C'est ce qu'affirme la Cour de Cassation dans cet arrêt du 9 avril 2008 :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris,8 novembre 2006), que par acte de vente établi le 20 décembre 2000 par M. X..., notaire associé de la SCP Z... et X..., les sociétés Fructicomi, Natexis bail et Unibail ont vendu à la société civile immobilière Coignières Logistic ( la SCI ) une propriété bâtie à usage industriel d'entrepôt loué à la société CFM, filiale du groupe Géodis Logistics, en vertu d'un bail commercial en date du 7 mai 1999 ; que la CFM , ayant fait l'objet le 11 décembre 2000 d'un procès-verbal d'infraction pour défaut d'autorisation d'exploitation d'une installation classée, a donné congé par acte du 14 juin 2001 pour le 14 mai 2002, terme de la première période triennale du bail ; que la SCI a assigné les venderesses, la société Géodis Logistics et le notaire en réparation de son préjudice, comprenant le coût des travaux de mise en conformité de l'entrepôt et divers préjudices financiers ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande contre les sociétés Fructicomi, Natexis Bail et Unibail, alors, selon le moyen, que l'article L. 514-20 du code de l'environnement prévoit que " lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'informer par écrit l'acheteur " ; que ce texte ne distingue pas selon que l'exploitation de l'installation se poursuit ou a cessé ; qu'en énonçant que ce texte ne s'appliquait qu'aux terrains sur lesquels a été mais n'est plus exploitée une installation classée, pour débouter la SCI de ses demandes de ce chef, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Mais attendu que l'alinéa 1 de l'article L. 514-20 du code de l'environnement, qui dispose que lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur est tenu d'en informer par écrit l'acheteur, ne s'applique pas à la vente d'un terrain sur lequel l'exploitation d'une installation classée est en cours ; qu'ayant constaté que les sociétés Natexis bail, Fructicomi et Unibail avaient cédé une propriété bâtie, exploitée à la date de cette vente dans des conditions relevant du régime de l'autorisation, la cour d'appel en a déduit à bon droit que l'alinéa 1 de cet article n'était pas applicable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé. »

Cet article est ainsi rédigé :

« Lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation.

Si le vendeur est l'exploitant de l'installation, il indique également par écrit à l'acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité.

A défaut, l'acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. »

La question : M. Jean-Louis Léonard attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur les difficultés liées à l'absence d'autorisation d'urbanisme pour les divisions d'immeubles d'habitations en plusieurs logements. En effet, dans l'hypothèse où ces logements sont créés sans changement de destination et que le projet ne nécessite pas une modification de l'aspect extérieur ou la création de niveaux supplémentaires, aucune autorisation d'urbanisme n'est exigée par les règles en vigueur. Même dispensé de toute autorisation, le projet doit cependant respecter les dispositions du plan local d'urbanisme (PLU), en matière notamment de stationnement, en imposant par exemple un minimum de places de stationnement par logement. De manière indirecte, on peut ainsi contrôler le nombre de logements réalisés. Or, en réalité, ce contrôle s'avère délicat et surtout inefficace. En effet, les projets n'étant pas soumis à autorisation d'urbanisme, il est dans ces conditions très difficile pour les autorités locales d'intervenir et d'imposer quoi que ce soit. De même, en cas de non-conformité avec les règles du PLU de sa commune, le maire peut dresser un procès-verbal afin de constater l'infraction et le contrevenant s'expose à des sanctions pénales. Dans les faits, les poursuites engagées n'aboutissent pas. Il existe donc une lacune juridique et aucun moyen de se prémunir contre certaines dérives telles que la surdensification liée à la spéculation à laquelle sont particulièrement exposées les communes du littoral où le coût du foncier est très élevé. En effet, un propriétaire qui achète un immeuble dont la valeur, à Châtelaillon-Plage, est d'environ 4 000euros le mètre carré bâti, cherchera à rentabiliser au maximum son investissement en le divisant en un maximum de logements, qu'il destinera ensuite à la location, se transformant ainsi en véritable marchand de sommeil ! Ainsi, à Châtelaillon-Plage, il n'est pas rare de voir des immeubles de logement divisés en cinq ou six logements et loués ensuite à des prix exorbitants. Par ailleurs, ces transformations d'immeubles sans contrôle posent de nombreuses difficultés liées au stationnement sur le domaine public, dans la mesure où les nouveaux logements créés ne sont pas accompagnés des places de stationnement nécessaires. Enfin, cela pose un problème d'égalité des citoyens devant l'obligation de créer du stationnement. En effet, pour des administrés qui prévoient de faire des travaux soumis à autorisation, les maires imposent des places de stationnement précisées dans l'autorisation délivrée. Les enjeux liés à l'absence de formalités pour les divisions d'immeuble sont cruciaux et une solution doit être trouvée. Son collègue Hugues Martin avait interrogé le ministre délégué au logement et à la ville le 25 janvier 2005 sur le sujet. En réponse, on lui avait indiqué que le problème posé était réel et que ce point faisait partie des dispositions du code de l'urbanisme que le Gouvernement avait décidé de clarifier et d'adapter. Pourtant, aucune nouvelle disposition n'a été proposée dans le cadre de la réforme des autorisations d'urbanisme et des permis de construire issue de l'ordonnance du 8 mai 2005. Aussi, il lui demande de bien vouloir lui indiquer dans quel cadre des dispositions pourraient être envisagées pour répondre à ce problème.

La réponse : La division d'immeubles en petits appartements n'est soumise à aucune autorisation d'urbanisme si elle ne comporte pas de changements de destination ou de modification de l'aspect extérieur de l'immeuble. Toutefois, en application de l'article L. 421-8 du code de l'urbanisme, l'immeuble ayant fait l'objet de cette division devra être conforme aux règles du plan local d'urbanisme, et notamment aux règles imposant la réalisation d'un certain nombre de places de stationnement par logement. L'autorité compétente peut avoir connaissance de ces divisions par l'augmentation du nombre de foyers fiscaux, et si ces divisions ne respectent pas les règles du plan local d'urbanisme, elle devra faire dresser un procès-verbal d'infraction et le transmettre sans délais au procureur de la République. La Cour de cassation a jugé, pour une division soumise à permis de construire, qu'une commune pouvait demander la réparation de son préjudice résultant de l'absence de réalisation des places requises (Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 novembre 2005, Juvisy-sur-Orge, SCI DELTA). Une solution comparable peut toutefois être appliquée à une division d'immeubles non soumise à autorisation de construire.