La Cour de Cassation pose le principe selon lequel : "une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisitio".

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 26 février 2008), que M. X... qui a acquis de la SCI Les Hauts de L'Abbaye une parcelle sur laquelle celle ci avait établi, au profit du lotissement qu'elle a créé sur la parcelle voisine, une servitude de passage pour les canalisations d'eaux usées, a assigné la SCI Les Hauts de L'Abbaye et l'association syndicale libre Les Hauts de L'Abbaye en déplacement de cette servitude ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire que la servitude lui est opposable, alors, selon le moyen :

1°/ que les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l'objet d'une publication ; qu'en disant que la mauvaise foi de l'acquéreur et sa connaissance de l'existence d'une servitude au moment de l'acquisition rendrait ladite servitude opposable, la cour d'appel a violé les articles 28 et 30, 1°, du décret du 4 janvier 1955 ;

2°/ qu'en disant M. X... de mauvaise foi parce qu'il aurait eu connaissance de l'existence de la servitude sans caractériser en quoi celui ci aurait connu l'assiette et les modalités d'utilisation de ladite servitude au moment de la conclusion du contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition ; qu'ayant souverainement retenu que M. X... avait connaissance, au moment de la vente, de l'existence de la servitude dont était grevée sa parcelle, la cour d'appel en a exactement déduit qu'elle lui était opposable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la SCI Les Hauts de L'Abbaye la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour M. X...

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la servitude d'égout grevant la parcelle située au Thoronet, cadastrée section C n° 591 pour 10,03 a, est opposable à Daniel X....

AUX MOTIFS, D'UNE PART, QU' «une servitude n'est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé que si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention et qu'il l'a acceptée, ou encore s'il était de mauvaise foi et connaissait l'existence de la servitude au moment de l'acquisition».

1/ ALORS QUE les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l'objet d'une publication ; qu'en disant que la mauvaise foi de l'acquéreur et sa connaissance de l'existence d'une servitude au moment de l'acquisition rendrait ladite servitude opposable, la cour d'appel a violé les articles 28 et 30, 1°, du décret du 4 janvier 1955.

ET AUX MOTIFS, D'AUTRE PART, QUE «le 1er octobre 2002, Daniel X... a adressé à la SCI LES HAUTS DE L'ABBAYE, une lettre dans laquelle, après s'être plaint d'un défaut de blocage des terres en limite du ravin de la Gasquette et de l'absence de quatre bornes, il écrit ce qui suit :

«les plaques d'égout ne sont pas posées. J'espère qu ‘il est prévu un régalage des terres, de façon à retrouver ces plaques légèrement en dessous du niveau de terre.

Le branchement d'évacuation des eaux du lot 34 me semble être sur mon lot. Nous avons contrôlé, par erreur me semble t-il, avec le conducteur de travaux, celui du lot adjacent 33 qui est correct» ;

Attendu que dans cette lettre rédigée une semaine seulement après son acquisition, Daniel X... se plaint, non pas de l'existence d'un égout sur sa parcelle mais du fait que les plaques de cet égout ne soient pas en place et que lorsqu'elles le seront, elles dépasseront le ruveau des terres si celles-ci ne font pas l'objet d'un régalage ;

Attendu que le 19 novembre 2002, Daniel X... a adressé à la SCI LES HAUTS DE L'ABBAYE une autre lettre dans laquelle il précise : «le regard de raccordement des évacuations (tabouret) d'eaux usées du lot 34 est implanté sur mon lot» ;

Attendu que Daniel X... est un professionnel du bâtiment ainsi que cela résulte de son titre de propriété et de l'assignation dans lesquels il est indiqué qu'il est conducteur de travaux, et que les termes techniques qu'il utilise dans ses courriers des 1er octobre 2002 et 19 novembre 2003, démontrent que ces connaissances professionnelles lui permettent défaire parfaitement la différence entre un branchement individuel et un égout ; Qu'il ne saurait donc soutenir qu'il croyait que l'égout dont les regards dépourvus de plaques dépassaient le niveau de ses terres et étaient apparents lors de la vente, correspondaient à ceux de son raccordement individuel ; Qu'il est donc établi que Daniel X... est de mauvaise-foi etqu'au moment de la vente il connaissait parfaitement l'existence de la servitude d'égout dont est grevée sa parcelle; Que cette servitude lui est donc opposable et qu'il sera en conséquence débouté de sa demande tendant à ce que la canalisation installée en vertu de cette servitude-soit enlevée ainsi que de sa demande de dommages et intérêts».

2/ ALORS QU'en disant M. X... de mauvaise foi parce qu'il aurait eu connaissance de l'existence de la servitude, sans caractériser en quoi celui-ci aurait connu l'assiette et les modalités d'utilisation de ladite servitude au moment de la conclusion du contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil."

La fin du CDD est la perte de l'emploi au sens de la loi du 6 juillet 1989, selon cet arrêt :

"Vu l'article 15-1, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée.

Attendu que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire ; que toutefois, en cas de mutation ou de perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Draguignan, 2 octobre 2007), rendu en dernier ressort, que Mme X..., locataire d'un logement donné à bail par la SCI Cedel, a, par lettre du 6 juillet 2006, notifié au bailleur son congé pour le 6 septembre 2006, puis, par lettre du 6 septembre 2006, a précisé que son congé, consécutif à la perte de son emploi, lui permettait d'invoquer la réduction du délai d'un mois et prenait donc effet au 6 août 2006 ; que cette demande ayant été contestée par son bailleur, elle a saisi le tribunal d'instance de Draguignan pour voir constater qu'elle bénéficiait du délai réduit d'un mois et obtenir la condamnation du bailleur à lui payer une somme à titre de dommages-intérêts ;

Attendu que, pour rejeter sa demande, le jugement retient que l'application de l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 suppose qu'au moment de la signature du bail, le preneur soit dans l'ignorance de l'événement à l'origine du congé ; que tel n'est pas le cas de l'échéance du terme d'un contrat à durée déterminée puisque cette échéance est, comme la démission, le résultat de l'expression de la volonté du preneur, le contrat stipulant de manière expressément convenue le terme ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le terme d'un contrat à durée déterminée constitue une perte d'emploi, le tribunal d'instance a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 2 octobre 2007, entre les parties, par le tribunal d'instance de Draguignan ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Toulon ;

Condamne la société Cedel aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille neuf.


MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme X... ;

Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné une locataire auteur d'un congé délivré avec un préavis d'un mois au paiement de trois mois de préavis, dont un seul avait été payé ;


AUX MOTIFS QUE le préavis d'un mois par elle finalement invoqué était en contradiction avec sa notification antérieure ; que l'expiration d'un contrat à durée déterminée ne peut être considérée comme une perte d'emploi puisqu'elle résulte, comme la démission, de l'expression de la volonté du salarié, qui en a dès l'origine accepté la date ; que la demanderesse produisait une attestation ASSEDIC de prise en charge à compter du 5 août 2006, soit très postérieurement au terme du contrat à durée déterminée, le 7 mars 2006 ;

ALORS QUE le terme d'un contrat à durée déterminée constitue une perte d'emploi ; que le jugement attaqué qui a décidé du contraire, a violé les articles 1134 du Code Civil et 15-I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989."