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BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16 - Page 1972

  • Quelles règles sont applicables aux palissades en bois posées en limite de propriété ?

    C'est la question à laquelle répond le ministre :




    Mme Patricia Schillinger attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire concernant l'installation des palissades en bois, devenue fréquemment source de litige entre voisins. Ces palissades, d'une hauteur de deux mètres, mises en place pour une délimitation de propriété, ne laissent pas passer la lumière et créent une zone d'ombre et d'humidité, à l'identique d'un mur. Elles résistent à tous les vents et certaines sont montées sur un muret pouvant atteindre trois mètres et plus.
    De ce fait, elle lui demande de bien vouloir lui préciser si de telles installations peuvent être considérées comme un mur, si elles sont soumises à un dépôt d'une déclaration de travail et si les plaintes présentées par les citoyens sont justifiées.





    L'installation de palissades en bois en limite de propriété est assimilée à la construction de clôtures dans la mesure où il s'agit d'un ouvrage destiné à clore une propriété privée. Le document de planification local peut en réglementer l'édification en fixant des règles relatives à leur hauteur ou leur aspect extérieur. Si tel est le cas, toute demande de permis de construire, d'aménager ou tout dépôt de déclaration préalable doit respecter les dispositions relatives aux aménagements extérieurs, régies par l'article 11 des plans d'occupation des sols (POS) ou des plans locaux d'urbanisme (PLU), sous peine d'être refusée par l'autorité compétente. Dans l'hypothèse où les travaux ont pour but exclusif d'installer une clôture, aucune formalité administrative n'est en principe nécessaire (art. R. 421-2-g du code de l'urbanisme). Toutefois, certaines exceptions sont prévues par l'article R. 421-12 du code de l'urbanisme. Ainsi, est-il possible pour chaque collectivité locale d'exiger, ou non, le dépôt d'une déclaration avant le début du chantier (R. 421-12-d du code de l'urbanisme). De même, si la clôture doit s'élever dans un secteur qui fait l'objet d'une protection particulière au titre du code du patrimoine (R. 421-12-a), du code de l'environnement (R. 421-12-b) ou en raison d'une identification par le PLU (R. 421-12-c et L. 123-1-7° du code de l'urbanisme), le dépôt d'une déclaration préalable devient la règle. En tout état de cause, lorsqu'aucune formalité administrative n'est prévue pour effectuer des travaux de ce type, les dispositions des documents d'urbanisme de la commune demeurent applicables (L. 160-1 du code de l'urbanisme). Leur méconnaissance se définit comme une infraction pénale au code de l'urbanisme, constatée par un procès-verbal dans les trois ans après l'achèvement des travaux (art. 8 du code de procédure pénale), et qui fait l'objet de poursuites devant le tribunal d'instance. En parallèle, si la clôture n'est pas conforme aux exigences de l'autorisation délivrée ou en l'absence de cette dernière, alors qu'il en fallait une, les voisins peuvent intenter un recours devant les juridictions civiles dans les cinq ans qui suivent l'achèvement de la construction (art. 2224 du code civil), sur le terrain de la responsabilité civile (art. 1382 du code civil). Même en admettant que les travaux concernant la clôture-palissade ne soient pas entachés d'illégalité, par exemple parce qu'il n'existe aucune disposition régissant les clôtures sur la commune, les tiers peuvent toujours se retourner contre le constructeur en invoquant la théorie jurisprudentielle des troubles et nuisances de voisinage devant le juge civil, par exemple s'il y a une perte avérée d'ensoleillement ou si une vue remarquable est gâchée. Le tribunal appréciera en fonction du préjudice subi.

  • Vefa, achèvement et déclaration d'achèvement

    Cet arrêt distingue l'achèvement au sens de la VEFA de la déclaration d'achèvement au sens du droit de l'urbanisme :

     

    "Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 2 de la loi du 9 juillet 1991 ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 1er février 2007), que sur le fondement d'un acte notarié de vente d'une maison en l'état futur d'achèvement, la société l'Immobilière du Val a fait pratiquer une saisie attribution au préjudice de M. et Mme X... qui en ont sollicité la mainlevée, en contestant, notamment, l'achèvement des travaux ;

    Attendu que pour dire la saisie fondée, l'arrêt énonce que la déclaration d'achèvement a été faite en mairie le 14 avril 2006 ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que l'acte de vente stipulait que le vendeur notifierait à l'acquéreur un certificat attestant de l'achèvement des travaux et l'invitant à en constater la réalité, de sorte que les conditions d'exigibilité de la créance n'étaient pas réunies, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er février 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;

    Condamne la société l'Immobilière du Val aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société l'Immobilière du Val, la condamne à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille huit.


    MOYEN ANNEXE à l'arrêt n° 1246 (CIV. III) ;

    Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, Avocat aux Conseils, pour les époux X... ;

    Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit fondée la mesure de saisie attribution pratiquée sur le compte bancaire des époux X... ;

    AUX MOTIFS QUE « la société appelante rappelle que, conformément au contrat de vente et l'état futur d'achèvement les acquéreurs doivent s'acquitter du prix au fur et à mesure des travaux ; qu'elle fait valoir que les époux X... n'ont pas exécuté leurs obligations contractuelles dès lors que la réalité de la créance est fondée sur les attestations de l'architecte de l'opération établissant l'exécution des travaux dont est demandé le règlement ; qu'elle précise, par ailleurs, que l'achèvement des travaux est effectif depuis le 22 novembre 2005 ainsi que l'atteste l'architecte ; qu'elle ajoute enfin que sa créance est liquide et exigible nonobstant le rapport des opérations effectuées de manière non contradictoire par Monsieur Y... , expert particulier des époux X... ; que ces derniers se prévalent du retard dans la déclaration d'achèvement effectuée en mairie par la société L'IMMOBILIERE DU VAL le 14 avril 2006, de la nullité du contrat de vente qu'ils entendent invoquer devant le juge du fond, enfin de la compensation entre la somme réclamée et celle due par la société L'IMMOBILIERE DU VAL au titre de l'acquisition de la maison leur appartenant ; qu'à titre subsidiaire, ils sollicitent qu'il soit sursis à statuer jusqu'à l'achèvement des opérations d'expertise ordonnées par le Président du Tribunal de grande instance de BOURG-EN-BRESSE ; qu'en premier lieu, les époux X... ne sauraient sérieusement faire état de l'absence d'achèvement de la villa alors que la déclaration d'achèvement a été faite en mairie le 14 avril 2006 ; qu'en deuxième lieu, les moyens que les époux X... se proposent de faire valoir devant le juge du fond ne les dispensent pas de respecter d'ores et déjà leurs obligations contractuelles ; qu'en troisième lieu, sur la compensation invoquée, les époux X... avancent qu'ils disposent d'une créance de 140 000 certaine, liquide et exigible provenant de la vente à la société appelante d'une maison dont ils sont propriétaires indivis ; que ladite société réplique que les époux X... ne justifient pas avoir exécuté les obligations mises à leur charge, savoir remettre la construction en conformité avec les permis de construire délivrés antérieurement, nettoyer les abords et remettre en état l'intérieur des locaux ; que force est de constater que les époux X... ne démontrent pas avoir respecté ces obligations ; qu'en conséquence, faute par eux d'établir le caractère exigible de leur créance à ce titre, leur demande de compensation ne peut être accueillie ; qu'enfin, la Cour statuant en matière d'appel d'une décision du juge de l'exécution n'estime pas devoir surseoir à statuer, ainsi qu'il lui est demandé, dans l'attente d'un rapport d'expertise dont les conclusions ne devront être discutées que devant le juge du fond ; que, dans ces conditions, sera accueilli l'appel interjeté » ;

    ALORS D'UNE PART QUE la saisie attribution est conditionnée à l'existence d'une créance liquide et exigible ; que l'exigibilité du prix d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement dépend de la constatation de l'achèvement des travaux ; qu'en cas de désaccord des parties sur la constatation de l'achèvement de la construction dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, il convient de se référer, comme en cas de vente à terme, aux dispositions de l'article R. 261-2 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'il existait un désaccord des parties sur la constatation de l'achèvement des travaux, qui avait donné lieu dès le 7 mars 2006 à l'engagement d'une procédure en référé en désignation d'un expert judiciaire ; qu'en estimant que la créance de la société L'IMMOBILIERE DU VAL était exigible aux motifs qu'une déclaration d'achèvement avait été faite en mairie par la société L'IMMOBILIERE DU VAL le 14 avril 2006, la Cour d'appel a violé les articles R. 261-1 et R. 262-2 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 2 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ;

    ALORS D'AUTRE PART QU' il était prévu dans l'acte de vente que le vendeur notifierait à l'acquéreur un certificat attestant de l'achèvement des travaux et l'invitant à en constater la réalité ; qu'en estimant que la créance de la société L'IMMOBILIERE DU VAL était exigible aux motifs que la société L'IMMOBILIERE DU VAL aurait déposé en mairie le 14 avril 2006 une déclaration d'achèvement, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 2 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ;

    ALORS ENFIN ET EN TOUTE HYPOTHESE QUE la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'en refusant de donner effet à l'accord des volontés des parties sur la chose et le prix, faute qu'ait été remplie une condition particulière qui ne présentait pas le caractère d'une condition suspensive, la Cour d'appel, qui considérait qu'il n'y avait pas lieu à compensation, a violé les articles 1134, 1291 et 1589 du Code civil."