Le cahier des charges peut prévoir que l'adjudicataire paiera en plus du prix les charges impayées du débiteur :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 novembre 2009), que le syndicat des copropriétaires Bois de Boulogne (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. et Mme X..., adjudicataires d'un lot de copropriété, en paiement d'une certaine somme au titre des charges de copropriété dues par le débiteur saisi, sur le fondement d'une clause du cahier des charges prévoyant que l'adjudicataire en serait redevable, en sus du prix d'adjudication ;

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les condamner au paiement des charges de copropriété impayées ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le cahier des charges, que toute personne, y compris l'adjudicataire, peut consulter avant la vente, constitue un contrat qui, faute de contestation avant l'audience éventuelle, s'impose à toutes les parties et que la clause qui y était insérée imposant à l'adjudicataire de payer les charges de copropriété dues par le débiteur saisi leur était opposable, la cour d'appel a exactement décidé que M. et Mme X... n'étaient pas recevables à en contester la validité ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X..., les condamne à payer au syndicat des copropriétaires Bois de Boulogne la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur et Madame X... à payer au syndicat des copropriétaires Bois de Boulogne à Nice la somme de 13.990,32 euros au titre de l'arriéré des charges et des provisions exigibles arrêtés au 18 janvier 2008 avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;

AUX MOTIFS QU'il est vain pour Monsieur et Madame X... en s'appuyant sur des thèses doctrinales tendant à démontrer que l'adjudicataire serait recevable à contester la validité des clauses contenues dans le cahier des charges notamment celle dite de solidarité de prétendre sur le fondement de la violation des articles 1129 et 1591 du Code civil ainsi que des articles 701 et 714 de l'ancien Code de procédure civile à l'annulation de la clause n° 7 incriminée ; que c'e st en effet par des motifs pertinents que la Cour fait siens que le premier juge, relevant que le cahier des charges que toute personne peut consulter avant la vente constitue un contrat liant toutes les parties que le juge entérine, sauf à en modifier des éléments s'il est saisi à cette fin avant l'audience éventuelle, a estimé que Monsieur et Madame X... ne pouvaient contester l'exécution de la clause insérée dès la rédaction du cahier des charges leur imposant de payer les charges de copropriété dues par leur prédécesseur, cette clause leur étant opposable dès lors qu'ils avaient eu connaissance du cahier des charges dont ils avaient accepté toutes les clauses et conditions et qui n'avaient pas été contestées en temps utile, étant au surplus observé d'une part que ne peut s'analyser qu'en un éventuel manquement déontologique le fait pour le conseil du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Bois de Boulogne d'avoir en dérogeant au contrat type mis en place par le conseil de l'ordre dont il relève, inséré sans visa du bâtonnier la clause litigieuse, d'autre part que l'indétermination du prix que Monsieur et Madame X... invoquent suppose d'agir sur le fondement de l'article 1129 du Code civil en nullité de la vente ce qui n'est pas le but recherché par les appelants ;

ALORS D'UNE PART QUE même s'il a eu connaissance du cahier des charges qui constitue un document contractuel, l'adjudicataire est recevable à invoquer l'illicéité de la clause du cahier des charges qui, l'obligeant à payer au syndicat des copropriétaires les charges arriérés impayées en sus du prix de vente, avantage ainsi spécialement le syndicat au détriment des autres créanciers en méconnaissance des dispositions des articles 2093 et 2094 interdisant au cahier des charges de modifier directement ou indirectement l'ordre dans lequel le prix des biens du débiteur qui constitue le gage commun des créanciers doit être réparti entre eux ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134, 2093 ancien et 2094 ancien du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART, QU'au delà du prix de la vente, l'adjudicataire ne peut être tenu que des frais ordinaires ou extraordinaires de poursuite et ce dans la limite des sommes taxées par le juge ; que toute stipulation contraire quelle qu'en soit la forme est nulle de plein droit ; que dès lors même si le cahier des charges qui n'a pas été contesté avant l'adjudication constitue un document contractuel qui lie l'adjudicataire qui en a eu connaissance, l'adjudicataire est néanmoins recevable à invoquer la nullité d'ordre public de la clause du cahier des charges qui met à sa charge le paiement en sus du prix de vente, de charges de copropriété arriérées impayées qui plus est d'un montant indéterminé ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil 701 et 714 de l'ancien Code de procédure civile ;

ALORS EN TROISIEME LIEU, QUE l'adjudicataire, ne tenant cette qualité qu'à compter du jugement prononçant l'adjudication n'est pas admis à intervenir dans la procédure qui le précède pour contester les clauses du cahier des charges frappées de nullité ; qu'en opposant aux époux X... adjudicataires, l'absence de contestation de la clause litigieuse du cahier des charges « en temps utile », l'arrêt attaqué a violé les articles 1131, 1134 du Code civil, 689, 690, 712 et 715 de l'ancien Code de procédure civile ;

ALORS EN OUTRE, QUE les époux X... faisaient valoir qu'ils n'avaient pas eu connaissance de la clause litigieuse qui avait été stipulée dans le cahier des charges en dépit du devoir de loyauté car cette clause qui déroge au cahier des charges type élaboré par l'ordre des avocats au Barreau de Nice n'a pas été spécialement signalée notamment sur l'affiche de la vente ; qu'en se contentant de constater la possibilité pour les époux X... de consulter le cahier des charges, sans caractériser leur connaissance effective de la clause litigieuse dérogatoire au cahier des charges type, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

ALORS ENFIN, ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'il ne peut être exigé de paiement au titre de la clause du cahier des charges mettant à la charge de l'adjudicataire les charges de copropriété arriérées qui seront échues au jour de la vente, que si l'existence d'un arriéré de charges et son montant exact ont été portés à la connaissance de l'adjudicataire le jour de la vente avant l'ouverture des enchères ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans constater que l'existence et le montant des charges échues impayées avaient été portées à la connaissance des époux X... avant l'ouverture des enchères, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil."

Ainsi jugé par cet arrêt :

"Attendu qu'ayant retenu que le cabanon en bois et le mazet en parpaing qui n'étaient pas visés par les permis de construire délivrés à M. X... avaient été édifiés, dans une zone NC du plan d'occupation des sols, en violation des dispositions légales et réglementaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, a pu en déduire, sans modifier l'objet du litige ni excéder ses pouvoirs, que l'existence de ces constructions constituait un trouble manifestement illicite qu'il appartenait au juge de référé de faire cesser et en ordonner la démolition selon des modalités qu'elle a souverainement appréciées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., le condamne à payer à la commune de Saint-Just la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour M. X....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir ordonné sous astreinte à M Gérardus X... de procéder ou faire procéder à la démolition du cabanon en bois (photographie n° 21 du constat d'huissier du 17 février 2009) et du mazet en parpaing actuellement non enduit (photographies n° 9 à 20) du constat du 17 février 2009), dans le délai de quatre mois de la signification de I 'arrêt, 

Aux motifs que « la commune de Saint-Just, soutenant que la réalisation du mazet en parpaings, la cabane en bois et I'abri de piscine, est contraire aux règles d 'urbanisme, sollicite la remise en état des lieux par la démolition de ces constructions, que l'intimé soulève le défaut d'intérêt à agir de la commune au motif que l'action en démolition par elle introduite par la voie civile doit se fonder sur un préjudice subi," mais que I 'action de la commune de Saint-Just est fondée, non pas sur les dispositions de l'article 1382 du Code civil, mais sur celles de l'article 809 du Code de procédure civile, que dès lors la notion de préjudice, qu'il doit donc être examiné si elle répond aux conditions de ce dernier texte, que par ailleurs la commune de Saint-Just, malgré les dispositions des articles L.480-1 et L.480-2 du Code de l'urbanisme, a la faculté de choisir la voie civile pour faire cesser un trouble manifestement illicite lié à une méconnaissance des dispositions légales et réglementaires, que l'intimé ne saurait être suivi lorsqu'il se prévaut du non-respect de la procédure engagée par la commune, que concernant les constructions litigieuses, édifiées, selon les dires de la commune, en I'absence de permis de construire, il convient de noter que I'abri de piscine dont la présence a été attestée par I'huissier de justice lors de son constat du 17 février 2009 (photographies 5, 6 et 8) ne saurait faire l'objet d'une démolition, dès lors que la déclaration préalable déposée le 2 février 2009 ayant pour objet une piscine et un abri ouvert n'a pas fait I'objet d'opposition, comme cela résulte du certificat de non-opposition à déclaration préalable en date du 16 février 2009, que par ailleurs les attestations produites par l'intimé qui établiraient que les travaux ont été réalisés il y a une dizaine d'années et que l'action en démolition serait prescrite sont sans intérêt pour le présent litige, dès lors qu'elles concernent une petite construction en dur servant d 'atelier, située à gauche de la villa, comme cela résulte des photographies versées aux débats, et nullement visée par I'action en démolition intentée par la commune ; que restent donc en litige, d 'une part le cabanon en bois (photographie n° 21 du constat du 17 février 2009), d'autre part, le mazet en parpaing (photographies n° 9 à 20 du constat du 17 février 2009) ; que malgré les dires de M Gerardus X..., ces constructions ne sont nullement visées par les permis de construire des 8 janvier 1997, 8 mars 1999 et 11 juin 1999 ; que ces constructions, ayant été édifiées en méconnaissance des dispositions légales et réglementaires, créent un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt»

Alors, d'une part, que comme le faisait valoir M X... dans ses conclusions d'appel, les constructions litigieuses n'avaient fait l'objet d'aucun procèsverbal d'infraction; qu'en se bornant à constater, pour considérer que le cabanon en bois et le mazet en parpaing créaient un trouble manifestement illicite et ordonner leur démolition, que ces constructions n'étaient pas visées par les permis de construire des 8 janvier 1997, 8 mars et 11 juin 1999 et qu'elles avaient été édifiées «en méconnaissance des dispositions légales et réglementaires », sans constater quelles étaient ces dispositions et en quoi elles étaient méconnues par les constructions litigieuses, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du Code de procédure civile.

Alors, d'autre part, que la commune de Saint-Just soutenait dans ses conclusions d'appel, non pas que les constructions litigieuses avaient été édifiées sans permis, mais qu'elles étaient irrégulièrement aménagées à l'usage d'habitation alors que le plan d'occupation des sols n 'autorisait dans cette zone que des bâtiments à usage agricole; qu'en retenant, pour considérer que ces constructions créaient un trouble manifestement illicite, qu'elles «n'étaient pas visées par les permis de construire des janvier 1997, 8 mars et 11 juin 1999», quand la commune contestait, non pas l'existence même de ces bâtiments, mais leur affectation non conforme aux dispositions du plan d'occupation des sols, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile.

Alors, en outre, qu'en se bornant à retenir, pour considérer que le cabanon et le mazet en parpaing créaient un trouble manifestement illicite, qu'elles n'étaient pas visées par les permis de construire des 8 janvier 1997, 8 mars et 11 juin 1999 et méconnaissaient les dispositions légales et réglementaires, sans rechercher si, comme l'avait constaté l'ordonnance entreprise, les constructions litigieuses n'étaient pas accessoires à une habitation ayant donné lieu à permis et si, à les supposer irrégulières, la commune avait rapporté la preuve qu'elles n'étaient pas régularisables, la Cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du Code de procédure civile.

Alors, de surcroît, qu'en ordonnant la démolition sous astreinte du cabanon en bois et du mazet en parpaing édifiés par M X..., aux seuls motifs que ces constructions n'étaient pas visées par les permis de construire des 8 janvier 1997, 8 mars et 11 juin 1999 et qu 'elles avaient été édifiées en méconnaissance des dispositions légales et réglementaires, sans constater en quoi ces constructions, à les supposer irrégulières, causaient un trouble à la commune justifiant une mesure de démolition ordonnée en référé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du Code de procédure civile.

Et alors, enfin, subsidiairement, que les mesures de remise en état ordonnées par le juge des référés sur le fondement de l'article 809 du Code de procédure civile doivent être strictement nécessaires pour faire cesser le trouble manifestement illicite; qu'en ordonnant la démolition du cabanon en bois et du mazet en parpaing, quand la réaffectation de ces bâtiments à un usage agricole suffisait à faire cesser le trouble invoqué par la commune résultant de ce que ces bâtiments avaient été irrégulièrement affectés à un usage d'habitation, la Cour d'appel, en ordonnant une mesure de démolition irréversible excédant ce qui était nécessaire à la cessation du trouble, a excédé ses pouvoirs et violé le texte susvisé."