A défaut le congé est sans effet :

«Vu les articles 15-I de la loi du 6 juillet 1989 et 669 du code de procédure civile, ensemble l'article 670 du même code ;

Attendu que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier de justice ; que la date de réception d'une notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 6 avril 2010), que les consorts X... ont fait l'acquisition d'un immeuble sur lequel avaient été consentis deux baux à usage d'habitation ; que Mme Y..., l'une des locataires, n'ayant pas déféré au congé qui lui avait été délivré, antérieurement à la vente, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par la société Immobilier prestige (la société), au nom des précédents propriétaires, les acquéreurs, arguant de l'irrégularité de ce congé, ont assigné la société en réparation de leur préjudice ;

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'au sens des dispositions de l'article 15 de la loi de 1989, le terme de réception du congé par le locataire emporte la connaissance par celui-ci de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le bailleur, qu'en effet cet article parle de réception et non pas de remise effective au locataire, que donc la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emporte connaissance par le destinataire du courrier dès lors que par la suite il refuse de prendre réception de ce même courrier, que cette disposition serait vidée de tout effet si elle conditionnait l'effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire ce qui aurait pour effet de laisser au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé en acceptant ou en refusant la remise effective de ce courrier ; que tel est le cas d'espèce puisqu'il est constant que le courrier adressé à Mme Y... est revenu à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l'envoyeur", alors même que ce courrier avait été présenté à la destinataire le 21 décembre 2005 ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire, la cour d'appel, qui a constaté que le courrier adressé à la locataire était revenu à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l'envoyeur", a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a reçu la société Immobilier prestige en son appel régulier en la forme et déclaré irrecevables ses écritures en date du 18 février 2010, l'arrêt rendu le 6 avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne la société Immobilier prestige aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Immobilier prestige à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société Immobilier prestige ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils, pour les consorts X... 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leur demande tendant à voir la société IMMOBILIER PRESTIGE – CENTURY 21 – TOPAZE IMMOBILIER déclarée responsable pour n'avoir pas régulièrement délivré congé à Mme Y... et à dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE les consorts X... reprochent à la SARL PRESTIGE IMMOBILIER de ne pas avoir délivré un congé pour vente régulier à l'un des locataires de l'immeuble qu'ils ont acheté le 5 mai 2006 aux consorts A... ; que la société PRESTIGE IMMOBILIER indique qu'elle n'avait pas reçu mandat en ce sens de la part des consorts X... ; que la cour constate qu'il résulte des pièces produites que si la société PRESTIGE IMMOBILIER avait bien reçu mandat de la part des consorts A... de vendre le bien acheté par les consorts X..., il ne résulte nullement de cet acte qu'elle avait reçu mandat de faire délivrer congé pour vente aux locataires de l'immeuble ; que la cour constate encore que les consorts X... ne démontrent nullement que le congé donné à l'un des locataires était irrégulier alors même que celui donné à l'autre locataire dans les mêmes formes a été déclaré régulier par décision judiciaire définitive et que ce locataire a été expulsé ; qu'en effet, ils se sont désistés de leur action introduite à l'encontre du second locataire ; que la cour rappellera qu'en droit et au sens des dispositions de l'article 15 de la loi de 1989, le terme de «réception du congé par le locataire» emporte la connaissance par celui-ci de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le bailleur ; qu'en effet, cet article parle de réception et non pas de remise effective au locataire ; que donc la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emporte connaissance par le destinataire du courrier dès lors que par la suite il refuse de prendre réception de ce même courrier ; qu'en effet cette disposition serait vidée de tout effet si elle conditionnait l'effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire ce qui aurait pour effet de laisser au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé en acceptant ou en refusant la remise effective de ce courrier ; que tel est le cas de l'espèce puisqu'il est constant que le courrier adressé à Mme Y... est revenu à son expéditeur avec la mention «retour à l'envoyeur» alors même que ce courrier avait été présenté à sa destinataire le 21 décembre 2005 ; que donc le défaut de remise effective de ce congé à Mme Y... réside de sa seule volonté de ne pas retirer la lettre recommandée avec accusé de réception régulièrement et valablement adressée par ailleurs ; que la cour dira en conséquence que les consorts X... seront déboutés de toutes leurs demandes ;

ALORS, D'UNE PART, QUE le juge ne peut dénaturer les écritures des parties et modifier l'objet du litige ; qu'en l'espèce, pour résister aux consorts X... qui reprochaient à l'agence TOPAZE IMMOBILIER de ne pas avoir délivré un congé pour vente régulier à l'un des locataires de l'immeuble qu'ils avaient acquis, le 5 mai 2006, des consorts A..., celle-ci a fait valoir qu'elle n'avait pas reçu mandat des consorts X... de donner congé aux locataires mais n'a nullement contesté avoir reçu mandat des époux A... pour délivrer congé auxdits locataires ; qu'en remettant en cause le mandat des époux A... à l'agence TOPAZE IMMOBILIER de donner congé aux locataires, la cour d'appel a modifié les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE la notification est réputée faite à personne lorsque l'avis de réception est signé par son destinataire ; qu'en l'espèce, pour déclarer valable le congé délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à Mme Y..., lequel est revenu à son expéditeur avec la mention «retour à l'envoyeur », la cour d'appel a retenu que la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emporte connaissance par le destinataire du courrier dès lors que, par la suite, il refuse de prendre réception de ce même courrier ; qu'en se prononçant de la sorte, alors qu'il résultait de ses constatations que la lettre recommandée n'avait pas été remise à sa destinataire mais avait été renvoyée à l'expéditeur, la cour d'appel a violé l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, ensemble les articles 669 et 670 du code de procédure civile.»

Une fois de plus, la Cour de Cassation rappelle que les actes de procédures qui sont délivrés par une indivision sont nuls.

"Vu l'article 815-3 du code civil, ensemble l'article 117 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par un jugement du 28 mai 2008, un tribunal d'instance a dit régulier le congé délivré à Mme X..., locataire d'un bien appartenant en indivision à M. Y..., Mme Y... et Mme Z..., aux droits de leur mère décédée, et ordonné son expulsion avec exécution provisoire ; que, le 7 juillet 2008, un commandement de quitter les lieux a été délivré à Mme X...à la demande de l'indivision Y..., représentée par la société Cabinet Tordo, et que, par un arrêt irrévocable du 4 décembre 2008, le jugement du 28 mai 2008 a été confirmé en ce qu'il avait déclaré valable le congé et des délais accordés à Mme X...jusqu'en juin 2010 pour libérer l'appartement ; que Mme X...a contesté la validité du commandement de quitter les lieux ;

Attendu que, pour rejeter la demande de nullité du commandement, l'arrêt retient que l'acte a été signifié régulièrement au nom et pour le compte de l'indivision Y... en droit de se faire représenter par la société Cabinet Tordo, titulaire d'un mandat pour gérer le bien immobilier en indivision, et en parfaite connaissance de cause de Mme X..., et d'autre part que celle-ci avait bénéficié de fait d'un délai de deux années pour se reloger ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que l'acte avait été délivré par une indivision, laquelle est dépourvue de la personnalité juridique, de sorte qu'il était affecté d'une irrégularité de fond entraînant sa nullité à défaut de régularisation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a statué à nouveau sur les délais pour quitter les lieux, l'arrêt rendu le 19 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne le Cabinet Tordo, ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X...;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils pour Mme X....

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame X...de sa demande tendant à voir annuler un commandement de quitter les lieux en date du 7 juillet 2008 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le juge de l'exécution du Tribunal de grande instance de Nice, relevant d'une part que la validité du commandement de quitter les lieux délivré à Madame X...sur le fondement d'un jugement du Tribunal d'instance de Nice du 28 mai 2008, qui a ordonné son expulsion de l'appartement sis ..., devait être confirmée en l'état de la signification régulière de l'acte au nom et pour le compte de l'indivision Y... en droit de se faire représenter par la SA CABINET TORDO, titulaire d'un mandat pour gérer le bien immobilier en indivision et en parfaite connaissance de cause de Madame X..., et d'autre part que celle-ci avait bénéficié « de fait d'un délai de deux années pour se reloger.., amplement suffisant pour qui a réellement la volonté de le faire », a, par jugement dont appel du 6 octobre 2008, rejeté sa demande de délai d'un an pour quitter les lieux ;

AUX MOTIFS ENCORE QU'il sera relevé que la Cour d'Aix-en-Provence, saisie d'un appel interjeté par Madame X...à l'encontre du jugement susmentionné du 28 mai 2008, l'a, par arrêt du 4 décembre 2008, confirmé en ce qu'il a déclaré valable le congé délivré à l'intéressée, et néanmoins réformé pour le surplus en accordant à Madame X...un délai de 18 mois à compter de la date de l'arrêt pour quitter les lieux, avec obligation durant cette période de s'acquitter d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer dû le 31 décembre 2006 ; que cet arrêt a également écarté l'argumentation de Madame X...des chefs de la prétendue incapacité à agir de l'indivision Y... et des pouvoirs donnés au CABINET TORDO, si bien que sa demande tendant en cause d'appel à voir « dire et juger nul et de nul effet par application de l'article 117 du Code de procédure civile l'acte comportant commandement de quitter les lieux » faute pour ladite indivision d'avoir la « personnalité juridique », ne saurait prospérer eu égard à l'autorité de chose jugée attachée à cet arrêt, à l'encontre duquel il n'est pas allégué qu'un pourvoi en cassation ait été formé ; qu'il convient ainsi, en fonction de ces éléments et de l'évolution procédurale du présent litige, d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a rejeté la demande de délais formée par Madame X..., bénéficiaire du temps susmentionné de 18 mois expirant le 4 juin 2010, sauf effectivité de son départ annoncé par lettre officielle de son avoué adressée le 27 janvier 2010 à l'avoué des intimés, comme ayant « pu enfin trouver un nouveau logement » avec un déménagement, et, en revanche, de le confirmer en toutes ses autres dispositions afférentes à la validité tant du commandement de quitter les lieux que du mandat donné par l'indivision Y... à la SA Cabinet TORDO ;

ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer en application de l'article 467 du nouveau Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande ; que le commandement en date du 7 juillet 2008 a été délivré à la demande de : « L'indivision Y... représentée par la SA CABINET TORDO dont le siège est ... ..., agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège, l'indivision Y... venant aux droits de Madame Y...Louise décédée à Nice le 2 juillet 2001 … » ; que Madame X...soutient que cet acte est nul en application de l'article 117 du Code de procédure civile qui dispose que constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte le défaut de capacité d'ester en justice ; que pour répondre à cette affirmation, il convient de partir du fait incontestable qu'une indivision n'a pas la personnalité morale, et de constater que l'acte n'a pas été pris seulement « à la demande de l'indivision », cas dans lequel la nullité pourra être encourue ; qu'en effet, les indivisaires doivent, pour faire valoir leur droit en justice, se faire représenter, par exemple par l'un deux ou par un tiers, la règle de principe étant, le choix de ce mandataire à l'unanimité des indivisaires ; qu'en l'espèce, il est incontestable que depuis des années les consorts Y... ont donné mandat à la SA CABINET TORDO pour gérer le bien immobilier en indivision ; que ce mandat est parfaitement connu par Madame X..., qui en conteste nullement la validité ; qu'il apparaît donc qu'il n'y a aucun défaut de pouvoir qui entraînerait sanction par l'article 117 du Code de procédure civile ; que si le Tribunal a bien reçu, comme il l'avait autorisé à l'audience, par note en délibéré le 3 septembre 2008, plusieurs arrêts de la Cour de cassation, l'étude de ces décisions n'est pas même utile, les cas d'espèce étant différents de la présente affaire ; que le simple rappel du fonctionnement normal d'une indivision, qui ne peut agir que par un mandataire, rend inopérant l'argument de la demanderesse pour tenter de bénéficier de l'article 117 et d'une nullité de fond alors qu'il n'existe pas de nullité de forme et qu'au vu des multiples procédures opposant les parties, il est évident que chacun connaît parfaitement son adversaire et qu'aucun grief ne peut être allégué avec sérieux par Madame X...; que de plus, le libellé de l'acte, que le Tribunal de céans prend la peine de reproduire in extenso, est particulièrement précis et clair et informe parfaitement son destinataire, en sorte que sa validité doit être confirmée ;

ALORS QUE, D'UNE PART, l'indivision n'a pas la personnalité juridique et les défauts d'incapacité d'ester en justice constituent une irrégularité de fond qui ne requiert la preuve d'aucun grief ; que dès lors un huissier instrumentaire ne peut valablement délivrer un commandement de quitter les lieux au nom d'une indivision dépourvue de toute capacité d'ester en justice, fût-ce à la demande d'une société qui représente l'indivision ; qu'en décidant le contraire, à la faveur de motifs inopérants, la Cour viole les articles 815-3 du Code civil, ensemble 114 et 117 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE, l'autorité de la chose jugée ne concerne que des litiges ayant le même objet ; qu'un litige portant sur la contestation d'un congé et le litige portant sur la contestation d'un commandement de payer ont nécessairement deux objets distincts en opposant cependant l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la Cour d'Aix-en-Provence du 4 décembre 2008 qui avait déclaré valable un congé à la démonstration de l'appelant qui contestait la validité d'un commandement de quitter les lieux, la Cour viole l'article 1351 du Code civil."