Voici un exemple d'annulation partielle d'un permis de construire en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :

"Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 10 avril et 10 juillet 2012 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. A...C..., demeurant..., et pour Mme D...B..., demeurant... ; M. C...et Mme B...demandent au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt n° 10MA01897 du 9 février 2012 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille, après avoir annulé le jugement n° 0900715 du 18 mars 2010 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 1er décembre 2008 par lequel le maire d'Armissan (Aude) a accordé à la SCI Perspective un permis de construire d'un ensemble immobilier de 21 villas, 22 logements sociaux et une unité de vie de 13 logements, n'a que partiellement fait droit à leur requête en annulant ce même arrêté en tant seulement qu'il autorise des pentes de toiture supérieures à 35 % ;

2°) de mettre à la charge de la commune d'Armissan et de la SCI Perspective la somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


Vu les autres pièces du dossier ;

Vu la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Jean Lessi, Maître des Requêtes, 

- les conclusions de Mme Maud Vialettes, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Didier, Pinet, avocat de M. C...et de Mme B...et à la SCP Waquet, Farge, Hazan, avocat de la commune d'Armissan ;





1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 1er décembre 2008, le maire de la commune d'Armissan (Aude) a accordé à la SCI Perspective un permis de construire un ensemble immobilier composé de 21 villas, de 22 logements sociaux et d'une unité de vie de 13 logements ; que M. C...et Mme B...ont demandé au tribunal administratif de Montpellier l'annulation de ce permis de construire, puis ont fait appel devant la cour administrative d'appel de Marseille du jugement rejetant leur demande ; que cette cour, par un arrêt du 9 février 2012 contre lequel ils se pourvoient en cassation, a annulé le permis de construire accordé à la SCI Perspective en tant seulement qu'il autorise pour les villas des pentes de toiture supérieures à 35 % ;

2. Considérant, en premier lieu, que si M. C...et Mme B... affirment que " les parties " n'ont pas été régulièrement convoquées à l'audience publique devant la cour administrative d'appel, sans soutenir toutefois qu'ils n'auraient eux-mêmes pas fait l'objet d'une convocation régulière, il ressort des éléments produits en défense par la commune d'Armissan que celle-ci a bien reçu un avis d'audience dans les formes et les délais requis par l'article R. 711-2 du code de justice administrative ; que, contrairement à ce qui est soutenu, l'extrait de l'application de suivi de l'instruction figurant au dossier de procédure corrobore cet envoi, en indiquant au demeurant que l'ensemble des parties ont été rendues destinataires de cet avis à la même date ; que, dans ces conditions, le moyen doit être écarté ;

3. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / (...) b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; (...) / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement " ; 

4. Considérant qu'en jugeant que la notice ne devait pas nécessairement, au titre du 1° de l'article R. 431-8, préciser que les espaces boisés situés à proximité du terrain d'assiette du projet, dont elle décrivait la consistance et l'intérêt, faisaient l'objet d'une protection particulière au titre de la législation sur l'environnement, la cour n'a pas commis d'erreur de droit ; qu'en énonçant que la notice décrivait " de manière précise " la desserte du projet par une voie centrale et une voie de bouclage " clairement représentées dans les différents plans de masse ", la cour a, contrairement à ce qui est soutenu, expressément répondu à l'argumentation des requérants tirée de ce que le dossier de demande ne donnait pas une représentation fidèle des accès au terrain et aux constructions, sans dénaturer les pièces du dossier qui lui était soumis ; que si elle n'a pas spécifiquement répondu à la critique tirée de ce que l'emplacement et les dimensions du bassin de rétention n'étaient pas décrits avec une précision suffisante dans le dossier de demande, la cour n'a, eu égard à la teneur de l'argumentation développée par les requérants devant elle sur ce point, pas entaché son arrêt d'insuffisance de motivation ;

5. Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales " ; 

6. Considérant qu'en jugeant que, eu égard à l'aspect des constructions et aux mesures prises pour atténuer l'impact visuel du projet, et malgré la proximité du massif de la Clape, le maire n'avait pas commis d'erreur manifeste au regard de ces dispositions en délivrant le permis litigieux, la cour a porté sur les faits de l'espèce une appréciation souveraine qui est exempte de dénaturation ;

7. Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle constate que seule une partie d'un projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation. / L'autorité compétente prend, à la demande du bénéficiaire de l'autorisation, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive " ; 

8. Considérant que, d'une part, lorsque les éléments d'un projet de construction ou d'aménagement ayant une vocation fonctionnelle autonome auraient pu faire, en raison de l'ampleur et de la complexité du projet, l'objet d'autorisations distinctes, le juge de l'excès de pouvoir peut prononcer une annulation partielle de l'arrêté attaqué en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux ; que, d'autre part, il résulte des dispositions de l'article L. 600-5 citées ci-dessus qu'en dehors de cette hypothèse, le juge administratif peut également procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d'être régularisée par un arrêté modificatif de l'autorité compétente, sans qu'il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet ; que le juge peut, le cas échéant, s'il l'estime nécessaire, assortir sa décision d'un délai pour que le pétitionnaire dépose une demande d'autorisation modificative afin de régulariser l'autorisation subsistante, partiellement annulée ;

9. Considérant que, pour faire application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme et n'annuler que partiellement le permis de construire litigieux, en tant que la pente des toitures des villas dont il permet la construction est supérieure aux 35 % autorisés dans cette zone par l'article AUC 11 du règlement du plan local d'urbanisme, la cour s'est fondée sur la circonstance que ces villas ne comportaient pas de combles aménagés et que la régularisation du vice relevé ne conduirait qu'à un " léger abaissement des faîtières " ; qu'ainsi, la cour n'a, contrairement à ce qui est soutenu, pas omis de rechercher si le vice pouvait être régularisé au regard des règles d'urbanisme applicables sans remettre en cause la conception générale ni l'implantation des constructions et si la construction pouvait ainsi, compte tenu du caractère limité des modifications apportées au projet initial, faire légalement l'objet d'un permis modificatif ; qu'en jugeant que tel était le cas en l'espèce, elle a porté sur les pièces du dossier une appréciation souveraine exempte de dénaturation ; 

10. Considérant par ailleurs que la cour, qui s'est bornée à exercer son office, n'était pas tenue de recueillir les observations des parties avant de mettre en oeuvre les pouvoirs que lui confèrent les dispositions précitées et n'a ainsi, en tout état de cause, pas méconnu les exigences résultant des stipulations de l'article 6 paragraphe 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; qu'elle n'a pas soulevé un moyen d'ordre public qu'elle aurait dû communiquer aux parties en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative ;

11. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. C... et Mme B... ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent ; 

12. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de la commune d'Armissan qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. C...et Mme B...une somme de 3 000 euros à verser à la commune à ce même titre ;




D E C I D E :

Article 1er : Le pourvoi de M. C...et Mme B...est rejeté.
Article 2 : M. C...et Mme B...verseront à la commune d'Armissan une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. A...C..., à Mme D... B...et à la commune d'Armissan.
Copie en sera adressée pour information à la SCI Perspective."

Voici un arrêt qui juge qu'il ne peut être prévu, dans un contrat de construction de maison individuelle, que le maître de l'ouvrage doit fournir une étude de sol :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 septembre 2012), statuant sur renvoi après cassation (3e Civ., 6 juillet 2011 n° 10-23. 438), que Mme X..., maître de l'ouvrage, a, par contrat du 21 mars 2005, chargé la société PCA maisons de la construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan ; que le coût total de l'ouvrage était fixé à la somme de 109 387 euros comprenant, à concurrence de 10 910 euros, d'une part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage s'était réservé l'exécution, soit le nivellement de l'aire d'implantation, l'arrachage des arbres, les raccordements aux réseaux, d'autre part, la constitution de provisions pour fondations spéciales et pour pompes à béton éventuelles ; que des difficultés ayant opposé les parties sur la réalisation, conforme au permis de construire, des travaux de terrassement exécutés par une tierce entreprise, et, le chantier n'ayant pas été poursuivi, Mme X... a assigné la société PCA maisons en nullité du contrat et indemnisation de ses préjudices ; que la société PCA maisons a formé une demande reconventionnelle en résolution du contrat aux torts du maître de l'ouvrage et en paiement de dommages-intérêts ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Attendu que la société PCA maisons fait grief à l'arrêt de dire nul le contrat de construction de maison individuelle et de la condamner à rembourser à Mme X... la somme de 11 257, 70 euros et à lui payer celle de 5 560 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en affirmant qu'il résulte des dispositions de l'article R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation et de l'annexe visée par l'article L. 231-13 du même code que chaque poste de travaux restant à la charge du maître de l'ouvrage doit être chiffré, la cour d'appel a violé les dispositions et annexe susvisées ;

2°/ qu'en s'abstenant de préciser quels étaient les « travaux listés dans la notice et non chiffrés », la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation ;

3°/ qu'en se bornant à affirmer que « le commencement d'exécution du contrat n'a pas eu, à lui seul, pour effet de couvrir cette irrégularité » sans expliquer en quoi l'exécution volontaire du contrat par Mme X... après sa ratification par divers avenants n'emportait pas renonciation de sa part à invoquer la nullité du contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1338 du code civil ;

4°/ que, subsidiairement, lorsque la notice descriptive annexée au contrat de construction ne comporte pas le chiffrage précis du coût des différents travaux à la charge du maître de l'ouvrage et du constructeur, la sanction encourue ne saurait être, lorsque le contrat a reçu un commencement d'exécution, la nullité du contrat mais la prise en charge par le constructeur des ouvrages qu'il aurait omis d'inclure dans le prix convenu ; que la cour d'appel, en prononçant la nullité du contrat bien qu'en réalité l'omission dans la notice emportât que le constructeur ne pouvait demander au maître de l'ouvrage le coût de certains travaux indiqués dans la notice mais non chiffrés, a violé les articles L. 231-13 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que chaque poste de travaux à la charge du maître de l'ouvrage devait être chiffré dans la notice annexée au contrat et que la renonciation du maître de l'ouvrage à se prévaloir de la nullité de ce contrat par son exécution devait être caractérisée par sa connaissance préalable de la violation des dispositions destinées à le protéger de sorte que le commencement d'exécution du contrat n'avait pas eu, à lui seul, pour effet de couvrir cette irrégularité, la cour d'appel, qui a déduit à bon droit de ces seuls motifs que le non-respect de ces dispositions d'ordre public entraînait la nullité du contrat, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi incident :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande d'actualisation du coût de la construction, l'arrêt retient que les deux opérations portent sur des projets différents ;

Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X... sollicitait l'actualisation du prix du contrat de la société PCA maisons, la cour d'appel, qui a dénaturé ses conclusions d'appel, a violé le texte susvisé

Sur le deuxième moyen du pourvoi incident :

Vu l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande en paiement du coût de l'étude de sol, l'arrêt retient que cette étude était à sa charge et qu'elle en a bénéficié au titre de son second projet de construction ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ne peut être prévu, dans un contrat de construction de maison individuelle, que le maître de l'ouvrage doit fournir une étude de sol, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen du pourvoi incident :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande en indemnisation de son préjudice moral, l'arrêt retient qu'elle doit être déboutée du surplus de sa demande ;

Qu'en statuant ainsi, sans donner aucun motif à sa décision, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute Mme X... de ses demandes d'actualisation du coût de la construction, en paiement du coût de l'étude de sol et en indemnisation de son préjudice moral, l'arrêt rendu le 6 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société PCA maisons aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société PCA maisons à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société PCA maisons ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt novembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société PCA maisons.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit nul le contrat de construction de maison individuelle du 21 mars 2005 et condamné la Société P. C. A. CONSTRUCTION à rembourser à Madame X... la somme de 11 257, 70 ¿, ainsi qu'à payer à cette dernière la somme de 5 560 ¿ à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE l'examen de la notice descriptive annexée au contrat de construction ne comporte pas le chiffrage précis du coût des différents travaux à la charge du maître de l'ouvrage et du constructeur ; que la seule mention du coût global des travaux à la charge du maître de l'ouvrage est insuffisante au regard des dispositions de l'article R. 231-4 du code de la construction et de l'annexe visée par l'article L. 231-13 du même code, qui imposent que chaque poste de travaux soit chiffré ; qu'au surplus, le coût global des travaux à la charge du maître de l'ouvrage ne comporte pas certains travaux listés dans la notice et non chiffrés ; que le commencement d'exécution du contrat n'a pas eu, à lui seul, pour effet de couvrir cette irrégularité, dont le maître de l'ouvrage pouvait se prévaloir postérieurement à l'exécution du contrat de construction ; que la violation de ces dispositions d'ordre public justifie que soit prononcée la nullité du contrat ;

1/ ALORS QU'en affirmant qu'il résulte des dispositions de l'article R. 231-4 du Code de la construction et de l'annexe visée par l'article L. 231-13 du même Code que chaque poste de travaux restant à la charge du maître de l'ouvrage, la Cour d'appel a violé les dispositions et annexe susvisées ;

2/ ALORS QU'en s'abstenant de préciser quels étaient les « travaux listés dans la notice et non chiffrés », la Cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-2 et R. 231-4 du Code de la construction ;

3/ ALORS QU'en se bornant à affirmer que « le commencement d'exécution du contrat n'a pas eu, à lui seul, pour effet de couvrir cette irrégularité », sans expliquer en quoi l'exécution volontaire du contrat par Madame X... après sa ratification par divers avenants, n'emportait pas renonciation de sa part à invoquer la nullité du contrat, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1138 du Code civil ;

4/ ALORS QUE, subsidiairement, lorsque la notice descriptive annexée au contrat de construction ne comporte pas le chiffrage précis du coût des différents travaux à la charge du maître de l'ouvrage et du constructeur, la sanction encourue ne saurait être, lorsque le contrat a reçu un commencement d'exécution, la nullité du contrat mais la prise en charge par le constructeur des ouvrages qu'il aurait omis d'inclure dans le prix convenu ; que la Cour d'appel, en prononçant la nullité du contrat bien qu'en réalité, l'omission dans la notice emportait que le constructeur ne pouvait demander au maître de l'ouvrage le coût de certains travaux indiqués dans la notice mais non chiffrés, a violé les articles L. 231-13 et R. 231-4 du Code de la construction et de l'habitation.

Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'AVOIR débouté Madame X... de sa demande de paiement de la somme de 8. 849, 42 ¿ au titre de l'actualisation du coût de la construction et d'AVOIR en conséquence limité à 16. 817, 70 ¿ le montant de la condamnation de la société PCA MAISONS à son égard ;

AUX MOTIFS QUE Madame X... n'est pas fondée à requérir le remboursement de l'étude de sol qui était à sa charge et qui lui a bénéficié au titre de son second projet de construction. Que de même manière, elle ne peut prétendre obtenir la différence entre le coût des deux opérations, en ce qu'elles portent sur des projets différents ;

ALORS QUE Madame X... sollicitait le montant de l'actualisation du prix de la construction proposée par la société PCA MAISONS, calculée par référence à l'indice national du bâtiment ; qu'en la déboutant de cette demande aux motifs qu'« elle ne pouvait prétendre obtenir la différence entre le coût des deux opérations, en ce qu'elles portent sur des projets différents », la Cour d'appel a dénaturé ses conclusions d'appel et violé l'article 4 du Code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'AVOIR débouté Madame X... de sa demande de paiement de la somme de 956, 60 ¿ au titre du coût d'étude de sol mise à sa charge et d'AVOIR en conséquence limité à 16. 817, 70 ¿ le montant de la condamnation de la société PCA MAISONS à son égard ;

AUX MOTIFS QUE Madame X... n'est pas fondée à requérir le remboursement de l'étude de sol qui était à sa charge et qui lui a bénéficié au titre de son second projet de construction. Que de même manière, elle ne peut prétendre obtenir la différence entre le coût des deux opérations, en ce qu'elles portent sur des projets différents ;

ALORS QU'il ne peut être prévu, dans un contrat de construction de maison individuelle, que le maître de l'ouvrage doit fournir une étude de sol ; qu'en déboutant Madame X... de sa demande de remboursement de l'étude de sol indûment mise à sa charge par la société PCA MAISONS, aux motifs que cette étude « était à sa charge » et qu'elle allait en « bénéficier au titre de son second projet », la Cour d'appel a violé l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d'AVOIR débouté Madame X... de sa demande de paiement de la somme de 10. 000 € au titre de l'indemnisation de son préjudice moral et d'AVOIR en conséquence limité à 16. 817, 70 ¿ le montant de la condamnation de la société PCA MAISONS à son égard ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE Madame X... sera débouté pour le surplus de sa demande ;

ALORS QU'en déboutant Madame X... de sa demande de paiement de la somme de 10. 000 ¿ à titre de réparation de son préjudice moral sans formuler aucun motif, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du Code de procédure civile."