Le rappel de quelques principes par le ministre à un député :

La question :

M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire sur le cas où un lotissement dispose d'un cahier des charges ayant uniquement valeur entre les copropriétaires. Dans l'hypothèse où ce cahier des charges n'est pas pris en compte dans le plan local d'urbanisme (PLU), il souhaiterait savoir si le maire peut de son propre chef se référer à ce cahier des charges pour refuser un permis de construire modificatif, alors même que ce permis modificatif est en parfaite conformité avec les dispositions du PLU.

La réponse :

Le cahier des charges d'un lotissement est un document contractuel qui lie les co-lotis entre eux dans une relation de voisinage. Les relations de droit privé entre propriétaires voisins ne sont pas du ressort de l'administration. Ainsi, le cahier des charges d'un lotissement s'applique aux personnes résidant dans le lotissement, indépendamment des règles et servitudes d'urbanisme. N'ayant pas de valeur réglementaire, le cahier des charges ne peut en aucun cas fonder une décision d'urbanisme, même lorsque ce document contient des règles d'utilisation du sol. Ainsi, une décision d'autorisation ou de refus de permis de construire ne peut trouver son fondement que dans une règle d'urbanisme contenue notamment dans le plan local d'urbanisme, lorsqu'il en existe, ou dans une règle générale d'urbanisme en l'absence de document. Il est entendu que les conditions de délivrance des autorisations d'urbanisme ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre les co-lotis résultant du cahier des charges du lotissement. Il appartient donc au pétitionnaire de s'assurer que son projet est compatible avec le cahier des charges du lotissement. Les litiges entre co-lotis afférents à l'application du cahier des charges relèvent du juge de l'ordre judiciaire. Le cahier des charges peut être modifié, à la demande de l'ensemble des co-lotis. Il peut être également modifié par l'autorité compétente, après enquête publique, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme.

La réponse du ministre à un député partisan du libre arbitre

La question :

M. Pierre Morel-A-L'Huissier attire l'attention de Mme la ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales sur la problématique que rencontrent certaines communes en matière de risques naturels dans le cadre de l'élaboration du plan de prévention des risques (PPR). Si ce type de procédure est légitime, la situation de certaines communes est particulièrement difficile en présence d'une multiplication des potentiels de risques naturels, tels que l'éboulement, l'inondation et les incendies. Les communes cumulant ces risques se trouvent ainsi figées dans leur développement, ne pouvant plus délivrer de permis de construire notamment. Les propriétaires voient, quant à eux, leurs biens immeubles totalement dévalués. Il serait peut-être opportun de rendre leur libre arbitre aux citoyens en leur permettant de décider librement, en toute connaissance de cause (obligation d'information préalable renforcée), d'acheter un bien, de bâtir ou de modifier une habitation existante tout en étant sur une commune présentant des risques naturels multiples. En conséquence, il souhaiterait savoir si une évolution de la réglementation dans le sens d'une responsabilisation du citoyen est envisageable.

La réponse :

Les plans de prévention des risques (PPR) ont été institués par la loi du 2 février 1995 relative au renforcement de la protection de l'environnement. Ils concernent l'ensemble des risques naturels prévisibles tels que les inondations, les mouvements de terrain, les avalanches, les incendies de forêt, les séismes, etc., et ont pour objectif de restreindre la construction dans les zones concernées par ces risques. Le PPR permet de délimiter les zones à risques et d'y prescrire des mesures de prévention concernant essentiellement les aménagements futurs, celles sur l'existant étant limitées à un coût des travaux ne pouvant excéder 10 % de la valeur du bien. S'agissant des constructions existantes, la loi du 31 juillet 2003, relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages a renforcé le rôle du citoyen en instituant l'obligation d'information sur les risques auxquels est soumis tout bien immobilier objet d'une transaction de vente et achat ou de contrat de location. Les modalités d'application de cette procédure d'information des acquéreurs et locataires (IAL) sont définies par le décret 2005-134 du 15 février 2005. L'état des risques naturels et technologiques, au sens de l'article L. 125-5 du code l'environnement, est établi par le vendeur ou le bailleur et annexé aux documents liés à la transaction, il permet ainsi à l'acheteur ou au locataire une prise de décision éclairée. Enfin, la loi du 13 août 2004 de modernisation de la sécurité civile a, dans son chapitre consacré aux obligations en matière de sécurité civile, affirmé le rôle et les responsabilités du citoyen dans la gestion des risques et plus particulièrement en situation d'urgence. Il serait dès lors préjudiciable à la clarté du dispositif de prévention des risques naturels, d'une part, d'afficher les zones du territoire comme étant concernées par un niveau de risque considéré comme inacceptable pour une urbanisation future et, d'autre part, de laisser le citoyen prendre seul la décision de s'implanter dans ces zones à risque avec pour conséquence sa mise en danger, pour lui et ses biens, et éventuellement celle des services de secours.