Voici un arrêt qui juge que le bailleur ne peut à la fois accepter le renouvellement du bail commercial, puis demander la résiliation de ce bail, pour les agissements qu'il reprochait au locataire et qui étaient antérieurs à ce renouvellement.
« Vu l'article L. 145-10 du code de commerce, ensemble l'article 1184, devenu 1224, du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 22 novembre 2016), que, le 4 avril 2013, la société La Panetière pyrénéenne, locataire depuis le 29 mars 2013 de locaux commerciaux, a formé une demande de renouvellement du bail à laquelle la SCI Rue du 8 mai, (la SCI) propriétaire, n'a pas répondu ; que, les 26 avril, 14 août et 13 décembre 2013, des travaux ayant été réalisés dans les lieux, la SCI a délivré à la société preneuse des commandements lui enjoignant de les faire cesser ; que la société La Panetière pyrénéenne a assigné la SCI en nullité du dernier commandement ; que la SCI a formé, à titre reconventionnel, une demande de résiliation judiciaire du bail ;
Attendu que, pour prononcer la résiliation du bail, l'arrêt retient que l'absence de réponse du bailleur à la demande de renouvellement dans le délai de trois mois ne vaut pas acceptation des manquements contractuels antérieurs à cette demande et n'a aucune conséquence sur la demande en résiliation du bail dès lors que celui-ci peut être résilié à tout moment et que la société La Panetière pyrénéenne a, entre mars et mai 2013, réalisé dans les lieux loués, sans l'accord préalable du bailleur, des travaux de réaménagement des locaux, ce qui caractérise des manquements aux dispositions contractuelles ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la bailleresse ne s'était pas opposée à la demande de renouvellement du bail et qu'elle avait invoqué des manquements contractuels antérieurs à la date à laquelle le bail s'était renouvelé, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la SCI Rue du 8 mai aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Rue du 8 mai et la condamne à payer à la société La Panetière pyrénéenne la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société La Panetière pyrénéenne.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a refusé de prononcer la nullité du commandement du 19 décembre 2013, faute d'objet puis prononcé la résiliation judiciaire du bail, ordonné l'expulsion du preneur et fixé le montant de l'indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE « si le bailleur n'a pas répondu à sa demande de renouvellement formée par acte extrajudiciaire du 4 avril 2013 dans les trois mois, et à supposer que ce défaut de réponse vaille acceptation de principe du renouvellement du bail, cette circonstance ne vaut pas acceptation des évènements antérieurs comme elle le prétend, et n'a en toute hypothèse aucune conséquence sur la demande de résiliation du bail, qu'il soit renouvelé ou non, dès lors que la bail peut être résilié, à tout moment, sur violation des obligations du contrat » ;
ET AUX MOTIFS ENCORE QU' « il s'agit de travaux visant au réaménagement des locaux, en ce compris leur mise aux normes, qui d'après le preneur ont été réalisés entre la cession du 29 mars 2013 et le début de la mise en exploitation le 24 mai 2013, et donc en l'espace de deux mois ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que ces travaux ont consisté en l'embellissement du point de vente mais aussi et surtout dans la transformation d'un espace attenant occupé par deux bureaux, un couloir et un WC, en salle de restauration de 22 m²; il s'agit d'après ce rapport d'une intervention sur l'existant par l'agrandissement d'une baie de porte inscrite dans un mur de maçonnerie et de refend, et la démolition des cloisonnements délimitant les anciens locaux ; que la SARL PANETIERE PYRENEENNE produit deux factures de travaux, qui n'ont été communiqués à l'expert que dans le cadre de ses observations complémentaires l'une du 3 mai 2013, pour un montant de 12.500 E HT (une situation précédente de 3.500 à déduire), portant sur la fourniture et la pose d'un plafond BA13 et d'un flocage coupe-feu 1 heure sur plancher bois non conforme, et divers travaux de plâtrerie, l'autre du 22 mai 2013, pour un montant de 11.942 E TTC, portant sur la démolition de cloisons intérieures non porteuses, la mise en conformité de l'état existant par la réalisation de tranchées pour évacuation des eaux usées, la pose de canalisations, le solage du sol pour des tranchées EDF PTT, la fourniture et la pose d'une poutre fer au plafond, remplacement d'une cloison non porteuse par une poutre fer type HEA 200 ancrée dans les murs porteurs pour soutenir le plancher existant où une flèche est apparente ; que l'expert judiciaire, au terme de ses constatations et investigations, maintient son appréciation selon laquelle on ne peut pas dire que la mise en sécurité découlant des travaux représente la principale raison qui a motivé le projet d'aménagement -ou que l'établissement compte tenu de sa configuration ne nécessitait pas d'exigences particulières s'agissant de la protection de la structure ; Les travaux ont fait l'objet d'un arrêté du maire de la commune de Capvern du 23 mai 2013 sur la déclaration préalable présentée le 24 avril 2013 par la SARL PANETIERE PYRENEENNE, consistant en l'aménagement intérieur d 'une salle de dégustation, d'un sanitaire PMR et d'une zone de préparation ; qu'ils ont également fait l'objet d'un avis favorable de la commission de sécurité incendie du 13 mai 2013, suite à la réunion du 3 mai 2013, le projet présenté consistant à réaménager la boulangerie existante située au centre du village, avec en plus création d'une nouvelle salle de dégustation; cette visite et l'avis favorable qui a suivi, contenant les prescriptions applicables en la matière, ont été sollicités au regard du classement de l'établissement en 5éme catégorie, compte-tenu de l'effectif du public (28 dont 4 dans l'espace de vente et 24 dans la salle de dégustation/restauration) ; que si le bailleur prétend que ces travaux nécessitaient son consentement exprès et écrit et donc son autorisation préalable, avec le contrôle de son architecte, conformément au paragraphe B-5° du bail, le preneur soutient qu'il n'en avait pas besoin, s'agissant de transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité, conformément au paragraphe B-4° du contrat, et/ou de travaux de mise en sécurité ou de conformité , qu'elle se prévaut d'une attestation du précédent locataire ayant cessé son activité en novembre 2012, Monsieur X..., qui estime que la boulangerie était insalubre et n'était pas aux normes de sécurité, en précisant pas de coupe-feu entre le plafond et le premier étage, pas de passage handicapés pour les toilettes, circuit électrique dangereux ; il ajoute qu'il n'a pu réaliser les travaux faute de moyens financiers ; le preneur se prévaut également d'un constat d'huissier qu'il a fait réaliser dès le 8 avril 2013, qui considère que l'ensemble de l'ouvrage présente un état général vétuste ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que, si effectivement une partie des travaux ont été réalisés par le preneur pour satisfaire aux normes de sécurité des locaux, en particulier le flocage coupe-feu et la pose d'une poutre en fer au plafond pour soutenir le plancher du premier étage, et encore pour satisfaire à la réglementation d'accessibilité aux handicapés par la création d'un accès aux toilettes, que ces travaux ne nécessitaient donc pas l'accord préalable du bailleur, la majeure partie des travaux réalisés en l'espace de deux mois après la cession ont consisté dans l'aménagement des locaux pour créer l'activité de restauration rapide, connexe ou complémentaire aux activités de commerce prévues au bail ;que le constat d'huissier du 8 avril 2013 rapporte précisément l'intention du preneur de procéder à des travaux d'aménagement ou d'embellissement du fonds de commerce, suite à son rachat, et notamment par une extension de la pièce principale avec dépose de la cloison ; on ne comprend pas pourquoi ce constat d'huissier n'a pas été effectué contradictoirement avec le bailleur ; que toutes les pièces produites par le preneur à l'occasion des autorisations de ces travaux, arrêté du maire, avis de la direction compétente de la préfecture en matière de sécurité alimentaire, et avis favorable de la commission de sécurité incendie démontrent qu'il s'agissait d'un projet de réaménagement de la boulangerie avec création d'une nouvelle salle de dégustation/restauration, entraînant la transformation de l'établissement en ERP, 5éme catégorie recevant du public, et pour l'essentiel dans la nouvelle salle de restauration rapide créée (qui est habilitée à recevoir 24 personnes, alors que l'espace de vente est limité à 4 personnes) Si l'on peut considérer que le défaut d'information préalable du bailleur de création de cette activité connexe ou complémentaire n'était pas d'une gravité suffisante pour entraîner la résiliation du bail (paragraphe C-1) par contre les travaux réalisés par le preneur consistant en particulier à transformer les locaux par la démolition de cloisons et l'agrandissement d'une ouverture et donc le percement d'un mur, dans le but non contesté de changer la distribution des locaux, nécessitaient: - d'une part et au préalable le consentement exprès et écrit du bailleur, - et d'autre part en cas d'autorisation, leur exécution sous la surveillance et le contrôle d'un architecte, conformément à l'article 5° des conditions générales, ci-dessus reproduit , que l'argumentation du preneur sur le fait que la configuration réelle des locaux au jour de l'acquisition du fonds ne correspondait plus à la description des lieux mentionnée au bail, en particulier sur l'existence ou non d'une réserve de 33 m2, est contredite par les constatations de l'expert ; en toute hypothèse ses allégations tendant à affirmer qu'elle n'aurait fait que remettre les lieux en leur état d'origine ne sont pas sérieuses et sont contraires aux pièces qu'elle produit elle-même sur son projet de réaménagement et de transformation des locaux, avec création d'une salle de restauration ; qu'on observera en outre que si la SARL PANETIERE PYRENEENNE produit deux factures de travaux, pour un montant de 25.000€ environ, elle ne s'explique pas sur l'affectation ou l'utilisation du prêt de 350.000 € qui lui aurait été consenti dans le cadre de cette opération, acquisition du fonds de 135.000 € comprise, de telle sorte que ces travaux de transformation des locaux ne représentent qu'une part réduite de l'investissement total ; qu'alors qu'il devait (et qu'il aurait pu, à l'occasion du constat d'huissier du 8 avril 2013) informer le bailleur pour obtenir son consentement avant de réaliser les travaux de démolition et de percements visant au changement de distribution des locaux, le preneur a, malgré le commandement valant mise en demeure par acte du 26 avril 2013, qui lui a été délivré dans des conditions parfaitement régulières, d'avoir à cesser immédiatement les travaux entrepris en violation du bail, persisté dans l'exécution de ces travaux, qui probablement n'en étaient qu'au début, et sans répondre d'aucune manière à cette mise en demeure ;que par la suite et nonobstant les opérations d'expertise qui se sont déroulées lors d'une réunion du 26 juillet 2013, les travaux étant achevés, la SARL PANETIERE PYRENEENNE n'a en réalité protesté que par un acte non daté fin août/début septembre 2013 en réponse au deuxième commandement délivré par le bailleur par acte du 14 août 2013, ce commandement étant fondé sur les constatations de l'expert judiciaire , que contrairement à l'argumentation et à la prétention du preneur sur la nullité du troisième commandement délivré par le bailleur par acte du 13 décembre 2013, pour défaut d'objet dès lors que les travaux étaient terminés, la violation des obligations du bail est constante et réitérée depuis le premier commandement délivré par acte du 26 avril 2013; par conséquent il convient de faire droit à la demande de résiliation du bail commercial » ;
ALORS QUE, premièrement, si le bailleur ne répond pas dans le délai de trois mois, à la suite de la demande de renouvellement du preneur, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement au terme dudit délai ; qu'en pareil cas, le bailleur est privé du droit d'invoquer, notamment dans le cadre d'une action en résiliation judiciaire, les manquements antérieurs du preneur ; qu'en décidant le contraire, pour prononcer la résiliation judiciaire, sur le fondement de manquements antérieurs au 4 juillet 2013, date à laquelle le bail s'est renouvelé, en l'absence de réponse du bailleur, à la suite de la demande du preneur en date du 4 avril 2013, les juges du fond ont violé les articles L. 145-10 du code de commerce et 1184, devenu 1224 du code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout état, en s'abstenant de rechercher, au bénéfice du motif erroné selon lequel l'acceptation du principe du renouvellement du bail est sans incidence sur la demande en résiliation, à quelle date se sont achevés les travaux constitutifs des manquements reprochés au preneur, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-10 du code de commerce et 1184, devenu 1224, du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a refusé de prononcer la nullité du commandement du 19 décembre 2013, faute d'objet puis prononcé la résiliation judiciaire du bail, ordonné l'expulsion du preneur et fixé le montant de l'indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QU' « il s'agit de travaux visant au réaménagement des locaux, en ce compris leur mise aux normes, qui d'après le preneur ont été réalisés entre la cession du 29 mars 2013 et le début de la mise en exploitation le 24 mai 2013, et donc en l'espace de deux mois ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que ces travaux ont consisté en l'embellissement du point de vente mais aussi et surtout dans la transformation d'un espace attenant occupé par deux bureaux, un couloir et un WC, en salle de restauration de 22 m²; il s'agit d'après ce rapport d'une intervention sur l'existant par l'agrandissement d'une baie de porte inscrite dans un mur de maçonnerie et de refend, et la démolition des cloisonnements délimitant les anciens locaux ; que la SARL PANETIERE PYRENEENNE produit deux factures de travaux, qui n'ont été communiqués à l'expert que dans le cadre de ses observations complémentaires l'une du 3 mai 2013, pour un montant de 12.500 E HT (une situation précédente de 3.500 à déduire), portant sur la fourniture et la pose d'un plafond BA13 et d'un flocage coupe-feu 1 heure sur plancher bois non conforme, et divers travaux de plâtrerie, l'autre du 22 mai 2013, pour un montant de 11.942 E TTC, portant sur la démolition de cloisons intérieures non porteuses, la mise en conformité de l'état existant par la réalisation de tranchées pour évacuation des eaux usées, la pose de canalisations, le solage du sol pour des tranchées EDF PTT, la fourniture et la pose d'une poutre fer au plafond, remplacement d'une cloison non porteuse par une poutre fer type HEA 200 ancrée dans les murs porteurs pour soutenir le plancher existant où une flèche est apparente ; que l'expert judiciaire, au terme de ses constatations et investigations, maintient son appréciation selon laquelle on ne peut pas dire que la mise en sécurité découlant des travaux représente la principale raison qui a motivé le projet d'aménagement -ou que l'établissement compte tenu de sa configuration ne nécessitait pas d'exigences particulières s'agissant de la protection de la structure ; Les travaux ont fait l'objet d'un arrêté du maire de la commune de Capvern du 23 mai 2013 sur la déclaration préalable présentée le 24 avril 2013 par la SARL PANETIERE PYRENEENNE, consistant en l'aménagement intérieur d 'une salle de dégustation, d'un sanitaire PMR et d'une zone de préparation ; qu'ils ont également fait l'objet d'un avis favorable de la commission de sécurité incendie du 13 mai 2013, suite à la réunion du 3 mai 2013, le projet présenté consistant à réaménager la boulangerie existante située au centre du village, avec en plus création d'une nouvelle salle de dégustation; cette visite et l'avis favorable qui a suivi, contenant les prescriptions applicables en la matière, ont été sollicités au regard du classement de l'établissement en 5éme catégorie, compte-tenu de l'effectif du public (28 dont 4 dans l'espace de vente et 24 dans la salle de dégustation/restauration) ; que si le bailleur prétend que ces travaux nécessitaient son consentement exprès et écrit et donc son autorisation préalable, avec le contrôle de son architecte, conformément au paragraphe B-5° du bail, le preneur soutient qu'il n'en avait pas besoin, s'agissant de transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité, conformément au paragraphe B-4° du contrat, et/ou de travaux de mise en sécurité ou de conformité , qu'elle se prévaut d'une attestation du précédent locataire ayant cessé son activité en novembre 2012, Monsieur X..., qui estime que la boulangerie était insalubre et n'était pas aux normes de sécurité, en précisant pas de coupe-feu entre le plafond et le premier étage, pas de passage handicapés pour les toilettes, circuit électrique dangereux ; il ajoute qu'il n'a pu réaliser les travaux faute de moyens financiers ; le preneur se prévaut également d'un constat d'huissier qu'il a fait réaliser dès le 8 avril 2013, qui considère que l'ensemble de l'ouvrage présente un état général vétuste ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que, si effectivement une partie des travaux ont été réalisés par le preneur pour satisfaire aux normes de sécurité des locaux, en particulier le flocage coupe-feu et la pose d'une poutre en fer au plafond pour soutenir le plancher du premier étage, et encore pour satisfaire à la réglementation d'accessibilité aux handicapés par la création d'un accès aux toilettes, que ces travaux ne nécessitaient donc pas l'accord préalable du bailleur, la majeure partie des travaux réalisés en l'espace de deux mois après la cession ont consisté dans l'aménagement des locaux pour créer l'activité de restauration rapide, connexe ou complémentaire aux activités de commerce prévues au bail ;que le constat d'huissier du 8 avril 2013 rapporte précisément l'intention du preneur de procéder à des travaux d'aménagement ou d'embellissement du fonds de commerce, suite à son rachat, et notamment par une extension de la pièce principale avec dépose de la cloison ; on ne comprend pas pourquoi ce constat d'huissier n'a pas été effectué contradictoirement avec le bailleur ; que toutes les pièces produites par le preneur à l'occasion des autorisations de ces travaux, arrêté du maire, avis de la direction compétente de la préfecture en matière de sécurité alimentaire, et avis favorable de la commission de sécurité incendie démontrent qu'il s'agissait d'un projet de réaménagement de la boulangerie avec création d'une nouvelle salle de dégustation/restauration, entraînant la transformation de l'établissement en ERP, 5éme catégorie recevant du public, et pour l'essentiel dans la nouvelle salle de restauration rapide créée (qui est habilitée à recevoir 24 personnes, alors que l'espace de vente est limité à 4 personnes) Si l'on peut considérer que le défaut d'information préalable du bailleur de création de cette activité connexe ou complémentaire n'était pas d'une gravité suffisante pour entraîner la résiliation du bail (paragraphe C-1) par contre les travaux réalisés par le preneur consistant en particulier à transformer les locaux par la démolition de cloisons et l'agrandissement d'une ouverture et donc le percement d'un mur, dans le but non contesté de changer la distribution des locaux, nécessitaient: - d'une part et au préalable le consentement exprès et écrit du bailleur, - et d'autre part en cas d'autorisation, leur exécution sous la surveillance et le contrôle d'un architecte, conformément à l'article 5° des conditions générales, ci-dessus reproduit , que l'argumentation du preneur sur le fait que la configuration réelle des locaux au jour de l'acquisition du fonds ne correspondait plus à la description des lieux mentionnée au bail, en particulier sur l'existence ou non d'une réserve de 33 m2, est contredite par les constatations de l'expert ; en toute hypothèse ses allégations tendant à affirmer qu'elle n'aurait fait que remettre les lieux en leur état d'origine ne sont pas sérieuses et sont contraires aux pièces qu'elle produit elle-même sur son projet de réaménagement et de transformation des locaux, avec création d'une salle de restauration ; qu'on observera en outre que si la SARL PANETIERE PYRENEENNE produit deux factures de travaux, pour un montant de 25.000€ environ, elle ne s'explique pas sur l'affectation ou l'utilisation du prêt de 350.000 € qui lui aurait été consenti dans le cadre de cette opération, acquisition du fonds de 135.000 € comprise, de telle sorte que ces travaux de transformation des locaux ne représentent qu'une part réduite de l'investissement total ; qu'alors qu'il devait (et qu'il aurait pu, à l'occasion du constat d'huissier du 8 avril 2013) informer le bailleur pour obtenir son consentement avant de réaliser les travaux de démolition et de percements visant au changement de distribution des locaux, le preneur a, malgré le commandement valant mise en demeure par acte du 26 avril 2013, qui lui a été délivré dans des conditions parfaitement régulières, d'avoir à cesser immédiatement les travaux entrepris en violation du bail, persisté dans l'exécution de ces travaux, qui probablement n'en étaient qu'au début, et sans répondre d'aucune manière à cette mise en demeure ;que par la suite et nonobstant les opérations d'expertise qui se sont déroulées lors d'une réunion du 26 juillet 2013, les travaux étant achevés, la SARL PANETIERE PYRENEENNE n'a en réalité protesté que par un acte non daté fin août/début septembre 2013 en réponse au deuxième commandement délivré par le bailleur par acte du 14 août 2013, ce commandement étant fondé sur les constatations de l'expert judiciaire , que contrairement à l'argumentation et à la prétention du preneur sur la nullité du troisième commandement délivré par le bailleur par acte du 13 décembre 2013, pour défaut d'objet dès lors que les travaux étaient terminés, la violation des obligations du bail est constante et réitérée depuis le premier commandement délivré par acte du 26 avril 2013; par conséquent il convient de faire droit à la demande de résiliation du bail commercial » ;
ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel en date du 29 avril 2016 (p. 20), la société LA PANETIERE PYRENEENNE faisait valoir que l'enlèvement de la cloison entre les deux petits bureaux n'avait pour objet que d'entraîner le rétablissement des lieux dans leur état originaire ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184, devenu 1224, du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a refusé de prononcer la nullité du commandement du 19 décembre 2013, faute d'objet puis prononcé la résiliation judiciaire du bail, ordonné l'expulsion du preneur et fixé le montant de l'indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QU' « il s'agit de travaux visant au réaménagement des locaux, en ce compris leur mise aux normes, qui d'après le preneur ont été réalisés entre la cession du 29 mars 2013 et le début de la mise en exploitation le 24 mai 2013, et donc en l'espace de deux mois ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que ces travaux ont consisté en l'embellissement du point de vente mais aussi et surtout dans la transformation d'un espace attenant occupé par deux bureaux, un couloir et un WC, en salle de restauration de 22 m²; il s'agit d'après ce rapport d'une intervention sur l'existant par l'agrandissement d'une baie de porte inscrite dans un mur de maçonnerie et de refend, et la démolition des cloisonnements délimitant les anciens locaux ; que la SARL PANETIERE PYRENEENNE produit deux factures de travaux, qui n'ont été communiqués à l'expert que dans le cadre de ses observations complémentaires l'une du 3 mai 2013, pour un montant de 12.500 E HT (une situation précédente de 3.500 à déduire), portant sur la fourniture et la pose d'un plafond BA13 et d'un flocage coupe-feu 1 heure sur plancher bois non conforme, et divers travaux de plâtrerie, l'autre du 22 mai 2013, pour un montant de 11.942 E TTC, portant sur la démolition de cloisons intérieures non porteuses, la mise en conformité de l'état existant par la réalisation de tranchées pour évacuation des eaux usées, la pose de canalisations, le solage du sol pour des tranchées EDF PTT, la fourniture et la pose d'une poutre fer au plafond, remplacement d'une cloison non porteuse par une poutre fer type HEA 200 ancrée dans les murs porteurs pour soutenir le plancher existant où une flèche est apparente ; que l'expert judiciaire, au terme de ses constatations et investigations, maintient son appréciation selon laquelle on ne peut pas dire que la mise en sécurité découlant des travaux représente la principale raison qui a motivé le projet d'aménagement -ou que l'établissement compte tenu de sa configuration ne nécessitait pas d'exigences particulières s'agissant de la protection de la structure ; Les travaux ont fait l'objet d'un arrêté du maire de la commune de Capvern du 23 mai 2013 sur la déclaration préalable présentée le 24 avril 2013 par la SARL PANETIERE PYRENEENNE, consistant en l'aménagement intérieur d 'une salle de dégustation, d'un sanitaire PMR et d'une zone de préparation ; qu'ils ont également fait l'objet d'un avis favorable de la commission de sécurité incendie du 13 mai 2013, suite à la réunion du 3 mai 2013, le projet présenté consistant à réaménager la boulangerie existante située au centre du village, avec en plus création d'une nouvelle salle de dégustation; cette visite et l'avis favorable qui a suivi, contenant les prescriptions applicables en la matière, ont été sollicités au regard du classement de l'établissement en 5éme catégorie, compte-tenu de l'effectif du public (28 dont 4 dans l'espace de vente et 24 dans la salle de dégustation/restauration) ; que si le bailleur prétend que ces travaux nécessitaient son consentement exprès et écrit et donc son autorisation préalable, avec le contrôle de son architecte, conformément au paragraphe B-5° du bail, le preneur soutient qu'il n'en avait pas besoin, s'agissant de transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité, conformément au paragraphe B-4° du contrat, et/ou de travaux de mise en sécurité ou de conformité , qu'elle se prévaut d'une attestation du précédent locataire ayant cessé son activité en novembre 2012, Monsieur X..., qui estime que la boulangerie était insalubre et n'était pas aux normes de sécurité, en précisant pas de coupe-feu entre le plafond et le premier étage, pas de passage handicapés pour les toilettes, circuit électrique dangereux ; il ajoute qu'il n'a pu réaliser les travaux faute de moyens financiers ; le preneur se prévaut également d'un constat d'huissier qu'il a fait réaliser dès le 8 avril 2013, qui considère que l'ensemble de l'ouvrage présente un état général vétuste ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que, si effectivement une partie des travaux ont été réalisés par le preneur pour satisfaire aux normes de sécurité des locaux, en particulier le flocage coupe-feu et la pose d'une poutre en fer au plafond pour soutenir le plancher du premier étage, et encore pour satisfaire à la réglementation d'accessibilité aux handicapés par la création d'un accès aux toilettes, que ces travaux ne nécessitaient donc pas l'accord préalable du bailleur, la majeure partie des travaux réalisés en l'espace de deux mois après la cession ont consisté dans l'aménagement des locaux pour créer l'activité de restauration rapide, connexe ou complémentaire aux activités de commerce prévues au bail ;que le constat d'huissier du 8 avril 2013 rapporte précisément l'intention du preneur de procéder à des travaux d'aménagement ou d'embellissement du fonds de commerce, suite à son rachat, et notamment par une extension de la pièce principale avec dépose de la cloison ; on ne comprend pas pourquoi ce constat d'huissier n'a pas été effectué contradictoirement avec le bailleur ; que toutes les pièces produites par le preneur à l'occasion des autorisations de ces travaux, arrêté du maire, avis de la direction compétente de la préfecture en matière de sécurité alimentaire, et avis favorable de la commission de sécurité incendie démontrent qu'il s'agissait d'un projet de réaménagement de la boulangerie avec création d'une nouvelle salle de dégustation/restauration, entraînant la transformation de l'établissement en ERP, 5éme catégorie recevant du public, et pour l'essentiel dans la nouvelle salle de restauration rapide créée (qui est habilitée à recevoir 24 personnes, alors que l'espace de vente est limité à 4 personnes) Si l'on peut considérer que le défaut d'information préalable du bailleur de création de cette activité connexe ou complémentaire n'était pas d'une gravité suffisante pour entraîner la résiliation du bail (paragraphe C-1) par contre les travaux réalisés par le preneur consistant en particulier à transformer les locaux par la démolition de cloisons et l'agrandissement d'une ouverture et donc le percement d'un mur, dans le but non contesté de changer la distribution des locaux, nécessitaient: - d'une part et au préalable le consentement exprès et écrit du bailleur, - et d'autre part en cas d'autorisation, leur exécution sous la surveillance et le contrôle d'un architecte, conformément à l'article 5° des conditions générales, ci-dessus reproduit , que l'argumentation du preneur sur le fait que la configuration réelle des locaux au jour de l'acquisition du fonds ne correspondait plus à la description des lieux mentionnée au bail, en particulier sur l'existence ou non d'une réserve de 33 m2, est contredite par les constatations de l'expert ; en toute hypothèse ses allégations tendant à affirmer qu'elle n'aurait fait que remettre les lieux en leur état d'origine ne sont pas sérieuses et sont contraires aux pièces qu'elle produit elle-même sur son projet de réaménagement et de transformation des locaux, avec création d'une salle de restauration ; qu'on observera en outre que si la SARL PANETIERE PYRENEENNE produit deux factures de travaux, pour un montant de 25.000€ environ, elle ne s'explique pas sur l'affectation ou l'utilisation du prêt de 350.000 € qui lui aurait été consenti dans le cadre de cette opération, acquisition du fonds de 135.000 € comprise, de telle sorte que ces travaux de transformation des locaux ne représentent qu'une part réduite de l'investissement total ; qu'alors qu'il devait (et qu'il aurait pu, à l'occasion du constat d'huissier du 8 avril 2013) informer le bailleur pour obtenir son consentement avant de réaliser les travaux de démolition et de percements visant au changement de distribution des locaux, le preneur a, malgré le commandement valant mise en demeure par acte du 26 avril 2013, qui lui a été délivré dans des conditions parfaitement régulières, d'avoir à cesser immédiatement les travaux entrepris en violation du bail, persisté dans l'exécution de ces travaux, qui probablement n'en étaient qu'au début, et sans répondre d'aucune manière à cette mise en demeure ;que par la suite et nonobstant les opérations d'expertise qui se sont déroulées lors d'une réunion du 26 juillet 2013, les travaux étant achevés, la SARL PANETIERE PYRENEENNE n'a en réalité protesté que par un acte non daté fin août/début septembre 2013 en réponse au deuxième commandement délivré par le bailleur par acte du 14 août 2013, ce commandement étant fondé sur les constatations de l'expert judiciaire , que contrairement à l'argumentation et à la prétention du preneur sur la nullité du troisième commandement délivré par le bailleur par acte du 13 décembre 2013, pour défaut d'objet dès lors que les travaux étaient terminés, la violation des obligations du bail est constante et réitérée depuis le premier commandement délivré par acte du 26 avril 2013; par conséquent il convient de faire droit à la demande de résiliation du bail commercial » ;
ALORS QU' au regard de l'article 1184 du code civil, la résiliation judiciaire n'est prononcée que si les manquements retenus sont considérés comme graves par les juges du fond ; que la gravité des manquements relève du pouvoir souverain ; qu'à défaut d'avoir constaté que les manquements étaient graves, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184, devenu 1224, du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a refusé de prononcer la nullité du commandement du 19 décembre 2013, faute d'objet puis prononcé la résiliation judiciaire du bail, ordonné l'expulsion du preneur et fixé le montant de l'indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QU' « il s'agit de travaux visant au réaménagement des locaux, en ce compris leur mise aux normes, qui d'après le preneur ont été réalisés entre la cession du 29 mars 2013 et le début de la mise en exploitation le 24 mai 2013, et donc en l'espace de deux mois ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que ces travaux ont consisté en l'embellissement du point de vente mais aussi et surtout dans la transformation d'un espace attenant occupé par deux bureaux, un couloir et un WC, en salle de restauration de 22 m²; il s'agit d'après ce rapport d'une intervention sur l'existant par l'agrandissement d'une baie de porte inscrite dans un mur de maçonnerie et de refend, et la démolition des cloisonnements délimitant les anciens locaux ; que la SARL PANETIERE PYRENEENNE produit deux factures de travaux, qui n'ont été communiqués à l'expert que dans le cadre de ses observations complémentaires l'une du 3 mai 2013, pour un montant de 12.500 E HT (une situation précédente de 3.500 à déduire), portant sur la fourniture et la pose d'un plafond BA13 et d'un flocage coupe-feu 1 heure sur plancher bois non conforme, et divers travaux de plâtrerie, l'autre du 22 mai 2013, pour un montant de 11.942 E TTC, portant sur la démolition de cloisons intérieures non porteuses, la mise en conformité de l'état existant par la réalisation de tranchées pour évacuation des eaux usées, la pose de canalisations, le solage du sol pour des tranchées EDF PTT, la fourniture et la pose d'une poutre fer au plafond, remplacement d'une cloison non porteuse par une poutre fer type HEA 200 ancrée dans les murs porteurs pour soutenir le plancher existant où une flèche est apparente ; que l'expert judiciaire, au terme de ses constatations et investigations, maintient son appréciation selon laquelle on ne peut pas dire que la mise en sécurité découlant des travaux représente la principale raison qui a motivé le projet d'aménagement -ou que l'établissement compte tenu de sa configuration ne nécessitait pas d'exigences particulières s'agissant de la protection de la structure ; Les travaux ont fait l'objet d'un arrêté du maire de la commune de Capvern du 23 mai 2013 sur la déclaration préalable présentée le 24 avril 2013 par la SARL PANETIERE PYRENEENNE, consistant en l'aménagement intérieur d 'une salle de dégustation, d'un sanitaire PMR et d'une zone de préparation ; qu'ils ont également fait l'objet d'un avis favorable de la commission de sécurité incendie du 13 mai 2013, suite à la réunion du 3 mai 2013, le projet présenté consistant à réaménager la boulangerie existante située au centre du village, avec en plus création d'une nouvelle salle de dégustation; cette visite et l'avis favorable qui a suivi, contenant les prescriptions applicables en la matière, ont été sollicités au regard du classement de l'établissement en 5éme catégorie, compte-tenu de l'effectif du public (28 dont 4 dans l'espace de vente et 24 dans la salle de dégustation/restauration) ; que si le bailleur prétend que ces travaux nécessitaient son consentement exprès et écrit et donc son autorisation préalable, avec le contrôle de son architecte, conformément au paragraphe B-5° du bail, le preneur soutient qu'il n'en avait pas besoin, s'agissant de transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité, conformément au paragraphe B-4° du contrat, et/ou de travaux de mise en sécurité ou de conformité , qu'elle se prévaut d'une attestation du précédent locataire ayant cessé son activité en novembre 2012, Monsieur X..., qui estime que la boulangerie était insalubre et n'était pas aux normes de sécurité, en précisant pas de coupe-feu entre le plafond et le premier étage, pas de passage handicapés pour les toilettes, circuit électrique dangereux ; il ajoute qu'il n'a pu réaliser les travaux faute de moyens financiers ; le preneur se prévaut également d'un constat d'huissier qu'il a fait réaliser dès le 8 avril 2013, qui considère que l'ensemble de l'ouvrage présente un état général vétuste ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que, si effectivement une partie des travaux ont été réalisés par le preneur pour satisfaire aux normes de sécurité des locaux, en particulier le flocage coupe-feu et la pose d'une poutre en fer au plafond pour soutenir le plancher du premier étage, et encore pour satisfaire à la réglementation d'accessibilité aux handicapés par la création d'un accès aux toilettes, que ces travaux ne nécessitaient donc pas l'accord préalable du bailleur, la majeure partie des travaux réalisés en l'espace de deux mois après la cession ont consisté dans l'aménagement des locaux pour créer l'activité de restauration rapide, connexe ou complémentaire aux activités de commerce prévues au bail ;que le constat d'huissier du 8 avril 2013 rapporte précisément l'intention du preneur de procéder à des travaux d'aménagement ou d'embellissement du fonds de commerce, suite à son rachat, et notamment par une extension de la pièce principale avec dépose de la cloison ; on ne comprend pas pourquoi ce constat d'huissier n'a pas été effectué contradictoirement avec le bailleur ; que toutes les pièces produites par le preneur à l'occasion des autorisations de ces travaux, arrêté du maire, avis de la direction compétente de la préfecture en matière de sécurité alimentaire, et avis favorable de la commission de sécurité incendie démontrent qu'il s'agissait d'un projet de réaménagement de la boulangerie avec création d'une nouvelle salle de dégustation/restauration, entraînant la transformation de l'établissement en ERP, 5éme catégorie recevant du public, et pour l'essentiel dans la nouvelle salle de restauration rapide créée (qui est habilitée à recevoir 24 personnes, alors que l'espace de vente est limité à 4 personnes) Si l'on peut considérer que le défaut d'information préalable du bailleur de création de cette activité connexe ou complémentaire n'était pas d'une gravité suffisante pour entraîner la résiliation du bail (paragraphe C-1) par contre les travaux réalisés par le preneur consistant en particulier à transformer les locaux par la démolition de cloisons et l'agrandissement d'une ouverture et donc le percement d'un mur, dans le but non contesté de changer la distribution des locaux, nécessitaient: - d'une part et au préalable le consentement exprès et écrit du bailleur, - et d'autre part en cas d'autorisation, leur exécution sous la surveillance et le contrôle d'un architecte, conformément à l'article 5° des conditions générales, ci-dessus reproduit , que l'argumentation du preneur sur le fait que la configuration réelle des locaux au jour de l'acquisition du fonds ne correspondait plus à la description des lieux mentionnée au bail, en particulier sur l'existence ou non d'une réserve de 33 m2, est contredite par les constatations de l'expert ; en toute hypothèse ses allégations tendant à affirmer qu'elle n'aurait fait que remettre les lieux en leur état d'origine ne sont pas sérieuses et sont contraires aux pièces qu'elle produit elle-même sur son projet de réaménagement et de transformation des locaux, avec création d'une salle de restauration ; qu'on observera en outre que si la SARL PANETIERE PYRENEENNE produit deux factures de travaux, pour un montant de 25.000€ environ, elle ne s'explique pas sur l'affectation ou l'utilisation du prêt de 350.000 € qui lui aurait été consenti dans le cadre de cette opération, acquisition du fonds de 135.000 € comprise, de telle sorte que ces travaux de transformation des locaux ne représentent qu'une part réduite de l'investissement total ; qu'alors qu'il devait (et qu'il aurait pu, à l'occasion du constat d'huissier du 8 avril 2013) informer le bailleur pour obtenir son consentement avant de réaliser les travaux de démolition et de percements visant au changement de distribution des locaux, le preneur a, malgré le commandement valant mise en demeure par acte du 26 avril 2013, qui lui a été délivré dans des conditions parfaitement régulières, d'avoir à cesser immédiatement les travaux entrepris en violation du bail, persisté dans l'exécution de ces travaux, qui probablement n'en étaient qu'au début, et sans répondre d'aucune manière à cette mise en demeure ;que par la suite et nonobstant les opérations d'expertise qui se sont déroulées lors d'une réunion du 26 juillet 2013, les travaux étant achevés, la SARL PANETIERE PYRENEENNE n'a en réalité protesté que par un acte non daté fin août/début septembre 2013 en réponse au deuxième commandement délivré par le bailleur par acte du 14 août 2013, ce commandement étant fondé sur les constatations de l'expert judiciaire , que contrairement à l'argumentation et à la prétention du preneur sur la nullité du troisième commandement délivré par le bailleur par acte du 13 décembre 2013, pour défaut d'objet dès lors que les travaux étaient terminés, la violation des obligations du bail est constante et réitérée depuis le premier commandement délivré par acte du 26 avril 2013; par conséquent il convient de faire droit à la demande de résiliation du bail commercial » ;
ALORS QUE la gravité des manquements doit être appréciée en considération du principe de proportion ; qu'avant de prononcer la résiliation judiciaire, les juges du fond doivent déterminer si la résiliation judiciaire est conforme au principe de proportion à raison de ses effets, eu égard à l'objet, la nature ou les effets des manquements relevés ; qu'en s'abstenant de s'être prononcés sur ce point, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184, devenu 1224, du code civil, ainsi que du principe de proportion. »