Cet arrêt du 23 janvier 2007 pose le principe selon lequel un tréfonds peut être enclavé :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 21 juin 2005), qu'invoquant l'enclave du tréfonds de sa parcelle n° 361 pour accéder à la voie publique, M. X... a assigné Mme Y... pour obtenir sur la parcelle n° 74 de celle-ci, une servitude de passage de canalisations souterraines ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de M. X..., alors, selon le moyen :

1 / que le propriétaire dont le fonds est enclavé et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante soit pour l'exploitation de sa propriété soit pour la réalisation d'opérations de construction et de lotissement est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds ; que si l'assiette du chemin sur lequel s'exerce le droit de passage peut être utilisée par le propriétaire du fonds enclavé pour la pose de canalisations nécessaires à la satisfaction des besoins de la construction édifiée sur sa propriété, par contre il n'existe pas de "droit de passage" en sous-sol qui résulterait exclusivement d'une prétendue "enclave" souterraine et sans que l'existence d'un droit de passage donnant accès à la voie publique soit contestée ; que par suite, en décidant que seul le tréfonds de la parcelle appartenant à M. X... est enclavée et en l'autorisant à faire passer en sous-sol des canalisations sur la parcelle de Mme Y..., la cour d'appel a violé l'article 682 du code civil ;

2 / que l'appelant ne critiquait pas, et en conséquence, la cour d'appel ne réfute pas les motifs du jugement constatant que la parcelle 361 propriété de M. X... dispose d'une issue suffisante sur la voie publique "qu'en effet cette parcelle a un accès direct sur un chemin rural situé à l'est parfaitement matérialisé sur les plans" ; que par suite en décidant que le tréfonds de la parcelle de M. X... est "enclavé", la cour d'appel a bien violé le texte susvisé, ensemble l'article 1351 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la desserte de la parcelle 361 pour les divers réseaux téléphonique, basse tension, gaz, eaux usées, eaux pluviales, eau potable ne pouvait être assurée que par le passage en souterrain des canalisations sur l'extrémité est de la parcelle 74, la cour d'appel, qui en a déduit que seul le tréfonds de la parcelle n° 361 de M. X... était enclavé et qui a autorisé ce dernier à faire effectuer à ses frais les travaux permettant le passage de ses canalisations en sous-sol de la parcelle n° 74 de Mme Y..., a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision »

Cet arrêt important du 6 octobre 2006 pose le principe selon lequel « le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage » et l’applique aux relations entre un gérant de fonds de commerce et un bailleur de locaux commerciaux :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 janvier 2005), que les consorts X... ont donné à bail un immeuble commercial à la société Myr'Ho qui a confié la gérance de son fonds de commerce à la société Boot shop ; qu'imputant aux bailleurs un défaut d'entretien des locaux, cette dernière les a assignés en référé pour obtenir la remise en état des lieux et le paiement d'une indemnité provisionnelle en réparation d'un préjudice d'exploitation ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt d'avoir accueilli la demande de la société Boot shop, locataire-gérante, alors, selon le moyen, "que si l'effet relatif des contrats n'interdit pas aux tiers d'invoquer la situation de fait créée par les conventions auxquelles ils n'ont pas été parties, dès lors que cette situation de fait leur cause un préjudice de nature à fonder une action en responsabilité délictuelle, encore faut-il, dans ce cas, que le tiers établisse l'existence d'une faute délictuelle envisagée en elle-même indépendamment de tout point de vue contractuel ; qu'en l'espèce, il est constant que la société Myr'Ho, preneur, a donné les locaux commerciaux en gérance à la société Boot shop sans en informer le bailleur ; qu'en affirmant que la demande extra-contractuelle de Boot shop à l'encontre du bailleur était recevable, sans autrement caractériser la faute délictuelle invoquée par ce dernier, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 1382 du code civil" ;

Mais attendu que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les accès à l'immeuble loué n'étaient pas entretenus, que le portail d'entrée était condamné, que le monte-charge ne fonctionnait pas et qu'il en résultait une impossibilité d'utiliser normalement les locaux loués, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé le dommage causé par les manquements des bailleurs au locataire-gérant du fonds de commerce exploité dans les locaux loués, a légalement justifié sa décision. »