Par une note précédente, j’avais évoqué une décision de la Cour de Cassation qui avait admis la notion de mandat apparent d’un agent immobilier, ceci en contradiction avec les termes de la loi Hoguet exigeant un mandat écrit.

La Cour de Cassation revient sur cette analyse et exclut la décision de mandat apparent par cet arrêt récent du 31 janvier 2008.

« Vu les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu que, selon les dispositions des deux premiers de ces textes qui sont d'ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la vente d'immeubles, doivent être rédigées par écrit ; que suivant le troisième, le titulaire de la carte professionnelle "transactions sur immeubles et fonds de commerce" doit détenir un mandat écrit précisant son objet et qui, lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci ; que le mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives.

Attendu que Mme X..., propriétaire d'un appartement à Paris a confié, par acte du 8 juin 2001, un mandat exclusif dit "de vente" concernant ce bien à la société COGETRA (la société) ; que cette dernière a signé le 22 juin 2001 un acte sous seing privé de vente avec M. Y..., locataire du logement, au nom de Mme X... ; que celle-ci ayant refusé de signer l'acte authentique, M. Y... l'a assignée, avec la société, afin de voir constater judiciairement la vente litigieuse ;

Attendu que pour faire droit à cette prétention, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le mandat litigieux comportait la mention expresse de l'autorisation requise, a considéré que Mme X... était engagée en vertu d'un mandat apparent, M. Y..., fondé à ne pas vérifier les pouvoirs de la société, ayant pu légitimement croire que celle-ci avait été dûment mandatée par Mme X... en vue de conclure le compromis de vente ;

En quoi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 septembre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris, rectifié par arrêt du 15 décembre 2005 ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ».

Que se passe-t-il si le dernier jour du droit de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation tombe un samedi ? Il est reporté au lundi suivant selon cette décision de la Cour de Cassation du 7 décembre 2007, qui juge aussi que la date de la rétractation est celle de l’expédition :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 mai 2006), que par acte sous seing privé du 7 juin 2001, la SCI Le Frêne a vendu un appartement à M.X... et à Mme Z... Y... ; que le 18 juin 2001, les acquéreurs ont envoyé à la SCI une lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour se rétracter ; qu'estimant que la faculté de rétractation n'avait pas été exercée dans le délai légal, la SCI a assigné M.X... et Mme Z... Y... en paiement d'une indemnité d'immobilisation ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen :

1° / que les articles 640 à 694 du nouveau code de procédure civile ne sont pas applicables à la lettre de rétractation, non contentieuse, prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en faisant dès lors application de l'article 642 du nouveau code de procédure civile pour juger que le délai de rétractation de sept jours accordé aux acquéreurs, expirant un samedi, devait être prorogé au lundi suivant, la cour d'appel a violé ce texte par fausse application ;

2° / que la rétractation permise à l'acquéreur par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation doit être portée à la connaissance du vendeur, dans un délai de sept jours après la réception par l'acquéreur de la notification de l'acte ; qu'en l'espèce, les juges ont constaté que ce délai de sept jours expirait le 18 juin 2001 à 24 heures et que la rétractation n'avait été portée à la connaissance de la SCI que le 19 juin 2001 ; qu'en jugeant que la rétractation était valable, la cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que les dispositions de l'article 642 du nouveau code de procédure civile étaient applicables au délai de réflexion prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, édicté dans l'intérêt de l'acquéreur, et que la date de la rétractation par voie postale était celle de l'expédition de la lettre recommandée, la cour d'appel en a déduit à bon droit qu'ayant été notifiée le 18 juin 2001 alors que le délai de sept jours qui expirait le samedi 16 juin 2001 devait être prorogé au lundi suivant, la rétractation était valable ».

Article L.271-1

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.

Article L.271-2

Lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L. 271-1, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation et les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. Si les parties conviennent d'un versement à une date postérieure à l'expiration de ce délai et dont elles fixent le montant, l'acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue.

Toutefois, lorsque l'un des actes mentionnés à l'alinéa précédent est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de sept jours.

Est puni de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement en méconnaissance des alinéas ci-dessus.