L'agent immobilier ne peut se prévaloir des règles de la gestion d'affaires :

Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l'article 1372 du code civil ;

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Versailles, 16 mars 2012) que la société Sergic, syndic dont le mandat a été résilié par une décision d'assemblée générale du 30 juin 2009 ayant désigné un nouveau syndic, a fait opposition à l'ordonnance d'injonction de payer l'ayant condamnée à payer la somme de 1 960,80 euros au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Monnaies d'Europe (le syndicat) ;

Attendu que pour rejeter la demande en payement du syndicat, le jugement retient que le nouveau syndic n'ayant pas pris ses fonctions immédiatement après le 30 juin 2009, la société Sergic a été contrainte de continuer la gestion des affaires courantes pour le compte de la copropriété au titre de la gestion d'affaires et qu'elle se trouvait alors dans la même situation que si elle avait reçu un mandat exprès ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le mandat du syndic est exclusif de l'application des règles de la gestion d'affaires, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 16 mars 2012, entre les parties, par la juridiction de proximité de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Saint-Germain-en-Laye ;

Condamne la société Sergic Viroflay aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sergic Viroflay à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Monnaies d'Europe la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Sergic Viroflay ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence les Monnaies d'Europe

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Monnaies d'Europe de sa demande tendant à ce que la société Sergic Viroflay soit condamnée à lui payer la somme de 1960,80 euros ;

AUX MOTIFS QU'il ressort des éléments versés aux débats que le mandat du syndic donné par le syndicat des copropriétaires à la société Sergic a été résilié le 30 juin 2009 tandis qu'un autre syndic a simultanément été élu ; que le nouveau syndic désigné par le syndicat des copropriétaires n'a pas immédiatement pris ses fonctions ; que la société Sergic a continué à assurer la gestion des affaires courantes jusqu'au 30 septembre 2009 comme en attestent les pièces comptables versées au dossier ; que parmi les opérations portées au crédit ou au débit du compte de copropriété pour le compte du syndicat des copropriétaires, la société Sergic a crédité une indemnité d'assurance de 3.249,40 euros versée par la MAF en règlement d'un sinistre ; que les pièces comptables et administratives n'ont été transmises au nouveau syndic qu'en août 2009 de même que le solde du compte de copropriété viré le 30 septembre 2009 ; qu'il apparaît que le nouveau syndic n'ayant pas pris ses fonctions immédiatement après le 30 juin 2009, la société Sergic a été contrainte de continuer la gestion des affaires courantes pour le compte du syndicat des copropriétaires jusqu'à la reprise de la gestion par le nouveau syndic fin août 2009, et ce, au titre de la gestion d'affaires visée par les articles 1372 et suivants du code civil, se trouvant alors dans la même situation que si elle avait reçu un mandat exprès conformément aux règles des articles 1372 et suivants du code civil. Il en résulte que l'encaissement de l'indemnité d'assurance litigieuse pour le compte du syndicat des copropriétaires est fondée ; que le détail du compte de gestion correspond à des opérations nécessaires et est justifié par les factures ou pièces comptables correspondantes de sorte qu'il ne peut être reproché à la société Sergic de faute dans la gestion ; qu'il en résulte que le solde du compte de 1.288,60 euros, transféré au nouveau syndic, vaut solde de tout compte dans les rapports entre Sergic et le syndicat des copropriétaires ; qu'en conséquence, le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à lui demander remboursement d'un quelconque reliquat ;

ALORS, 1°), QUE le mandat de syndic de copropriété, dont le contenu est défini par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, est exclusif de l'application des règles de la gestion d'affaires ; que, par suite, le syndic ne peut, postérieurement à la résiliation de son mandat et à son remplacement, continuer à assurer la gestion des affaires courantes de la copropriété ; que, par suite, en rejetant, sur le fondement de la gestion d'affaires, la demande tendant à ce que le syndic soit condamné à restituer dans son intégralité une indemnité d'assurance qu'il avait encaissée pour le compte du syndicat des copropriétaires postérieurement à la résiliation de son mandat et à son remplacement par un autre syndic, la juridiction de proximité a violé les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1372 du code civil ;

ALORS, 2°), QUE le syndicat des copropriétaires qui, le même jour, résilie le mandat de son syndic et en désigne un autre, s'oppose nécessairement à ce que le syndic évincé continue à gérer les affaires courantes de la copropriété ; qu'en faisant dès lors, au profit de celui-ci, application des règles de la gestion d'affaires au titre de la période ayant précédé la prise de fonctions effective du nouveau syndic, la juridiction de proximité a violé les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1372 du code civil."

A défaut de clause de solidarité le bailleur ne peut poursuivre le locataire qui n'a pas donné congé pour le paiement de l'intégralité des loyers :

"Vu les articles 1202 et 1222 du code civil ; 

Attendu que, selon le premier de ces textes, la solidarité ne se présume point et doit être expressément stipulée ; que, selon le second, chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible en est tenu pour le total, encore que l'obligation n'ait pas été contractée solidairement ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 22 mars 2012), que la SCI du 12 cours Xavier Arnozan (la SCI) a donné à bail des locaux à usage professionnel à MM. X... et Y..., avocats, le contrat mentionnant le « Cabinet Yves X... et Pierre Y... » en qualité de locataire ; que M. Z..., ayant remplacé M. Y... avec l'accord de la SCI, a quitté les lieux courant 2005 sans donner congé ; que M. X... a donné congé et a restitué les lieux le 9 juillet 2007 ; que la SCI a assigné celui-ci en paiement d'un solde de loyers échus de 2005 à 2007 ; 

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'une dette de loyer est indivisible entre des colocataires, dans la mesure où elle est la contrepartie du droit de jouissance des biens donnés à bail, droit qui est lui-même indivisible, qu'il s'ensuit que la SCI est fondée à agir contre M. X... seul en paiement de la totalité des loyers impayés ; 

Qu'en statuant ainsi alors que le bail ne stipulait pas la solidarité des preneurs et que la dette de loyer n'est pas par elle-même indivisible, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

Condamne la SCI du 12 cours Xavier Arnozan aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI du 12 cours Xavier Arnozan à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI du 12 cours Xavier Arnozan ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X... 

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur X... à payer à la SCI du 12 Cours Xavier Arnozan la somme de 7619 ¿, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2007, 

AUX MOTIFS QUE si le contrat de bail litigieux ne comporte aucune clause de solidarité passive, l'article 1222 du code civil énonce cependant que « chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible, en est tenu pour le total, encore que l'obligation n'ait pas été contractée solidairement » ; qu'une dette de loyer est indivisible entre des colocataires dans la mesure où elle est la contrepartie du droit de jouissance des biens donnés à bail, droit qui est lui-même indivisible ; qu'il s'ensuit que la SCI du 12 Cours Xavier Arnozan est fondée à agir contre Monsieur Yves X... seul en paiement de la totalité des loyers impayés ;

ALORS QUE la solidarité ne se présume pas ; qu'elle ne peut résulter de la formation d'un bail professionnel par deux co preneurs, acquittant chacun au bailleur sa part des loyers et de charge ; qu'à défaut d'engagement solidaire par les deux copreneurs d'un local professionnel, divisant auprès du bailleur la dette de loyer et des charges, l'un des preneurs ne peut être tenu de payer un solde de loyers et de charges resté impayé par l'autre ; qu'en retenant le caractère indivisible du droit de jouissance des lieux loués, pour en déduire la solidarité des preneurs quant au paiement de la dette de loyers et en conséquence, condamner Monsieur X... au paiement du solde de loyers et de charges laissé impayé par le copreneur, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1202 du code civil et par fausse application l'article 1222 du même code ;