Cet arrêt de la Cour de Cassation du 23 mars 1999 pose le principe de la soumission du contrat à la loi relative au crédit immobilier, si les parties le décident, alors que cette loi ne s’appliquerait pas normalement et rappelle que la seule sanction du défaut de respect des règles de forme prévues par cette loi est la perte des intérêts et non la nullité du contrat :

« Attendu que la Banque monétaire et financière a, selon acte notarié des 3 et 9 décembre 1992, prêté une somme d'argent à M. Biancotto ; que la banque a poursuivi la saisie de droits immobiliers appartenant à l'emprunteur qui a opposé la nullité du prêt pour inobservation des conditions de la loi du 13 juillet 1979 relatives à l'offre préalable ; que l'arrêt attaqué a annulé le contrat de prêt, le commandement de saisie et les actes subséquents et condamné M. Biancotto à rembourser à la banque le montant du prêt avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 1992 ;

Sur le premier moyen, pris en ses deux branches, du pourvoi incident de la Banque monétaire et financière, qui est préalable :

Attendu que la Banque monétaire et financière fait grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors, selon le moyen, d'une part, que le respect dû à la volonté des parties contractantes rend inopérante toute référence à une disposition non impérative dont la conséquence serait la nullité du contrat pour des causes connues des parties antérieures à la conclusion du contrat ; que la cour d'appel, qui a constaté que, par son objet, le prêt litigieux ne relevait pas du champ d'application de la loi du 13 juillet 1979, l'a néanmoins annulé en considérant que les formalités prévues par l'article 5 de cette loi n'avaient pas été respectées préalablement à sa signature, a violé l'article 1134 du Code civil, et alors, d'autre part, qu'en tronquant la référence contractuelle à l'article 5 de la loi précitée tout en excluant la référence faite par cet article à l'article 1er de la même loi et en ne tirant pas les conséquences de la démonstration de la banque selon laquelle le prêt ne relevait pas de cet article 1er, la cour d'appel a dénaturé le contrat de prêt ;

Mais attendu que si sont exclus du champ d'application des dispositions relatives au crédit immobilier issues de la loi du 13 juillet 1979 les prêts destinés notamment à financer les besoins d'une activité professionnelle, rien n'interdit aux parties de soumettre volontairement les opérations qu'elles concluent à ces dispositions qui leur sont alors impérativement applicables ; qu'ayant, hors la dénaturation alléguée, relevé que l'acte authentique de prêt portait mention de ce que le prêt avait été consenti en application de l'article 5 de la loi et ayant estimé, par une appréciation souveraine des éléments de preuve produits, que les parties avaient eu la volonté de soumettre le prêt litigieux aux dispositions relatives au crédit immobilier, la cour d'appel a exactement décidé que les parties devaient, dès lors, les respecter ; qu'en aucune de ses branches le moyen n'est fondé ;

Mais sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche, du pourvoi incident :

Vu l'article L. 312-33 du Code de la consommation ;

Attendu qu'il résulte de ce texte que la seule sanction civile de l'inobservation des règles de forme prévues par l'article L. 312-8 du Code précité, est la perte, en totalité ou en partie, du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge;

Attendu qu'ayant relevé que l'offre de prêt n'avait pas donné d'évaluation du coût des garanties particulières prévues, qu'elle n'avait pas rappelé les dispositions de l'article 7 de la loi du 13 juillet 1979 et que l'acceptation du prêt n'avait pas été renvoyée par la poste, la cour d'appel a annulé le contrat de prêt;

Attendu qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi incident et sur le pourvoi principal :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 décembre 1996, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers. »

Cet arrêt juge que ce point de départ n’est pas forcément la date de l’acte authentique, mais qu’il peut être celle du compromis dés lors que l’acte authentique n’est que « l'exacte traduction de la volonté exprimée » dans le compromis :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 22 mars 1990), que Mme X... a vendu à la société Blanc et Cie, par acte sous seing privé du 13 février 1981, un terrain, moyennant le prix de 383 000 francs, à porter à 1 500 000 francs si, dans le délai de 2 ans, la division du terrain en vingt deux lots constructibles devenait possible ; que l'acte authentique de vente, pour le prix de 1 500 000 francs, ayant été signé le 16 septembre 1983, Mme X..., invoquant la lésion et la contrainte, a assigné la société Blanc, le 5 août 1985, pour faire prononcer la rescision et l'annulation de la vente ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen, 1°) qu'aux termes de l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'il résulte de ces dispositions que lorsque l'objet de la vente est modifié entre l'acte conclu sous seing privé et l'acte authentique, le délai d'exercice de l'action en rescision pour lésion court du jour de la signature de l'acte authentique ; qu'il ressort des constatations des juges du fond que le terrain, objet du compromis de vente, n'était pas constructible, tandis que celui, objet de l'acte authentique, était constructible ; que dès lors, la qualité essentielle de la chose vendue, à savoir son caractère constructible ou non, a été modifiée entre les deux actes ; qu'en tenant pour parfaite la vente au jour de la signature du compromis et en faisant courir le délai d'exercice de l'action en rescision à compter de sa date, la cour d'appel, refusant de déduire de ses constatations les conséquences qui s'en évinçaient légalement, a violé les dispositions des articles 1583 et 1676 du Code civil ; 2°) qu'il résulte des dispositions de l'article 2251 du Code civil que la prescription ne court pas contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement quelconque ; qu'il résulte des constatations des juges du fond que les autorisations nécessaires au lotissement du terrain litigieux n'étaient pas obtenues à la date du compromis de vente ; qu'en décomptant néanmoins le délai de prescription de 2 ans à partir de cette date, alors que Mme X... se trouvait dans l'impossibilité d'agir en rescision pour lésion tant qu'elle était dans l'ignorance du prix de vente du terrain, lequel dépendait de son caractère constructible ou non, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 2251 du Code civil ; 3°) qu'il s'évince de la combinaison des articles 1676 et 2257 du Code civil qu'en cas de stipulation d'une condition suspensive, le délai de 2 ans de l'action en rescision pour lésion part du jour de la réalisation de la condition ; qu'il était constant, d'une part, que le compromis de vente était assorti d'une condition suspensive relative au prix dont la fixation dépendait de l'obtention ou non d'un permis de lotir, et, d'autre part, que la réalisation de cette condition, soit l'arrêté de permis de construire, n'avait été notifiée à la venderesse que le jour de la signature de l'acte authentique de vente ; qu'en refusant, par suite, de faire courir le délai de prescription à compter de cette date, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1676 et 2257 du Code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que l'acte authentique du 16 septembre 1983 était l'exacte traduction de la volonté exprimée le 13 février 1981 par les parties, qui avaient définitivement arrêté, à cette date, les conditions financières de la vente, la cour d'appel en a exactement déduit que la vente étant parfaite au jour de la signature de l'acte sous seing privé, l'action en rescision pour lésion n'était plus recevable à l'expiration du délai de 2 ans, à compter de cette date, fixé par l'article 1676 du Code civil »

(Cour de Cassation 29 janvier 1992)