Elle ne peut donc que valablement délivrer un congé à un locataire.

 

C’est ce que juge cet arrêt de la Cour de Cassation.

“Vu l'article 815-3 du code civil, ensemble l'article 117 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par un jugement du 28 mai 2008, un tribunal d'instance a dit régulier le congé délivré à Mme X..., locataire d'un bien appartenant en indivision à M. Y..., Mme Y... et Mme Z..., aux droits de leur mère décédée, et ordonné son expulsion avec exécution provisoire ; que, le 7 juillet 2008, un commandement de quitter les lieux a été délivré à Mme X...à la demande de l'indivision Y..., représentée par la société Cabinet Tordo, et que, par un arrêt irrévocable du 4 décembre 2008, le jugement du 28 mai 2008 a été confirmé en ce qu'il avait déclaré valable le congé et des délais accordés à Mme X...jusqu'en juin 2010 pour libérer l'appartement ; que Mme X...a contesté la validité du commandement de quitter les lieux ;

Attendu que, pour rejeter la demande de nullité du commandement, l'arrêt retient que l'acte a été signifié régulièrement au nom et pour le compte de l'indivision Y... en droit de se faire représenter par la société Cabinet Tordo, titulaire d'un mandat pour gérer le bien immobilier en indivision, et en parfaite connaissance de cause de Mme X..., et d'autre part que celle-ci avait bénéficié de fait d'un délai de deux années pour se reloger ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que l'acte avait été délivré par une indivision, laquelle est dépourvue de la personnalité juridique, de sorte qu'il était affecté d'une irrégularité de fond entraînant sa nullité à défaut de régularisation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a statué à nouveau sur les délais pour quitter les lieux, l'arrêt rendu le 19 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne le Cabinet Tordo, ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X...;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils pour Mme X....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame X...de sa demande tendant à voir annuler un commandement de quitter les lieux en date du 7 juillet 2008 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le juge de l'exécution du Tribunal de grande instance de Nice, relevant d'une part que la validité du commandement de quitter les lieux délivré à Madame X...sur le fondement d'un jugement du Tribunal d'instance de Nice du 28 mai 2008, qui a ordonné son expulsion de l'appartement sis ..., devait être confirmée en l'état de la signification régulière de l'acte au nom et pour le compte de l'indivision Y... en droit de se faire représenter par la SA CABINET TORDO, titulaire d'un mandat pour gérer le bien immobilier en indivision et en parfaite connaissance de cause de Madame X..., et d'autre part que celle-ci avait bénéficié « de fait d'un délai de deux années pour se reloger.., amplement suffisant pour qui a réellement la volonté de le faire », a, par jugement dont appel du 6 octobre 2008, rejeté sa demande de délai d'un an pour quitter les lieux ;
AUX MOTIFS ENCORE QU'il sera relevé que la Cour d'Aix-en-Provence, saisie d'un appel interjeté par Madame X...à l'encontre du jugement susmentionné du 28 mai 2008, l'a, par arrêt du 4 décembre 2008, confirmé en ce qu'il a déclaré valable le congé délivré à l'intéressée, et néanmoins réformé pour le surplus en accordant à Madame X...un délai de 18 mois à compter de la date de l'arrêt pour quitter les lieux, avec obligation durant cette période de s'acquitter d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer dû le 31 décembre 2006 ; que cet arrêt a également écarté l'argumentation de Madame X...des chefs de la prétendue incapacité à agir de l'indivision Y... et des pouvoirs donnés au CABINET TORDO, si bien que sa demande tendant en cause d'appel à voir « dire et juger nul et de nul effet par application de l'article 117 du Code de procédure civile l'acte comportant commandement de quitter les lieux » faute pour ladite indivision d'avoir la « personnalité juridique », ne saurait prospérer eu égard à l'autorité de chose jugée attachée à cet arrêt, à l'encontre duquel il n'est pas allégué qu'un pourvoi en cassation ait été formé ; qu'il convient ainsi, en fonction de ces éléments et de l'évolution procédurale du présent litige, d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a rejeté la demande de délais formée par Madame X..., bénéficiaire du temps susmentionné de 18 mois expirant le 4 juin 2010, sauf effectivité de son départ annoncé par lettre officielle de son avoué adressée le 27 janvier 2010 à l'avoué des intimés, comme ayant « pu enfin trouver un nouveau logement » avec un déménagement, et, en revanche, de le confirmer en toutes ses autres dispositions afférentes à la validité tant du commandement de quitter les lieux que du mandat donné par l'indivision Y... à la SA Cabinet TORDO ;
ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer en application de l'article 467 du nouveau Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande ; que le commandement en date du 7 juillet 2008 a été délivré à la demande de : « L'indivision Y... représentée par la SA CABINET TORDO dont le siège est ... ..., agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège, l'indivision Y... venant aux droits de Madame Y...Louise décédée à Nice le 2 juillet 2001 … » ; que Madame X...soutient que cet acte est nul en application de l'article 117 du Code de procédure civile qui dispose que constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte le défaut de capacité d'ester en justice ; que pour répondre à cette affirmation, il convient de partir du fait incontestable qu'une indivision n'a pas la personnalité morale, et de constater que l'acte n'a pas été pris seulement « à la demande de l'indivision », cas dans lequel la nullité pourra être encourue ; qu'en effet, les indivisaires doivent, pour faire valoir leur droit en justice, se faire représenter, par exemple par l'un deux ou par un tiers, la règle de principe étant, le choix de ce mandataire à l'unanimité des indivisaires ; qu'en l'espèce, il est incontestable que depuis des années les consorts Y... ont donné mandat à la SA CABINET TORDO pour gérer le bien immobilier en indivision ; que ce mandat est parfaitement connu par Madame X..., qui en conteste nullement la validité ; qu'il apparaît donc qu'il n'y a aucun défaut de pouvoir qui entraînerait sanction par l'article 117 du Code de procédure civile ; que si le Tribunal a bien reçu, comme il l'avait autorisé à l'audience, par note en délibéré le 3 septembre 2008, plusieurs arrêts de la Cour de cassation, l'étude de ces décisions n'est pas même utile, les cas d'espèce étant différents de la présente affaire ; que le simple rappel du fonctionnement normal d'une indivision, qui ne peut agir que par un mandataire, rend inopérant l'argument de la demanderesse pour tenter de bénéficier de l'article 117 et d'une nullité de fond alors qu'il n'existe pas de nullité de forme et qu'au vu des multiples procédures opposant les parties, il est évident que chacun connaît parfaitement son adversaire et qu'aucun grief ne peut être allégué avec sérieux par Madame X...; que de plus, le libellé de l'acte, que le Tribunal de céans prend la peine de reproduire in extenso, est particulièrement précis et clair et informe parfaitement son destinataire, en sorte que sa validité doit être confirmée ;
ALORS QUE, D'UNE PART, l'indivision n'a pas la personnalité juridique et les défauts d'incapacité d'ester en justice constituent une irrégularité de fond qui ne requiert la preuve d'aucun grief ; que dès lors un huissier instrumentaire ne peut valablement délivrer un commandement de quitter les lieux au nom d'une indivision dépourvue de toute capacité d'ester en justice, fût-ce à la demande d'une société qui représente l'indivision ; qu'en décidant le contraire, à la faveur de motifs inopérants, la Cour viole les articles 815-3 du Code civil, ensemble 114 et 117 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE, l'autorité de la chose jugée ne concerne que des litiges ayant le même objet ; qu'un litige portant sur la contestation d'un congé et le litige portant sur la contestation d'un commandement de payer ont nécessairement deux objets distincts en opposant cependant l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la Cour d'Aix-en-Provence du 4 décembre 2008 qui avait déclaré valable un congé à la démonstration de l'appelant qui contestait la validité d'un commandement de quitter les lieux, la Cour viole l'article 1351 du Code civil.”

La Cour de Cassation relève qu’une telle clause ne peut s’opposer à la location en meublé que dans la mesure où elle est justifiée par la destination de l’immeuble :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 février 2010), que les époux X..., propriétaires d'un lot de copropriété composé d'un appartement avec cave et d'une chambre de service située au-dessus qu'ils donnaient à bail en meublé, ont assigné le syndicat des copropriétaires du 11 bis rue Chomel à 75007 Paris qui entendait s'y opposer pour que soit notamment réputée non écrite la clause du règlement de copropriété soumettant la location en meublé à autorisation du syndicat sous le contrôle du juge ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que la clause litigieuse du règlement de copropriété dispose que "les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vies et moeurs. Ils ne pourront être consacrés à la location meublée sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires (...)" ; qu'en estimant que cette clause instituait une restriction aux droits des copropriétaires qui n'était pas justifiée par la destination bourgeoise de l'immeuble et en ajoutant que l'activité de location meublée de M. et Mme X... n'avait provoqué aucune nuisance démontrée, tout en constatant cependant que cette activité entraînait, comme l'exercice d'une profession libérale," des allées et venues importantes de personnes étrangères à l'immeuble", ce dont il résultait nécessairement que la destination de l'immeuble se trouvait contrariée par cette activité de location meublée, le caractère bourgeois de l'occupation des appartements supposant nécessairement un nombre restreint de preneurs, qui seule peut garantir une jouissance paisible compatible avec une occupation bourgeoise de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales des ses constatations et a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la clause litigieuse ne posait aucune interdiction de principe mais qu'elle organisait un régime d'autorisation, sous le contrôle du juge ; qu'en déclarant cette clause non écrite, au motif qu'elle imposerait des restrictions excessives aux droits des copropriétaires, sans répondre aux conclusions susvisées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété autorisait expressément l'exercice d'une profession libérale qui entraînait des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée et souverainement retenu que celle-ci n'avait provoqué aucune nuisance, la cour d'appel, qui, en retenant que la restriction n'était pas justifiée par la destination de l'immeuble a répondu aux conclusions, a pu en déduire que la clause restreignant les droits des époux X... sur les parties privatives de leur lot était réputée non écrite ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 11 bis rue Chomel à 75007 Paris aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 11 bis rue Chomel à 75007 Paris au paiement de la somme de 2 500 euros aux époux X... ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 11 bis rue Chomel à 75007 Paris ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 11 bis rue Chomel Paris 7e



Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la clause du règlement de copropriété relative à la location meublée devait être réputée non écrite ;

AUX MOTIFS QUE la clause litigieuse du règlement de copropriété du 25 mai 1954 (page 14) est la suivante : «Ils (les appartements) ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vie et moeurs. Ils ne pourront être consacrés à la location meublée sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, votant à la majorité, comme prévu sous le chapitre IV. Cette autorisation pourra être retirée par l'assemblée générale, sans que celle-ci ait à motiver sa décision et sans que le propriétaire visé puisse prétendre à aucune indemnité» ; que se fondant sur les articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme X... demandent que cette clause soit réputée non écrite ; que cette clause donne à l'assemblée générale le pouvoir discrétionnaire d'autoriser un copropriétaire à louer ses lots en meublé et de retirer à tout moment cette autorisation ; que l'assemblée n'est pas tenue de motiver sa décision en vertu de la clause même ; qu'aucun critère objectif notamment de durée n'est posé par cette clause, M. et Mme X... ne pouvant donc soutenir qu'elle ne viserait que la location meublée définie à l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation ; que si le règlement de copropriété de l'immeuble prévoit que la destination de l'immeuble est l'habitation bourgeoise, il y autorise expressément l'exercice d'une profession libérale ; que l'exercice d'une telle activité entraîne des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée, soit des allées et venues importantes de personnes étrangères à l'immeuble ; qu'une telle clause restreignant les droits de M. et Mme X... sur leurs parties privatives en les soumettant au pouvoir discrétionnaire de l'assemblée pour pouvoir louer leur bien et sans que cette restriction soit justifiée par la destination contractuelle de l'immeuble sera réputée non écrite en application des articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, étant précisé qu'en mettant en location meublée l'appartement dont ils sont propriétaires, M. et Mme X... n'exercent pas une activité commerciale ; que l'exercice de cette activité n'est cependant possible que si elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, par des nuisances fautives des locataires, l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives sous cette réserve ; que de telles nuisances ne peuvent être envisagées qu'in concreto ; que les seuls éléments versés aux débats par le syndicat ne sont pas suffisants pour établir leur existence au cours de la procédure ; que les nuisances invoquées et justifiées par des pièces (pièces 9 et 10 du syndicat) pouvant être retenues comme éléments de preuve même si elles émanent de membres du conseil syndical tiennent à des faits ponctuels (eau du bain ayant coulé longtemps les 11 et 12 juin 2008, porte d'entrée laissée ouverte les 23 et 30 mars 2008) et sans réelle preuve que l'ensemble de ces «incidents» soient le fait des locataires de M. X... ;

ALORS, D'UNE PART, QUE chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que la clause litigieuse du règlement de copropriété dispose que «les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vie et moeurs. Ils ne pourront être consacrés à la location meublée sans l'autorisation de l'assemblée générale des propriétaires (…)» ; qu'en estimant que cette clause instituait une restriction aux droits des copropriétaires qui n'était pas justifiée par la destination bourgeoise de l'immeuble et en ajoutant que l'activité de location meublée de M. et Mme X... n'avait provoqué aucune nuisance démontrée, tout en constatant cependant que cette activité entraînait, comme l'exercice d'une profession libérale, «des allées et venues importantes de personnes étrangères à l'immeuble» (arrêt attaqué, p. 4 in fine), ce dont il résultait nécessairement que la destination de l'immeuble se trouvait contrariée par cette activité de location meublée, le caractère bourgeois de l'occupation des appartements supposant nécessairement un nombre restreint de preneurs, qui seul peut garantir une jouissance paisible compatible avec une occupation bourgeoise de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans ses conclusions d'appel (signifiées le 3 novembre 2009, p. 12), le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la clause litigieuse ne posait aucune interdiction de principe mais qu'elle organisait un régime d'autorisation, sous le contrôle du juge ; qu'en déclarant cette clause non écrite, au motif qu'elle imposerait des restrictions excessives aux droits des copropriétaires, sans répondre aux conclusions susvisées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.