Ok

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies. Ces derniers assurent le bon fonctionnement de nos services. En savoir plus.

- Page 2

  • La date de l'appréciation de la lésion

    Un cas qui est ... surprenant, voyez les valeurs avant et après le compromis, du fait d'un changement des rècgles d'urbanisme :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 9 décembre 2009), que les consorts X... qui avaient, par acte sous seing privé du 23 mars 1994, consenti à la société Ocodim, aux droits de laquelle vient la société OCDL, et à la société Locosa, sous condition suspensive de la purge du droit de préemption urbain, une promesse synallagmatique de vente d'une parcelle de terre, ont, en 2006, assigné ces sociétés en rescision pour lésion ;

    Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur action en rescision pour lésion, alors, selon le moyen, que pour savoir s'il y a lésion de plus des sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; que si la lésion doit ainsi, en principe, s'apprécier au jour de la signature de la promesse, il en est autrement s'il y a une modification de l'objet de la vente entre l'acte sous seing privé et l'acte authentique, la lésion n'étant alors estimée que le jour de la demande de réitération de la vente par acte authentique ; que constitue une modification de l'objet de la vente, la modification du caractère constructible ou non du terrain vendu ; qu'en l'espèce, les consorts X... avaient, par acte sous seing privé du 23 mars 1994, vendu une parcelle de terre non-constructible d'une valeur de 31 961,70 euros ; que suite à une révision du POS, approuvée en 2004 puis en 2006, le terrain est devenu constructible et sa valeur est estimée à la somme de 3 913 560 euros ; que suite à cette modification de l'objet de la vente, les sociétés Omnium et Locosa ont demandé la réitération de la promesse par acte authentique ; qu'en retenant la date du compromis de 1994 comme date à laquelle doit être estimée la lésion sans tenir compte de la modification de la chose vendue entre la date de la promesse et de celle de sa réitération par acte authentique, la cour d'appel a violé l'article 1675 du code civil ;

    Mais attendu qu'ayant exactement retenu que "le moment de la vente" visé par l'article 1675 du code civil était celui de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat, à savoir, la chose et le prix, ce qui correspondait normalement à la date de la promesse de vente, même en présence d'une condition suspensive, et constaté qu'il était justifié du paiement de l'intégralité du prix de vente lors de la signature du "compromis" de 1994, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la date du "compromis" était celle à laquelle devait être appréciée la lésion ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne les consorts X... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer aux sociétés Omnium de construction développement locations et Locosa lotissement et construction, ensemble, la somme de 2 500 euros ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille onze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

    Moyen produit par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour les consorts X....

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait débouté les consorts X... de leur action en rescision pour lésion ;

    AUX MOTIFS QUE «les parties s'opposent … sur la date d'estimation de la lésion. L'article 1675 du Code civil dispose que pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; en cas de promesse unilatérale elle s'apprécie au jour de la réalisation, hypothèse qui n'a pas à être examinée en l'espèce, compte tenu du caractère synallagmatique de la promesse, réaffirmé ci-dessus ; il est de principe que le moment de la vente visé par l'article ci-dessus est celui de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat, à savoir, la chose et le prix, ce qui correspond normalement à la date de la promesse de vente, même en présence d'une condition suspensive ; en l'espèce il est justifié du paiement de l'intégralité du prix de vente lors de la signature du compromis de 1994 et non comme il est usuel d'une fraction de ce prix à titre d'immobilisation du bien ; par ailleurs, la vente contenait une seule condition suspensive, à savoir la purge du droit de préemption urbain de la commune de Cesson-Sévigné, dans ses conditions la réalisation ou la défaillance de cette condition ne créait aucun aléa pour les consorts X... quant à la poursuite de la vente et n'impactait pas sur obligation à ce titre, mais avait pour seule conséquence de modifier éventuellement la personne de l'acquéreur. Il s'en déduit que dès 1994, la vente présentait un caractère définitif pour les vendeurs, que l'accord des parties sur la chose et le prix était parfait, analyse corroborée par le fait qu'à l'occasion de la signature de l'avenant en 2001, les vendeurs ont accepté une modification de leur possibilité de renoncer à l'opération en contrepartie de la prise en charge par les intimées du paiement de l'intégralité des impôts existant sur le bien vendu et par la déclaration de succession établie suite au décès de Monsieur Charles X... en 2004, qui rappelle pour mémoire la parcelle de terre et la vente, sans cependant la valoriser à la date du décès, ce qui démontre que ce bien était considéré comme sorti du patrimoine du de cujus. Ces particularités conduisent à retenir la date du compromis comme date à laquelle doit être estimée la lésion, nonobstant le fait que le bien vendu est devenu constructible douze ans plus tard, en 2006 ; les intimés produisent aux débats des actes de cession de la même époque, relatifs à des biens voisins de même nature, qui établissent que l'achat aux consorts X... a été réalisé à des conditions financières satisfaisantes pour les vendeurs. Ces derniers ne produisent aucun élément contraire et ne rapportent donc pas la preuve de faits vraisemblables et graves faisant présumer d'une lésion. En conséquence le jugement sera confirmé sur ce point» (Arrêt pages 6-7).

    ALORS QUE pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; que si la lésion doit ainsi, en principe, s'apprécier au jour de la signature de la promesse, il en est autrement s'il y a une modification de l'objet de la vente entre l'acte sous seing privé et l'acte authentique, la lésion n'étant alors estimée que le jour de la demande de réitération de la vente par acte authentique ; que constitue une modification de l'objet de la vente, la modification du caractère constructible ou non du terrain vendu ; qu'en l'espèce, les consorts X... avaient, par acte sous seing privé du 23 mars 1994, vendu une parcelle de terre non-constructible d'une valeur de 31.961,70 € ; que suite à une révision du POS, approuvée en 2004 puis en 2006, le terrain est devenu constructible et sa valeur est estimée à la somme de 3.913.560,00 € ; que suite à cette modification de l'objet de la vente, les sociétés OMNIUM et LOCOSA ont demandé la réitération de la promesse par acte authentique ; qu'en retenant la date du compromis de 1994 comme date à laquelle doit être estimée la lésion sans tenir compte de la modification de la chose vendue entre la date de promesse et de celle de sa réitération par acte authentique, la Cour d'appel a violé l'article 1675 du Code civil."

     

  • La haie de troènes, le parking et la garantie du vendeur

    Voici un arrêt rendu par la Cour de Cassation dans une espèce assez surprenante où les premiers juges avaient considéré que le vendeur devait répondre à l’égard de l’acquéreur de son parking des conséquences du fait qu’une haie de troènes avait poussé et rendu plus difficilement praticable ce parking.



    “Vu l'article 1626 du code civil ;


    Attendu que quoique lors de la vente, il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ;


    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 26 novembre 2009), que par acte authentique du 29 avril 2005, M. X... a vendu à Mme Y... un appartement et deux emplacements de stationnement dans un immeuble en copropriété ; qu'ayant, le 9 janvier 2006, fait constater par huissier de justice que l'un de ces deux emplacements était envahi par une haie de troènes, Mme Y... a assigné son vendeur en indemnisation de son préjudice de jouissance ;


    Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que Mme Y... ne peut jouir de l'emplacement de stationnement conformément à sa destination normale et subit une restriction dans sa jouissance et que le vendeur doit garantie à l'acquéreur de l'éviction partielle subie par suite de cette jouissance anormale ;


    Qu'en statuant ainsi, alors que la garantie d'éviction du fait d'un tiers n'est due que si le trouble subi par l'acheteur est un trouble de droit et alors qu'elle avait constaté, par motifs propres et adoptés, que le trouble, résultant d'un défaut d'entretien des parties communes, n'était pas imputable au vendeur et était postérieur à la vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;


    Et attendu qu'il y a lieu, conformément à l'article 627, alinéa 2, du code de procédure civile, de mettre fin au litige en appliquant la règle de droit appropriée ;


    PAR CES MOTIFS :


    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que Mme Y... subissait une restriction dans la jouissance du parking, constituant le lot n° 19, objet de la vente conclue avec M. X... le 29 avril 2005, et condamné M. X... à payer à Mme Y... la somme de 3 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi et celle de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles, l'arrêt rendu le 26 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;


    DIT n'y avoir lieu à renvoi;


    Déboute Mme Y... de sa demande de dommages-intérêts ;


    Condamne Mme Y... aux dépens de la présente instance et à ceux exposés devant les juges du fond ;


    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;


    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille onze.



    MOYEN ANNEXE au présent arrêt


    Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X....


    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Madame Y... subissait une restriction dans la jouissance du parking, constituant le lot n°19, objet de la vente conclue avec Monsieur X... et d'AVOIR, par conséquent, condamné ce dernier à lui payer la somme de 3.500 euros ;


    AUX MOTIFS QUE selon l'article 1603, le vendeur a « deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend » ; que l'article 1604 du Code civil dispose que « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur » ; que le jugement déféré précise que l'acquéreur ne peut se prévaloir d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance, dès lors qu'il ne peut être contesté que la place de parking n° 19 existe matériellement, qu'elle est seulement rendue difficilement praticable par une invasion de végétation, qui n'est pas imputable au vendeur ; mais que par application des dispositions de l'article 1626 du Code civil prévoyant que « quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente » ; qu'en l'espèce, la vente porte selon les mentions portées à l'acte, sur un appartement et deux places de parking (lots n° 18 et 19), alors que Mme Christine Y..., ainsi qu'il résulte des constats dressés par huissiers de justice le 9 janvier 2006 et le 23 août 2007, ne peut jouir de l'emplacement de stationnement n° 19, conformément à sa destination normale et subit une restriction dans la jouissance de ce parking, objet de la vente, étant souligné que l'emplacement de parking a les mêmes dimensions que les autres parkings de la copropriété ainsi qu'il résulte du règlement de copropriété et que l'appelante est en droit de revendiquer la même jouissance que les autres copropriétaires qui disposent d'un lot de parking ; que le vendeur doit garantie à l'acquéreur de l'éviction partielle subie par suite d'une jouissance anormale du parking ; qu'en conséquence Mme Christine Y... est bien fondée à solliciter de son vendeur des dommages-intérêts complémentaires en réparation du préjudice subi pour inexécution partielle de son obligation contractuelle, que la Cour évalue à euros ;


    ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu de répondre des troubles de fait émanant des tiers ; qu'en retenant la garantie de Monsieur X..., vendeur, envers Madame Y..., acquéreuse, en raison de l'invasion d'une haie de troènes qui l'empêchait d'utiliser la place de parking n°19 acquise, bien qu'il ne se soit agit que d'un trouble de fait dont l'arrêt relève lui-même qu'il n'est pas imputable au vendeur et qu'il s'est manifesté après la vente, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1626 du Code civil. “