Une indemnisation peut être obtenue selon le ministre :

La question :

Mme Fabienne Labrette-Ménager interroge Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur les moyens dont dispose le propriétaire d'un bien immobilier placé sous scellé pour les besoins d'une enquête pénale, pour obtenir le paiement des loyers relatifs à la période couvrant la « privation de jouissance » du bien. Ainsi, par exemple, le propriétaire d'une maison d'habitation, que celui-ci louait, a vu son bien mis sous scellés, pour nécessité de l'enquête, après qu'un homicide ait eu pour théâtre ladite maison d'habitation. Si le locataire des lieux a été relogé, en revanche, le propriétaire, non seulement ne peut disposer de son logement, mais en l'occurrence, il ne perçoit plus de loyer, alors que ce revenu constituait un complément de retraite. Il lui est, en outre, impossible ni de souscrire une quelconque assurance « a posteriori » couvrant ce type de situation, ni de demander à l'assurance de couvrir le paiement des loyers impayés puisqu'en l'espèce le locataire était toujours à jour de ses loyers et qu'un cas de force majeure ne permet plus au locataire d'occuper les lieux. Il serait donc souhaitable que, dans un tel cas de figure, la perte de loyer pour les propriétaires soit prise en compte par le ministère de la justice au titre de l'indemnisation due aux personnes dont les biens immobiliers sont placés sous scellés pendant toute la durée de l'instruction.

La réponse :

Le propriétaire d'un bien placé sous scellés pour les besoins d'une enquête pénale peut obtenir de l'État, à certaines conditions, l'indemnisation du préjudice qu'il subit à raison de ce placement sous main de justice. La responsabilité de l'État pour rupture d'égalité devant les charges publiques est en effet engagée à l'égard d'une personne qui subit les conséquences d'une opération de police judiciaire, alors même qu'aucune faute ne peut être reprochée au service de la justice. C'est le cas lorsqu'un particulier voit son bien mis sous scellés dans le cadre d'une instruction, puisque, dans cette hypothèse, le fonctionnement de l'institution judiciaire fait peser sur lui une charge qui excède ce que l'on est en droit d'exiger d'un citoyen dans le cadre de la vie en société. Cette indemnisation est soumise à des conditions, qui sont celles que les jurisprudences du Conseil d'État et de le Cour de cassation ont dégagées concernant l'engagement de la responsabilité sans faute de l'État. La personne qui sollicite l'indemnisation doit être tierce à la procédure judiciaire justifiant la mise sous scellés, c'est-à-dire qu'elle ne doit être ni mise en cause ni, en théorie, partie civile. C'est en règle générale le cas des propriétaires dont le bien immobilier placé sous main de justice était loué, puisque ce sont très souvent les locataires qui sont victimes ou mis en cause dans le cadre de l'information. Dans le cas d'un bien en location, évoqué dans la question, le préjudice est constitué principalement par les pertes de loyers dues à l'impossibilité de louer le logement placé sous scellés. L'indemnisation est calculée à partir du montant du loyer hors charges, puisque le logement n'est pas occupé, et peut prendre en compte les revalorisations légales de ce loyer. Le propriétaire peut également prétendre au remboursement des sommes qu'il aura dû engager pour remettre en état son bien si celui-ci a subi des dégradations pendant son placement sous main de justice. Enfin, comme pour tout engagement de la responsabilité sans faute à raison de la rupture d'égalité devant les charges publiques, le préjudice doit être spécial c'est-à-dire ne concerner qu'un petit nombre de citoyens, et anormal, c'est-à-dire excéder par sa gravité les charges qui doivent être normalement supportées par les particuliers en contrepartie des avantages résultant du service public de la justice. La condition de spécialité est systématiquement remplie, ce type de dommages ne concernant que peu de citoyens. Pour satisfaire à la condition d'anormalité, une partie de la durée pendant laquelle le bien a été placé sous scellés ne donnera pas lieu à indemnisation. La jurisprudence judiciaire retient en règle générale une durée de deux mois, qui correspond au délai de placement sous scellés nécessaire au bon déroulement de l'instruction (CA Paris, 21 février 2000, n° 1999/18055). Dès lors que ces conditions sont réunies, le propriétaire d'un bien sous scellés peut obtenir l'indemnisation de son préjudice. Saisie d'une demande en ce sens, la direction des services judiciaires du ministère de la justice lui proposera un règlement amiable, comme elle l'a fait dans les 71 dossiers de ce type dont elle a été destinataire en 2008. Il convient de préciser qu'il n'est nul besoin d'attendre la levée des scellés pour présenter une telle demande et que le versement de l'indemnisation peut débuter avant même cette levée.

Après la réception c'est le syndicat des copropriétaires :

"Vu les articles L. 121-10 et L. 242-1 du Code des assurances ;

Attendu que toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire, avant l'ouverture du chantier pour son compte ou celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du Code civil ; qu'en cas de décès de l'assuré ou d'aliénation de la chose assurée, l'assurance continue de plein droit au profit de l'héritier ou de l'acquéreur, à charge pour celui-ci d'exécuter toutes les obligations dont l'assuré était tenu vis-à-vis de l'assureur en vertu du contrat ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 17 décembre 2002, rectifié par arrêt du 28 janvier 2003), qu'en 1987-1988, la société civile immobilière A Canonica (la SCI), maître de l'ouvrage, assurée selon police dommages-ouvrage par la société Assurances générales de France X... (société AGF) a, en vue de les vendre par lots en l'état futur d'achèvement, fait construire plusieurs bâtiments avec le concours de divers locateurs d'ouvrage ; qu'après réception, des désordres ayant été constatés, le syndicat des copropriétaires a assigné en réparation la SCI, la société AGF et les constructeurs et leurs assureurs ;

Attendu que pour condamner la société AGF à garantir la SCI, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que cette société est assignée en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage, garantissant donc la SCI ;

Qu'en statuant ainsi, alors que du fait de l'aliénation de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires était le bénéficiaire de l'assurance dommages-ouvrage, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que les AGF devront garantie à la SCI A Canonica pour le paiement des sommes mise à sa charge, à hauteur de 336 968,00 francs (révisable suivant l'indice du coût de la construction), l'arrêt rendu le 17 décembre 2002 rectifié par l'arrêt rendu le 28 janvier 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble A Canonica aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble A Canonica à payer à la société AGF IART la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble A Canonica ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille quatre."

Avant la réception, c'est le vendeur en VEFA :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 10 février 2009), que la Société civile de construction vente lots 20 et 21 Malbosc (SCCV) a entrepris de réaliser une opération de construction portant sur l'édification de deux bâtiments de 48 logements ; qu'une assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la société GAN ; que des désordres affectant la solidité de la structure des bâtiments étant apparus en cours de chantier, la SCCV a adressé une déclaration de sinistre à la société GAN en visant les contrats 031.509.384 et 031.509.387 et la police dommages-ouvrage 045100065 ; que la SCCV a assigné en garantie la société GAN, laquelle a soulevé l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir et l'absence de déclaration de sinistre de nature à mettre en jeu les garanties du contrat d'assurance dommages-ouvrage ;

Sur les deux moyens, réunis :

Attendu que la société GAN fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action de la SCCV et de dire que sa garantie était automatiquement acquise, sans limitation contractuelle, pour tous les dommages matériels de construction, alors, selon le moyen :

1°/ que l'assurance dommages-ouvrage est une assurance de choses et non une assurance de responsabilité du maître de l'ouvrage ; que cette assurance bénéficie de plein droit à l'acquéreur de l'ouvrage ; que dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, l'ouvrage devient la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de son exécution ; que s'il appartient bien au vendeur, qui reste maître de l'ouvrage jusqu'à la livraison, de déclarer un sinistre survenant avant réception, seuls les acquéreurs sont les bénéficiaires de l'indemnité prévue au contrat ; qu'en jugeant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé, ensemble, l'article 1601-3 du code civil et l'article L. 242-1 du code des assurances ;

2°/ que les juges du fond ne pouvaient considérer que la SCVV lots 20 et 21 Malbosc était recevable à invoquer la garantie de l'assureur dommages-ouvrage, parce qu'elle se trouvait selon eux dans la situation prévue par l'article L. 242-1, 9e alinéa du code des assurances (garantie avant réception), quand il était constant, et relevé par la cour d'appel elle-même que la SCVV lots 20 et 21 Malbosc n'avait pas mis en demeure l'entreprise et encore moins résilié son marché ; que la cour d'appel a, de plus fort, violé l'article L. 242-1 du code des assurances ;

3°/ que le 5e alinéa de l'article L. 242-1 du code des assurances ne prévoit une sanction que dans le seul cas où l'assureur dommages-ouvrage "ne respecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus", soit les délais prévus aux 3e et 4e alinéas du même article ; que le délai visé par ce texte est de 60 jours à compter de la réception de la déclaration (article L. 242-1, 3e alinéa) pour ce qui est de la notification par l'assureur à l'assuré de sa décision de ne pas garantir le sinistre ; que la cour d'appel a elle-même constaté que l'assureur, saisi par une déclaration en date du 19 avril 2006, avait répondu par une lettre du 14 juin 2006, en disant très clairement que les garanties du contrat dommages-ouvrage visé par la déclaration ne pouvaient être mises en oeuvre, la réception n'ayant pas eu lieu ; qu'en considérant néanmoins que l'assureur devait être condamné à garantie, sans limitation contractuelle, la cour d'appel a violé l'article L. 242-1 du code des assurances ;

4°/ que la sanction prévue par l'article L. 242-1 du code des assurances est une sanction légale et ne saurait relever de l'application des clauses du contrat, quand bien même il s'agirait d'un contrat-type annexé à un texte réglementaire ; qu'en condamnant l'assureur à garantir le sinistre, sans limitation contractuelle, sous prétexte qu'il n'aurait pas respecté les délais prévus dans les clauses du contrat-type, la cour d'appel a violé, ensemble, l'article L. 242-1 du code des assurances et, par fausse application, l'article A 243-1 du même code ;

5°/ que si la déclaration de sinistre a lieu avant réception, et n'a pas été précédée d'une mise en demeure de l'entrepreneur restée sans effet et d'une résiliation du contrat d'entreprise, la mise en jeu de la garantie est manifestement injustifiée ; que, selon les dispositions du contrat-type annexé à l'article A 243-1 du code des assurances, l'assureur n'est pas tenu, en ce cas, de recourir à une expertise ; que l'assureur pouvait donc refuser valablement sa garantie, dans le délai de 60 jours, sans avoir à communiquer au déclarant un rapport d'expertise qui n'avait aucune raison d'exister ; que la cour d'appel a donc violé, de plus fort, l'article L. 242-1 du code des assurances ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu, à bon droit, par motifs adoptés, que le dommage s'étant manifesté avant toute réception le vendeur en l'état futur d'achèvement avait seul qualité pour déclarer le sinistre et percevoir l'indemnité destinée aux réparations qui s'imposaient, la cour d'appel en a exactement déduit que la SCCV était recevable à demander la garantie de l'assureur dommages-ouvrage ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la société GAN n'avait notifié ni dans les dix jours de remarques sur la déclaration de sinistre ni dans les 15 jours de décision de ne pas recourir à expertise et que sa décision du 14 juin 2006 quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat intervenait, en violation des prescriptions légales, sans rapport préliminaire établi par l'expert et préalablement communiqué à l'assuré, la cour d'appel en a exactement déduit que, même si le sinistre déclaré intervenait avant réception des travaux, sans justification d'une mise en demeure restée infructueuse et d'une résiliation du contrat de louage d'ouvrage et même si sa décision du 14 juin 2006 était notifiée dans le délai de 60 jours prévu par l'article L. 242-1 du code des assurances, la société GAN était passible de la sanction figurant à l'alinéa 5 de ce texte permettant à l'assuré d'engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société GAN assurances IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société GAN assurances IARD à payer à la société SCCV lots 20 et 21 Malbosc la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille neuf.



MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par Me de Nervo, avocat aux Conseils, pour la société GAN assurances IARD.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué

D'AVOIR la SCVV lots 20 et 21 Malbosc avait vocation à bénéficier de l'indemnité destinée aux réparations des désordres affectant l'ouvrage litigieux et déclaré recevable son action tendant à faire constater la garantie du sinistre par la compagnie GAN

AUX MOTIFS PROPRES QUE les acquéreurs des appartements les ayant acquis dans le cadre de ventes en l'état futur d'achèvement et l'immeuble n'étant pas encore livré puisque le sinistre était intervenu en cours de construction, la SCVV lots 20 et 21 Malbosc, vendeur en l'état futur d'achèvement, restait recevable, la compagnie GAN n'alléguant pas l'existence d'un syndicat des copropriétaires, à revendiquer le bénéfice de l'assurance ; qu'il n'était pas contesté qu'elle avait gardé les pouvoirs du maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux à venir ; que l'indemnisation des acquéreurs pour les préjudices subis du fait du retard de livraison (loyers et frais de relogement) étaient exclusivement assurée par la SCVV lots 20 et 21 Malbosc ; que ces éléments et ceux non contraires des premiers juges justifiaient la confirmation de la décision entreprise sur la question de la recevabilité de l'action de la SCVV lots 20 et 21 Malbosc ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la vente en l'état futur d'achèvement faisait coexister un maître de l'ouvrage qui n'était pas théoriquement propriétaire de l'ouvrage et des acquéreurs qui, bien que théoriquement propriétaires, ne disposaient d'aucun pouvoir de décision tant que l'immeuble ne leur avait pas été livré ; que la charge des risques pesait donc sur le maître de l'ouvrage tant que la livraison n'était pas intervenue ; que dans le cas d'espèce, un risque majeur s'était réalisé avant livraison, les deux immeubles étant menacés d'effondrement ; que ces immeubles bénéficiaient d'une assurance dommages-ouvrage souscrite auprès du GAN ; que cette assurance s'appliquait, notamment, dans l'hypothèse suivante (article L 242-1 du code des assurances) : avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse et résiliation du contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur pour inexécution par celui-ci de ses obligations ; que dans cette hypothèse, qui correspondait au litige, le vendeur en l'état future d'achèvement avait seul qualité pour déclarer le sinistre et percevoir l'indemnité destinée aux réparations ; que la consignation ordonnée en référé ne privait pas la SCVV lots 20 et 21 Malbosc du pouvoir d'utiliser l'indemnité consignée par la compagnie GAN ;
que l'action était donc recevable ;

ALORS QUE l'assurance dommages-ouvrage est une assurance de choses et non une assurance de responsabilité du maître de l'ouvrage ; que cette assurance bénéficie de plein droit à l'acquéreur de l'ouvrage ; que dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, l'ouvrage devient la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de son exécution ; que s'il appartient bien au vendeur, qui reste maître de l'ouvrage jusqu'à la livraison, de déclarer un sinistre survenant avant réception, seuls les acquéreurs sont les bénéficiaires de l'indemnité prévue au contrat ; qu'en jugeant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé, ensemble, l'article 1601-3 du code civil et l'article L 242-1 du code des assurances ;

ET ALORS QUE, en outre, les juges du fond ne pouvaient considérer que la SCVV lots 20 et 21 Malbosc était recevable à invoquer la garantie de l'assureur dommages-ouvrage, parce qu'elle se trouvait selon eux dans la situation prévue par l'article L 242-1, 9ème alinéa du code des assurances (garantie avant réception), quand il était constant, et relevé par la Cour d'appel elle-même (cf. arrêt, page 7, 2ème al.) que la SCVV lots 20 et 21 Malbosc n'avait pas mis en demeure l'entreprise et encore moins résilié son marché ; que la Cour d'appel a, de plus fort, violé l'article L 242-1 du code des assurances.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué

D'AVOIR dit que la garantie de la compagnie d'assurances GAN était automatiquement acquise à la SCVV lots 20 et 21 Malbosc, sans limitation contractuelle, pour tous les dommages matériels de construction

AUX MOTIFS QUE, à compter de la réception de la déclaration de sinistre, l'assureur disposait d'un délai de 10 jours pour signifier à l'assuré que la déclaration n'était pas réputée constituée et réclamer les renseignements manquants ; qu'il disposait d'un délai de 15 jours pou décider de ne pas recourir à une expertise, lorsqu'il estimait que la mise en jeu de la garantie était manifestement injustifiée ; qu'il disposait d'un délai de 60 jours pour notifier à l'assuré sa décision sur le vu du rapport préliminaire établi par l'expert et préalablement communiqué à l'assuré ; que même si le sinistre déclaré intervenait avant réception des travaux, sans justification d'une mise en demeure restée infructueuse et d'une résiliation du contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur, il n'en restait pas moins que la compagnie GAN était tenue du respect de ces délais ; que la déclaration de sinistre du 19 avril 2006 avait donné lieu par la compagnie GAN à réponse du 14 juin 2006, par laquelle elle précisait « les garanties du contrat dommages-ouvrage ne peuvent être mobilisées, puisque le sinistre est survenu avant réception de l'ouvrage » ; que même si cette décision avait été notifiée dans le délai maximal de 60 jours, l'assureur était passible de la sanction figurant à l'alinéa 5 de l'article L 242-1 du code des assurances, permettant notamment à l'assuré d'engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages ; qu'en effet, l'assureur n'ayant notifié ni dans les 10 jours de remarques sur la déclaration de sinistre, ni dans les 15 jours de décision de ne pas recourir à expertise, sa décision du 14 juin 2006 intervenait en violation des prescriptions légales sans rapport préliminaire établi par l'expert et préalablement communiqué à l'assuré ; que la garantie de la compagnie d'assurances était donc automatiquement admise sans limitation contractuelle ;

1) ALORS QUE le 5ème alinéa de l'article L 242-1 du code des assurances ne prévoit une sanction que dans le seul cas où l'assureur dommages-ouvrage « ne respecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus », soit les délais prévus aux 3ème et 4ème alinéas du même article ; que le délai visé par ce texte est de 60 jours à compter de la réception de la déclaration (article L 242-1, 3ème alinéa) pour ce qui est de la notification par l'assureur à l'assuré de sa décision de ne pas garantir le sinistre ; que la Cour d'appel a elle-même constaté (arrêt, page 7, 3ème al.) que l'assureur, saisi par une déclaration en date du 19 avril 2006, avait répondu par une lettre du 14 juin 2006, en disant très clairement que les garanties du contrat dommages-ouvrage visé par la déclaration ne pouvaient être mises en oeuvre, la réception n'ayant pas eu lieu ; qu'en considérant néanmoins que l'assureur devait être condamné à garantie, sans limitation contractuelle, la Cour d'appel a violé l'article L 242-1 du code des assurances ;

2) ALORS QUE la sanction prévue par l'article L 242-1 du code des assurances est une sanction légale et ne saurait relever de l'application des clauses du contrat, quand bien même il s'agirait d'un contrat-type annexé à un texte réglementaire ; qu'en condamnant l'assureur à garantir le sinistre, sans limitation contractuelle, sous prétexte qu'il n'aurait pas respecté les délais prévus dans les clauses du contrat-type, la Cour d'appel a violé, ensemble, l'article L 242-1 du code des assurances et, par fausse application, l'article A 243-1 du même code ;

3) ALORS QUE, de toute manière, si la déclaration de sinistre a lieu avant réception, et n'a pas été précédée d'une mise en demeure de l'entrepreneur restée sans effet et d'une résiliation du contrat d'entreprise, la mise en jeu de la garantie est manifestement injustifiée ; que, selon les dispositions du contrat-type annexé à l'article A 243-1 du code des assurances, l'assureur n'est pas tenu, en ce cas, de recourir à une expertise ; que l'assureur pouvait donc refuser valablement sa garantie, dans le délai de 60 jours, sans avoir à communiquer au déclarant un rapport d'expertise qui n'avait aucune raison d'exister ; que la Cour d'appel a donc violé, de plus fort, l'article L 242-1 du code des assurances."