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  • Vente en l’état futur d’achèvement : définition

    La Cour de Cassation rappelle ce qu’est la VEFA :

     

    "Vu l'article 1601-1 du code civil, ensemble l'article L. 261-1 du code de la construction et de l'habitation,

     

    Attendu que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat,

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 septembre 2007) que, le 31 octobre 2002, les époux X... ont donné à la société Foncia Foubert un mandat exclusif pour la vente d'un bien décrit comme une maison de ville avec jardin, terrasse et parking extérieur ; que, le 5 décembre 2002, Mme Y... et la société Foncia Foubert ont signé une offre d'achat portant sur une maison composée d'une entrée, double séjour, trois chambres, une cuisine, salle de bains, WC, jardin et parking ; que, le 11 décembre 2002, Mme Y... a reçu un devis d'une entreprise PSK pour un montant de 63 363, 30 euros ; que, le 14 décembre 2002, les époux X... et Mme Y... ont signé une promesse de vente portant sur un bien de même description que dans l'offre d'achat ; que, le 28 mars 2003, Mme Y... et les époux X... ont signé une convention reconduisant les effets de la promesse de vente au plus tard le 30 avril 2003, levant l'option et autorisant l'acquéreur à effectuer des travaux ; que, le 16 mai 2003, M. A..., notaire, a reçu l'état descriptif de division et le réglement de copropriété déposé par les époux X... de l'immeuble dont faisait partie le bien vendu à Mme Y..., précédemment à usage commercial et ayant bénéficié d'une autorisation de changement d'affectation par la création de quatre logements ; que l'acte de vente a été reçu le 3 juin 2003 par M. A... ; que Mme Y... a assigné M. A..., la société Foncia Foubert et les époux X... aux fins de requalifier la vente en vente en l'état futur d'achèvement et en indemnisation de ses préjudices ;

     

    Attendu que pour qualifier le contrat de vente en l'état futur d'achèvement, dire que la société Foncia Foubert a engagé sa responsabilité et ordonner une expertise de nature à fournir tous éléments permettant d'apprécier le préjudice subi par Mme Y..., l'arrêt retient que l'opération, dans son économie générale, supposait la réalisation de travaux de rénovation assimilables à des travaux de construction d'un logement que le coût de l'opération incluait, en sus du prix d'acquisition, et que, lors de la signature de l'acte authentique, il n'est pas justifié que les travaux étaient achevés ;

     

    Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que Mme Y... avait été destinataire d'un devis de l'entreprise PSK n° 011. 12. 02 en date du 11 décembre 2002, établi avant la promesse de vente, puis, aux mois de mars et mai 2003, de plusieurs devis rectificatifs ou complémentaires de la même entreprise, que les parties à la promesse de vente avaient signé une convention le 28 mars 2003 par laquelle Mme Y... avait levé l'option et avait été autorisée à procéder à des travaux avant la signature de l'acte notarié, et sous sa responsabilité, et que cette dernière avait bien prévu dans l'acte authentique le financement de son acquisition, dans son ensemble, soit l'acquisition de l'immeuble et les travaux de transformation de celui-ci, ce dont il résultait que les travaux de transformation étaient à la charge de Mme Y..., la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

     

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

     

    Condamne Mme Edith Y... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Edith Y... à payer à la société Foncia Foubert la somme de 2 500 euros et rejette la demande de M. A... et de la société Girot de Langlade, Schmit, de Ipanema Moreira et Dumont et celle de Mme Combier Morieux ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille neuf.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Nicolaÿ et de Lanouvelle, avocat aux Conseils pour la sociét Foncia Foubert.

     

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR qualifié un contrat de vente en l'état futur d'achèvement, d'avoir dit que la société FONCIA FOUBERT avait engagé sa responsabilité et d'avoir ordonné une expertise de nature à fournir tous éléments permettant d'apprécier le préjudice subi par Madame Y... ;

     

    AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QU'il ressort des pièces versées aux débats que le maire de Rueil Malmaison a délivré, le 29 novembre 2002, un arrêté de permis de démolir une partie du rez-de-chaussée d'un bâtiment à usage d'activités ainsi qu'un arrêté de permis de construire portant sur la transformation de ce même bâtiment à usage d'activités existant par la création de quatre logements ; que la notice jointe à la demande de permis de construire précise que le projet porte sur le changement d'affectation d'un local commercial et prévoit la rénovation des bâtiments existants et le changement d'affectation dans le but de créer quatre maisons de ville ; que la société FONCIA FOUBERT a fait une offre d'achat à Madame Y... le 5 décembre 2002 portant sur « une maison composée d'une entrée, double séjour, 3 chambres, 1 cuisine, salle de bains, WC, jardin et parking » pour un prix de 358. 255 ; que le 14 décembre suivant une promesse de vente a été signée entre les époux X... et Madame Y... qui énonce : « DESIGNATION : Logement 3- Maison de ville comprenant au rez-de-chaussée.... Le tout dépendant d'un ensemble immobilier sis à Rueil-Malmaison ….... Le tout cadastré section AE n° 584 lieudit « ... » pour une contenance de 03 ares 21 centiares. Cet ensemble a bénéficié d'un permis de construire numéro... en date du 29 novembre 2002 permettant la création de 4 logements d'habitation » ; que la promesse de vente prévoit encore que « le Bénéficiaire sera propriétaire à compter du jour de la signature de l'acte authentique de vente. L'entrée en jouissance aura lieu par la prise de possession réelle le même jour », que « Les biens ci-dessus désignés vont faire l'objet d'un règlement de copropriété dont un exemplaire sera remis au bénéficiaire le jour de la signature de l'acte authentique », le prix de vente étant de 266. 786 hors commission d'agence s'élevant à 15. 245 ; que l'acte notarié du 3 juin 2003 complète la désignation du bien vendu par la désignation du groupe d'immeubles dont il dépend et l'indication que la vente porte sur les lots 6 et 4 de ce groupe d'immeubles ; que le prix stipulé est celui prévu par la promesse de vente et que la clause relative au financement de ce dernier précise que l'acquéreur accepte un prêt pour une somme de 369. 689 se décomposant en un prêt Logiprêt pour 131. 106 dont 28. 203 sont destinés à financer l'acquisition du bien et 102. 903 sont destinés au financement de travaux d'aménagement et en un prêt relais d'un montant de 218. 583 destinés à financer l'acquisition du bien ; que Madame Y... a été destinataire d'un devis de l'entreprise PSK en date du 11 décembre 2002, soit établi avant la promesse de vente pour un montant de 63. 363, 30 TTC, puis, aux mois de mars et mai 2003, de plusieurs autres devis rectificatifs ou complémentaires de la même entreprise et que les parties à la promesse de vente ont signé une convention le 28 mars 2003 par laquelle Madame Y... a levé l'option et a été autorisée à procéder à des travaux avant la signature de l'acte notarié, et sous sa responsabilité ; que le devis prévoit notamment des travaux de plomberie (création d'installations de plomberie, fourniture et pose des appareils sanitaires), d'électricité (création d'installations électriques dans le logement), d'installation d'un chauffage électrique, de pose de six fenêtres et d'une porte, de démolition et modification des cloisons intérieures et doublage des murs extérieurs, de pose d'une chape au rez-de-chaussée et à l'étage, de ravalement de façade, de démolition extérieurs, dont la dépose des murs extérieurs et le passage des alimentations EDF, eau, interphone et PTT jusqu'aux services généraux de la copropriété ; qu'il ressort de cet ensemble d'éléments que le bien vendu a toujours été désigné en fonction de sa destination finale, soit une maison de ville et non pas tel qu'il existait au moment de la promesse de vente ; que le prix initialement avancé dans la première annonce de la société FONCIA FOUBERT et dans l'offre d'achat de Madame Y... était largement supérieur au prix convenu dans la promesse de vente et dans l'acte authentique et incluait une part du coût de travaux de transformation du local à usage commercial en local d'habitation ; que d'ailleurs, Madame Y... a bien prévu dans l'acte authentique le financement de son acquisition dans son ensemble, soit l'acquisition de l'immeuble et les travaux de transformation de celui-ci, étant précisé qu'elle connaissait l'état du bien lors de son acquisition puisqu'elle a déclaré dans les actes l'avoir visité ; que par ailleurs, les travaux prévus dans le logement ne sont pas de simples travaux d'aménagement intérieurs puisqu'ils consistent d'une part en la création des installations et équipements nécessaires à un usage d'habitation et d'autre part en des travaux qui affectent le clos de l'immeuble et sa structure extérieure et qu'en tout état de cause, le bien vendu dans son état de local à usage d'activité commerciale ne pouvait pas être utilisé à son usage d'habitation pour lequel il a été vendu ; que les clauses de la promesse de vente et de l'acte authentique prévoyant le payement du prix dans sa totalité lors de la signature de l'acte authentique et la circonstance que les devis ont été adressés et acceptés par l'acquéreur ne sont pas suffisantes pour justifier de la qualification d'une vente d'un immeuble existant dès lors que l'opération, dans son économie générale supposait la réalisation de travaux de rénovation assimilables à des travaux de construction d'un logement, que le coût de l'opération incluait, en sus du, prix d'acquisition de l'immeuble, le coût des travaux nécessaires à son utilisation à usage d'habitation et que, lors de la signature de l'acte authentique, il n'est pas justifié que les travaux étaient achevés ; que dans ces conditions, que le jugement sera confirmé en ce qu'il a qualifié la vente de vente en l'état futur d'achèvement ; que la société FONCIA FOUBERT connaissait nécessairement les données de l'opération puisqu'elle a émis des documents publicitaires dont certains faisaient état d'un projet de rénovation et d'autres de la vente d'une maison de ville ; qu'elle avait nécessairement visité les lieux et qu'elle connaissait l'existence d'un permis de construire pour la réalisation de quatre logements à usage d'habitation ainsi que le projet d'établissement d'un règlement de copropriété pour les avoir mentionnés dans la promesse de vente qu'elle a établi, qu'elle connaissait également le prix de vente de l'immeuble travaux non compris et le coût, au moins approximatif, de ces derniers puisqu'elle mentionne des prix de 364. 353 dans une publicité et l'offre d'achat et de 266. 786 dans une autre publicité et dans la promesse d'achat ; qu'elle ne pouvait par ailleurs pas ignorer que la convention entre les parties signée le 28 mars 2003, en autorisant Madame Y... à effectuer les travaux avant le transfert de propriété, mettait du même coup à sa charge tous les risques tout en déchargeant les vendeurs de leur responsabilité de vendeur d'un bien en état futur d'achèvement ; que le fait d'avoir ainsi proposé à Madame Y... la signature d'actes incomplètement voir inexactement rédigés au détriment de l'acquéreur engage la responsabilité de la société FONCIA FOUBERT à l'égard de celle-ci ; que le préjudice subi en relation de cause à effet avec la faute ainsi retenue est celui pour la détermination duquel le tribunal a ordonné une mesure d'expertise (arrêt, p. 7 à 10) ; qu'il résulte de l'ensemble des pièces, plans devis et factures produits que le lot acheté par Madame Y... dépendait d'un ensemble de locaux à caractère commercial qui étaient l'objet d'un restructuration et non d'un simple changement d'affectation et que la restructuration n'était pas réalisée lors de la signature de la promesse de vente, ni de l'acte authentique (jugement, p. 7) ;

     

    1°) ALORS QUE la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement ; que la vente d'un immeuble sur lequel l'acquéreur entend effectuer des travaux n'est pas une vente d'immeuble à construire ; que la Cour a constaté que les travaux avaient été entrepris à l'initiative de l'acquéreur, les vendeurs ne s'y étant aucunement obligés ; que la Cour n'a donc pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en statuant ainsi, et a violé les articles 1601-1 du Code civil et L. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation ;

     

    2°) ALORS, en tout état de cause, QUE la responsabilité civile de l'auteur d'une faute n'est engagée que s'il est constaté que cette faute a causé un dommage ; qu'en décidant que la société FONCIA FOUBERT avait engagé sa responsabilité, ce alors qu'elle n'avait relevé qu'une faute à son encontre et ordonné une expertise afin d'être en mesure de se prononcer tant sur l'existence que l'étendue du préjudice éventuellement subi par Madame Y... du fait de cette faute, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil."