Le ministre explique en quelques mots ce qu’est un certificat d’urbanisme en répondant à la question d’un député :

La question :

M. Yves Nicolin attire l'attention de Mme la ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales sur la mise en oeuvre de la réforme des autorisations d'urbanisme. Un nouveau document, CERFA 13410*01, est en service, sur lequel il manque une information essentielle. En effet, il n'est pas prévu, dans ce modèle type, un emplacement réservé à la réponse de l'administration. L'objet même de ce document étant la demande d'un certificat d'urbanisme, il paraît indispensable qu'un emplacement soit créé pour cette réponse dans ce document. Aussi, il lui demande si elle entend prendre des dispositions dans ce sens. 

La réponse :

La réforme des autorisations d'urbanisme est entrée en vigueur le 1er octobre 2007. Depuis cette date, le titre 1er du livre IV du code de l'urbanisme (art. L. 410-1 et suivants) est consacré au certificat d'urbanisme.

Il en existe deux types : d'une part le certificat d'urbanisme « a », qui « indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain », d'autre part, le certificat d'urbanisme « b » qui « indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus ».

Les dispositions de l'article R. 410-1 du code de l'urbanisme déterminent le contenu de la demande de certificat d'urbanisme : « La demande de certificat d'urbanisme précise l'identité du demandeur, la localisation, la superficie et les références cadastrales du terrain ainsi que l'objet de la demande. Un plan de situation permettant de localiser le terrain dans la commune est joint à la demande. Dans le cas prévu au b de l'article L. 410-1, la demande est accompagnée d'une note descriptive succincte de l'opération indiquant, lorsque le projet concerne un ou plusieurs bâtiments, leur destination et leur localisation approximative dans l'unité foncière ainsi que, lorsque des constructions existent sur le terrain, un plan du terrain indiquant l'emplacement de ces constructions. »

Un imprimé CERFA n° 13410*01 a ainsi été édité en vue de recueillir, depuis le 1er octobre 2007, les renseignements nécessaires. La réponse qui est apportée au pétitionnaire, qu'il s'agisse de « cristalliser » le droit ou de se prononcer sur la faisabilité du projet du demandeur, est soit une décision tacite - qui ne peut alors avoir que pour effet de « cristalliser » le droit - soit une décision explicite sous la forme d'un arrêté dont le contenu est fixé par les articles A. 410-3 à A. 410-5 du code de l'urbanisme, conformément aux dispositions de l'article R. 410-21 du même code. Par conséquent, aucune disposition législative ou réglementaire n'impose à l'autorité compétente de répondre à une demande de certificat d'urbanisme directement sur l'imprimé CERFA n° 13410*01. Enfin, la demande de certificat d'urbanisme ne doit pas être confondue avec l'ancienne note de renseignements d'urbanisme qui était auparavant délivrée par le biais du formulaire CERFA n° 46-0392, aujourd'hui supprimé.

Le certificat d'urbanisme « a » peut avantageusement remplacer la note de renseignements d'urbanisme puisqu'il informe de la même façon sur le droit applicable à un terrain et, de surcroît, offre une garantie juridique supplémentaire en « cristallisant » les droits du demandeur.

La réponse est négative pour le ministre interrogé sur ce point par un sénateur :

La question :

M. Louis Souvet attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur la validité des décisions prises par un syndic de copropriété « auto-proclamé ». Il demande si l'ensemble des copropriétaires en plus de contester légalement les comptes établis sans justificatif par un tel syndic de fait peuvent envisager un dédommagement financier, étant entendu que « les charges » appelées alimentent non un compte dédié à la copropriété mais le compte personnel de l'intéressé.

La réponse :

Il résulte de l'article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis que le syndic de copropriété doit être nommé par l'assemblée générale. Ce même article pose à son alinéa 3 le principe que, à défaut d'une telle nomination par l'assemblée générale ou par l'effet d'un accord antérieur à la constitution du syndicat, « le syndic est nommé par le président du tribunal, saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires », sans qu'il ait à constater l'urgence. De même, en cas d'absence de syndic, l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 précitée prévoit que « le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic ». Au vu de ces dispositions, le syndic doit donc être obligatoirement désigné par l'assemblée générale et toute notion de syndic « de fait » doit être prohibée. Telle est la position de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 14 octobre 1987 ; Cass. 3e civ., 23 janvier 1991). De même, un syndic dont le mandat est expiré ne peut pas poursuivre sa gestion, même dans l'attente de la désignation d'un administrateur provisoire. Tous les actes et décisions concernant la gestion de la copropriété (convocation de l'assemblée, recouvrement des charges, travaux) pris par un syndic non régulièrement désigné par l'assemblée générale des copropriétaires sont nuls de plein droit et engagent la responsabilité de ce syndic vis-à-vis du syndicat des copropriétaires ou de chaque copropriétaire sur la base délictuelle des fautes commises, en cas de préjudice personnel subi par ce dernier. Un syndic, « de fait » ou irrégulièrement désigné, peut en outre être condamné pénalement, en cas d'abus de confiance, d'escroquerie ou de détournement de fonds versés par les copropriétaires.