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BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16 - Page 1677

  • Rupture conventionnelle du contrat de travail et préavis réduit du bail d'habitation

    Une question pratique judicieusement posée par un parlementaire.

     

    La question :

    M. Dominique Le Mèner appelle l'attention de Mme la ministre du logement sur les conséquences, en période de crise, de la rupture conventionnelle du contrat de travail issue de la loi de modernisation du marché du travail, pour les locataires se trouvant pour une raison ou une autre dans l'obligation de quitter leur logement. Il lui demande si la rupture conventionnelle du contrat de travail permet au salarié-locataire de bénéficier d'un préavis réduit à un mois en cas de départ anticipé, en application de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
    La réponse :
    L'article 15-1, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis, lorsqu'un locataire donne congé, est fixée à trois mois. Cette durée a été instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement. Toutefois, dans un certain nombre limité de cas expressément prévus par la loi, ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte d'événements imprévus ou de situations particulières lors de l'obtention d'un premier emploi, d'une mutation, d'une perte d'emploi, ou d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, lorsque le locataire est âgé de plus de soixante ans et que son état de santé justifie un changement de domicile. En cas de rupture conventionnelle du contrat de travail à durée indéterminée, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, d'un délai de préavis réduit à un mois. En effet, cette rupture conventionnelle du contrat de travail conduit à une perte d'emploi, condition pour bénéficier d'un préavis réduit.

  • Pollution du mur mitoyen

    Rappel des principes à l'occasion d'une question d'un député.

     

    La question :

    M. Alain Bocquet attire l'attention de Mme la ministre d'État, garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés, concernant l'article 661 du code civil et les conséquences qu'il entraîne, en cas de pollution d'un mur mitoyen par les aménagements effectués par l'un des propriétaires concernés. L'article 661 stipule en effet : « Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûtée, ou la moitié de la dépense qu'a coûtée la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne, et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûtée est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve ». Sachant qu'au titre de l'article 545 : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité », il résulte de l'application de ces dispositions légales, des situations inextricables, pénalisantes pour l'une des parties deux fois victime : une première fois de la pollution subie ; une seconde fois du fait de l'impossibilité de régler ce conflit. Compte tenu de ces éléments, il lui demande quelles dispositions sont susceptibles de permettre de régler ces difficultés.
    La réponse :
    Les dispositions des articles 545 et 661 du code civil qui réglementent les conditions de la cession forcée de la propriété ne font pas obstacle au règlement du conflit résultant de la pollution d'un mur mitoyen causée par les aménagements effectués par l'un des propriétaires. En effet, ce type de litige trouve sa solution par l'application des dispositions de l'article 655 du même code qui disposent que « la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ». Les propriétaires mitoyens sont donc en principe tenus de participer au coût de réfection du mur. Néanmoins et de jurisprudence constante, la Cour de cassation affirme que le propriétaire d'un mur mitoyen doit supporter seul les frais de réparation de ce mur lorsque les réparations sont rendues nécessaires par son fait (Civ. 3e, 21 décembre 1988, n° 87-14950 ; Civ. 3e le 23 janvier 1991, n° 89-16867).