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  • Mise en demeure de cesser une activité contraire non autorisées par le PLU et référé

    Une décision sur ce sujet :

     

    « Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 21 mai et 7 juin 2010 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SOCIETE CHAZAL, dont le siège est 28, rue Lamartine à Saint-Priest (69804), représentée par son président-directeur général ; la SOCIETE CHAZAL demande au Conseil d'Etat :

     

    1°) d'annuler l'ordonnance n° 1002531 du 10 mai 2010 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Lyon, statuant sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, a rejeté sa demande tendant à la suspension de l'exécution de la décision du 22 mars 2010 par laquelle le maire de la commune de Saint-Priest l'a mise en demeure de cesser, dans un délai d'un mois, tout dépôt de substance végétale et toute activité de broyage et de concassage s'y rapportant sur le site qu'elle exploite ;

     

    2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Priest le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

     

     

    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu le code de justice administrative ;

     

    Après avoir entendu en séance publique :

     

    - le rapport de Mme Christine Grenier, chargée des fonctions de Maître des requêtes,

     

    - les observations de Me Le Prado, avocat de la SOCIETE CHAZAL et de la SCP Célice, Blancpain, Soltner, avocat de la commune de Saint-Priest,

     

    - les conclusions de Mme Claire Landais, rapporteur public ;

     

    La parole ayant été à nouveau donnée à Me Le Prado, avocat de la SOCIETE CHAZAL et à la SCP Célice, Blancpain, Soltner, avocat de la commune de Saint-Priest ;

     

     

     

     

     

    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que la lettre du 22 mars 2010, par laquelle le maire de la commune de Saint-Priest a mis en demeure la SOCIETE CHAZAL de cesser les activités de stockage et de broyage de substances végétales qu'elle exerce sur le territoire de la commune, énonce que ces activités ne sont pas compatibles avec les dispositions du règlement de la zone AUI1 du plan local d'urbanisme, lui fixe un délai d'un mois pour cesser ses activités de dépôt et de valorisation de déchets végétaux et indique qu'à défaut, le maire dressera un procès-verbal de l'infraction, qui sera transmis au procureur de la République, et que la société est passible des poursuites judiciaires et des sanctions pénales prévues à l'article L. 480-4 du code de l'urbanisme ; qu'en estimant que cette mise en demeure, qui constate une infraction, fixe un délai et menace la société requérante de poursuites judiciaires et de sanctions pénales, ne pouvait être regardée comme une décision administrative faisant grief susceptible de recours, le juge des référés du tribunal administratif de Lyon a donné aux faits ainsi énoncés une qualification juridique erronée ; qu'il suit de là que, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, son ordonnance doit être annulée ;

     

    Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de statuer sur la demande en référé en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;

     

    Considérant qu'aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (...) ;

     

    Considérant qu'il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que la mise en demeure adressée à la SOCIETE CHAZAL constitue une décision faisant grief susceptible de faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir et, par suite, d'une demande de suspension ; qu'en conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par la commune de Saint-Priest doit être rejetée ;

     

    Considérant que, si la SOCIETE CHAZAL soutient que l'exécution de la décision du 22 mars 2010 porterait une atteinte très grave à son équilibre et compromettrait le maintien de certains emplois, elle n'apporte aucun élément de nature à établir la matérialité de ses allégations ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que l'exécution de la décision litigieuse préjudicie de manière grave et immédiate à ses intérêts ; qu'ainsi, cette situation ne présente pas un caractère d'urgence ; que l'une des conditions posées par l'article L. 521-1 du code de justice administrative n'étant pas remplie, la demande présentée par la SOCIETE CHAZAL devant le juge des référés du tribunal administratif de Lyon tendant à ce que soit ordonnée la suspension de la mise en demeure du 22 mars 2010 doit être rejetée ;

     

    Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Saint-Priest qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la SOCIETE CHAZAL et non compris dans les dépens ; qu'en revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées par la commune de Saint-Priest au même titre et de mettre à la charge de la SOCIETE CHAZAL le versement à la commune de Saint-Priest d'une somme de 3 000 euros ;

     

     

     

    D E C I D E :

     

    Article 1er : L'ordonnance du 10 mai 2010 du juge des référés du tribunal administratif de Lyon est annulée.

    Article 2 : La demande présentée par la SOCIETE CHAZAL devant le juge des référés du tribunal administratif de Lyon et le surplus des conclusions de son pourvoi sont rejetés.

    Article 3 : La SOCIETE CHAZAL versera à la commune de Saint-Priest une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

    Article 4 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE CHAZAL et à la commune de Saint-Priest. »

     

  • La garantie intrinsèque dans la vente en l'état futur d'achèvement

    Un arrêt qui semble reprocher au notaire de ne pas avoir indiqué précisément à l'acquéreur en quoi consistait cette garantie :

     

     

    « Attendu que par acte du 30 août 1999 reçu par M. X..., notaire, M. Y... a acquis de la société Josette Michelin immobilier une maison vendue en l'état futur d'achèvement ; qu'après la liquidation judiciaire de cette société, le chantier ayant été abandonné, il a recherché la responsabilité du notaire notamment pour ne pas avoir attiré son attention sur les risques éventuels de non-achèvement de l'immeuble quand seule une garantie intrinsèque était offerte ainsi que la responsabilité de la société Groupama pour avoir délivré fautivement une attestation d'assurance préalablement à la perception des primes ;

     

     

     

    Sur le second moyen, tel qu'énoncé dans le mémoire en demande et reproduit en annexe au présent arrêt :

     

     

     

    Attendu que, saisie d'une demande dirigée à l'encontre de la société Groupama en réparation des préjudices résultant du non-achèvement de la construction, la cour d'appel qui, par motifs propres et adoptés, retient que ce préjudice résulte du seul fait de M. Y... qui a procédé au règlement de sommes injustifiées et qu'il n'existe aucun lien entre le défaut d'assurance du constructeur et les différents postes de préjudice allégués, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

     

     

     

    Mais sur le premier moyen pris en ses deux dernières branches :

     

     

     

    Vu l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du code civil ;

     

     

     

    Attendu que, pour débouter M. Y... de sa demande dirigée contre le notaire, l'arrêt, par motifs adoptés, retient que l'option entre garantie extrinsèque et garantie intrinsèque appartient au seul vendeur ;

     

     

     

    Qu'en statuant ainsi, sans constater dans l'acte de vente une mention établissant que l'acheteur reconnaissait avoir été averti de la teneur des garanties souscrites, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

     

     

     

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du premier moyen :

     

     

     

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. Y... de ses demandes formulées à l'encontre M. X..., l'arrêt rendu le 6 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

     

     

     

    Condamne M. X... aux dépens ;

     

     

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Groupama Grand Est et celle de M. X... ; condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;

     

     

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

     

     

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille onze.

     

     

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

     

     

     

    Moyens produits par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils, pour M. Y....

     

     

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

     

     

     

    Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'acquéreur d'une maison en état futur d'achèvement (M. Y..., l'exposant) de sa demande en réparation de ses préjudices résultant du non-achèvement de la construction, formée à l'encontre du notaire rédacteur de l'acte de vente (Me X...) ;

     

     

     

    AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QU'il était constant que l'acte authentique en date du 30 août 1999 contenait toutes les mentions prévues par les dispositions des articles L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; qu'au titre des assurances, il indiquait que le vendeur avait souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la société GROUPAMA, avec la référence de la police ; que l'acte précisait également que l'attestation d'assurance avait été déposée au rang des minutes du notaire du programme ; que l'attestation précitée avait été annexée à l'acte authentique ; que ce dernier prévoyait expressément les modalités de paiement du prix de vente, conformément au régime de garantie intrinsèque ; que, pour le surplus, par des motifs pertinents que la cour adoptait, le premier juge avait décidé qu'aucune faute ne pouvait être reprochée au notaire (arrêt attaqué, p. 5, attendus 6 à 11) ; que la lecture de l'acte de vente établi le 30 août 1999 par M. X... révélait que ce dernier avait fait figurer dans cet acte les mentions exigées par la loi en matière de vente en l'état futur d'achèvement ; que M. X... avait annexé à son acte une attestation d'assurance en date du 22 avril 1999, émanant de la société GROUPAMA qui faisait mention d'un numéro de contrat et indiquait que l'assureur garantissait la SARL JMI pour la responsabilité du constructeur non réalisateur, et les dommages à l'ouvrage au sujet de la construction de 11 maisons et de deux logements ; que cette attestation ne comportait ni réserve tenant au versement des primes, ni mention faisant état d'une validité limitée dans le temps, ni aucun autre élément susceptible d'attirer l'attention du lecteur sur le fait que les deux contrats mentionnés auraient pu ne pas être souscrits ; qu'en obtenant du vendeur un document récent qui justifiait sans ambiguïté de la réalité de son assurance, M. X... avait vérifié l'effectivité de l'assurance du vendeur, et avait ainsi rempli son obligation ; qu'à propos de la garantie d'achèvement de l'immeuble, l'acte prévoyait la garantie intrinsèque résultant des conditions propres à l'opération prévue par l'article R. 261-19 du code de la construction et de l'habitation dont les conditions étaient réunies puisque les fondations de la maison étaient achevées et que le payement du prix était fractionné de manière à respecter les prescriptions de ce texte ; que l'option existant entre garantie extrinsèque et garantie intrinsèque appartenait au vendeur tenu de garantir l'achèvement de l'immeuble et non pas à l'acheteur, bénéficiaire de cette garantie ; qu'en cette matière il n'existait donc pas de devoir de conseil du notaire vis-à-vis de l'acheteur puisque celui-ci n'avait pas de choix à effectuer entre les différentes sortes de garantie ; que dès lors M. Y... ne pouvait reprocher à M. X... d'avoir retenu certaines modalités de garantie, de préférence à d'autres, si celles adoptées étaient conformes à la réglementation, étant précisé qu'en matière de garantie intrinsèque les modalités légales aboutissaient à ce que la fraction de prix payée par l'acheteur n'excédât jamais la valeur des travaux effectivement réalisés (jugement confirmé, p. 4, 3ème à 6ème attendus, p. 5, 1er à 3ème attendus) ;

     

     

     

    ALORS QUE, d'une part, garant de l'efficacité des stipulations de l'acte qu'il dresse, le notaire est tenu de vérifier l'exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de l'assurance dommages-ouvrage et responsabilité décennale ; qu'en retenant, au vu seulement de l'analyse de la régularité formelle de l'attestation d'assurance annexée à l'acte de vente et des déclarations du vendeur, que le notaire avait vérifié l'effectivité de l'assurance et rempli son obligation, quand il incombait à celui-ci de contrôler la réalité de l'assurance, la cour d'appel a violé les articles 1382 du code civil et L. 243-2 du code des assurances ;

     

     

     

    ALORS QUE, d'autre part, tenu professionnellement de veiller à l'efficacité des actes qu'il établit et d'éclairer les parties sur leurs conséquences, le notaire doit, en présence d'une vente en état futur d'achèvement assortie d'une garantie intrinsèque, attirer l'attention de l'acquéreur sur les risques éventuels de non-achèvement de l'immeuble ; qu'en déniant l'existence d'un devoir de conseil du notaire pour la raison que l'option entre garantie extrinsèque et garantie intrinsèque appartenait au seul vendeur, l'acheteur n'ayant aucun choix, et que la garantie souscrite était conforme à la réglementation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

     

     

     

    ALORS QUE, de surcroît, l'exposant soulignait (v. ses conclusions déposées le 25 septembre 2008, p. 10) que, selon l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, « le contrat devait préciser que l'acheteur reconnai (ssait) être averti de la teneur des garanties », quand cette mention ne figurait pas à l'acte de vente ; qu'en délaissant ces écritures de nature à démontrer que le notaire était tenu d'une information sur les garanties d'achèvement et qu'il avait failli à son obligation, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

     

     

     

     

     

    SECOND MOYEN DE CASSATION

     

     

     

    Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'acquéreur d'une maison en état de futur achèvement (M. Y..., l'exposant) de sa demande en réparation des préjudices résultant du non-achèvement de la construction, dirigée contre l'assureur (la société GROUPAMA) du vendeur ;

     

     

     

    AUX MOTIFS QUE, par des motifs pertinents que la cour adoptait, le premier juge avait décidé que la société GROUPAMA avait commis une négligence fautive en délivrant au constructeur une attestation d'assurance, préalablement à la perception des primes, cette délivrance ayant permis l'établissement du contrat de vente ; que l'expert judiciaire avait constaté que M. Y... avait réglé un excédent de 231. 600 F (35. 307, 19 €) par rapport aux travaux réellement effectués ; que le préjudice principal invoqué par celui-ci résultait ainsi de son seul fait, suite au règlement de sommes injustifiées ; que, pour le surplus, par des motifs pertinents que la cour adoptait, le premier juge avait débouté M. Y... de ses demandes dirigées contre la société GROUPAMA (arrêt attaqué, p. 6, attendus 1 à 4) ; qu'en établissant l'attestation décrite ci-dessus au profit de la SARL JMI, préalablement à la perception des primes, et donc à la souscription effective des contrats, la société d'assurances GROUPAMA avait commis une négligence fautive, puisqu'elle avait délivré au promoteur un document qui allait permettre à ce dernier de justifier à l'égard des tiers de la réalité de contrats d'assurance, qui en fait n'avaient jamais existé ; que cette faute avait permis en l'espèce l'établissement du contrat de vente à l'origine du préjudice dont se prévalait M. Y... ; que celui-ci déterminait son préjudice aux sommes qu'il avait indûment versées à la SCI JMI en paiement de travaux qui n'avaient pas été exécutés et dont il souhaitait obtenir le remboursement ; qu'il faisait état par ailleurs d'un préjudice financier lié au retard pris pour achever l'immeuble ; que cependant aucune des sommes réclamées n'avait pour origine des désordres dont aurait pu être affectée la maison, qui étaient seuls susceptibles de constituer le risque que devait garantir la société GROUPAMA aux termes de l'attestation d'assurance établie le 11 avril 1999 ; qu'il s'ensuivait que, même si les contrats dommages-ouvrage et responsabilité décennale du constructeur avaient été effectifs, la société GROUPAMA n'aurait pris en charge que la réparation d'éventuels désordres et n'aurait en aucun cas supporté les conséquences financières dues à d'autres événements ; que la négligence fautive retenue à l'encontre de la société d'assurances GROUPAMA, tenant à une rédaction maladroite de l'attestation d'assurances, n'était pas davantage à l'origine du préjudice moral invoqué par M. Y..., lequel résultait en majeure partie des agissements illégaux des dirigeants de la SARL JMI ; qu'il n'existait donc pas de lien entre le défaut d'assurance du constructeur et les divers postes de préjudice dont la réparation était sollicitée (jugement confirmé, p. 5, attendus 5 à 9, p. 6, 1er attendu) ;

     

     

     

    ALORS QUE, d'une part, la responsabilité délictuelle implique l'existence d'un rapport de causalité entre la faute et le dommage ; qu'en refusant toute indemnisation à la charge de l'assureur pour la raison que les préjudices matériels et financiers ne figuraient pas au titre des risques garantis et qu'il n'y avait pas de lien de causalité entre le défaut d'assurance et les postes de préjudices dont la réparation était sollicitée, bien qu'elle eût formellement retenu que l'assureur avait commis une négligence fautive ayant permis l'établissement du contrat de vente à l'origine du préjudice, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres énonciations, en violation de l'article 1382 du code civil ;

     

     

     

    ALORS QUE, d'autre part, l'acquéreur d'une maison en état futur d'achèvement est tenu de payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux, le vendeur conservant les pouvoirs de maîtrise de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; qu'en imputant à l'acquéreur le non-respect de l'échelonnement des paiements prévus au contrat sur la seule constatation qu'il avait réglé un excédent de sommes par rapport aux travaux réellement effectués, présupposant ainsi que le préjudice souffert résultait de son seul fait, quand l'acquéreur n'avait aucun maîtrise du déroulement de l'opération de construction, la cour d'appel a violé les articles 1601-3 et 1382 du code civil. »