Un arrêt sur le problème assez fréquent des rampes trop étroites pour permettre le passage des véhicules dans les immeubles récents :

"Attendu qu’ayant retenu que le défaut des rampes d’accès aux sous sols ne pouvait être décelé lors d’une simple visite de l’immeuble et ne pouvait se révéler qu’après utilisation d’un véhicule dont la dimension ne permettait pas d’accéder au niveau - 2, qu’il n’était pas établi ni même soutenu que M. et Mme X... aient été avisés avant la réception de l’ouvrage par la SCI Lyon Le Sarrail ou tout autre intervenant à l’acte de construction de cette limite à l’accessibilité du bien vendu et que le fait qu’au cours de l’assemblée générale des copropriétaires s’étant tenue le 25 février 2004, soit postérieurement à la livraison de leur bien intervenue le 28 janvier 2004, un des copropriétaires avait fait état de l’inaccessibilité au niveau - 2 d’un véhicule BMW série 5, n’était nullement de nature à établir que ce défaut d’accessibilité était apparent pour M. et Mme X... au moment où ils ont pris possession de leur bien et que cette remarque d’un des copropriétaires n’établissait pas que les époux X... avaient pu dans les jours qui suivaient constater que leur propre garage était inaccessible à un véhicule de grande dimension, la cour d’appel, qui en a souverainement déduit l’existence d’un vice non apparent pour M. et Mme X..., a, par des motifs non péremptoires, légalement justifié sa décision ;    

PAR CES MOTIFS :    

REJETTE le pourvoi ;    

Condamne la SCI Lyon Le Sarrail aux dépens ;    

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Lyon Le Sarrail à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Lyon Le Sarrail ;     Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf janvier deux mille treize. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt    

Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour la société Lyon Le Sarrail    

LE POURVOI REPROCHE A L’ARRÊT ATTAQUÉ D’AVOIR confirmé le jugement ayant condamné l’exposante à payer la somme de 956,80 € aux acquéreurs au titre du remboursement de la facture du géomètre-expert et à leur payer la somme de 27.500 € à titre de dommages-intérêts ;     AUX MOTIFS QUE, Sur la demande principale de Monsieur et Madame X... en application de l’article 1646-1 du Code civil ; que l’article 1646-1 du code civil dispose : « Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent Code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble. Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3 » ; que l’’article 1792 du Code civil dispose : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère » ; qu’il en résulte que la SCI LYON LE SARRAIL est responsable de plein droit à l’encontre de Monsieur et Madame X... des vices de construction portant atteinte à la solidité de l’édifice ou le rendant impropre à sa destination ; qu’en l’absence de toute réserve émise par Monsieur et Madame X... concernant l’accessibilité des garages litigieux aux termes du procès-verbal de constatation d’achèvement des travaux établis le 28 janvier 2004, seuls les dommages non apparents répondants aux conditions susvisées peuvent donner lieu à la garantie prévue par l’article 1792 ; qu’en l’espèce, il résulte de l’ensemble des pièces versées aux débats et notamment du rapport d’expertise que malgré les quelques aménagements réalisés entre les niveaux -1 et -2, en cours d’exécution des travaux, la conception de la rampe et notamment la dimension des rayons extérieurs, ne permet pas l’accessibilité des deux niveaux de sous-sol à l’ensemble des véhicules légers ; qu’ainsi que l’a relevé le premier juge dont la décision doit être confirmée sur ce point, le défaut d’accessibilité au 2ème sous-sol de l’immeuble à des véhicules de type léger dont la dimension n’apparaît pas exagérée ni inhabituelle rend l’ouvrage impropre à sa destination ; qu’alors que ce défaut ne peut être décelé lors d’une simple visite de l’immeuble et ne peut se révéler qu’après utilisation d’un véhicule dont la dimension ne permet pas d’accéder au niveau -2, il n’est pas établi ni même soutenu que Monsieur et Madame X... aient été avisés avant la réception de l’ouvrage par la SCI LYON LE SARRAIL ou tout autre intervenant à l’acte de construction de cette limite à l’accessibilité du bien vendu ; que le fait qu’au cours de l’assemblée générale des copropriétaires s’étant tenue le 25 février 2004 soit postérieurement à la livraison de leur bien intervenue le 28 janvier 2004, un des copropriétaires ait fait état de l’inaccessibilité au niveau -2 d’un véhicule BMW série 5, n’est nullement de nature à établir que ce défaut d’accessibilité était apparent pour Monsieur et Madame X... au moment où il ont pris possession de leur bien ; qu’il convient d’ajouter au surplus que cette remarque d’un des copropriétaires n’établit pas que Monsieur et Madame X... aient pu dans les jours qui suivaient constater que leur propre garage était inaccessible à un véhicule de grande dimension, ce qui conduirait à conclure à l’existence d’un vice révélé dans le mois de la réception des travaux ; que la décision critiquée doit donc être confirmée en ce qu’elle a retenu l’existence d’un vice non apparent pour Monsieur et Madame X... ; que, par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 février 2005 adressée par leur conseil à la SCI LYON LE SARRAIL, Monsieur et Madame X... ont informé cette dernière qu’ils s’étaient aperçu après livraison de leur appartement que « compte tenu des dimensions des rampes de desserte des sous-sols, l’accès aux garages n’était pas possible pour des véhicules dépassant une certaine taille » et ont demandé réparation de leur préjudice sur le fondement de l’article 1646-1 du Code civil ; que la SCI LYON LE SARRAIL ayant estimé ne pas avoir à faire droit à cette demande, Monsieur et Madame X... ont saisi le juge des référés par assignation du 22 avril 2005 puis le juge du fond, le 9 juin 2006 ; que leur action intentée à titre principal sur le fondement de l’article 1646-1 du Code civil est donc recevable et bien fondée ; que l’expert a relevé qu’il n’existait pas de véritable solution technique pour modifier la rampe et permettre une accessibilité totale des deux niveaux de sous-sol, sans modifier fortement les structures et sans réduire un grand nombre les stationnements ; qu’en l’absence de réparation des désordres affectant la rampe d’accès, il convient d’examiner le préjudice subi par Monsieur et Madame X... du fait de l’accessibilité limitée, à leur garage double du niveau -2 ;     ALORS D’UNE PART QUE la société exposante faisait valoir que les désordres allégués relèvent des dispositions de l’article 1642-1 du Code civil dès lors qu’ils étaient apparents à l’usage, l’accès aux garages n’étant pas possible pour des véhicules dépassant une certaine taille eu égard aux dimensions des rampes de dessertes des sous-sols ainsi que l’a relevé l’expert ; qu’ayant rappelé que l’exposante est responsable de plein droit à l’encontre des acquéreurs des vices de construction portant atteinte à la solidité de l’édifice ou le rendant impropre à sa destination, qu’en l’absence de toute réserve émise par les acquéreurs concernant l’accessibilité des garages litigieux aux termes du procès-verbal de constatation d’achèvement des travaux établi le 28 janvier 2004, seuls les dommages non apparents peuvent donner lieu à la garantie prévue par l’article 1792, puis relevé qu’il résulte de l’ensemble des pièces versées aux débats et notamment du rapport d’expertise que, malgré les quelques aménagements réalisés entre les niveaux -1 et -2, en cours d’exécution des travaux, la conception de la rampe et notamment la dimension des rayons extérieurs, ne permet pas l’accessibilité des deux niveaux de sous-sol à l’ensemble des véhicules légers, que le défaut d’accessibilité au deuxième sous-sol à des véhicules de type léger dont la dimension n’apparaît pas exagérée ni inhabituelle rend l’ouvrage impropre à sa destination, que ce défaut ne peut être décelé lors d’une simple visite de l’immeuble et ne peut se révéler qu’après utilisation d’un véhicule dont la dimension ne permet pas d’accéder au niveau -2, la Cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales s’évinçant de ses constatations dont il ressortait que le vice était apparent et elle a violé les articles 1642-1 et suivants et 1648 et du Code civil ;     ALORS D’AUTRE PART QUE l’exposante faisait valoir que l’action des acquéreurs était prescrite par application de l’article 1648 du Code civil dès lors qu’il résulte de la résolution 17 du procès-verbal d’assemblée des copropriétaires du 25 février 2004 que la question de l’accessibilité aux garages était connue, le procèsverbal mentionnant « manoeuvrabilité des rampes, les véhicules type BMW série 5 ne peuvent accéder au niveau -2 »; qu’en retenant que le fait qu’au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2004, soit postérieurement à la livraison de leur bien intervenue le 28 janvier 2004, un des copropriétaires ait fait état de l’inaccessibilité au niveau -2 d’un véhicule BMW série 5 n’est nullement de nature à établir que ce défaut d’accessibilité était apparent pour les acquéreurs au moment où ils ont pris possession de leur bien, que cette remarque d’un des copropriétaires n’établit pas que les acquéreurs aient pu, dans les jours qui suivaient, constater que leur propre garage était inaccessible à un véhicule de grande dimension, ce qui conduirait à conclure à l’existence d’un vice révélé dans le mois de la réception des travaux, la Cour d’appel, qui procède par voie d’affirmations péremptoires, a violé l’article 455 du Code de procédure civile ;     ALORS ENFIN QU’il résulte du rapport de l’expert, ce qu’a relevé le premier juge, que « l’accès pour le type de véhicule de Monsieur X... (MERCEDES de type CLS) est très difficile et nécessite une grande qualité de pilotage », le premier juge ayant constaté qu’il résulte des éléments fournis par l’expert (photographies du véhicule engagé dans la rampe d’accès, fiche technique du véhicule avec dimensions de celui-ci à l’annexe 10), que malgré les aménagements effectués en cours de construction à la demande de la SCI, l’accès au deuxième soussol de l’immeuble est particulièrement difficile, voire impossible, y compris pour des véhicules de type léger, ou dont la dimension n’apparaît pas exagérée ni inhabituelle ; que l’exposante faisait valoir que le vice était apparent, les acquéreurs ayant été informés des difficultés d’accessibilité au niveau -2 lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2003, le procès-verbal mentionnant en résolution 17 « manoeuvrabilité des rampes, les véhicules type BMW série 5 ne peuvent accéder au niveau -2 » ; qu’en retenant que le fait qu’au cours de l’assemblée générale des copropriétaires s’étant tenue le 25 février 2004, soit postérieurement à la livraison de leur bien intervenue le 28 janvier 2004, un des copropriétaires ait fait état de l’inaccessibilité au niveau -2 d’un véhicule BMW série 5 n’est nullement de nature à établir que ce défaut d’accessibilité était apparent pour les acquéreurs au moment où ils ont pris possession de leur bien, que cette remarque d’un des copropriétaires n’établit pas que les acquéreurs aient pu, dans les jours qui suivaient, constater que leur propre garage était inaccessible à un véhicule de grande dimension, ce qui conduirait à conclure à l’existence d’un vice révélé dans le mois de la réception des travaux sans préciser ce qui avait empêché les acquéreurs de procéder avec diligence aux vérifications d’accessibilité à leur garage, la Cour d’appel n’a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1642-1 et s et 1648 du Code civil."

Un arrêt sur le changement de destination du lot de copropriété et la notion de destination de l'immeuble en copropriété :

"Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 juin 2011), que le syndicat des copropriétaires "La Lombarde" (le syndicat) a assigné la société Teva, propriétaire des lots de copropriété 17 et 18 qu'elle a donnés à bail à M. X... pour l'exploitation d'un magasin d'articles et de vêtements de sport ainsi que M. X..., aux fins de remise du lot 17 en son état initial de garage ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que la transformation d'une partie d'un local à usage de garage en local de vente et d'exposition avec occupation par la clientèle est de nature à influer sur les droits des autres copropriétaires, un magasin ne pouvant être assimilé, ne serait-ce qu'au regard du calcul des tantièmes affectant chaque lot, à un garage ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater que le changement d'usage du lot 17 (la transformation du lot 17) était contraire aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 


PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la syndicat des copropriétaires La Lombarde et M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à M. X... et à la SCP Téva la somme globale de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille douze.





MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, avocat aux Conseils, pour M. Jean-Jacques X... et la société Teva 

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la SCP TEVA et M. X... de leurs demandes d'annulation, tant sur la forme qu'au fond, de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 10 décembre 2004, de les avoir déboutés de leur demande d'annulation de la résolution n° 17 de l'assemblée générale du 10 décembre 2004, d'avoir dit que le changement d'affectation du lot n° 17 est contraire aux prescription du règlement de copropriété LA LOMBARDE, créant une situation nuisible à la sécurité et à la tranquillité des autres copropriétaires, d'avoir condamné in solidum la SCP TEVA et son locataire, M. X..., à effectuer les travaux nécessaires pour la remise en conformité du lot n° 17 avec l'affectation définie par le règlement de copropriété, sous astreinte de 150 € par jour de retard en cas de nonexécution, courant à compter du 30ème jour suivant la signification de l'arrêt, 

AUX MOTIFS QUE "…la transformation d'une partie d'un local dévolue à l'usage de garage, en local de vente et d'exposition avec occupation par la clientèle, est de nature, à tout le moins, à influer sur les droits des autres copropriétaires, un magasin ne pouvant être assimilé, ne serait-ce qu'au regard du calcul des tantièmes affectant chaque lot, à un garage ;

Et attendu que cette seule circonstance que la SCP TEVA a modifié, par divers travaux, la destination de son local constituant, selon le règlement de copropriété, un garage, sans en avoir demandé l'autorisation à l'assemblée générale des copropriétaires, suffit à justifier la demande de ce syndicat des copropriétaires aux fins de remise des lieux en leur état initial de simple garage avec l'accès correspondant" (arrêt p. 5 et 6).

ET AUX MOTIFS, EVENTUELLEMENT ADOPTES, QU'il est constant que la SCP TEVA et son locataire, M. X..., utilisent le numéro 17 comme un local commercial accessoire où sont entreposés des matériels tels que des skis, produits de farts et vêtements.

Attendu que le règlement de copropriété précise que "les locaux qualifiés à usage autres que l'habitation par l'état de division, pourront être utilisés pour l'exercice de n'importe quel usage…à condition 110992/FJ/DG que l'activité ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble ou à la tranquillité des autres occupants.

Que manifestement l'accueil du public dans un local non prévu et pas adapté à cette fin crée un problème de sécurité et nuit à la tranquillité de la copropriété qui a été amenée à voter la délibération n° 18 précitée" (jugement p. 5).


ALORS, D'UNE PART, QUE le juge doit respecter et faire respecter le principe du contradictoire si bien qu'en relevant d'office, pour condamner la SCP TEVA et M. X... à restituer au lot n° 17 sa destination telle que prévue par le règlement de copropriété, que la transformation de la partie du local dévolue à un usage de garage en local de vente était de nature à influer sur les droits des autres copropriétaires, "un magasin ne pouvant être assimilé, ne serait-ce qu'au regard du calcul des tantièmes affectant chaque lot, à un garage", sans inviter les parties à fournir leurs explications sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile,

ALORS, D'AUTRE PART, QUE tout jugement doit comporter des motifs propres à le justifier si bien qu'en affirmant péremptoirement, pour condamner la SCP TEVA et M. X... à restituer au local sa destination initiale, que la transformation de la partie du local dévolue à un usage de garage en local de vente était de nature à influer sur les droits des autres copropriétaires, "un magasin ne pouvant être assimilé, ne serait-ce qu'au regard du calcul des tantièmes affectant chaque lot, à un garage", sans s'expliquer concrètement sur les éléments lui permettant de retenir l'existence de cette "influence", la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, 

ALORS, ENSUITE, QUE le copropriétaire d'un lot de copropriété peut modifier sans autorisation sa destination pourvu qu'il ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble si bien qu'en se contentant de relever, pour condamner la SCP TEVA et M. X... à restituer au local sa destination initiale, que la transformation de la partie du local dévolue à un usage de garage en local de vente était de nature à "influer sur les droits des autres copropriétaires", "un magasin ne pouvant être assimilé, ne serait-ce qu'au regard du calcul des tantièmes affectant chaque lot, à un garage", la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une atteinte aux droits des autres copropriétaire ou à la destination de l'immeuble, a statué par des motifs inopérants et privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, 110992/FJ/DG 

ET ALORS, ENCORE, QUE le copropriétaire d'un lot de copropriété peut modifier sans autorisation sa destination telle que prévue par le règlement de copropriété pourvu qu'il ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, si bien qu'en estimant que le seul fait d'affecter à un usage commercial la partie d'un lot désignée comme un garage par le règlement de copropriété, sans obtenir l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires, suffisait à faire droit à la demande de remise en état formée par le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS, ENFIN, QUE la cour d'appel ne pouvait, par motifs adoptés, condamner la SCP TEVA et M. X... à remettre en état le lot n° 17 en raison du risque que fait peser cette affectation aux autres occupants de l'immeuble, sans répondre au moyen selon lequel la commission de sécurité avait visité les lieux à plusieurs reprises et donné un avis favorable à son exploitation de sorte qu'elle a violé l'article 455 du code de procédure civile."