Un cas digne d'intérêt :

"Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 24 août et 26 décembre 2005 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. Jacques A, demeurant ... ; M. A demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler le jugement du 23 juin 2005 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux, statuant sur renvoi préjudiciel de la cour d'appel de Bordeaux, a rejeté sa demande tendant à ce que soit déclaré illégal un arrêté du 3 mai 1999 par lequel le maire de Castillon-la-Bataille s'est opposé à la déclaration de travaux déposée par la société Bouygues Télécom SA en vue d'édifier un pylône de télécommunications sur la parcelle de terrain lui appartenant, située au lieudit Le Vignoble sur le territoire de ladite commune ;

2°) de déclarer illégale la décision du 3 mai 1999 du maire de Castillon-la-Bataille ;

3°) de mettre à la charge solidairement de la société Bouygues Télécom SA et de la commune de Castillon-la-Bataille la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'environnement ;

Vu la loi du 2 mai 1930 ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. François Delion, Maître des Requêtes,

- les observations de Me Capron, avocat de M. A,

- les conclusions de M. Emmanuel Glaser, Commissaire du gouvernement ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la SA Bouygues Télécom a, le 19 janvier 1999, déposé à la mairie de Castillon-la-Bataille un dossier de déclaration de travaux en vue de construire un relais de téléphonie mobile sur un terrain appartenant à M. A ; qu'en application des dispositions de l'article L. 422-2 du code de l'urbanisme, une décision tacite de non opposition est intervenue deux mois plus tard, soit le 19 mars 1999 ; que, toutefois, l'architecte des bâtiments de France ayant émis un avis défavorable le 23 avril 1999, compte tenu de l'atteinte que porterait ce projet au site inscrit des Moulins de Peys, le maire de Castillon-la-Bataille, par un arrêté du 3 mai 1999 valant retrait de sa décision tacite de non opposition, s'est opposé à la déclaration de travaux ; que, compte tenu de cette dernière décision, la SA Bouygues Télécom a signifié à M. A la résiliation du bail qui avait été conclu avec lui le 28 janvier 1999 ; que l'intéressé a saisi le juge judiciaire en demandant que la société soit condamnée à payer le prix du bail aux termes convenus ; que, par un jugement du 23 juin 2005, le tribunal administratif de Bordeaux, saisi sur renvoi préjudiciel de la cour d'appel de Bordeaux, a rejeté la demande présentée par M. A tendant à faire déclarer illégale la décision d'opposition à travaux ;

Considérant, en premier lieu, qu'en vertu des principes généraux relatifs à la répartition des compétences entre les deux ordres de juridiction, il n'appartient pas à la juridiction administrative, lorsqu'elle est saisie d'une question préjudicielle en appréciation de validité d'un acte administratif, de trancher d'autres questions que celle que lui a renvoyée la juridiction de l'ordre judiciaire ; qu'il suit de là que, lorsque cette dernière a énoncé dans son jugement le ou les moyens invoqués devant elle qui lui paraissent justifier ce renvoi, la juridiction administrative doit limiter son examen à ce ou ces moyens et ne peut connaître d'aucun autre, fût-il d'ordre public, que les parties viendraient à présenter devant elle à l'encontre de cet acte ; que ce n'est que dans le cas où, ni dans ses motifs ni dans son dispositif, la juridiction de l'ordre judiciaire n'a limité la portée de la question qu'elle entend soumettre à la juridiction administrative, que cette dernière doit examiner tous les moyens présentés devant elle, sans qu'il y ait lieu alors de rechercher s'ils avaient été invoqués dans l'instance judiciaire ;

Considérant que, par son arrêt du 19 décembre 2002, la cour d'appel de Bordeaux a sursis à statuer sur les conclusions dont elle était saisie jusqu'à ce que la juridiction administrative se soit prononcée sur la validité de l'arrêté du 3 mai 1999 du maire de Castillon-la-Bataille ; qu'avant de surseoir à statuer, la cour d'appel a toutefois relevé dans les motifs de son arrêt que, d'une part, M. A soutenait qu'en raison de l'expiration du délai d'un mois qui lui était imparti pour se prononcer, à l'issue duquel il était dessaisi de sa compétence consultative, l'architecte des bâtiments de France était réputé avoir donné un avis favorable aux travaux projetés et que, dans l'hypothèse où l'arrêté contesté serait illégal comme fondé sur l'avis, regardé à tort comme défavorable, de l'architecte des bâtiments de France, l'intéressé serait en droit de contester la résiliation du bail ; qu'en mentionnant ainsi ce moyen et lui seul, la cour a défini et limité l'étendue de la question qu'elle entendait soumettre à la juridiction administrative ; que dès lors et quels que soient par ailleurs les termes utilisés dans le dispositif de l'arrêt, il n'appartient pas à la juridiction administrative de connaître d'autres questions que celle, définie ci-dessus, qui lui a été renvoyée ; que M. A n'est par suite pas fondé à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Bordeaux a estimé qu'il n'était pas recevable à soumettre au juge administratif des moyens tirés de ce que la décision litigieuse serait illégale en raison d'une erreur de droit, d'une erreur manifeste d'appréciation et d'un détournement de pouvoir commis par le maire de Castillon-la-Bataille ;

Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article L. 422-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : Les constructions ou travaux exemptés du permis de construire, à l'exception de ceux couverts par le secret de la défense nationale, font l'objet d'une déclaration auprès du maire de la commune avant le commencement des travaux. / Sauf opposition dûment motivée, notifiée par l'autorité compétente en matière de permis de construire dans le délai d'un mois à compter de la réception de la déclaration, les travaux peuvent être exécutés sous réserve, le cas échéant, du respect des prescriptions notifiées dans les mêmes conditions. / Lorsque les constructions ou travaux mentionnés au premier alinéa sont soumis, par des dispositions législatives ou réglementaires, en raison de leur emplacement ou de leur utilisation, à un régime d'autorisation ou à des prescriptions dont l'application est contrôlée par une autorité autre que celle compétente en matière de permis de construire, la déclaration mentionnée au premier alinéa tient lieu des demandes d'autorisation exigées au titre de ces dispositions. Dans ce cas, le délai prévu à l'alinéa précédent est porté à deux mois. (…) ; qu'en vertu du dernier alinéa de l'article 4 de la loi du 2 mai 1930, alors en vigueur, les personnes qui envisagent, à l'intérieur d'un site inscrit, de procéder à des travaux dépassant l'entretien courant doivent aviser quatre mois à l'avance l'administration de leur intention ; qu'aux termes de l'article R. 421-38-5 du code de l'urbanisme : Lorsque la construction se trouve dans un site inscrit, la demande de permis de construire tient lieu de la déclaration exigée par l'article 4 alinéa 4 de la loi du 2 mai 1930. Le dépôt de la demande fait courir le délai de quatre mois pendant lequel le propriétaire ne peut procéder à certains travaux en application de l'article 4 de cette loi. Le permis de construire est délivré après consultation de l'architecte des bâtiments de France. Son avis est réputé donné faute de réponse dans le délai d'un mois suivant la réception de la demande de permis de construire transmise par l'autorité chargée de son instruction, sauf si l'architecte des bâtiments de France fait connaître dans ce délai, par une décision motivée, à cette autorité, son intention d'utiliser un délai supplémentaire d'un mois, auquel cas son avis est réputé donné faute de réponse dans le délai de deux mois suivant cette réception. ; qu'enfin, aux termes de l'article R. 422-8 du même code, applicable aux déclarations de travaux exemptées du permis de construire : Dans les cas mentionnés aux articles R. 421-22, R. 421-38-3 à R. 421-38-7 et R. 421-38-9 à R. 421-38-19, le service instructeur consulte les autorités mentionnées auxdits articles. Les autorités ainsi consultées font connaître à l'autorité compétente leur opposition ou les prescriptions qu'elles demandent dans un délai d'un mois à dater de la réception de la demande d'avis par l'autorité consultée. A défaut de réponse dans ce délai, elles sont réputées avoir émis un avis favorable (…). ;

Considérant que l'architecte des bâtiments de France, saisi en application des dispositions précitées, devait être regardé, en l'absence de réponse de sa part dans le délai d'un mois à compter de sa saisine, comme ayant d'abord émis tacitement un avis favorable aux travaux en cause ; que, toutefois, cette circonstance ne faisait pas obstacle à ce que, un avis exprès défavorable de l'architecte des bâtiments de France lui ayant été communiqué ultérieurement, le maire, qui n'était pas plus lié par cet avis que par le précédent, tînt compte de cette dernière prise de position dans l'exercice de ses propres compétences ; qu'ainsi, le maire de Castillon-la-Bataille, estimant que sa première décision tacitement acquise au terme du délai de deux mois aurait porté atteinte au caractère et à l'intérêt du site classé des Moulins de Peys, a pu légalement, pour autant que cette appréciation ait été fondée, retirer cette décision dans le délai du recours contentieux et s'opposer aux travaux projetés, en visant dans son arrêté cet avis défavorable dont il s'appropriait le contenu ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. A n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, qui est suffisamment motivé, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande tendant à ce que soit déclaré illégal l'arrêté du 3 mai 1999 du maire de Castillon-la-Bataille ; qu'il y a lieu, par suite, de rejeter ses conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. A est rejetée.

Article 2 : La présente décision sera notifiée à M. Jacques A, à la société Bouygues Télécom SA, à la commune de Castillon-la-Bataille et au ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer."

Ces notions sont évoquées ici :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 novembre 2008), que le notaire qui avait établi la promesse de vente entre les époux X... et la SCI Stangierski (la SCI) du lot n° 2, constitué d'un appartement au premier étage d'un pavillon, et des droits indivis des vendeurs sur le lot n° 3, constitué de la jouissance privative, exclusive et perpétuelle de la parcelle sur laquelle était édifiée la construction et qui comprenait les voies d'accès et un jardin avec piscine, a fait signifier cette promesse à Mme Y..., propriétaire du lot n° 1 situé en rez-de-chaussée et titulaire du surplus de droits indivis dans le lot n° 3, pour la mettre en mesure d'exercer son droit de préemption ;

Sur les deux moyens réunis :

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de préemption sur les lots n° 2 et 3, alors, selon le moyen :

1°/ que l'huissier de justice, lorsqu'il délivre un acte non juridictionnel représente néanmoins la partie au nom de laquelle l'acte est délivré sur le fondement d'un mandat apparent, le destinataire n'étant pas tenu de vérifier ses pouvoirs ; qu'ainsi, en l'espèce où l'acte notifiant la vente à Mme Y... aux fins de purger le droit de préemption avait été délivré par M. Z..., huissier, au nom de M. et Mme X..., la cour d'appel, en considérant que les époux X... n'étaient pas engagés par cet acte car ils déniaient avoir donné mandat au notaire, sans rechercher s'ils n'étaient pas engagés en vertu du mandat apparent dont bénéficiait l'huissier, a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 416 du code de procédure civile et 1984 du code civil ;

2°/ que, selon l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, "sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les propriétaires ou de plusieurs d'entre eux" ; qu'en considérant que constituait une partie commune l'ensemble du lot 3 décrit comme conférant la jouissance privative et exclusive de la parcelle de terrain sur laquelle est édifiée la construction, la cour d'appel a violé par fausse application le texte précité ;

3°/ que, lorsqu'un lot indivis comporte plusieurs parties, certaines accessoires indispensables d'un autre immeuble, et d'autres qui ne le sont pas, la restriction à l'exercice du droit de préemption ne concerne que la partie accessoire indispensable ; qu'ainsi, la cour d'appel, en considérant que pour l'exercice de son droit de préemption, on ne pouvait dissocier dans le lot 3 les voies d'accès et les aires stationnement, accessoires indispensables d'autres lots, et le jardin d'agrément et la piscine qui n'ont pas ce caractère, a violé l'article 815-14 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu à bon droit, d'une part, que l'immeuble était soumis au statut de la copropriété dès lors qu'il était réparti entre deux personnes disposant chacune d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes et constaté que le lot n° 3 avait le caractère d'accessoire indispensable de l'immeuble qu'il desservait et se trouvait ainsi en indivision forcée et perpétuelle, d'autre part, que Mme Y... ne pouvait valablement contester la nature de partie commune de l'ensemble du lot n° 3, dont les droits en jouissance étaient attribués également aux lots n° 1 et 2, et n'en admettre l'existence que sur les voies d'accès ou de stationnement de la propriété, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur le mandat de l'huissier de justice que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que le droit de préemption prévu en matière d'indivision pure et simple était inapplicable en l'espèce ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à M. et Mme X... et à la SCI Stangierski, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour Mme Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Y... de sa demande tendant à voir dire qu'elle a valablement exercé son droit de préemption sur les lots 2 et 3 de l'immeuble situé à Grasse, quartier de Camperousse ;

AUX MOTIFS QUE l'appelante tire la perfection de la vente de l'offre de préemption initiale effectuée par Maître A... notaire le 7 juin 2007 sur l'ensemble des lots vendus, offre acceptée par elle le 3 juillet 2007 ; les époux X..., engagés par un compromis de vente avec la SCI STANGIERSKI dénient avoir donné un mandat quelconque à leur notaire pour purger un droit de préemption, que l'officier ministériel a d'ailleurs considéré comme invalide après protestation de la SCI STANGIERSKI et consultation du CRIDON ;

ALORS QUE l'huissier de justice, lorsqu'il délivre un acte non juridictionnel représente néanmoins la partie au nom de laquelle l'acte est délivré sur le fondement d'un mandat apparent, le destinataire n'étant pas tenu de vérifier ses pouvoirs ; qu'ainsi, en l'espèce où l'acte notifiant la vente à Madame Y... aux fins de purger le droit de préemption avait été délivré par Me Z..., huissier, au nom de M. et Mme X..., la Cour d'appel, en considérant que les époux X... n'étaient pas engagés par cet acte car ils déniaient avoir donné mandat au notaire, sans rechercher s'ils n'étaient pas engagés en vertu du mandat apparent dont bénéficiait l'huissier, a privé son arrêt de base légale au regard des articles 416 du Code de procédure civile et 1984 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Y... de sa demande tendant à voir dire qu'elle pouvait valablement exercer son droit de préemption sur le lot n° 3 de l'immeuble litigieux ;

AUX MOTIFS QUE dans la mesure où l'état descriptif de division établi le 10 avril 1989 et régulièrement publié le 20 avril 198 prévoit un lot numéro trois en nature de terrain dont la jouissance privative exclusive particulière et perpétuelle est conférée par moitié entre le titulaire du lot numéro un et celui du lot numéro deux, c'est à tort que Liliane Y... conclut à l'inexistence d'une indivision forcée sur l'intégralité du terrain, mais uniquement sur la voie d'accès et de stationnement desservant l'appartement du premier étage (lot numéro deux), car ceci est contraire à l'état descriptif de division et n'a jamais fait l'objet d'un accord en vue d'un partage amiable du lot numéro trois ; l'immeuble formant une copropriété soumise au statut de la copropriété dès lors qu'il est réparti entre deux personnes disposant chacune d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes, peu important que les parties n'aient pas éprouvé le besoin d'en préciser « l'indétermination » d'origine, qui ne concerne que les modalités et non la nature de leurs droits, l'appelante ne peut valablement contester la nature de partie commune sur l'ensemble du lot numéro trois, dont les droits en jouissance sont attribués également aux lots numéro un et deux, et n'en admettre l'existence que sur les voies d'accès ou de stationnement de la propriété ; la nature juridique exacte de partie commune du lot numéro trois découlant du statut de la copropriété exclut l'existence concurrente d'une indivision sur le lot numéro trois, qui justifierait l'exercice d'un droit de préemption sur la moitié restante, ce qui aurait de surcroît pour résultat d'enclaver le lot numéro deux ; en définitive, le droit de préemption prévu par l'article 815-14 du Code civil en matière d'indivision pure et simple est inapplicable en l'espèce ;

ALORS QUE, d'une part, selon l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les propriétaires ou de plusieurs d'entre eux » ; qu'en considérant que constituait une partie commune l'ensemble du lot 3 décrit comme conférant la jouissance privative et exclusive de la parcelle de terrain sur laquelle est édifiée la construction, la Cour d'appel a violé par fausse application le texte précité.

ALORS QUE, d'autre part, lorsqu'un lot indivis comporte plusieurs parties, certaines accessoires indispensables d'un autre immeuble, et d'autres qui ne le sont pas, la restriction à l'exercice du droit de préemption ne concerne que la partie accessoire indispensable ; qu'ainsi, la Cour d'appel, en considérant que pour l'exercice du droit de préemption, on ne pouvait dissocier dans le lot 3 les voies d'accès et les aires de stationnement, accessoires indispensables d'autres lots, et le jardin d'agrément et la piscine qui n'ont pas ce caractère, a violé l'article 815-14 du Code civil."