Cet article décrit le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) à travers les textes qui lui sont applicables et est illustré par des décisions judiciaires dignes d'intérêt.

Première partie

Généralités sur la vente en l'état futur d'achèvement, les textes applicables

La vente en l’état futur d’achèvement est l’une des formes de vente d’immeubles à construire, l’autre formait en la vente à terme. La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et en payer le prix à la date de la livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble et il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente.

La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution et l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Ces définitions des deux contrats figurent aux articles 1601-1, 1602-2 et 1601-3 du Code civil.

«La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »

« La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s'opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente. »

«La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »

Pour ce qui concerne la responsabilité du vendeur d’immeubles à construire, ce sont les articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil qui traitent de cette question :

« Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »

Et :

«Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.

Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3. »

L’article 1648 du Code civil prévoit le délai d’action en ce qui concerne l’action en garantie des vices cachés en général (deux ans à compter de la découverte du vice) et action en garantie des vices ou des défauts de conformité apparents (dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé de ces vices) :

Article 1648

« L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »

Ces articles sont rappelés par les articles suivants du code de la construction et de l’habitation :

Article L261-1

Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-1 du code civil :

" La vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. "

Article L261-2

Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-2 du code civil :

" La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s'opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente. "

Article L261-3

Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-3 du code civil :

" La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. "

Article L261-4

Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-4 du code civil :

"La cession par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une vente d'immeubles à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l'acquéreur envers le vendeur.

Si la vente a été assortie d'un mandat, celui-ci se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire.

Ces dispositions s'appliquent à toute mutation entre vifs, volontaire ou forcée, ou à cause de mort."

Article L261-5

Ainsi qu'il est dit à l'article 1642-1 du code civil :

" Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer."

Article L261-6

Ainsi qu'il est dit à l'article 1646-1 du code civil :

" Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.

Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3. "

Article L261-7

Ainsi qu'il est dit à l'article 1648 du code civil :

" L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. "

L’article L261-10 du code de la construction et de l’habitation définit le secteur protégé, pour lequel des obligations particulières du contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction.

« Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ci-dessous.

Celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer les versements ou les dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa précédent, sauf si le terrain ou le droit est procuré à une société régie par les chapitres Ier, II (sections I et II) et III du titre Ier du présent livre, ou si celui qui les procure est un organisme d'habitations à loyer modéré agissant comme prestataire de service. »

Ce même article évoque la notion de terrain procuré directement ou indirectement et de droit de construire procurer sur le terrain de celui qui contracte l’obligation d’effectuer les versements, pour éviter la fraude qui consisterait à scinder l’opération en deux parties (vente du terrain d’une part et contrat de construction d’autre part).

On notera que l’article L. 231-5 du code de la construction et de l’habitation évoque le cas où le constructeur fournit indirectement le terrain et que dans ce cas c’est un contrat de construction de maison individuelle qui doit être conclu :

Article L231-5

« L'obligation, instituée par le deuxième alinéa de l'article L. 261-10, de conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa premier de cet article ne s'applique pas lorsque celui qui procure indirectement le terrain est le constructeur. »

Cet article du code de la construction et de l’habitation prévoit l’obligation pour le vendeur de souscrire une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement :

Article L261-10-1

« Avant la conclusion d'un contrat prévu à l'article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.

Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d'achèvement ou de remboursement. »

Les autres dispositions applicables au contrat dans le secteur protégé sont les suivantes :

« Article L261-11

Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :

1. a) La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;
2. b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;
3. c) Le délai de livraison ;
4. d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent code, la justification de la garantie financière prescrite à l'article L. 261-10-1, l'attestation de la garantie étant établie par le garant et annexée au contrat.

Toutefois, lorsque la vente concerne une partie d'immeuble, le contrat peut ne comporter que les indications propres à cette partie, les autres précisions prévues à l'alinéa précédent doivent alors figurer, soit dans un document annexé à l'acte, soit dans un document déposé au rang des minutes d'un notaire et auquel l'acte fait référence.

Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l'affirmative, les modalités de sa révision.

Il doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble.

Le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui être communiqué préalablement.

Lorsqu'avant la conclusion de la vente, le vendeur a obtenu le bénéfice d'un prêt spécial du Crédit foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, le contrat doit mentionner que l'acheteur a été mis en état de prendre connaissance, dans des conditions fixées par décret, des documents relatifs à l'équilibre financier de l'opération, au vu desquels a été prise la décision de prêt. L'inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne peut être invoquée que par l'acquéreur et avant l'achèvement des travaux.

NOTA : Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013, article 3 : La présente ordonnance s'applique aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2015.

Article L261-11-1

Au cas où le contrat défini à l'article L. 261-11 prévoit la révision du prix, celle-ci ne peut être calculée qu'en fonction de la variation d'un indice national du bâtiment tous corps d'état mesurant l'évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment et publié par l'autorité administrative.

La révision ne peut être faite sur chaque paiement ou dépôt que dans une limite exprimée en pourcentage de la variation de cet indice.

L'indice et la limite prévus ci-dessus sont définis par décret en Conseil d'Etat. Cette limite, destinée à tenir compte des frais fixes, de la valeur du terrain et des améliorations de productivité, doit être comprise entre 60 p. 100 et 80 p. 100 de la variation de l'indice.

L'indice servant de base pour le calcul de la révision est le dernier indice publié au jour de la signature du contrat. La variation prise en compte résulte de la comparaison de cet indice avec le dernier indice publié avant la date de chaque paiement ou dépôt.

Article L261-12

Dans le cas de vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible.

Le contrat de vente à terme peut seulement stipuler que des dépôts de garantie seront faits, à mesure de l'avancement des travaux, à un compte spécial ouvert au nom de l'acquéreur par un organisme habilité à cet effet. Les fonds ainsi déposés sont incessibles, insaisissables et indisponibles dans la limite des sommes dues par l'acheteur, sauf pour le paiement du prix.

Article L261-13

Nonobstant toutes stipulations contraires, les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement ou de dépôt prévues aux articles L. 261-10 à L. 261-12 ne produisent effet qu'un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux.

Un délai peut être demandé pendant le mois ainsi imparti, conformément à l'article 1343-5 du code civil.

Les effets des clauses de résolution de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais octroyés dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil. Ces clauses sont réputées n'avoir jamais joué si le débiteur se libère dans les conditions déterminées par le juge.

Article L261-14

Le contrat ne peut stipuler forfaitairement, en cas de résolution, le paiement, par la partie à laquelle elle est imputable, d'une indemnité supérieure à 10 p. 100 du prix.

Toutefois, les parties conservent la faculté de demander la réparation du préjudice effectivement subi.

Article L261-15

La vente prévue à l'article L. 261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble.

Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.

Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente.

Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l'article L. 312-16 du code de la consommation n'est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.

Est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente.

NOTA : Au terme de l'ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016, les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation (ancienne version) ont été reprises dans les articles L. 313-41 (précédemment codifié par l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2001 sous le numéro L.313-26) et L. 341-35 du code de la consommation

Article L261-16

Toute clause contraire aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-15 du présent code et à celles des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, reproduits aux articles L. 261-5 et L. 261-6 du présent code, est réputée non écrite.

Article L261-22

Un décret en Conseil d'Etat fixe en tant que de besoin les modalités d'application du présent chapitre, et notamment les conditions dans lesquelles les personnes obligées à garantie par application des articles L. 111-13, L. 111-18, L. 261-5 et L. 261-6 peuvent être tenues de se prémunir contre les conséquences pécuniaires qui peuvent résulter de cette garantie. »

Il existe en outre des dispositions réglementaires qui figurent dans le code de la construction et de l’habitation, aux articles R 261-1 à R 361-33 de ce code.

On retiendra essentiellement de ces articles l’article suivant relatif à la grille de prix c’est-à-dire l’échelonnement des paiements :

« Article R*261-14

Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35% du prix à l'achèvement des fondations ;

70% à la mise hors d'eau ;

95% à l'achèvement de l'immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.

Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d'exécution des travaux sont exigibles :

- soit par versements périodiques constants ;

- soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l'avancement des travaux.

Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois. »

Les décisions qui seront citées ci-dessous sont le plus souvent relatives à l'application de la législation concernant le secteur protégé.

Deuxième partie


Les décisions rendues en matière de vente en l’état futur d’achèvement

La notification du contrat préliminaire faisant courir le délai de rétractation :

La signature par les acquéreurs de l'acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.

“Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de dire que la nullité du contrat de réservation n'est pas encourue et que l'acte authentique en date du 8 août 2006 n'est pas entaché de nullité, alors selon le moyen :

1°/ que la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation doit être adressée personnellement à chacun des époux acquéreurs ou qu'à défaut l'avis de réception de la lettre unique doit être signé par les deux époux ; qu'en décidant que le non-respect du formalisme visé à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation « n'a causé aucun grief aux époux X... qui ont bien été informés de la faculté de rétractation qui leur était ouverte et n'ont pas entendu en faire usage », la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne contient pas, a violé le texte susvisé ;

2°/ que lorsque la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation a été effectuée non par lettres distinctes, adressées à chacun des époux acquéreurs, mais par une lettre unique libellée au nom des deux, elle ne peut produire effet à l'égard des deux que si l'avis de réception a été signé par chacun des époux ou si l'époux signataire était muni d'un pouvoir à l'effet de représenter son conjoint ; qu'ainsi, le délai de rétractation de sept jours ne peut commencer à courir à l'encontre des deux époux ; qu'en retenant que le non-respect du formalisme visé à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation « qui n'a pour but que de protéger le consommateur, n'a causé aucun grief aux époux X... qui ont bien été informés de la faculté de rétractation qui leur était ouverte et n'ont pas entendu en faire usage » et que « le délai de rétractation a couru à compter de la notification du courrier reçu le 24 avril 2006 », la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Mais attendu que la signature par les acquéreurs de l'acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; que la cour d'appel a relevé que M. et Mme X... avaient tous deux signé l'acte authentique de vente, sans émettre de réserve quant à l'absence de notification du contrat préliminaire de réservation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception séparée à chacun d'entre eux ; qu'il en résulte que l'acte authentique de vente n'est pas entaché de nullité ; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, la décision déférée se trouve légalement justifiée.”

Différences entre le contrat préliminaire et le contrat définitif :

Dans ce cas où les menuiseries prévues en aluminium dans le contrat préliminaire étaient prévues en PVC dans la notice définitive, il est jugé que les acquéreurs ont pu refuser de signer le contrat définitif et obtenir la restitution de le dépôt de garantie versé.

“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 25 novembre 2010), que, par acte des 20 et 29 octobre 2007, les époux X...ont réservé un lot dans un immeuble à construire par la société Promobat ; qu'ils ont versé un dépôt de garantie d'un montant de 5 480 euros ; que les époux X...ayant demandé des précisions sur une différence concernant les menuiseries extérieures des pièces principales, prévues en aluminium selon les prévisions de la notice descriptive sommaire et en PVC selon la notice descriptive définitive, la société Pichet leur a précisé, pour le compte de la société Promobat, que seules les baies vitrées coulissantes des séjours seraient en aluminium, les portes-fenêtres devant être en PVC ; que, par courrier du 22 septembre 2008, la société Promobat a annulé la réservation en invoquant le refus des époux X...de signer l'acte de vente sans motif légitime ; que les époux X...ont assigné la société Promobat en restitution du dépôt de garantie et indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Promobat fait grief à l'arrêt d'ordonner la restitution du dépôt de garantie, alors, selon le moyen, que les cas dans lesquels le réservataire d'un immeuble à construire peut obtenir restitution du dépôt de garantie sont prévus de manière limitative par les dispositions d'ordre public de l'article R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation ; que la modification du matériau de construction de l'un des éléments de l'immeuble ne constitue par l'un de ces cas, à moins qu'elle ait entraîné une diminution de la valeur du bien supérieure à 10 %, tel que prévu par l'article R. 261-31 e) du code de la construction ; que lorsque le réservataire refuse d'acquérir en raison d'une modification des matériaux de construction qui n'entraîne pas une variation du prix supérieure à 10 % de la valeur du bien, la non-réalisation de la vente lui est imputable ; qu'en jugeant, pour ordonner la restitution du dépôt de garantie, que la modification du matériau des boiseries extérieures était constitutive du cas prévu par l'article R. 261-31 a) du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire de l'hypothèse dans laquelle " le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ", la cour d'appel a violé l'article R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que la notice descriptive sommaire prévoyait des menuiseries extérieures en aluminium et que leur remplacement par des menuiseries en PVC ne correspondait à aucune des modifications permises par cette notice, la cour d'appel a pu retenir qu'en application de l'article R. 261-31 a) du code de la construction et de l'habitation le dépôt de garantie devait être restitué, le contrat de vente n'étant pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire”.

La clause de majoration des délais n’est pas abusive :

“Attendu que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ;

Que, sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 1er février 2011), que les époux X... ont acquis en état futur d'achèvement auprès de la société civile immobilière Hameau Cécilia (la SCI) une maison d'habitation dont l'achèvement était fixé au cours du premier trimestre 2007 ; que la prise de possession n'étant intervenue que le 21 décembre 2007, les époux X... ont assigné la SCI pour obtenir réparation de leurs préjudices, demandes à laquelle la SCI s'est opposée en se prévalant de la clause contractuelle prévoyant des majorations de délai en cas d'intempéries et de défaillance d'une entreprise ;

Attendu que pour déclarer abusive en ce qu'elle était insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non professionnel la clause du contrat prévoyant que "ce délai sera le cas échéant majoré des jours d'intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment ; ces jours seront constatés par une attestation de l'architecte ou du bureau d'études auquel les parties conviennent de se rapporter ; le délai sera le cas échéant majoré des jours de retard consécutifs à la grève et au dépôt de bilan d'une entreprise, et de manière générale, en cas de force majeure", l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'elle confère systématiquement les effets de la force majeure à des événements qui n'en présentent pas forcément le caractère, et qu'elle renvoie l'appréciation des jours d'intempéries à l'architecte ou à un bureau d'études, alors que le maître d'oeuvre, qui est lui-même tenu de respecter des délais d'exécution à l'égard du maître de l'ouvrage, peut avoir intérêt à justifier le retard de livraison par des causes légitimes ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la clause susvisée n'avait ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'était pas abusive, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er février 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai.”

L’erreur du vendeur lors de la rédaction du contrat préliminaire peut entraîner la nullité du contrat :

“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 mars 2012), que les 19 et 20 octobre 2007, Mme X... a conclu avec la société Icade Capri un contrat préliminaire à une vente en l'état futur d'achèvement d'un appartement comportant une terrasse ; que s'étant aperçue que la superficie de la terrasse était de 82,7 m2 et non de 159,2 m2, Mme X... a assigné la société Icade promotion logement (la société Icade), précédemment dénommée Icade Capri, qui lui avait restitué son dépôt de garantie, pour obtenir l'exécution du contrat de réservation et des dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité du contrat de réservation et de la débouter de sa demande de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

1°/ que la nullité d'une convention contractée par erreur ne peut être demandée que par la partie dont le consentement a été vicié ; qu'en l'espèce, la société Icade a sollicité, dans ses conclusions d'appel, de voir « constater le double vice du consentement affectant le contrat de réservation du 20 octobre 2007 » et, en conséquence, de voir « déclarer la nullité du contrat de réservation » ; qu'en prononçant la nullité du contrat de réservation au prétexte que « le choix de Mme X... résultait de l'importance de la surface de la terrasse ainsi qu'elle l'a précisé dans son courrier du 8 février 2008 et avait été déterminant de son consentement », quand celle-ci n'avait jamais sollicité la nullité du contrat de réservation pour erreur, la cour d'appel a violé les articles 1109 et 1110 du code civil ;

2°/ que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément retenu que la société Icade avait donné à Mme X... « une information erronée, par suite d'une erreur purement matérielle » sur la surface de la terrasse ; qu'en prononçant la nullité du contrat de réservation du 20 octobre 2007 sur le fondement d'une erreur substantielle commise par la société Icade, quand cette erreur « purement matérielle » ne pouvait constituer une erreur sur la substance, la cour d'appel a violé les articles 1109 et 1110 du code civil ;

3°/ que la nullité du contrat de réservation pour erreur ne peut être demandée que par le réservataire ; que le refus du réservant de conclure la vente en l'état futur d'achèvement doit donner lieu, à défaut de motif sérieux et légitime, à l'allocation de dommages-intérêts au réservataire, en plus de la restitution du dépôt de garantie ; qu'en prononçant la nullité du contrat de réservation du 20 octobre 2007 sur le fondement d'une erreur substantielle commise par la société Icade, réservant, quand le refus de celle-ci de conclure la vente en l'état futur d'achèvement en raison d'une erreur matérielle devait donner lieu à l'allocation de dommages-intérêts à Mme X..., en plus de la restitution du dépôt de garantie, la cour d'appel a violé les articles 1108 et 1109 du code civil, ensemble les articles L. 261-15 et R. 261-25 à R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu qu'ayant constaté qu'à la suite d'une erreur matérielle de la société Icade, les plans annexés au contrat de réservation indiquaient une superficie de la terrasse attenante à l'appartement réservé erronée de 159,2 m2 au lieu de 82,7 m2, relevé que cette société avait donné par erreur son consentement à ce contrat en croyant proposer à la vente un appartement ayant une terrasse de 82,7 m2, conformément aux plans annexés à la demande de permis de construire, et pouvait légitimement refuser de donner suite au contrat, n'étant pas en mesure de livrer un appartement avec une terrasse de 159,2 m2, et souverainement retenu que, compte tenu de la différence entre ces superficies, cette erreur était substantielle et avait été déterminante du consentement de la société Icade, la cour d'appel a pu en déduire que le contrat de réservation était nul pour vice du consentement et que la demande de dommages-intérêts de Mme X... ne pouvait être accueillie.”

La surface mentionnée au contrat préliminaire de réservation n’est qu’approximative :

“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 novembre 2003), que M. X... a conclu le 7 décembre 1998 avec la société de l'Abbaye un contrat de réservation portant sur un appartement et ses annexes ; que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement a été signé le 22 février 1999 ; qu'après terminaison de l'immeuble M. X..., faisant état d'un déficit de superficie du bien, a refusé de payer le solde du prix et a assigné la société de l'Abbaye en dommages-intérêts tandis que par voie reconventionnelle celle-ci a sollicité la résolution de la vente ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette dernière demande, de le condamner à payer à la société de l'Abbaye une indemnité contractuelle de résiliation, et de rejeter sa demande de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, qu'il résulte des articles L. 261-15 et R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation que le contrat de réservation doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, c'est-à-dire sa surface habitable approximative avec le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements ; et qu'aux termes de l'article L. 261-11 du même Code, l'acte de vente doit comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance de l'immeuble ; que le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement à destination de logement ne peut donc se borner à indiquer à l'acquéreur quelle sera la superficie globale du local ; qu'il est tenu de s'engager à lui livrer un bien d'une certaine surface habitable au sens de l'article R. 111-2 dudit Code ; que par conséquent, lorsque, comme en l'espèce, est seul annexé au contrat de réservation et à l'acte de vente un plan descriptif mentionnant la surface du logement sans la qualifier précisément, tandis qu'un autre document même non paraphé par l'acquéreur, indique, lui, la surface habitable, c'est un bien ayant cette même surface habitable qui doit être livré par le vendeur ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 261-11, L. 261-15, R. 111-2 et R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'aux termes de l'article R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation le contrat préliminaire conclu avant la vente d'immeuble à construire peut ne prévoir l'indication que d'une surface habitable approximative de l'immeuble faisant objet de ce contrat ; qu'ayant relevé que l'acte de réservation stipulait des surfaces approximatives, que la superficie habitable de l'appartement livré respectait la tolérance contractuelle par rapport à celle promise au descriptif annexé à l'acte, et que le document indiquant une surface habitable supérieure n'était ni annexé au contrat ni signé, la cour d'appel a pu retenir que le non-paiement, par M. X..., du solde du prix devait entraîner la résolution de la vente ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé.”

L'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation :

“Vu les articles L. 261-15 et R. 261-29 du Code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que la vente prévue à l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble ; que le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 19 mars 1993), que, par acte du 25 juin 1989, les époux X... ont conclu avec M. Y... un contrat préliminaire en vue de l'acquisition, en l'état futur d'achèvement, d'une maison d'habitation pour le prix de 1 800 000 francs ; qu'ils ont versé la somme de 90 000 francs à titre de dépôt de garantie, qui a été conservée par M. Y... ; que, par lettre du 27 octobre 1989, les époux X... ont renoncé au contrat ; qu'ultérieurement ils ont assigné M. Y... en nullité du contrat et restitution du dépôt de garantie ;

Attendu que, pour débouter les époux X... de leurs demandes, l'arrêt retient que si M. Y... n'a pas respecté les dispositions de l'article R. 261-29 du Code de la construction et de l'habitation, il ne peut lui être reproché d'avoir conservé le chèque par-devers lui, dès lors qu'il n'a causé aucun préjudice aux réservataires et que le non-respect des dispositions réglementaires n'est pas sanctionné par l'annulation du contrat préliminaire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 mars 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris.”

Le dépôt de garantie n’est pas une clause pénale :

“Vu l'article 1226 du Code civil ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Caen, 19 novembre 1987), statuant en dernier ressort, que la société Carpi a consenti aux époux X..., le 3 janvier 1986, un contrat préliminaire de réservation d'une habitation à construire dont le prix de vente était fixé à 467 300 francs ; qu'au titre du dépôt de garantie, les réservataires s'étaient engagés à verser chaque mois, jusqu'au jour de la signature de l'acte de vente à terme, 1 500 francs à l'organisme vendeur, les sommes ainsi versées restant acquises à cet organisme en cas de défaillance des réservataires dans leurs versements ; que les époux X..., renonçant à leur projet d'acquisition, ont cessé d'exécuter leur engagement après avoir versé 9 500 francs ; qu'ils ont assigné la société Carpi pour demander la restitution de cette somme ou la modération de la clause pénale ;

Attendu que pour accueillir cette dernière demande, le jugement énonce qu'il est constant qu'aux termes mêmes du contrat l'indemnité contractuelle s'analyse en une clause pénale susceptible d'appréciation par le juge ;

Qu'en statuant ainsi, sans relever l'obligation mise à la charge des époux X... par le contrat de réservation et dont l'inexécution se trouverait sanctionnée par la perte du dépôt de garantie, le tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 19 novembre 1987, entre les parties, par le tribunal d'instance de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Lisieux.”