En cas d'absence de solidarité entre les locataires, le congé donné par l'un d'entre eux laisse l'autre débiteur de la totalité du loyer :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 7 mai 2012), que la SCI Hydrangea (la SCI) a donné à bail à ses deux associées, Mmes X... et Y..., des locaux à usage professionnel ; que par acte du 28 décembre 2006, Mme X... a donné congé à effet au 31 juin 2007 ; que la SCI a délivré le 13 mai 2008 à Mme Y..., restée dans les lieux, un commandement de payer l'entier loyer échu postérieurement au congé ; que Mme Y... l'a assignée en nullité du commandement ; que la SCI a sollicité à titre reconventionnel la condamnation de Mme Y... à payer les entiers termes de loyers dûs depuis le 1er juillet 2007 ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ que dès lors que le bail ne prévoit pas de possibilité de résiliation partielle par l'un des copreneurs, celui qui donne congé en cours de bail reste tenu du paiement de sa part de loyer nonobstant l'absence de clause de solidarité ; qu'en énonçant que, la solidarité entre les locataires n'étant pas prévue, chacune de celles-ci pouvait valablement donner congé à charge pour l'autre de payer l'intégralité du loyer, la cour d'appel a ajouté aux termes clairs et précis du bail du 1er décembre 2003 ; que, ce faisant,

elle a violé l'article 1134 du code civil ;

2°/ que Mme Y... soulignait que, outre l'utilisation de la cave par Mme X..., il n'y avait pas eu d'état de lieux de sortie ni de remise des clés par cette dernière à la bailleresse, de sorte qu'elle-même n'avait pas la jouissance exclusive des locaux, n'ayant jamais eu la disposition des clés détenues par Mme X..., si bien que cette situation devait s'analyser en un maintien dans les lieux et une renonciation à congé ; qu'en énonçant, sans s'expliquer sur l'absence d'état des lieux de sortie ainsi que la non restitution des clés par Mme X..., que la seule utilisation de la cave ne suffit pas à admettre que le bail s'est poursuivi à l'égard de cette dernière dont le congé a été accepté par la SCI Hydrangea, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que l'obligation de payer le prix étant la contrepartie de la jouissance de l'intégralité des locaux, l'exposante soulignait dans ses conclusions que la part de loyer antérieurement acquittée par Mme X... ne pouvait être mise à sa charge dans la mesure où elle n'avait jamais bénéficié de l'intégralité des locaux, sans parler de la cave, puisqu'elle ne disposait pas de l'ensemble des clés ; qu'en jugeant que Mme Y... était tenue de la totalité du loyer à compter du 1er juillet 2007 à l'exception de 50 euros par mois correspondant à l'occupation de la cave par Mme X... sans même vérifier si la bailleresse justifiait avoir, à cette date, remis l'ensemble des clés à la locataire restée dans les lieux afin de lui permettre de disposer de la totalité des locaux, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1719 et 1728 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu, par motifs propres et adoptés, sans dénaturation, que, le bail disposant que le preneur avait la faculté de résilier le contrat de location à tout moment sous réserve d'un préavis et ne prévoyant aucune solidarité entre les locataires, un seul des copreneurs pouvait donner valablement congé et le bail se poursuivait alors avec le locataire restant sur l'ensemble des locaux avec obligation de payer l'intégralité du loyer en contrepartie de leur jouissance, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et qui a procédé à la recherche prétendument omise en relevant que Mme Y..., qui avait cherché un sous-locataire pour les locaux libérés, jouissait de l'intégralité des locaux, en a exactement déduit qu'en suite du congé délivré par Mme X..., le contrat s'était poursuivi avec la seule Mme Y... qui devait payer l'intégralité du loyer ; 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Hydrangea ; rejette sa demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme Y... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que le bail consenti le 1er décembre 2003 par la SCI HYDRANGEA s'est poursuivi à compter du 1er juillet 2007 au seul profit de Madame Y... et d'avoir condamné cette dernière à payer l'intégralité du prix du loyer à compter de cette date, à l'exception de la fraction de prix correspondant à l'occupation de la cave par les archives de Madame X..., 

AUX MOTIFS QUE « Par contrat de bail du 1er décembre 2003, la SCI HYDRANGEA, dont Madame Y... et Madame X... étaient les associées, a donné en location à celles-ci des locaux à usage professionnel situés ..., le loyer étant payable par moitié.

Par courrier du 28 décembre 2006, Madame X... a donné congé pour le 1er juin 2007, en réalité le 1er juillet 2007, et a quitté les lieux à l'exception des archives qui sont demeurées dans la cave.

La seule utilisation de la cave ne suffit pas à admettre que le bail s'est poursuivi à l'égard de Madame X... dont le congé a été accepté par la SCI HYDRANGEA.

Si le contrat de bail prévoit que chaque locataire paiera la moitié du loyer, aucune disposition contractuelle ne stipule qu'en cas de congé donné par l'une d'elles, l'autre ne sera tenue qu'à la part lui revenant.

En raison du congé donné par Madame X..., Madame Y... est devenue seule locataire des locaux professionnels comme le rappelle Maître Z... dans son courrier du 19 septembre 2007. Il lui appartenait soit de donner elle-même congé, soit de trouver un autre locataire pour les locaux libérés, ce qu'elle a d'ailleurs fait puisque le même courrier mentionne une annonce apposée dans le local des cases courriers du palais.

La solidarité entre les locataires n'étant pas prévue, chacune de celles-ci pouvait valablement donner congé à charge pour l'autre de payer l'intégralité du loyer. Le commandement délivré le 13 mars 2007 est régulier.

Il résulte des deux procès-verbaux de constat dressés le 28 avril 2008 et 21 avril 2009 que Madame X... a laissé ses archives entreposées dans la cave qui fait partie des lieux loués. Il convient dès lors de réduire le loyer d'un montant de 50 ¿uros comme le propose Madame Y....

Le bail a été résilié au 1er décembre 2009 par la SCI HYDRANGEA. Ce congé ne peut être considéré comme irrégulier car il est conforme aux dispositions contractuelles qui prévoient que le bailleur peut résilier le bail six mois à l'avance à l'expiration du contrat.

Compte tenu de la réduction de 50 ¿uros par mois, le montant dû pour la période du 1er juillet 2007 au mois de décembre 2008 est de 9.336,38 ¿uros avec les intérêts à compter de la date, soit le 1er février 2009, et capitalisation.

Pour la période de janvier à novembre 2009, le montant dû est de 1.289,87 x 11 / 2 = 7.094,28 ¿ 550 = 6.544,28 ¿uros avec les intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2011, date de la demande additionnelle, et avec capitalisation. » ;

ALORS D'UNE PART QUE dès lors que le bail ne prévoit pas de possibilité de résiliation partielle par l'un des copreneurs, celui qui donne congé en cours de bail reste tenu du paiement de sa part de loyer nonobstant l'absence de clause de solidarité ; Qu'en énonçant que, la solidarité entre les locataires n'étant pas prévue, chacune de celles-ci pouvait valablement donner congé à charge pour l'autre de payer l'intégralité du loyer, la Cour d'appel a ajouté aux termes clairs et précis du bail du 1er décembre 2003 ; Que, ce faisant, elle a violé l'article 1134 du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QUE Madame Y... soulignait en page 5 de ses conclusions déposées le 15 novembre 2011 (prod.) que, outre l'utilisation de la cave par Madame X..., il n'y avait pas eu d'état de lieux de sortie ni de remise des clés par cette dernière à la bailleresse, de sorte qu'elle-même n'avait pas la jouissance exclusive des locaux, n'ayant jamais eu la disposition des clés détenues par Madame X..., si bien que cette situation devait s'analyser en un maintien dans les lieux et une renonciation à congé ; Qu'en énonçant, sans s'expliquer sur l'absence d'état des lieux de sortie ainsi que la non restitution des clés par Madame X..., que la seule utilisation de la cave ne suffit pas à admettre que le bail s'est poursuivi à l'égard de cette dernière dont le congé a été accepté par la SCI HYDRANGEA, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS ENFIN ET EN TOUTE HYPOTHESE QUE l'obligation de payer le prix étant la contrepartie de la jouissance de l'intégralité des locaux, l'exposante soulignait en page 6 in limine de ses conclusions déposées le 15 novembre 2011 (ibidem) que la part de loyer antérieurement acquittée par Madame X... ne pouvait être mise à sa charge dans la mesure où elle n'avait jamais bénéficié de l'intégralité des locaux, sans parler de la cave, puisqu'elle ne disposait pas de l'ensemble des clés ; Qu'en jugeant que Madame Y... était tenue de la totalité du loyer à compter du 1er juillet 2007 à l'exception de 50 ¿uros par mois correspondant à l'occupation de la cave par Madame X... sans même vérifier si la bailleresse justifiait avoir, à cette date, remis l'ensemble des clés à la locataire restée dans les lieux afin de lui permettre de disposer de la totalité des locaux, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1719 et 1728 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir condamné Madame Y... à payer à la SCI HYDRANGEA les sommes de 9.336,38 ¿uros avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2009 et de 6.544,28 ¿uros avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2011 et d'avoir ordonné la capitalisation des intérêts, 

ALORS QUE les intérêts échus des capitaux, à défaut de convention spéciale, ne peuvent produire eux-mêmes intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de cette seule demande ; Qu'en ordonnant l'anatocisme sans aucun motif et sans préciser à quelle date la SCI HYDRANGEA avait formulé une telle demande, la Cour d'appel a violé l'article 1154 du Code civil."

Un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d'être élu président de l'assemblée générale de copropriété  :

"Vu l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire que ce dernier soit ou non membre du syndicat ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 juin 2012), que M. et Mme X..., Mme Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A... (les consorts A...), propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des assemblées générales des 14 octobre 2003 et 2 février 2006, et subsidiairement en annulation de certaines décisions prises à ces occasions ;

Attendu que pour débouter les consorts A... de leur demande en nullité de l'assemblée générale du 14 octobre 2003, la cour d'appel retient que le mandataire d'un copropriétaire qui lui a donné mandat de le représenter, de participer aux délibérations et de « généralement faire le nécessaire », avait pu, bien que n'étant pas lui-même copropriétaire de cet immeuble, se porter candidat comme président de séance comme aurait pu le faire le copropriétaire mandant ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d'être élu président de l'assemblée générale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et vu l'article 627 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS, ET SANS QU'IL Y AIT LIEU DE STATUER SUR LE SECOND MOYEN :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 14 octobre 2003 et des décisions prises à cette occasion, l'arrêt rendu le 27 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Annule l'assemblée générale du 14 octobre 2003 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis

... à Charenton-le-Pont aux dépens d'appel et du pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ... à Charenton-le-Pont à payer à M. et Mme X..., Mme Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ... à Charenton-le-Pont ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES AU PRÉSENT ARRÊT

Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., Mme Y..., M. et Mme Z..., M. et Mme A....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X..., Mme Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A... de leur demande en nullité de l'assemblée générale tenue le 14 octobre 2003 ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' aux termes de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat » et que le pouvoir attribué par M. B... pour le représenter à l'assemblée générale du 14 octobre 2003 prévoyait, notamment, la participation aux discussions et délibérations d'effectuer les votes et signatures et de « généralement faire le nécessaire » ; que dans le cadre de cette assemblée générale le mandataire pouvait se présenter comme président de séance, comme aurait pu le faire le copropriétaire mandant ; que s'agissant du procès-verbal définitif, signé par M. B... en sa qualité de président, les deux scrutateurs et Mme C..., secrétaire, il sera observé que celle-ci, qui avait rédigé les notes manuscrites n'aurait certes pas signé un procès-verbal contraire à la réalité des votes ; qu'une erreur apparaît d'ailleurs dans ces notes manuscrites faisant état du même nombre de voix 2172/2328 pour chaque candidat, démontrant le caractère erroné de ces notes non signées (cf. arrêt, p. 3 § 13 et p. 4 § 1 à 3) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' il est versé aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale, dactylographié et signé des président, secrétaire et scrutateurs de la séance ; que ce seul document constitue le procès-verbal, la pièce n°3 communiquée par les demandeurs n'étant qu'un manuscrit non signé de notes prises au cours de l'assemblée générale (cf. jugement, p. 6 § 1 et 2) ; que par ailleurs, si la désignation d'une personne extérieure à l'assemblée en qualité de président de la séance est irrégulière, aucune disposition légale n'interdit d'élire à cette fonction le mandataire d'un copropriétaire, étant relevé que le mandat donné par M. D... était général (cf. jugement, p. 6 § 12) ;

1°) ALORS QUE le défaut de signature d'un procès-verbal d'assemblée générale n'est pas une condition de validité de ce procès-verbal ; que la contradiction entre un tel document et un autre procès-verbal établi pour la même assemblée est de nature à entraîner la nullité de l'assemblée générale ; qu'en l'espèce, les consorts A... faisaient valoir qu'un procès-verbal avait été dressé à l'issue de l'assemblée du 14 octobre 2003, lequel mentionnait la désignation de M. A... comme président de séance, tandis que le procès-verbal établi ultérieurement et signé du président, du secrétaire et des scrutateurs, mentionnait M. B... comme président de séance (cf. concl., p. 4 et s). ; qu'ils en déduisaient la nullité de l'assemblée générale ; que, pour écarter cette demande, la cour d'appel a considéré, par motifs adoptés, que seul le document dactylographié établi postérieurement à l'assemblée et signé constituait le procès-verbal de l'assemblée (cf. jugement, p. 6 § 2), écartant ainsi le procès-verbal manuscrit établi à l'issue de l'assemblée, et dont le contenu était différent du procès-verbal dactylographié ; qu'en se prononçant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ;

2°) ALORS QUE, subsidiairement, si tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat des copropriétaires, il n'est pas possible à ce mandataire, lorsqu'il n'est pas lui-même copropriétaire, d'aller au-delà de l'expression des voix de son mandant lors du vote des questions soumises à la délibération de l'assemblée ; qu'un tel mandataire ne peut pas, notamment, être désigné comme président de séance ; qu'en l'espèce, les consorts A... faisaient valoir que M. B..., mentionné comme président de séance dans le procès-verbal établi postérieurement à l'assemblée, n'avait pas la qualité de copropriétaire et qu'il ne pouvait, en tant que simple mandataire, être désigné comme président de séance (concl., p. 7 et 8) ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 22 de la loi du 10 juillet 1965 et 17 du décret du 17 mars 1967.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts A... de leur demande en annulation de la résolution n°28 de l'assemblée générale du 14 octobre 2003 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE l'expert E... a clos son rapport le 2 septembre 1992 ; qu'il en ressort que l'ascenseur fonctionnait normalement mais que des vibrations persistaient lors de l'arrêt de la cabine ; que l'expert préconisait de supprimer les ressorts de compensation côté cabine, de prévoir la suspension de la cabinet et de ses attaches au moyen de tiges filetées et de cosses coeur et de procéder au réglage de la tringlerie côté parachute ; que ces modestes travaux n'ont jamais été réalisés, la copropriété ne les ayant jamais votés, personne ne les ayant réclamés ; qu'un devis a été établi par la société Otis pour modernisation de l'ascenseur, travaux auxquels les consorts A... se sont opposés lors de l'assemblée générale du 19 janvier 2006, écrivant après au syndic qu'ils estimaient qu'il n'y avait aucune urgence et que l'assemblée n'avait pas été parfaitement informée ; qu'il apparaît du dossier qu'au mois de février 2006 des travaux étaient en cours de réalisation et l'existence d'un préjudice actuel n'est pas démontré (cf. arrêt, p. 4 § 4 à 9) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la résolution contestée ayant pour objet « les travaux de mise en conformité de l'ascenseur, de la trémie de l'ascenseur et des portes afin de permettre son utilisation sans les nuisances sonores constatées par expertise judiciaire. Vote d'un budget de réalisation » a été rejetée ; que s'agissant d'une décision de rejet de l'assemblée générale, elle ne peut donner lieu à annulation (cf. jugement, p. 7 § 7 et 8) ;

1°) ALORS QU'est susceptible d'annulation toute décision d'une assemblée générale des copropriétaires, que cette décision rejette ou adopte la résolution sur laquelle elle porte ; qu'en l'espèce, les consorts A... demandaient la nullité de la décision de rejeter la résolution n°28 prise par l'assemblée générale du 14 octobre 2003, relative à des travaux de mise en conformité de l'ascenseur pour supprimer les nuisances sonores résultant de son utilisation (cf. concl. ; p. 14 § 6 à 8 et p. 15) ; qu'ils soutenaient que cette décision, prise à seule fin de leur nuire, constituait un abus de majorité ; qu'en écartant cette demande au seul motif que, s'agissant d'une décision de rejet, elle ne pouvait faire l'objet d'une annulation, la cour d'appel a violé l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QUE les travaux de suppression des nuisances sonores de l'ascenseur avaient été votés à l'occasion d'une assemblée générale extraordinaire du 25 juin 1991, dont les consorts A... se prévalaient dans leurs écritures (cf. concl., p. 11 § 7) ; qu'en énonçant que ces travaux n'avaient pas été votés par la copropriété, sans rechercher si ce vote résultait de l'assemblée tenue le 25 juin 1991, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°) ALORS QUE pour débouter les consorts A... de leur demande d'annulation de la résolution n°28, la cour d'appel a considéré que les travaux de suppression des nuisances sonores n'avaient pas été réclamés et que des travaux étaient intervenus en février 2006 (cf arrêt, p. 4 § 8 et 9) ; que les consorts A... faisaient valoir que les travaux votés en juin 1991 n'avaient jamais été entrepris par le syndic, malgré leurs demandes répétées inscrites notamment à l'ordre du jour des assemblées tenues en 2003 et 2006 (cf. concl., p. 11) ; qu'ils faisaient également valoir que la société Otis n'était intervenue en 2006 que pour la modernisation de l'ascenseur (cf. concl., p. 15) ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, sans rechercher si les travaux effectués en 2006 avaient eu pour objet la suppression des nuisances phoniques et si l'absence d'exécution antérieure de ces travaux résultait seulement de l'inaction du syndic, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965."