Qui délivre un congé au lieu de délivrer une demande de renouvellement :

"Vu les articles 114 et 117 du code de procédure civile, ensemble l'article 649 du même code ;

Attendu qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public et la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ; que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte le défaut de capacité d'ester en justice, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice, et le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 15 janvier 2008), que la société Mac Donald's France (la société Mac Donald), locataire selon bail à effet au 3 février 1993 de locaux à usage commercial appartenant à la société le Grand Bazar de Lyon (la société Le Grand Bazar), aux droits de laquelle vient la société Lrmd, a, par acte du 3 juin 2003, fait signifier par la SCP X... Z... (la SCP), huissier de justice, un congé à effet au 31 décembre 2003 à la société Le Grand Bazar, puis le 6 juin 2003, a fait signifier par la même SCP une demande de renouvellement du bail annulant et remplaçant le congé signifié le 3 juin 2003 ; que par lettre du 6 juin 2003, la société Le Grand Bazar a indiqué accepter le congé et noter que les lieux seraient libres le 31 décembre 2003, puis a fait signifier à la société Mac Donald le 26 juin 2003 un acte refusant le renouvellement sans indemnité d'éviction au vu du congé délivré ; que la société Mac Donald a assigné sa bailleresse et la SCP aux fins de voir dire que l'acte du 3 juin 2003 est privé de tout effet ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'il résulte clairement de l'acte délivré par Maître Y..., huissier de justice à Lyon, le 15 mai 2003, qui a tenté de signifier une demande de renouvellement de bail à la société Grand Bazar et dressé procès verbal de perquisition, la société n'étant plus domiciliée à Lyon, et de la lettre adressée par la société Mac Donald à Maître X..., que l'intention de cette société n'a jamais été de donner congé à son bailleur mais au contraire de solliciter le renouvellement du bail commercial, qu'il est reconnu par la SCP qu'elle a commis une erreur grossière qu'elle a cherché à réparer en notifiant le 6 juin 2003 une demande de renouvellement de bail portant la mention manuscrite " annule et remplace le congé qui vous a été signifié le trois juin deux mille trois par acte de mon ministère ", et que le congé du 3 juin 2003, contraire à l'intention de la société Mac Donald et délivré par la SCP en dehors de tout mandat pour ce faire, est un acte inexistant qui n'a pas engagé le locataire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, quelle que soit la gravité des irrégularités alléguées, seuls affectent la validité d'un acte de procédure, soit les vices de forme faisant grief, soit les irrégularités de fond limitativement énumérées à l'article 117 du code de procédure civile, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le15 janvier 2008, entre les parties, par la Cour d'appel de Lyon ; remet la cause et les parties dans l'état où elles trouvaient avant le dit arrêt et les renvoie devant la Cour d'appel de Lyon, autrement composée ;

Condamne la société Mac Donald et la SCP X... Z..., ensemble, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Mac Donald et la SCP X... Z..., ensemble, à payer la somme de 2 500 euros à la société Lrmd ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société Lrmd.

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré nul et de nul effet le congé signifié le 3 juin 2003, d'avoir constaté que la société LRMD avait, aux termes du bail, consenti à son renouvellement, d'avoir déclaré nul et de nul effet le refus de renouvellement notifié le 26 juin 2003, et d'avoir en conséquence validé la demande de renouvellement et dit que le bail s'était renouvelé ;

AUX MOTIFS QUE « il résulte clairement de l'acte délivré par Maître Y... le 15 mai 2003 et de la lettre adressée par la Société Mac Donald's à Maître X... que l'intention de cette société n'a jamais été de donner congé à son bailleur mais au contraire de solliciter le renouvellement du bail commercial consenti pour neuf ans à compter du 3 février 1993 ; qu'il est reconnu par la SCP X... et Z... qu'elle a commis une erreur grossière en notifiant un congé en lieu et place d'une demande de renouvellement de bail ; que la SCP X... et Z... a cherché à réparer cette erreur en notifiant le 6 juin 2003 une demande de renouvellement de bail et en portant sur l'acte la mention manuscrite « annule et remplace le congé qui vous a été signifié le trois juin deux mille trois par acte de mon ministère » ; que le congé du 3 juin 2003 étant contraire à l'intention de la société Mac Donald's et ayant été délivré par la SCP X... et Z... en dehors de tout mandat pour ce faire est un acte inexistant qui n'a pas engagé le locataire ; qu'il y a lieu en conséquence de réformer le jugement déféré en déclarant nul et de nul effet le congé du 3 juin 2003 ainsi que le refus de renouvellement notifié le 26 juin 2003 contraire aux dispositions de l'article 2. 3 du bail en vertu duquel le bailleur s'engageait d'ores et déjà à le renouveler à l'expiration de la première période de neuf ans »

ALORS QUE, D'UNE PART, la nullité des actes d'huissier de justice, et en particulier des congés que le preneur à bail d'un local fait délivrer par huissier de justice, est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure ; que, quelle que soit la gravité des irrégularités alléguées, seuls affectent la validité d'un acte de procédure, soit les vices de forme faisant grief, soit les irrégularités de fond limitativement énumérées à l'article 117 du code de procédure civile ; qu'en déclarant nul et de nul effet le congé du 3 juin 2003, cependant que le défaut d'intention de la société Mac Donald's, à le supposer avéré, ne constituait ni un vice de forme faisant grief, ni l'une des irrégularités énumérées à l'article 117 du Code de procédure civile, la cour d'appel a violé les articles 114, 117, et 649 du Code de procédure civile, ensemble l'article L. 145-9 du Code de commerce ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, l'huissier est titulaire d'un monopole légal pour signifier les actes et exploits qui produisent immédiatement et irrévocablement leurs effets ; que le congé délivré par un huissier en vertu du monopole qui lui est conféré par l'article 1er de l'ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945 met irrévocablement fin au bail alors même qu'il aurait été délivré à la suite d'une erreur de l'huissier, sans que le second acte portant offre de renouvellement délivré par le même huissier puisse faire revivre les droits du locataire définitivement éteints par le premier congé ; qu'en décidant que le congé délivré le 3 juin 2003 par la SCP X... et Z... en dehors de tout mandat était un acte inexistant qui n'avait pas engagé le locataire, cependant que ce congé, fût-il le fruit d'une erreur de l'officier ministériel avait mis fin irrévocablement au bail sans que le second congé délivré le 6 juin 2003 ne puisse faire revivre les droits du locataire, la cour d'appel a violé les articles L. 145-9 du Code de commerce, ensemble l'article 1er de l'ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945.

ALORS QUE, DE TROISIEME PART, le monopole légal dont bénéficie l'huissier pour délivrer les actes dispense le destinataire de vérifier les pouvoirs conférés à cet officier ministériel par son mandant ; qu'en décidant que le congé délivré par l'huissier, la SCP X... et Z..., n'avait pas engagé le locataire dès lors que celui-ci n'avait pas eu l'intention de délivrer congé sans caractériser aucun élément permettant de mettre en cause le fait que le bailleur pouvait légitimement croire que l'huissier, officier ministériel investi d'une mission légale de délivrance des actes, disposait des pouvoirs nécessaires pour engager le preneur, la Cour a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 1998 du Code Civil et L 145-9 du Code de Commerce."

La Cour de Cassation pose le principe selon lequel : "une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisitio".

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 26 février 2008), que M. X... qui a acquis de la SCI Les Hauts de L'Abbaye une parcelle sur laquelle celle ci avait établi, au profit du lotissement qu'elle a créé sur la parcelle voisine, une servitude de passage pour les canalisations d'eaux usées, a assigné la SCI Les Hauts de L'Abbaye et l'association syndicale libre Les Hauts de L'Abbaye en déplacement de cette servitude ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire que la servitude lui est opposable, alors, selon le moyen :

1°/ que les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l'objet d'une publication ; qu'en disant que la mauvaise foi de l'acquéreur et sa connaissance de l'existence d'une servitude au moment de l'acquisition rendrait ladite servitude opposable, la cour d'appel a violé les articles 28 et 30, 1°, du décret du 4 janvier 1955 ;

2°/ qu'en disant M. X... de mauvaise foi parce qu'il aurait eu connaissance de l'existence de la servitude sans caractériser en quoi celui ci aurait connu l'assiette et les modalités d'utilisation de ladite servitude au moment de la conclusion du contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition ; qu'ayant souverainement retenu que M. X... avait connaissance, au moment de la vente, de l'existence de la servitude dont était grevée sa parcelle, la cour d'appel en a exactement déduit qu'elle lui était opposable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la SCI Les Hauts de L'Abbaye la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour M. X...

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la servitude d'égout grevant la parcelle située au Thoronet, cadastrée section C n° 591 pour 10,03 a, est opposable à Daniel X....

AUX MOTIFS, D'UNE PART, QU' «une servitude n'est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé que si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention et qu'il l'a acceptée, ou encore s'il était de mauvaise foi et connaissait l'existence de la servitude au moment de l'acquisition».

1/ ALORS QUE les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l'objet d'une publication ; qu'en disant que la mauvaise foi de l'acquéreur et sa connaissance de l'existence d'une servitude au moment de l'acquisition rendrait ladite servitude opposable, la cour d'appel a violé les articles 28 et 30, 1°, du décret du 4 janvier 1955.

ET AUX MOTIFS, D'AUTRE PART, QUE «le 1er octobre 2002, Daniel X... a adressé à la SCI LES HAUTS DE L'ABBAYE, une lettre dans laquelle, après s'être plaint d'un défaut de blocage des terres en limite du ravin de la Gasquette et de l'absence de quatre bornes, il écrit ce qui suit :

«les plaques d'égout ne sont pas posées. J'espère qu ‘il est prévu un régalage des terres, de façon à retrouver ces plaques légèrement en dessous du niveau de terre.

Le branchement d'évacuation des eaux du lot 34 me semble être sur mon lot. Nous avons contrôlé, par erreur me semble t-il, avec le conducteur de travaux, celui du lot adjacent 33 qui est correct» ;

Attendu que dans cette lettre rédigée une semaine seulement après son acquisition, Daniel X... se plaint, non pas de l'existence d'un égout sur sa parcelle mais du fait que les plaques de cet égout ne soient pas en place et que lorsqu'elles le seront, elles dépasseront le ruveau des terres si celles-ci ne font pas l'objet d'un régalage ;

Attendu que le 19 novembre 2002, Daniel X... a adressé à la SCI LES HAUTS DE L'ABBAYE une autre lettre dans laquelle il précise : «le regard de raccordement des évacuations (tabouret) d'eaux usées du lot 34 est implanté sur mon lot» ;

Attendu que Daniel X... est un professionnel du bâtiment ainsi que cela résulte de son titre de propriété et de l'assignation dans lesquels il est indiqué qu'il est conducteur de travaux, et que les termes techniques qu'il utilise dans ses courriers des 1er octobre 2002 et 19 novembre 2003, démontrent que ces connaissances professionnelles lui permettent défaire parfaitement la différence entre un branchement individuel et un égout ; Qu'il ne saurait donc soutenir qu'il croyait que l'égout dont les regards dépourvus de plaques dépassaient le niveau de ses terres et étaient apparents lors de la vente, correspondaient à ceux de son raccordement individuel ; Qu'il est donc établi que Daniel X... est de mauvaise-foi etqu'au moment de la vente il connaissait parfaitement l'existence de la servitude d'égout dont est grevée sa parcelle; Que cette servitude lui est donc opposable et qu'il sera en conséquence débouté de sa demande tendant à ce que la canalisation installée en vertu de cette servitude-soit enlevée ainsi que de sa demande de dommages et intérêts».

2/ ALORS QU'en disant M. X... de mauvaise foi parce qu'il aurait eu connaissance de l'existence de la servitude, sans caractériser en quoi celui-ci aurait connu l'assiette et les modalités d'utilisation de ladite servitude au moment de la conclusion du contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil."