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  • Article 1792 du Code Civil, cause étrangère et électricité

    Cet arrêt de la Cour de Cassation du 13 février 2007 rappelle les conditions rigoureuses d’appréciation de la notion de cause étrangère en matière de garantie décennale :

     

    « Vu l'article 1792 du code civil ;

     

    Attendu , selon l'arrêt attaqué (Angers, 3 avril 2006), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ. 26 janvier 2005, n° 03-17.173) que les époux X... ont été victimes d'un incendie dans les combles de leur maison, le 13 novembre 1998 ; qu'ils ont assigné avec leur assureur multiriques les Mutuelles régionales d'assurances (MRA), dénommée désormais Thélem assurances, M. Y..., électricien, et son assureur, la caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles (CRAMA) des Pays de Loire, exerçant sous l'enseigne Groupama Pays de Loire, aux fins d'obtenir la réparation des préjudices subis sur le fondement de l'article 1792 du code civil ;

    Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'il n'est pas contesté que l'incendie dont les époux X... sont victimes, soit d'origine électrique, que l'installation électrique s'est avérée, selon l'expert, conforme aux règles de l'art et la mise en œuvre du matériel a été appropriée, que la cause du sinistre d'origine électrique est liée à un échauffement de la boîte de connexion électrique qui, compte tenu de l'absence d'altération des conducteurs, a pour cause probable un choc ou un rongeur, que l'expert a établi l'existence d'une cause étrangère, que cette cause étrangère ne peut être assimilée à un cas de force majeure qui répond à des conditions particulières d'imprévisibilité, d'irrésistibilité et d'extériorité lesquelles ne sont pas démontrées, que la responsabilité de M. Y... ne peut donc être mise en cause sur le fondement de l'article 1792 du code civil ;

    Qu'en statuant ainsi, en retenant la cause étrangère pour écarter la responsabilité de plein droit de M. Y... sur le fondement de l'article 1792 du code civil tout en constatant que les conditions de la force majeure n'étaient pas démontrées et alors que le fait d'un tiers ou de la victime n'avait pas été invoqué, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ».

  • Accession et fixation du loyer commercial

    Cette décision de 27 septembre 2006 de la Cour de Cassation rappelle que la théorie de l’accession permet au bailleur de demander qu’il soit tenu compte des améliorations apportées par le locataire commercial lors de la fixation du loyer du bail renouvelé (au second renouvellement suivant la réalisation des travaux) :

     

    « Vu l'article 555 du code civil, ensemble les articles L. 145-33 du code de commerce et 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ;

     

    Attendu que lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 15 février 2005), que les consorts X..., d'une part, et Mme Y..., d'autre part, (les consorts Z...) ont consenti en 1972 à M. A... deux baux portant sur des parcelles de terrain en vue de l'exploitation d'un terrain de camping, chaque bail comportant une clause autorisant le preneur à effectuer sur ces terrains toutes les constructions utiles à son activité ;

    que, par acte du 18 octobre 2001, le preneur a sollicité le deuxième renouvellement des baux à compter du 20 novembre 2001 ; que les bailleurs ont accepté le principe du renouvellement, mais qu'aucun accord n'a pu être trouvé sur le prix du bail renouvelé ;

    Attendu que, pour dire que le montant du loyer renouvelé doit être calculé sur la valeur du seul terrain nu, l'arrêt retient qu'en l'absence de clause réglant le sort des constructions en fin de bail ou permettant leur prise en compte dans la détermination du loyer, il convient de revenir au droit commun de l'article 555 du code civil selon lequel, en pareil cas, le propriétaire qui n'a pas demandé au tiers d'enlever les constructions, n'en devient propriétaire qu'à la fin du bail et que, les constructions restant nécessairement la propriété du preneur pendant toute la durée du même bail, la valeur du loyer renouvelé ne peut être déterminée que sur la valeur du terrain effectivement loué, soit le terrain nu ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que le bail renouvelé étant un nouveau bail, les bailleurs pouvaient, lors du second renouvellement, solliciter la prise en compte des modifications intervenues dans les biens loués pour la fixation du prix du nouveau loyer, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».

  • Nullité du mandat du syndic et de sa convocation à l’assemblée générale

    Un syndic dont le mandat est annulé ne peut convoquer les copropriétaires à une assemblée générale, qui dès lors doit être annulée, selon cet arrêt de la Cour de Cassation du 30 janvier 2007 :

     

    « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 juin 2005), que Mme X..., propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires du ... à Toulon en annulation de l'assemblée générale du 23 novembre 1999 convoquée par la société Sycologe, syndic, et subsidiairement de la décision n° 8a de cette assemblée ; que Mme X... étant décédée le 14 mars 2006, Mme Y..., son héritière, a repris l'instance ;

     

    Sur le premier moyen :

    Vu l'article 7 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

    Attendu que, sous réserve de dispositions spéciales, l'assemblée générale est convoquée par le syndic ;

    Attendu que pour rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale du 23 novembre 1999, l'arrêt retient que par un arrêt du même jour la cour a annulé les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires du "8 décembre 1998", laquelle a procédé à l'élection du syndic, que cependant la désignation du syndic ne peut avoir d'effet sur la validité des convocations régulièrement adressées avant l'annulation de sa désignation dès lors qu'à cette date, il était seul à pouvoir exercer cette attribution qu'il tient de la loi, hormis le cas où son mandat est déclaré nul de plein droit par une disposition légale spécifique ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que par l'effet de l'annulation intervenue, la société Sycologe n'avait plus la qualité de syndic lors de la convocation de la deuxième assemblée générale, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».

  • Les pratiques des contrats de construction

    Bien qu’elle soit désormais un peu ancienne, l’étude de l’ADIL disponible ici est une intéressante liste des pratiques discutables rencontrées lors de la conclusion et de l’exécution des contrats de construction.

  • Amiante et unanimité

    Les copropriétaires doivent décider à l’unanimité des travaux concernant l’amiante s’ils atteignent les parties privatives des lots, selon cette décision du 27 mars 2007 de la Cour de Cassation :

     

     

    « Attendu, d'une part, que la cour d'appel a souverainement retenu que les documents joints aux convocations s'ils comportaient l'ensemble de la documentation relative aux travaux du conseil syndical, étaient en décalage par rapport à ce qui était voté et ne permettaient pas aux copropriétaires de savoir à quoi la décision les engageait ;

     

     

    Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que selon le maître d'oeuvre de l'opération "après la phase d'éradication de l'amiante et la mise en sécurité, l'immeuble serait inexploitable inlouable et correspondrait à une non-valeur", et que si la décision prise à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de l'assemblée générale du 31 mai 2001 portant sur des travaux plus importants que ceux imposés réglementairement, avait néanmoins recueilli la majorité qualifiée prévue à l'article 26 de la loi, n'était pas susceptible d'être annulée pour méconnaissance des conditions de majorités légales, la cour d'appel a exactement retenu que les travaux en cause, dans la mesure où ils conduisaient à rendre l'immeuble "brut de béton", portaient nécessairement atteintes aux parties privatives et relevaient par conséquent d'une décision prise à l'unanimité des membres du syndicat ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    Sur le second moyen, ci-après annexé :

     

    Attendu que la cour d'appel a exactement retenu que les décisions d'approbation des comptes et de quitus de sa gestion donné au syndic par l'assemblée générale du 26 mai 2004, se rapportant aux comptes présentés par celui-ci, n'étaient pas de nature à établir la régularité des décisions sur la base desquelles les travaux avaient été effectués et les dépenses engagées ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne le syndicat des copropriétaires de la Tour Aurore aux dépens;

     

    Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la Tour Aurore à payer à la société Immo 200 la somme de 2 000 euros ».

     

  • Constructibilité limitée et compétence liée du Préfet

    Le Préfet doit refuser un permis si la règle de la constructibilité limitée s’applique, selon cette décision de la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux du 21 février 2006 :

     

    « Vu la requête enregistrée le 27 novembre 2002, présentée par M. Marie-Pierre X, demeurant ... ;

     

    M. X demande à la cour :

     

    1°) d'annuler le jugement du 3 octobre 2002 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 13 août 2001 par lequel le préfet de la Dordogne a refusé de lui délivrer un permis de construire pour un terrain situé sur le territoire de la commune de Monsaguel et de la décision du 15 novembre 2001 par laquelle le ministre de l'équipement, des transports et du logement a rejeté le recours hiérarchique formé à l'encontre de cet arrêté ;

     

    2°) de procéder à une visite des lieux ;

     

    3°) d'annuler l'arrêté du 13 août 2001 confirmé sur recours hiérarchique ;

     

    4°) d'enjoindre au préfet de statuer à nouveau sur la demande dans un délai de quinze jours suivant la notification de l'arrêt à intervenir et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

     

    5°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

     

    Vu les autres pièces du dossier ;

     

    Vu la note en délibéré présentée par M. X ;

     

    Vu le code de l'urbanisme ;

     

    Vu le code de justice administrative ;

     

    Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

     

    Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 24 janvier 2006 :

     

    - le rapport de Mme Aubert ;

     

    - les observations de M. X ;

     

    - et les conclusions de M. Valeins, commissaire du gouvernement ;

     

    Sur les conclusions à fin d'annulation :

     

    Considérant qu'aux termes de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme : En l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, seules sont autorisées, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune : ... 2° Les constructions et installations nécessaires... à l'exploitation agricole, à la mise en valeur des ressources naturelles et à la réalisation d'opérations d'intérêt national... ;

     

    Considérant que le 13 août 2001, date à laquelle le préfet de la Dordogne a refusé de délivrer un permis de construire à M. X, la commune de Monsaguel n'était pas dotée d'un plan d'occupation des sols opposable aux tiers ; que, d'une part, il ressort des pièces du dossier que si le hameau de La Gabare constitue une partie actuellement urbanisée de la commune, le terrain d'assiette du projet en est distant d'au moins deux cents mètres et se trouve situé, au sein de la propriété du requérant d'une superficie totale de 72 931 m2 dénuée de toute construction, dans un ensemble de terrains nettement différent de celui où se trouve le hameau ; que la seule présence, à proximité immédiate de cette propriété, d'une construction préexistante ne permet pas de regarder le terrain d'assiette du projet comme situé dans un espace urbanisé, alors même qu'il est desservi par l'ensemble des réseaux et qu'une voie permet d'y accéder ; que, d'autre part, M. X n'établit pas, par les pièces qu'il produit, que la construction à usage d'habitation projetée est nécessaire à la mise en valeur des ressources naturelles de sa propriété ; qu'il suit de là que le préfet de la Dordogne était tenu de refuser le permis de construire demandé ; que le préfet ayant ainsi compétence liée pour prendre sa décision, les autres moyens de la requête sont inopérants ;

     

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de procéder à une visite des lieux, que M. X n'est pas fondé à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande ;

     

    Sur les conclusions à fin d'injonction :

     

    Considérant que le présent arrêt, qui rejette la requête de M. X, n'implique aucune mesure d'exécution ; que, par suite, les conclusions à fin d'injonction doivent être rejetées ;

     

    Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

     

    Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l'Etat, qui n'est pas dans la présente instance, la partie perdante, soit condamné à verser à M. X la somme qu'il demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ».