Ne pas avoir souscrit une assurance dommages ouvrages ne rend pas l’immeuble construit indisponible : « D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen : Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en résolution de la vente, alors, selon le moyen que l'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel ; qu'en estimant que la souscription d'une assurance dommages ouvrage par le maître de l'ouvrage ne constitue pas un accessoire indispensable à la vente d'un immeuble, cependant que la loi du 4 janvier 1978 a rendu obligatoire la souscription d'une telle assurance, ainsi que l'indication dans l'acte de vente de la présence ou de l'absence d'une telle assurance, ce qui implique nécessairement que l'assurance dommages ouvrage est un accessoire indispensable de l'immeuble vendu, la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1615 du Code civil et les articles L. 242-1 et L. 243-2 du Code des assurances ;

Mais attendu qu'ayant relevé que si la souscription d'une assurance dommages ouvrage par le maître de l'ouvrage est obligatoire, le non respect de cette disposition par le maître de l'ouvrage qui vend l'immeuble avant l'achèvement du délai des garanties légales prévues par les articles 1792 et suivants du Code civil, a pour conséquence de priver son acquéreur de la garantie de préfinancement des travaux avant la mise en œuvre de la garantie légale des constructeurs, sans néanmoins rendre le bien indisponible à la vente, la cour d'appel a pu en déduire que l'assurance dommages ouvrage ne constituait pas un accessoire indispensable de l'immeuble vendu en sorte que son absence n'avait pas constitué un défaut de livraison ».

(Cour de Cassation 13 novembre 2003)

Cette intéressante décision de la Cour d’Appel de Pau du 24 mai 2004 démontre que si l’agence immobilière commet une faute en décrivant un bien d’une façon non-conforme à la réalité (une maison étant décrite comme rénovée alors qu’elle ne l’était pas en réalité), l’acquéreur ne peut cependant prétendre subir un préjudice s’il a pu se rendre compte par lui-même de l’état de la maison qu’il achetait :

« La demande formée par Madame Y... contre l'agence immobilière D... que Madame Y... recherche la responsabilité contractuelle de l'agence immobilière en raison d'un manquement à son devoir de conseil pour avoir laissé insérer dans le sous-seing-privé de vente la mention "maison rénovée" que, selon elle, l'état de ce bâtiment ne justifiait pas ; D... que si les photos jointes au dossier révèlent une maison avenante dont les peintures extérieures étaient récentes, l'agence ne pouvait mentionner ou laisser inscrire sur le sous-seing-privé que la maison était rénovée, l'intérieur présentant une apparence de vétusté qui avait dissuadé d'autres agences d'employer ce qualificatif sur leur publicité ; D... que jusqu'à la conclusion de l'acte juridique qui exécute les effets du mandat et rend sa commission exigible, l'agent immobilier doit à son client tous les éclaircissements nécessaires à une exacte estimation du prix convenu avec le cocontractant, au regard du double critère de la qualité du bien ou de la prestation recherché et de l'état du marché ; que dés lors la valorisation inexacte de la maison par l'emploi du qualificatif "rénové" a constitué un manquement de l'agence immobilière à son obligation de conseil, susceptible d'altérer le consentement donné par Madame Y... à l'achat de l'immeuble ; Mais attendu que Madame Y... doit démontrer l'existence d'un préjudice causé par la faute imputable à l'agence D... que ce qualificatif n'a pu induire en erreur Madame Y... qui avait été détrompée par la visite des lieux effectuée la veille le 19 juin le jour où elle avait signé le mandat de recherche car, hormis la présence, consignée par l'expert dans son rapport, d'un panneau imperméable au bas de la paroi retapissée dans la chambre sud ouest, cette maison et la grange annexe ne présentaient aucune trace de camouflage et apparaissaient telles qu'elles étaient ; D... que la présence d'un seul panneau destiné à protéger de l'humidité étant insuffisante pour accréditer le grief de dissimulation et fausser son jugement, Madame Y... fut à même de se faire une idée de l'état exact de ces bâtiments tel qu'il est révélé par les photos jointes au rapport de l'expert ; qu'ainsi la faute patente commise par l'agence n'est pas la cause d'un vice du consentement en la personne de sa cliente sur la qualité réelle du bien qu'elle se proposait d'acheter ; D... d'autre part que Madame Y... n'a pas subi de préjudice car l'expert a évalué la valeur de l'ensemble immobilier dans une fourchette allant de 590.000 F à 645.000 F compte tenu des défauts de la maison qu'il a nécessairement pris en compte dans son estimation ; qu'ainsi en achetant pour une somme de 590.000 F, après négociation et diminution du prix consentie par le vendeur, Madame Y... n'a pas subi de préjudice objectif, fut-ce la perte d'une chance, l'allégation d'une ristourne supplémentaire si l'agence avait donné les conseils adéquats relevant de la supputation ; D... d'autre part qu'en l'absence d'une estimation minorée par l'agence des travaux à effectuer, Madame Y... n'a pu se méprendre sur leur ampleur au vu de l'état de l'électricité et des boiseries ; D... que la faute de l'agence a si peu lésé Madame Y..., qu'en 2002 elle a revendu le même bien en faisant une plus value de 280.513,98 F soit 42.764 € qui ne doit rien aux réparations entreprises depuis l'acquisition, l'intéressée se bornant à soumettre à la Cour des devis à l'exception de la moindre facture acquittée pouvant accréditer la mise en œuvre de travaux ; Qu'il convient donc de confirmer mais pour d'autres motifs le jugement de première instance ».