Un arrêt relatif aux obligations du bailleur en cas de vétusté, rendu au visa de l'article 1755 du code civil :

"Vu l'article 1755 du code civil,

Attendu que, pour débouter la société Librairie moderne et classique, preneur à bail de locaux à usage commercial appartenant à la société civile immobilière Bibracte (la SCI), de sa demande tendant à voir condamner sous astreinte la SCI bailleresse à réaliser les travaux nécessaires à assurer l'étanchéité de l'ensemble loué dans le cadre d'une opération de réhabilitation des deux niveaux de cet immeuble, l'arrêt attaqué (Bourges, 2 septembre 2003) retient qu'en vertu du bail, le preneur a pris les lieux loués dans leur état au moment de l'entrée en jouissance, lequel était déjà proche de la vétusté, et qu'il ne saurait être prétendu mettre à la charge du bailleur le coût de la réhabilitation de l'immeuble ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, nonobstant la clause du bail selon laquelle le preneur a pris les lieux loués dans leur état au moment de l'entrée en jouissance, le bailleur ne restait pas tenu des réparations occasionnées par la vétusté, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la soicété Librairie moderne et classique de sa demande tendant à voir condamner sous astreinte la SCI Bibracte à réaliser les travaux nécessaires à assurer l'étanchéité de l'immeuble loué dans le cadre d'une opération de réhabilitation des deux niveaux de cet immeuble, l'arrêt rendu le 2 septembre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ;

Condamne la SCI Bibracte aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Bibracte ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux février deux mille cinq."

La répartition des charges liées à la mise en norme des ascenseurs pourrait être répartie selon le nombre de copropriétaires : c'est l'idée d'un parlementaire que le ministre rejette en rappelant les règles de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

La question :

M. Éric Straumann attire l'attention de M. le ministre de l'intérieur sur la rénovation des ascenseurs et la mise aux normes devant intervenir au plus tard en 2013. Ces appareils desservent des immeubles construits durant les décennies des années soixante et soixante-dix. Il s'agit d'une opération très lourde sur le plan financier pour les copropriétaires. Le coût de rénovation par ascenseur est de 2 000 euros pour un appartement situé au rez-de-chaussée et jusqu'à 6 000 euros pour un logement situé au dernier niveau de l'immeuble. La répartition se fait aux millièmes tels qu'ils sont définis par le règlement de copropriété. Il convient de préciser que les logements sont souvent occupés par des personnes âgées, veufs ou veuves, par conséquent avec des revenus réduits. Il est évident que sans ces ascenseurs bon nombre de personnes âgées ne pourraient plus occuper leur logement. Aussi lui demande-t-il dans quelle mesure il serait possible de revoir ou suspendre l'article 10 des lois du 10 juillet 1965 et du 13 décembre 2000 relatifs à la répartition des charges devant être basée sur les critères d'utilité, et donc de répartir par le nombre de copropriétaires, uniquement pour les mises aux normes des ascenseurs. L'entretien de la machine resterait soumis au prorata des millièmes.

La réponse :

L'article 10 alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pose le principe selon lequel « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot », étant entendu que cette utilité s'apprécie de façon objective et non en fonction de l'utilisation réelle du service ou de l'élément d'équipement par chaque copropriétaire. La situation des lots dans l'immeuble constitue un facteur très important pour déterminer l'utilité d'un ascenseur et la répartition des charges d'ascenseur, y compris celles afférentes aux mises aux normes de cet équipement. Ainsi, le coefficient de participation aux dépenses augmente notamment selon la hauteur des niveaux desservis par l'ascenseur. La proposition de répartir la répartition des charges par le nombre de copropriétaires permettrait certes d'alléger les ccharges des copropriétaires des étages les plus élevés mais serait injuste pour les copropriétaires pour lesquels l'ascenseur a une utilité objective moindre, voire nulle, à savoir, les copropriétaires des lots non desservis par les ascenseurs et les copropriétaires des lots situés en rez-de-chaussée dans les immeubles sans sous-sol. C'est pourquoi il n'est pas envisagé de modifier l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965.