C'est ce que juge cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 8 mars 1985, les époux X... et les époux Y... ont acquis, en indivision, chaque couple pour moitié, un terrain à bâtir sur lequel chaque ménage a fait construire un immeuble ; que Patricia Z..., épouse X..., qui avait été placée en liquidation judiciaire le 3 septembre 1995, est décédée le 18 décembre 1996, en laissant pour lui succéder, son époux et trois enfants ; que ceux-ci ayant renoncé à sa succession, la DNID a été désignée pour représenter la succession vacante ; que bien que la promesse de vente que les consorts X... leur avait consentie le 19 décembre 1998 fût restée sans suite, M. et Mme A... ont occupé les lieux ; qu'à la requête de M. B..., liquidateur à la liquidation judiciaire de Patricia X..., un jugement du 20 novembre 2002 a procédé au partage du terrain indivis en deux lots et attribué une parcelle aux consorts X... ; qu'en 2008, la société Archibald, désignée en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Patricia X... en remplacement de M. B..., a assigné les époux A... en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation ; qu'ayant constaté que le liquidateur ne justifiait pas de la régularisation de l'acte de partage, ni de la signification du jugement de partage aux parties intéressées, l'arrêt a retenu que le bien était en indivision ;

Sur le premier moyen, pris en ses trois branches, et sur les deux premières branches du second moyen, réunis :

Attendu que les époux A... font grief à l'arrêt de déclarer la société Archibald, ès qualités, recevable en son action tendant à les voir expulser de l'immeuble, ainsi que tous occupants de leur chef, de les condamner solidairement, en deniers ou quittances, au paiement d'une indemnité d'occupation de 30 000 euros et de fixer l'indemnité due à compter de l'arrêt à la somme de 500 euros par mois jusqu'à la libération effective des lieux, alors, selon les moyens :

1°/ que si tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, les actes d'administration et de disposition relatifs à ces biens ne peuvent être pris que par un indivisaire titulaire d'au moins deux tiers des droits indivis ; que les actions en justice constituent en principe des actes d'administration et non des mesures conservatoires ; qu'en déclarant recevable, en application de l'article 815-2 du code civil, l'action d'un seul indivisaire, la société Archibald, tendant à voir expulser les époux A... qui justifiaient d'une autorisation d'occupation et d'un bail sur le bien par un autre indivisaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé par fausse application ;

2°/ qu'en tout état de cause, en ne recherchant pas si la société Archibald était titulaire d'au moins deux tiers des droits indivis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-3 du code civil ;

3°/ qu'en toute hypothèse, la mesure conservatoire pouvant être prise par un indivisaire seul est subordonnée à l'existence d'un péril que la mesure est destinée à parer ; qu'en retenant que l'action en expulsion de M. et Mme A..., occupant l'immeuble en indivision, constituait une mesure conservatoire au sens de l'article 815-2 du code civil, sans rechercher si cette occupation autorisée par un autre indivisaire constituait un péril pour l'indivision, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

4°/ que si tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, les actes d'administration et de disposition relatifs à ces biens ne peuvent être pris que par un indivisaire titulaire d'au moins deux tiers des droits indivis ; qu'une demande d'indemnité d'occupation ne constitue pas une mesure conservatoire pouvant être faite par un seul indivisaire au sens de l'article 815-2 du code civil ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a violé le texte susvisé par fausse application ;

5°/ qu'en tout état de cause, en ne recherchant pas si la société Archibald était titulaire d'au moins deux tiers des droits indivis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-3 du code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel a retenu que ni les consorts X..., ni M. X..., n'avaient qualité pour consentir une promesse de vente ou un bail et relevé que les époux A... convenaient que l'autorisation de prendre possession des lieux qui leur avait été donnée par M. X... était "dépourvue de cadre juridique" ; que, dès lors, l'action engagée par le mandataire-liquidateur tendant à l'expulsion d'occupants sans droit ni titre et au paiement d'une indemnité d'occupation, qui avait pour objet la conservation des droits des coïndivisaires, entrait dans la catégorie des actes conservatoires que tout indivisaire peut accomplir seul, sans avoir à justifier d'un péril imminent ; que les griefs ne sont pas fondés ;


Mais sur la troisième branche du second moyen, qui est recevable :

Vu l'article 815-10, alinéa 2, du code civil ;

Attendu que l'arrêt condamne les époux A... à payer l'indemnité d'occupation à la société Archibald ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnité devait bénéficier à l'indivision, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a décidé que l'indemnité d'occupation de 30 000 euros et celle due à compter de l'arrêt jusqu'à la libération effective des lieux est due à la société Archibald, l'arrêt rendu le 9 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme A... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la SELARL ARCHIBALD, ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de Mme Patricia X..., recevable en son action tendant à voir expulser les époux A... ainsi que tous occupants de leur chef de l'immeuble situé ... ;

AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 815-2 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n°2006-728 du 23 juin 2006 et applicable en l'espèce en vertu des dispositions de l'article 47 de la loi, « tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même si elles ne présentent pas de caractère d'urgence » ; que les mesures nécessaires à la conservation de la chose indivise, que tout indivisaire peut prendre seul, s'entendent des actes juridiques ou matériels ayant pour objet d'assurer la conservation du bien ; qu'en vertu de ce texte, la SELARL ARCHIBALD, ès qualités de liquidateur de la liquidation judiciaire de Patricia X..., est recevable en son action tendant à l'expulsion de M. et Mme A..., occupant sans droit ni titre la parcelle attribuée aux consorts X... ;

ALORS, de première part, QUE si tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, les actes d'administration et de disposition relatifs à ces biens ne peuvent être pris que par un indivisaire titulaire d'au moins deux tiers des droits indivis ; que les actions en justice constituent en principe des actes d'administration et non des mesures conservatoires ; qu'en déclarant recevable, en application de l'article 815-2 du code civil, l'action d'un seul indivisaire, la SELARL ARCHBALD, tendant à voir expulser les époux A... qui justifiaient d'une autorisation d'occupation et d'un bail sur le bien par un autre indivisaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé par fausse application ;

ALORS, de deuxième part et en tout état de cause, QU'en ne recherchant pas si la SELARL ARCHIBALD était titulaire d'au moins deux tiers des droits indivis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-3 du code civil ;

ALORS, de troisième part et en toute hypothèse, QUE la mesure conservatoire pouvant être prise par un indivisaire seul est subordonnée à l'existence d'un péril que la mesure est destinée à parer ; qu'en retenant que l'action en expulsion de M. et Mme A..., occupant l'immeuble en indivision, constituait une mesure conservatoire au sens de l'article 815-2 du code civil, sans rechercher si cette occupation autorisée par un autre indivisaire constituait un péril pour l'indivision, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement les époux A... au paiement, en deniers ou quittances, à la SELARL ARCHIBALD, ès qualités, d'une indemnité d'occupation de 30.000 € et fixé l'indemnité d'occupation due par les époux A... à compter de l'arrêt à la somme de 500 € par mois jusqu'à libération effective des lieux ;

AUX MOTIFS QU'il convient au préalable d'observer que la SELARL ARCHIBALD, ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de Patricia Z... épouse X..., qui invoque le partage de la parcelle cadastrée AI n°296, initialement indivise, en deux lots et l'attribution de la parcelle n°559, pour 29a et 95ca, aux consorts X... opérés par jugement du 20 novembre 2002 homologuant le rapport du géomètre, ne justifie pas de la régularisation de l'acte de partage par le notaire commis par la juridiction pour y procéder ni même, par l'acte incomplet qu'elle produit (pièce n°26), de la signification du jugement à chacun des époux Y..., à la DNID et à M. X..., parties à la procédure, qu'ils n'ont pas appelés en cause et du caractère définitif de la décision ;

ET QUE la demande accessoire de la SELARL ARCHIBALD, ès qualités, de fixation d'une indemnité d'occupation, en ce qu'elle tend à réparer le préjudice résultant, pour la liquidation judiciaire, de l'occupation du bien sans contrepartie financière, s'analyse en une mesure conservatoire entrant dans les prévisions de l'article 815-2 du code civil sur lequel le liquidateur fonde son action et est dès lors recevable ; que s'agissant de la période antérieure à la présente instance, force est de constater que les parties avaient tacitement admis le maintien dans les lieux de M. et Mme A... sans autre contrepartie que le versement, à la prise de possession du bien, d'une somme de 50.000 francs à Me B..., par chèque du 3 juillet 1999 dont ils ne justifient toutefois pas qu'il ait été débité et d'une somme de 175.000 francs à titre d'avance sur loyer à M. X... qui leur en a donné quittance le 15 juillet 1999 ; qu'il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation due pour cette période à la somme de 30.000 € sollicitée par le liquidateur et de dire que cette indemnité sera payée en deniers ou quittances ; qu'il n'y a, en revanche, pas lieu de tenir compte de la somme prétendument versée par M. et Mme A... au titre de la constitution d'une servitude sans laquelle le fonds serait enclavé alors qu'il n'est produit qu'un acte sous seing privé sans valeur et qu'il n'est pas justifié qu'un acte constitutif de servitude ait été régularisé ;

ET QUE les éléments dont dispose la cour, notamment sur la consistance du bien, conduisent à faire droit à la demande de la SELARL ARCHIBALD, ès qualités, tendant à voir fixer à 500 € par mois l'indemnité d'occupation due par M. et Mme A... et ce à compter du présent arrêt et jusqu'à libération des lieux ;

ALORS, de première part, QUE si tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, les actes d'administration et de disposition relatifs à ces biens ne peuvent être pris que par un indivisaire titulaire d'au moins deux tiers des droits indivis ; qu'une demande d'indemnité d'occupation ne constitue pas une mesure conservatoire pouvant être faite par un seul indivisaire au sens de l'article 815-2 du code civil ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a violé le texte susvisé par fausse application ;

ALORS, de deuxième part et en tout état de cause, QU'en ne recherchant pas si la SELARL ARCHIBALD était titulaire d'au moins deux tiers des droits indivis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-3 du code civil ;

ALORS, de troisième part et en toute hypothèse, QUE l'indemnité d'occupation a pour seul objet de réparer le préjudice causé à l'indivision ; qu'en condamnant M. et Mme A... à payer une indemnité d'occupation à un seul des indivisaires, la SELARL ARCHIBALD et non à l'indivision elle-même, la cour d'appel a méconnu l'article 815-10 du code civil."

"Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte sous seing privé du 15 juillet 2007 établi par la société agence Vacher (l'agence Vacher), agent immobilier mandaté par la société civile immobilière Cauvin, cette dernière a donné en location à la société Fournil Mondesir, devenue la société Fournil de Saint-Gery (la société), un local commercial situé à Talence, afin d'y exploiter des "activités de boulangerie, viennoiserie, pâtisserie, sandwicherie, chocolaterie, salon de thé, boissons et plats cuisinés à emporter", sous condition suspensive d'obtenir des administrations compétentes les autorisations nécessaires à cet effet ; que la société, qui avait déposé le 10 juillet 2007 une déclaration de travaux, a été informée par lettre recommandée postée le 17 juillet 2007 que son projet supposait une demande de permis de construire, en raison du changement de destination de l'immeuble, puisqu'il s'agissait de transformer une salle de sports en boulangerie ; que l'opération ne s'étant pas réalisée, le bailleur a restitué le dépôt de garantie tandis que l'agent immobilier conservait les honoraires de rédaction de l'acte, conformément à une clause du bail ; que, reprochant à l'agence Vacher d'avoir manqué à son devoir d'information et de conseil relativement aux contraintes à respecter pour aménager les lieux loués et aux travaux concernant un carrefour situé à proximité, la société l'a assignée en paiement de dommages-intérêts ; 

Attendu que pour rejeter la demande en retenant que la preuve d'une faute de l'agence Vacher n'était pas démontrée, l'arrêt attaqué énonce que l'obligation de conseil à laquelle l'agent immobilier est tenu à l'occasion des opérations réalisées par son entremise doit s'apprécier en fonction des circonstances et en particulier de la volonté, de la situation et des connaissances des parties puis ajoute que la société Fournil de Saint-Gery, dont le gérant ne conteste pas exploiter plusieurs boulangeries sur l'agglomération de Bordeaux, avait pris soin de se faire assister d'un conseil et d'un architecte, personnes en mesure de lui délivrer tous conseils et toutes informations appropriées relativement au projet commercial qu'elle entendait réaliser ;

Qu'en statuant ainsi alors que l'agent immobilier, rédacteur d'acte, n'est pas déchargé de son obligation d'information et de conseil à l'égard des parties par les compétences personnelles de celles-ci ou par le fait qu'elles soient assistées d'un conseil, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;

Condamne la société Agence Vacher aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Agence Vacher à payer la somme de 3 000 euros à la société Fournil de Saint-Gery et rejette sa demande ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille douze et signé par M. Charruault, président et par Mme Laumône, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Roger et Sevaux, avocat aux Conseils pour la société Fournil de Saint-Gery.

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que la SARL Agence Vacher n'avait pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité, d'avoir débouté la SARL Fournil de Saint Géry de ses demandes et de l'avoir condamnée à payer à la SARL Agence Vacher la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

1) Aux motifs expressément adoptés des premiers juges que la SCI Cauvin a mandaté la SARL Agence Vacher à l'effet de lui trouver un locataire pour ses locaux sis à Talence ; qu'elle s'est acquittée de sa mission en lui présentant la SARL Fournil de Saint Géry ; qu'elle démontre par la production de son courrier du 16 avril 2007 adressé au service de l'urbanisme de la mairie de Talence avoir sollicité un plan des futurs travaux et un planning d'avancement du chantier ; qu'elle n'a pas les moyens d'obtenir plus de renseignements sur un projet communal que n'importe quel administré, ledit projet figurant par ailleurs sur le site internet de la mairie ; que ce faisant et en communiquant les documents en sa possession, elle s'est acquittée de son obligation d'information et de conseil ;

Alors, de première part, que de simples affirmations ne sauraient satisfaire aux exigences de motivation d'une décision judiciaire ; qu'après avoir relevé que la SARL Agence Vacher démontre par la production de son courrier du 16 avril 2007 adressé aux services de l'urbanisme de la mairie de Talence avoir sollicité un plan des futurs travaux et un planning d'avancement du chantier, la Cour d'appel, qui, par adoption de motifs, a affirmé que la SARL Agence Vacher aurait communiqué les documents en sa possession à la SARL Fournil de Saint Géry, sans préciser sur quels éléments de preuve elle se fondait et quels documents auraient été communiqués, alors que la SARL Fournil de Saint Géry contestait avoir reçu une quelconque pièce faisant état de l'aménagement du carrefour, point capital pour le litige, a méconnu les exigences de motivation de l'article 455 du Code de procédure civile ;

Alors, subsidiairement, de deuxième part que de simples affirmations ne sauraient satisfaire aux exigences de motivation d'une décision judiciaire ; qu'après avoir relevé que la SARL Agence Vacher démontre, par la production de son courrier du 16 avril 2007 adressé aux services de l'urbanisme de la mairie de Talence, avoir sollicité un plan des futurs travaux et un planning d'avancement du chantier, la Cour d'appel, qui a affirmé ensuite que la SARL Agence Vacher n'aurait pas eu les moyens d'obtenir du service de l'urbanisme de la mairie de Talence plus de renseignements que n'importe quel administré, sur le projet communal d'aménagement de la voirie situé à proximité de la boulangerie prévue par la SARL Fournil de Saint Géry, a procédé par une simple affirmation, méconnaissant ainsi les exigences de motivation de l'article 455 du Code de procédure civile ;

Alors, en tout état de cause, de troisième part que dans ses dernières écritures d'appel signifiées le 14 janvier 2010 la SARL Fournil de Saint Géry avait fait valoir que la réponse faite par les services de l'urbanisme de la commune de Talence à la demande d'information de la SARL Agence Vacher en date du 16 avril 2007 était totalement insuffisante, car elle ne donnait aucune information utilisable sur la consistance des travaux de voirie projetés par la commune, écrivant que « quant au plan pratiquement illisible qui a été communiqué devant le Tribunal de commerce, ce document en question, dont la société Fournil de Saint Géry a pris connaissance peu avant l'audience, ne mentionne nullement qu'il s'agit d'un plateau giratoire » (conclusions p. 7 § 1) ; qu'en laissant sans réponse ce moyen pertinent des écritures d'appel de l'exposante, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

Alors, de quatrième part, que de simples affirmations ne sauraient satisfaire aux exigences de motivation d'une décision judiciaire ; qu'en affirmant, par adoption des motifs des premiers juges, que le projet communal de réaménagement de la voirie située à proximité de la boulangerie prévue figurait sur le site internet de la mairie, pour en déduire que la SARL Agence Vacher s'était acquittée de son obligation d'information et de conseil auprès de la SARL Fournil de Saint Géry, la Cour d'appel, qui n'a pas précisé les éléments de preuve sur lesquelles elle fondait une telle affirmation, a méconnu les exigences de motivation de l'article 455 du Code de procédure civile ;

2) Aux motifs également expressément adoptés des premiers juges, qu'aux termes de l'article 11 du contrat de bail commercial rédigé par la SARL Agence Vacher, « le preneur devait obtenir des administrations compétentes les autorisations nécessaires à l'exercice des activités stipulées dans le bail à la rubrique destination des lieux loués. Le preneur devra obtenir des administrations compétentes l'autorisation de modification de façades et d'aménagement des locaux pour l'activité à exercer » ; qu'il n'est pas démontré par la SARL Fournil de Saint Géry que la SARL Agence Vacher l'a convaincue de se contenter de déclarations de travaux en lieu et place d'une demande de permis de construire ; que la chronologie des faits tendrait même à démontrer le contraire si l'on considère la demande faite par la SARL Fournil de Saint Géry à la mairie de Talence et la réponse qui s'en est suivie le 12 juillet 2007 avant la signature du bail ; qu'en présence d'une réponse reçue même postérieurement à ladite signature, il n'en est pas moins vrai qu'aucune demande de permis de construire n'a été déposée ; que la SARL Agence Vacher n'a pas commis de faute sur ce point ;

Alors, de cinquième part, que les agents immobiliers sont tenus vis-à-vis des tiers, acquéreurs ou preneurs, d'une obligation d'information et de conseil sur les caractéristiques des locaux vendus ou loués, et doivent rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; qu'en déboutant la SARL Fournil de Saint Géry de sa demande dirigée contre la SARL Agence Vacher tirée de la méconnaissance de cette dernière de son obligation d'information et de conseil sur les autorisations administratives nécessaires à l'exploitation d'une boulangerie dans les locaux offerts en location, après avoir adopté les motifs des premiers juges qui avaient estimé qu' « il n'est pas démontré par la société Fournil de Saint Géry que Vacher l'a convaincue de se contenter de déclarations de travaux en lieu et place d'une demande de PC » (jugement p. 6 § 4), faisant ainsi peser sur la SARL Fournil de Saint Géry la charge de la preuve de la méconnaissance de son obligation d'information et de conseil par la SARL Agence Vacher quand il appartenait à cette dernière de justifier de l'exécution de son obligation d'information et de conseil, la Cour d'Appel a violé l'article 9 du Code civil ;

Alors, de sixième part, qu'un motif dubitatif équivaut à un défaut de motif ; qu'en se fondant, par motifs expressément adoptés des premiers juges, sur le fait que « la chronologie des faits tendrait même à démontrer le contraire si l'on considère la demande faite par la société Fournil de Saint Géry à la mairie de Talence et la réponse qui s'en est suivie le 12 juillet 2007 avant la signature du bail » (jugement p. 6 § 5), pour en déduire que la SARL Agence Vacher n'aurait pas convaincu la SARL Fournil de Saint Géry de ce qu'une simple déclaration de travaux aurait suffi pour lui permettre d'exploiter une boulangerie dans les locaux à louer et qu'en conséquence l'agent immobilier n'avait pas manqué à son obligation d'information et de conseil, la Cour d'appel s'est prononcée par un motif dubitatif, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;

Alors, de septième part, que l'inintelligibilité des motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant, par adoption des motifs des premiers juges, « qu'en présence d'une réponse de la mairie de Talence à la déclaration de travaux faite par la SARL Fournil de Saint Géry reçue même postérieurement à ladite signature du bail commercial , il n'en est pas moins vrai qu'aucune demande de PC n'a été déposée » (jugement p. 6 § 6), la Cour d'appel a statué par un motif inintelligible en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;

3) Aux motifs encore expressément adoptés des premiers juges, qu'il est établi que la SARL Fournil de Saint Géry a été assistée par un cabinet de conseil tout au long des opérations litigieuses ; qu'elle était donc parfaitement informée des clauses contractuelles du contrat qu'elle a accepté ; qu'il n'appartient pas au Tribunal de se prononcer sur le libre montant des honoraires de rédaction négocié par les parties ; que l'intention dolosive de la SARL Agence Vacher sera écartée ; qu'en conséquence de ce qui précède, le Tribunal dira que la SARL Agence Vacher n'a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité et déboutera la SARL Fournil de Saint Géry de ses demandes ;

et aux motifs propres que, sur la responsabilité de l'agent immobilier, le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel ; qu'à ces justes motifs que la Cour adopte, il convient seulement d'ajouter que si l'agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil à l'occasion des opérations réalisées par son entremise, cette obligation doit s'apprécier en fonction des circonstances de la cause, et en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties ; qu'il appartient ainsi à des commerçants ayant une certaine expérience des affaires, de veiller à leurs intérêts et de s'assurer que toutes les dispositions utiles sont prises pour l'opération à réaliser, notamment en exigeant un délai plus long relativement à une condition suspensive ; que la SARL Fournil de Saint Géry, dont le gérant ne conteste pas exploiter plusieurs boulangeries sur l'agglomération de Bordeaux, avait, pour réaliser cette opération, pris le soin de se faire assister d'un conseil en la personne de Paul X..., mais également d'un architecte, personnes en mesure de lui délivrer tous conseils et toutes informations appropriés relativement au projet commercial qu'elle entendait réaliser ; qu'il lui appartenait de refuser de signer le bail, si elle estimait que ses conditions, notamment celles relatives au montant des honoraires de l'agence, au libellé et à la durée des conditions suspensives concernant les travaux, ne lui convenaient pas ; qu'en sa qualité de professionnelle avisée, ainsi assistée et conseillée, la SARL Fournil de Saint Géry ne prouve pas avoir été victime d'un dol de la part de l'agence immobilière ou d'un comportement déloyal, lesquels auraient été à l'origine du préjudice qu'elle invoque ; qu'elle fit le choix de ne déposer qu'une déclaration de travaux et non une demande de permis de construire pour une opération d'importance, concernant des locaux situés à un carrefour, d'une surface significative de 400 m² environ au rez-de-chaussée et de 200 m² au premier étage et doit en assumer les conséquences ; que, pas plus en appel qu'en première instance, elle ne démontre l'existence des fautes qu'elle impute à l'agent immobilier ; que le jugement déféré doit donc être confirmé ;

Alors, de huitième part, que l'agent immobilier n'est pas déchargé de son obligation d'information et de conseil à l'égard du tiers acquéreur ou preneur dans le cas où celui-ci est une personne compétente ou est aidé par un conseil ; qu'après avoir relevé que la SARL Fournil de Saint Géry était gérée par l'exploitant de plusieurs boulangeries et aurait été assistée d'un conseil et d'un architecte, pour en déduire que les compétences personnelles du preneur et la prétendue présence de conseils auprès de celui-ci suffisaient à lui apporter toutes informations appropriées, l'obligeant à assumer toutes les conséquences de ses choix et déchargeant ainsi l'agent immobilier de toute obligation d'information et de conseil à l'égard du preneur, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

Alors, enfin, qu'une simple affirmation ne saurait satisfaire aux exigences de motivation d'une décision judiciaire ; que, bien que la SARL Fournil de Saint Géry ait fait valoir dans un long développement de ses conclusions (p. 9 et suivantes) les différentes circonstances permettant de conclure à l'existence d'une dol et d'un comportement déloyal de la SARL Agence Vacher qui a sciemment caché des informations sur la nature de l'autorisation administrative requise pour l'exploitation d'une boulangerie dans les locaux proposés à la location, et plus généralement sur les possibilité d'installation de ce commerce à cet emplacement, tout en s'assurant des honoraires très élevés de rédaction d'acte, la Cour d'appel s'est bornée à affirmer péremptoirement que la SARL Fournil de Saint Géry ne prouvait pas avoir été victime d'un dol ou d'un comportement déloyal de l'agent immobilier, en méconnaissance des exigences de motivation de l'article 455 du Code de procédure civile."