Cet arrêt de la Cour de Cassation du 13 février 2007 rappelle les conditions rigoureuses d’appréciation de la notion de cause étrangère en matière de garantie décennale :

« Vu l'article 1792 du code civil ;

Attendu , selon l'arrêt attaqué (Angers, 3 avril 2006), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ. 26 janvier 2005, n° 03-17.173) que les époux X... ont été victimes d'un incendie dans les combles de leur maison, le 13 novembre 1998 ; qu'ils ont assigné avec leur assureur multiriques les Mutuelles régionales d'assurances (MRA), dénommée désormais Thélem assurances, M. Y..., électricien, et son assureur, la caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles (CRAMA) des Pays de Loire, exerçant sous l'enseigne Groupama Pays de Loire, aux fins d'obtenir la réparation des préjudices subis sur le fondement de l'article 1792 du code civil ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'il n'est pas contesté que l'incendie dont les époux X... sont victimes, soit d'origine électrique, que l'installation électrique s'est avérée, selon l'expert, conforme aux règles de l'art et la mise en œuvre du matériel a été appropriée, que la cause du sinistre d'origine électrique est liée à un échauffement de la boîte de connexion électrique qui, compte tenu de l'absence d'altération des conducteurs, a pour cause probable un choc ou un rongeur, que l'expert a établi l'existence d'une cause étrangère, que cette cause étrangère ne peut être assimilée à un cas de force majeure qui répond à des conditions particulières d'imprévisibilité, d'irrésistibilité et d'extériorité lesquelles ne sont pas démontrées, que la responsabilité de M. Y... ne peut donc être mise en cause sur le fondement de l'article 1792 du code civil ;

Qu'en statuant ainsi, en retenant la cause étrangère pour écarter la responsabilité de plein droit de M. Y... sur le fondement de l'article 1792 du code civil tout en constatant que les conditions de la force majeure n'étaient pas démontrées et alors que le fait d'un tiers ou de la victime n'avait pas été invoqué, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ».

Cette décision de 27 septembre 2006 de la Cour de Cassation rappelle que la théorie de l’accession permet au bailleur de demander qu’il soit tenu compte des améliorations apportées par le locataire commercial lors de la fixation du loyer du bail renouvelé (au second renouvellement suivant la réalisation des travaux) :

« Vu l'article 555 du code civil, ensemble les articles L. 145-33 du code de commerce et 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ;

Attendu que lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 15 février 2005), que les consorts X..., d'une part, et Mme Y..., d'autre part, (les consorts Z...) ont consenti en 1972 à M. A... deux baux portant sur des parcelles de terrain en vue de l'exploitation d'un terrain de camping, chaque bail comportant une clause autorisant le preneur à effectuer sur ces terrains toutes les constructions utiles à son activité ;

que, par acte du 18 octobre 2001, le preneur a sollicité le deuxième renouvellement des baux à compter du 20 novembre 2001 ; que les bailleurs ont accepté le principe du renouvellement, mais qu'aucun accord n'a pu être trouvé sur le prix du bail renouvelé ;

Attendu que, pour dire que le montant du loyer renouvelé doit être calculé sur la valeur du seul terrain nu, l'arrêt retient qu'en l'absence de clause réglant le sort des constructions en fin de bail ou permettant leur prise en compte dans la détermination du loyer, il convient de revenir au droit commun de l'article 555 du code civil selon lequel, en pareil cas, le propriétaire qui n'a pas demandé au tiers d'enlever les constructions, n'en devient propriétaire qu'à la fin du bail et que, les constructions restant nécessairement la propriété du preneur pendant toute la durée du même bail, la valeur du loyer renouvelé ne peut être déterminée que sur la valeur du terrain effectivement loué, soit le terrain nu ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le bail renouvelé étant un nouveau bail, les bailleurs pouvaient, lors du second renouvellement, solliciter la prise en compte des modifications intervenues dans les biens loués pour la fixation du prix du nouveau loyer, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».