Les copropriétaires peuvent être à l’origine de la démission des gardiens de la copropriété, cette démission devant alors produire les effets d’un licenciement sans cause réelle et sérieuse :

« Attendu que M. X... et Mme Y... ont été engagés à compter du 1er octobre 1991 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Arènes à Cannes respectivement en qualité de gardien principal et de gardienne concierge ; que le 18 juin 1998 ils ont saisi la juridiction prud'homale d'une demande de rappel de salaires en application des barèmes de la convention collective des gardiens, concierges et employés d'immeubles ; que par lettre du 14 décembre 1998 ils ont démissionné en raison, des agressions verbales subies de la part des copropriétaires depuis leur saisine du conseil de prud'hommes ;

Attendu que l'employeur fait grief aux arrêts attaqués (Aix-en-Provence, 17 janvier 2005) d'avoir dit que la démission des salariés devait produire les effets de licenciements sans cause réelle et sérieuse et de l'avoir condamné à leur payer diverses sommes à ce titre, alors, selon le moyen, que:

1 / le salarié ne peut prendre acte de la rupture du contrat de travail à raison des revendications salariales non satisfaisantes que si celles-ci ont été jugées fondées ; qu'ainsi la cour d'appel en jugeant que le salarié avait pu par lettre du 14 décembre 1998 démissionner à raison du non respect par le syndicat des dispositions conventionnelles en matière de salaires, tout en relevant par ailleurs que depuis le 1er avril 1997 il avait été rémunéré sur la base conventionnelle et ne pouvait prétendre à aucun rappel à compter de cette date, n'a pas tiré de ses constatations les conséquences qui s'imposaient et a violé les articles L. 122-4, L. 122-13 et L. 122-14-3 du code du travail ;

2 / la rupture du contrat de travail ne peut être imputée à l'employeur à raison du comportement d'un tiers ; que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic est l'employeur des salariés de la copropriété et n'est pas responsable des agissements des copropriétaires ; qu'ainsi la cour d'appel, en considérant qu'était imputable au syndicat des copropriétaires la démission des gardiens motivée par les injures et agressions dont ils auraient fait l'objet de la part de certains copropriétaires, a violé les articles L. 122-4, L. 122-13 et L. 122-14-3 du code du travail ;

Mais attendu que les arrêts, qui relèvent que la démission des salariés est en relation directe tant avec le non respect des dispositions conventionnelles applicables en matière de salaire dont ils sollicitaient à juste titre la régularisation que par les agressions et insultes diverses que cette réclamation légitime a provoqué chez plusieurs copropriétaires, n'encourent pas les griefs du moyen ».

(Cour de Cassation 12 juillet 2006)

La Cour de Cassation rappelle dans cet arrêt du 31 octobre 2006 que le locataire ne répond des dégâts causés au bien loué du fait de la force majeure (ici une tempête) que dans le cas où le bail le prévoit expressément :

« Vu les articles 1134 et 1755 du code civil ;

Attendu qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 1er juillet 2005), que des locaux à usage commercial donnés à bail par la société civile immobilière Chaussée Saint-Vincent ( la SCI ) à la société Garage de la Renaissance ont été fortement endommagés par la tempête du 26 décembre 1999, déclarée catastrophe naturelle par arrêté préfectoral du 29 décembre 1999 ; qu'à la suite de ce sinistre, la société Garage de la Renaissance a assigné la SCI et la société Zurich international France (la société Zurich) auprès de laquelle elle avait souscrit un contrat d'assurance, pour obtenir réparation de divers préjudices ; que la SCI a formé des demandes reconventionnelles et a attrait, en la cause, son propre assureur, la société MAAF assurances ;

Attendu que pour condamner la société Garage de la Renaissance sous la garantie de la société Zurich à prendre en charge le montant du coût de réparation de l'immeuble, l'arrêt retient que le bail conclu le 14 octobre 1994 entre la SCI et la société Garage de la Renaissance comporte une clause aux termes de laquelle le preneur renonce à toute réparation lors de l'entrée dans les lieux comme en cours de bail en s'engageant à effectuer "tant au début du bail que pendant son cours toutes réparations, petites ou grosses, sans aucune exception..., y compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil", que, si l'obligation de réparer pesant sur le locataire cesse normalement en cas de force majeure, il peut être fait exception à cette règle, les dispositions de l'article 1755 du code civil n'étant pas d'ordre public, et que, dès lors que la clause litigieuse par la généralité de ses termes n'opère aucune distinction quant à l'origine des désordres à réparer, la SCI doit être exonérée en vertu du bail de toute obligation de réparation, y compris lorsque les dégâts résultent d'un cas de force majeure ;

Qu'en statuant ainsi, alors que sauf stipulation expresse contraire, l'obligation de réparer pesant sur le locataire cesse en cas de force majeure, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le bail contenait une telle stipulation, a violé les textes susvisés ».