Cet arrêt juge que ce diagnostiqueur doit payer l'intégralité des travaux de reprise des dégâts causés par l'attaque des termites dont la présence n'avait été décelée que partiellement :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 26 septembre 2013), que M. et Mme X..., qui ont acquis de M. Z... un bien immobilier à usage d'habitation, ont eu communication, avant la vente, des états parasitaires établis par la société Hérault diagnostic immobilier (la société HDI) ; qu'ayant découvert, à l'occasion de travaux, un état avancé d'infestation de termites, M. et Mme X... ont, après expertise judiciaire, assigné en indemnisation de leurs préjudices M. Z..., la société Verdier et associés, agence immobilière par l'entremise de laquelle ils avaient acquis le bien, et la société MMA, assureur de responsabilité de la société HDI, entre-temps mise en liquidation judiciaire ; 

Attendu que la société MMA fait grief à l'arrêt de la condamner à payer diverses sommes à M. et Mme X... en réparation de leurs préjudices matériels et de jouissance alors, selon le moyen, que les conséquences d'un manquement à un devoir d'information et de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance dès lors que la décision qu'aurait prise le créancier de l'obligation d'information et les avantages qu'il aurait pu obtenir, s'il avait été mieux informé, ne sont pas établis de manière certaine ; qu'en relevant pour condamner la société MMA à payer à M. et Mme X... le montant de l'intégralité des travaux de reprise des dégâts causés par l'attaque des termites dont la présence n'avait été décelée que partiellement par l'assuré de la société MMA, que si M. et Mme X... « avaient connu l'ampleur des dégâts causés par l'infestation des insectes xylophages, ils auraient négocié la vente avec leur vendeur en tenant compte du coût des travaux de réparations desdits dégâts » bien que de tels motifs ne soient pas de nature à établir que, mieux informés, M. et Mme X..., qui avaient déjà connaissance de la présence de termites, même s'ils ignoraient l'ampleur exacte de leur attaque, auraient pu obtenir du vendeur une diminution du prix équivalente au coût des travaux de réparation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 

Mais attendu qu'il résulte de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné ; qu'ayant relevé que les investigations insuffisantes de la société HDI n'avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l'état véritable d'infestation parasitaire de l'immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, la cour d'appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par M. et Mme X... du fait de ce diagnostic erroné avaient un caractère certain et que la société MMA, assureur de la société HDI, leur devait sa garantie ; que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la société MMA aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société MMA à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros et rejette sa demande ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, siégeant en chambre mixte, et prononcé le huit juillet deux mille quinze par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société MMA IARD 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société MMA à payer à M. et Mme X... les sommes de 39 849, 94 euros et de 22 650, 85 euros en réparation de leurs préjudices matériels et de 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance et d'AVOIR dit que les sommes allouées au titre des préjudices matériels porteraient intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2008, date du dépôt du rapport avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil ; 

AUX MOTIFS QUE les époux X... sollicitent la réparation de leurs préjudices tels que chiffrés dans leurs conclusions de première instance ; que l'expert a exactement chiffré les travaux relatifs au traitement curatif de lutte contre les termites et insectes à larves xylophages à la somme de 37 771, 60 euros HT soit 39 849, 94 euros TTC, les travaux de remplacement de pièces défectueuses en raison de l'action des termites à la somme de 21 470 euros HT soit 22 650, 85 euros TTC ; qu'il n'y a pas lieu de retenir la réparation des plâtreries et embellissements, que l'expert n'a pas fixée, puisque cet immeuble en très mauvais état avait besoin d'une rénovation importante et qu'il convient de commencer par changer les poutres et planchers infestés avant de faire les plâtreries, les époux X... seront donc déboutés de ce chef de préjudices ; que le préjudice de jouissance des époux X... engagés dans des travaux de rénovation d'une bâtisse très ancienne et en mauvais état est limité et a été à bon escient évalué à 1 500 euros par le premier juge ; que la société MMA, assureur du diagnostiqueur, doit réparer l'entier préjudice des époux X... qui, s'ils avaient connu l'ampleur des dégâts causés par l'infestation des insectes xylophages, auraient négocié la vente avec leur vendeur en tenant compte du coût des travaux de réparations desdits dégâts ; qu'il convient donc de condamner la compagnie MMA à indemniser les époux X... de l'intégralité des travaux de traitement des dégâts causés par les termites et insectes xylophages ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'expertise de M. A... permet de retenir l'existence d'un lien de causalité suffisant entre la faute du cabinet diagnostiqueur et l'infestation ; qu'il relève ainsi, page 30 de son rapport, que depuis le signalement des premières traces et constatations diverses courant 2006 et 2007, cet immeuble n'a jamais fait l'objet d'aucun traitement curatif rationnel pour lutter contre l'infestation ambiante de termites souterrains et autres insectes à larves xylophages ; qu'ainsi, la propagation a pu se développer sans aucun obstacle particulier ; que les défendeurs ne sont pas fondés à soutenir que l'infestation s'est propagée du fait de la carence des acheteurs alors qu'ils ont été eux-mêmes mal informés par les professionnels de l'immobilier que sont l'agence immobilière et le cabinet diagnostiqueur ; que les époux X... démontrent donc l'existence d'un lien suffisant entre les dommages objectivés par l'expert et la faute du cabinet HDI ; 

ALORS QUE les conséquences d'un manquement à un devoir d'information et de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance dès lors que la décision qu'aurait prise le créancier de l'obligation d'information et les avantages qu'il aurait pu obtenir, s'il avait été mieux informé, ne sont pas établis de manière certaine ; qu'en relevant pour condamner la société MMA à payer aux époux X... le montant de l'intégralité des travaux de reprise des dégâts causés par l'attaque des termites dont la présence n'avait été décelée que partiellement par l'assuré de la société MMA, que si les époux X... « avaient connu l'ampleur des dégâts causés par l'infestation des insectes xylophages, ils auraient négocié la vente avec leur vendeur en tenant compte du coût des travaux de réparations des dits dégâts », bien que de tels motifs ne soient pas de nature à établir que, mieux informés, les époux X..., qui avaient déjà connaissance de la présence de termites, même s'ils ignoraient l'ampleur exacte de leur attaque, auraient pu obtenir du vendeur une diminution du prix équivalente au coût des travaux de réparation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil."

Cet arrêt juge que la demande tendant à goudronner un chemin d'exploitation ne peut être accueillie, relevant qu'il n’était pas soutenu que ce chemin présentait un défaut de viabilité :

(Voyez mon site Tout savoir sur le chemin rural et le chemin d'exploitation)

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Chambéry, 12 décembre 2013) que M. X..., propriétaire d'une parcelle 855 desservie par un chemin d'exploitation d'une largeur de 1, 60 m empruntant notamment la limite nord des parcelles n° 2466 et 2681 appartenant à M. et Mme Y..., a assigné ces derniers afin d'être autorisé à faire goudronner la partie du chemin traversant la parcelle n° 2466 ou, subsidiairement, de la faire aménager par la pose d'un empierrement ; 

Sur le moyen unique : 

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen : 

1°/ que tous les propriétaires dont les fonds sont desservis par un chemin d'exploitation sont tenus les uns envers les autres de contribuer, dans la proportion de leur intérêt, aux travaux nécessaires à leur entretien et à leur mise en état de viabilité ; qu'après avoir constaté que la parcelle C n° 855 appartenant à M. X... était desservie par un chemin d'exploitation empruntant, notamment, la limite nord des parcelles C n° 2466 et 2681 appartenant à M. et Mme Y..., la cour d'appel, qui a considéré qu'aucune disposition ne permettait à M. X... d'imposer aux riverains du chemin son aménagement par la mise en oeuvre d'un enduit bitumineux ou d'un empierrement, tandis que M. et Mme Y... démontraient leur intérêt à ce qu'un tel aménagement ne soit pas autorisé, sans rechercher si les travaux sollicités par M. X..., en sa qualité de propriétaire riverain du chemin d'exploitation, n'étaient pas nécessaires à l'entretien de cette voie et à sa mise en état de viabilité afin de lui permettre d'en user pour les besoins de la desserte de son fonds, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 162-2 du code rural et de la pêche maritime ; 

2°/ qu'un chemin d'exploitation ne peut être supprimé que du consentement de tous les propriétaires qui ont le droit de s'en servir et que la seule disparition matérielle d'un chemin d'exploitation ne peut suffire à priver les propriétaires de fonds que ce chemin dessert de leur droit d'en user ; qu'en rejetant la demande de M. X... tendant à voir goudronner ou empierrer l'assiette du chemin d'exploitation dans sa portion située en limite nord des parcelles appartenant aux époux Y..., au motif que le chemin d'exploitation serait « fondu » dans les terrains aménagés en jardins herbeux et arborés des propriétés le bordant depuis au moins 1985, la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a violé les articles L. 162-1, L. 162-2, ensemble l'article L. 162-3 du code rural et de la pêche maritime ; 

Mais attendu qu'ayant constaté que les parties s'accordaient à reconnaître que la parcelle n° 855 était desservie par un chemin d'exploitation d'une largeur de 1, 60 mètre empruntant notamment la limite nord des parcelles n° 2466 et 268, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas invoqué un défaut de viabilité de ce chemin, a retenu à bon droit que le régime des servitudes n'était pas applicable aux chemins d'exploitation et que M. X... ne pouvait imposer aux riverains un nouvel aménagement ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Y... ; rejette la demande de M. X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils pour M. X... 

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Gilles X... de sa demande d'autorisation de faire goudronner ou empierrer l'assiette du chemin d'exploitation traversant les parcelles situées sur le territoire de la commune du Biot (73), lieudit ... cadastrées section C 2466 et 2681 appartenant à M. et Mme Y... ; 

AUX MOTIFS QUE 

« Sur l'aménagement du chemin d'exploitation 

Que les parties étant désormais d'accord pour dire que la parcelle 855 est desservie par un chemin d'exploitation d'une largeur de 1, 60 mètre empruntant, notamment, la limite Nord des parcelles n° 2466 et 2681, reste en débat l'aménagement du chemin ; que le code rural définit en son article L. 162-1 le chemin d'exploitation comme étant celui servant exclusivement à la communication entre divers fonds ou à leur exploitation ; qu'il ne peut être fait d'analogie entre le régime d'une servitude de passage et celui des chemins d'exploitation dans la mesure où le Code rural définit un régime spécifique concernant ces derniers ; que Monsieur Gilles X... n'invoque donc aucune disposition lui permettant d'imposer aux riverains du chemin, son aménagement par la mise en oeuvre d'un enduit bitumeux ou même d'un empierrement ; que contrairement à ce qu'affirme Monsieur Gilles X..., les époux Johanna et Andreas Y... n'acceptent nullement que le chemin d'exploitation soit aménagé en terre ; que les époux Johanna et Andreas Y... démontrent, à l'inverse, leur intérêt à ce qu'un tel aménagement ne soit pas autorisé, sans que cela les autorise à en limiter une utilisation conforme aux dispositions précédemment rappelées du code rural ; qu'ils justifient, en effet, de l'aménagement de leurs parcelles et de celles de leurs voisins en jardins herbeux et arborés et produisent des attestations établissant que le chemin d'exploitation, s'il a toujours existé, est " fondu " dans les terrains des propriétés le bordant et ce depuis au moins 1985 ; que le jugement déféré sera en conséquence réformé de ce chef » ; 

ALORS, D'UNE PART, QUE tous les propriétaires dont les fonds sont desservis par un chemin d'exploitation sont tenus les uns envers les autres de contribuer, dans la proportion de leur intérêt, aux travaux nécessaires à leur entretien et à leur mise en état de viabilité ; qu'après avoir constaté que la parcelle C n° 855 appartenant à M. X... était desservie par un chemin d'exploitation empruntant, notamment, la limite nord des parcelles C n° 2466 et 2681 appartenant à M. et Mme Y..., la cour d'appel, qui a considéré qu'aucune disposition ne permettait à M. X... d'imposer aux riverains du chemin son aménagement par la mise en oeuvre d'un enduit bitumineux ou d'un empierrement, tandis que M. et Mme Y... démontraient leur intérêt à ce qu'un tel aménagement ne soit pas autorisé, sans rechercher si les travaux sollicités par M. X..., en sa qualité de propriétaire riverain du chemin d'exploitation, n'étaient pas nécessaires à l'entretien de cette voie et à sa mise en état de viabilité afin de lui permettre d'en user pour les besoins de la desserte de son fonds, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 162-2 du code rural et de la pêche maritime ;

ALORS, D'AUTRE PART, QU'un chemin d'exploitation ne peut être supprimé que du consentement de tous les propriétaires qui ont le droit de s'en servir et que la seule disparition matérielle d'un chemin d'exploitation ne peut suffire à priver les propriétaires de fonds que ce chemin dessert de leur droit d'en user ; qu'en rejetant la demande de M. X... tendant à voir goudronner ou empierrer l'assiette du chemin d'exploitation dans sa portion située en limite nord des parcelles appartenant aux époux Y..., au motif que le chemin d'exploitation serait « fondu » dans les terrains aménagés en jardins herbeux et arborés des propriétés le bordant depuis au moins 1985, la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a violé les articles L. 162-1, L. 162-2, ensemble l'article L. 162-3 du code rural et de la pêche maritime."