Voici un arrêt qui ne retient pas la perte du bien donné à bail dans le cas de l'incendie des locaux donnés à bail commercial et n'applique pas la résiliation du bail en application de l'article 1722 du code civil : 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Rennes, 25 mai 2011), qu'un incendie ayant endommagé les locaux donnés à bail commercial à la société Christien vêtements Cariou par la société Le Corre-Flochlay, celle-ci a assigné sa locataire en constatation de la résiliation de plein droit du bail ;

Attendu que la société Le Corre-Flochlay fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ qu'il y a perte du bien donné à bail, au sens de l'article 1722 du code civil, lorsque celui-ci est devenu impropre à sa destination ; qu'en l'espèce le bail avait été conclu en vue de l'exploitation commerciale des locaux ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher comme elle y était invitée, si l'exploitation commerciale du local donné à bail n'était pas impossible à la suite de l'incendie du 14 mars 2009, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du code civil ;

2°/ que c'est à la date du sinistre que doit être examinée la possibilité d'user de la chose louée conformément à sa destination ; qu'en se fondant sur le motif inopérant selon lequel les experts d'assurance et l'architecte avaient estimé la reconstruction possible, celle-ci ayant été exécutée, de sorte qu'il n'existerait pas d'impossibilité d'user de la chose conformément à sa destination, la cour d'appel qui ne s'est pas placée à la date du sinistre, a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que les locaux n'avaient pas été entièrement détruits par l'incendie, relevé que les experts d'assurance et un architecte avaient estimé leur reconstruction possible et retenu que les travaux de reconstruction avaient été réalisés pour un coût n'excédant pas le prix de la chose louée, la cour d'appel, qui pouvait prendre en compte des éléments postérieurs au sinistre, en a déduit à bon droit qu'il n'existait pas, à la suite du sinistre, d'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination de nature à entraîner la résiliation de plein droit du bail ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Le Corre-Flochlay aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Le Corre-Flochlay à payer à la société Christien vêtements Cariou la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Le Corre-Flochlay ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Le Corre-Flochlay

Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR débouté la société Le Corre Flochlay, bailleresse, de sa demande en résiliation d'un bail pour cause de destruction par un incendie ;

AUX MOTIFS QUE : « l'article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ; que dans l'un et l'autre cas il n'y a lieu à aucun dédommagement ;Considérant qu'en l'espèce il n'est pas contesté que les locaux n'ont pas été entièrement détruits par l'incendie puisque la partie du commerce abritée sous la verrière est restée intacte ; Considérant que la chose est réputée totalement détruite lorsqu'il y a impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination ou nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de cette chose ; Qu'en l'espèce les experts d'assurance et l'architecte ont estimé la reconstruction possible et qu'elle a au demeurant été exécutée de sorte qu'il n'existe pas d'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination ; Qu'il appartient au bailleur qui demande la résiliation du bail pour destruction totale de la chose louée d'apporter la preuve que le coût des travaux est supérieur à la valeur des biens loués ; Qu'il résulte de la pièce 23 du bailleur qu'il estime les travaux afférents au magasin à 352.229 euros ; Que l'attestation de Me X..., notaire, évalue le rez-de-chaussée et le premier étage à 370.000 euros compte tenu de leur très faible rentabilité au niveau des loyers et de la nature même du bail qui est commercial, ce qui correspond à dix fois le prix du loyer annuel dont il convient de rappeler que le bailleur l'avait estimé à 68.000 euros le 13 juin 2008 ; Qu'en tout état de cause le coût des travaux n'excède pas le prix de la chose ; Considérant en conséquence que la SCI Le Corre Flochlay doit être déboutée de sa demande de résiliation de bail de plein droit » ;

ALORS 1°) QUE : il y a perte du bien donné à bail, au sens de l'article 1722 du code civil, lorsque celui-ci est devenu impropre à sa destination ; qu'en l'espèce le bail avait été conclu en vue de l'exploitation commerciale des locaux ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher comme elle y était invitée (cf. conclusions, p. 8 et s.), si l'exploitation commerciale du local donné à bail n'était pas impossible à la suite de l'incendie du 14 mars 2009, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du code civil ;

ALORS 2°) QUE : c'est à la date du sinistre que doit être examinée la possibilité d'user de la chose louée conformément à sa destination ; qu'en se fondant sur le motif inopérant selon lequel les experts d'assurance et l'architecte avaient estimé la reconstruction possible, celle-ci ayant été exécutée, de sorte qu'il n'existerait pas d'impossibilité d'user de la chose conformément à sa destination, la cour d'appel qui ne s'est pas placée à la date du sinistre, a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du code civil."

L'élargissement de la voie n'est pas un projet d'aménagement justifiant la décision de préemption :

"Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 3 novembre 2005 et 2 mars 2006 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la COMMUNE DE MANE, représentée par son maire ; la COMMUNE DE MANE demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt du 8 septembre 2005 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille a annulé, d'une part, le jugement du 5 avril 2001 du tribunal administratif de Marseille rejetant la demande de M. et Mme Arrigo A tendant à d'annulation de l'arrêté du 2 août 1999 du maire de Mane exerçant le droit de préemption de la commune sur les parcelles cadastrées E 412 et 974 et, d'autre part, cet arrêté ;

2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter la requête d'appel de M. et Mme A ;

3°) de mettre à la charge de M. et Mme A la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de Mme Laure Bédier, Maître des Requêtes, - les observations de la SCP Masse-Dessen, Thouvenin, avocat de la COMMUNE DE MANE et de la SCP Choucroy, Gadiou, Chevallier, avocat de M. et Mme A, - les conclusions de Mlle Anne Courrèges, Commissaire du gouvernement ; 

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 2 août 1999, le maire de la COMMUNE DE MANE a exercé le droit de préemption urbain sur deux parcelles situées rue des Escaniers, d'une superficie totale de 59 mètres carrés, dont M. et Mme A s'étaient portés acquéreurs ; que, par un jugement du 5 avril 2001, le tribunal administratif de Marseille a rejeté la demande d'annulation de cet arrêté présentée par M. et Mme A ; que la cour administrative d'appel de Marseille a annulé ce jugement et l'arrêté décidant la préemption par un arrêt du 8 septembre 2005, contre lequel la COMMUNE DE MANE se pourvoit en cassation ;

Considérant, qu'aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objectifs définis à l'article L. 300-1 (...). / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé (...) » ; qu'aux termes de l'article L. 300-1 du même code : « Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels (...) » ; qu'il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ;

Considérant, en premier lieu, que la cour administrative d'appel a pu, sans entacher son arrêt de contradiction de motifs ni commettre d'erreur de droit, relever que la préemption litigieuse avait été décidée en vue, principalement, d'élargir la rue des Escaniers pour des raisons de sécurité et d'y créer des espaces de stationnement, mais juger néanmoins que la COMMUNE DE MANE ne justifiait pas ainsi d'un projet d'aménagement répondant aux conditions fixées par les articles L. 200-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme ;

Considérant, en second lieu, qu'en estimant que l'existence, à la date de la décision de préemption litigieuse, d'un projet d'aménagement de la commune au sens des dispositions précitées du code de l'urbanisme ne ressortait pas des pièces du dossier, la cour a porté sur celles-ci une appréciation souveraine qui, dès lors qu'elle est exempte de dénaturation, ne saurait être discutée devant le juge de cassation ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la COMMUNE DE MANE n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt qu'elle attaque, qui est suffisamment motivé ; que doivent être rejetées, par voie de conséquence, ses conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la COMMUNE DE MANE le versement à M. et Mme A de la somme de 3 000 euros au titre de ces mêmes dispositions ; 

D E C I D E :

 Article 1er : Le pourvoi de la COMMUNE DE MANE est rejeté.

Article 2 : La COMMUNE DE MANE versera à M. et Mme A la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à la COMMUNE DE MANE et à M. et Mme Arrigo A."