute du notaire, mais qu'il convient de réformer sa décision sur l'existence d'un préjudice en lien avec ladite faute ; que le premier juge a considéré qu'aucun des préjudices invoqués par les époux Z... n'est en lien direct avec la faute commise par le notaire ; que toutefois, si le notaire commet une faute par négligence ou omission en ne mentionnant pas dans l'acte de vente d'un appartement la présence de termites dans l'immeuble, alors qu'il en est informé, cette faute est de nature à avoir empêché les acquéreurs d'apprécier le coût des travaux nécessaires à la réfection de leur appartement ; que, dans ces conditions, comme l'a justement considéré le tribunal, si la faute du notaire n'est pas en lien direct avec le préjudice locatif subi par les époux Z..., pour autant la faute du notaire est en lien direct avec le préjudice financier des acquéreurs (arrêt attaqué, p. 4) ;

    ALORS QU'en se bornant à énoncer que, si la faute du notaire est de nature à avoir empêché les acquéreurs d'apprécier le coût des travaux nécessaires à la réfection de leur appartement, en revanche elle n'est pas en lien direct avec le préjudice locatif subi par les époux Z..., sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par les conclusions d'appel des exposants (p. 21), si l'ignorance, par la faute du notaire, de la présence de termites n'avait pas retardé l'exécution des travaux de réfection de leur appartement, notamment en raison de la nécessaire mise en oeuvre d'une procédure judiciaire aux fins d'établir la preuve de la présence des termites, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil.
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