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Contenu de l'opposition du syndic sur le prix de vente du lot de copropriété

Cet arrêt juge que l'opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes.

"Vu l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 5-1 du décret du 17 mars 1967 et 2374, 1° bis du code civil ;

Attendu, selon ce texte, que, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété ; qu'avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire ; que cette opposition, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance ; que les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé ; que l'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1 de la loi susvisée ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 25 février 2016), que le syndicat des copropriétaires Centre commercial des Villards Arcs 1 800 (le syndicat) a formé opposition au versement du prix d'adjudication de lots de la copropriété appartenant à M. X..., à qui la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'égard de la société Proserest avait été étendue ;

Attendu que, pour déclarer l'opposition régulière et dire que la créance du syndicat bénéficie du privilège immobilier spécial, l'arrêt retient qu'il n'y a pas lieu de distinguer entre différentes natures de charges et de travaux pour les créances dues au titre de l'année courante et des deux dernières années échues, ainsi que pour celles dues au titre des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Centre commercial des Villards Arcs 1 800 aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires Centre commercial des Villards Arcs 1 800 à payer à M. Y..., ès qualités de liquidateur de la société Proserest et de M. X..., la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour M. Y..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Proserest et de M. X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que l'opposition régularisée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Centre commercial des Villards aux Arcs 1800 en date du 30 juin 2014 répondait aux prescriptions de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 et d'AVOIR dit en conséquence que celui-ci était au bénéfice des privilèges immobiliers des dispositions des articles 2374 du code civil, 20 de la loi du 10 juillet 1965 et L. 641-13 du code de commerce ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE, aux termes de l'article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, « lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du Tribunal de Grande Instance de la situation de l'immeuble, et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndicat ayant régulièrement fait opposition. L'opposition régulière vaut au profit du Syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1 » ; que pour l'application de ces dispositions, l'article 5-1 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 précise que : « Il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise : 1° le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux années échues ; 2° le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échus ; 3° le montant et les causes des créances de toutes natures du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ; 4° le montant et les causes des créances de toutes natures du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus » ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Centre commercial des Villards aux Arcs 1800 justifie, par sa pièce n° 2, qu'il a, par exploit de la SCP Jean-Paul Spinelli-Laurent Saint-Martin, huissiers de justice, formé opposition au prix de vente selon les modalités de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et ce le 30 juin 2014, soit dans les 15 jours suivants l'accusé de réception de l'avis de vente ; que dans cet exploit d'huissier, il est repris le montant des charges détaillées pour les années 2011 à 2014, en distinguant pour chacune d'elles s'il s'agit des charges dues au titre de l'année courante et des deux dernières années échues, de celles dues au titre des deux dernières années antérieures aux deux dernières années échues ou des créances de toutes natures non incluses dans les précédentes, ainsi que le montant des frais ; qu'au vu de cet exposé, le destinataire de l'opposition, en l'occurrence l'avocat poursuivant, était parfaitement informé tant des sommes revendiquées par le syndicat des copropriétaires que des privilèges dont il entendait bénéficier, ce que réclame l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 quand il dispose qu'il appartient l'opposant d'énoncer de manière précise le montant et les causes des créances de charge du syndicat ; que dans ces conditions, le juge de l'exécution ne peut que déclarer l'opposition formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Centre commercial des Villards aux Arcs 1800 le 30 juin 2014 recevable, régulière et de plein effet ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE le contenu de l'opposition par acte extrajudiciaire, à laquelle peut procéder le syndicat des copropriétaires en réponse à un avis de mutation à titre onéreux d'un lot en application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, est défini par l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 : « L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise : 1° le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux années échues ; 2° le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échus ; 3° le montant et les causes des créances de toutes natures du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ; 4° le montant et les causes des créances de toutes natures du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus » ; que l'opposition du syndicat des copropriétaires du centre commercial des Villards aux Arcs 1800, signifiée par acte d'huissier du 31 juin 2014 énonce être faite : « Pour les sommes suivantes : 1° montant des charges dues au titre de l'année courante et des deux dernières années échues, soit : Année 2014 – charges 2014 : 8. 629, 42 euros, Année 2013 – charges 2013 : 1. 553, 77 euros, Année 2012 – charges 2012 : 1. 556, 39 euros ; 2° montant des charges dues au titre des deux années antérieures aux deux dernières années échues, soit : Année 2011 – déclaration de charges liquidation judiciaire au 2 mai 2011 (admises) : 1. 556, 39 euros,- charges 2011 (après le 2 mai 2011) : 780, 88 euros ; 3° créances de toute nature non incluses dans le 1° et 2°, soit : Année 2014 – honoraires suivi dossier Chainer : 450, 00 euros,- droit proportionnel : 18, 24 euros,- coût du présent acte : 238, 80 euros,- mainlevée à prévoir : 68, 84 euros, soit un total de : 15. 297, 50 euros » ; que les quatre catégories visées par les dispositions de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ne procèdent pas toutes du même critère ; que les deux premières divergent par la période concernée tout en visant des créances de même nature : « les charges et les travaux des articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 » et cela correspond aux finalités pour lesquelles cette distinction est imposée : l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 assortit du privilège immobilier spécial toutes les créances de charges et de travaux des articles 10 et 30 sans procéder à la moindre distinction au sein de cette catégorie de créance et les dispositions de l'article 2374 du code civil, qui définissent les créanciers privilégiés sur les immeubles, opèrent quant à elle une distinction, non de nature mais de période, entre deux catégories de charges et de travaux des articles 10 et 30 ; celles « dues au titre de l'année courante et des deux dernières années échues » qui priment sur les créances du vendeur et du prêteur de deniers et celles « dues au titre des deux années antérieures aux deux dernières années échues » qui sont également privilégiées, mais conjointement avec les créances du vendeur et du prêteur de deniers qu'elles ne priment plus ; qu'il n'est donc nul besoin, pour ces deux premières catégories, de distinguer entre différentes natures de charges et de travaux pour la mise en oeuvre des articles 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 2374 du code civil, contrairement à ce que soutient Me Jean Y..., ès qualités, ajoutant à la loi une disposition qu'elle ne prévoit pas ; que les deux dernières catégories de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ne distinguent plus les créances en fonction de périodes considérées, mais de la nature des créances et là encore pour mettre en oeuvre les dispositions de l'article 2374 du code civil qui assortissent, sans distinction de période mais en fonction de leur nature, certaines créances du syndicat : « les dommages et intérêts alloués par les juridictions et les dépens » ; que force est de constater que l'opposition litigieuse distingue très précisément la nature des créances concernées : « honoraires suivi dossier X..., droit proportionnel, coût du présent acte et mainlevée à prévoir » permettant ainsi la mise en oeuvre de ces dispositions ; que c'est à bon droit que le juge de l'exécution a retenu la parfaite régularité de l'opposition pratiquée par le syndicat des copropriétaires du centre commercial des Villards aux Arcs 1800 ;

ALORS QUE la validité de l'opposition du syndicat des copropriétaires suppose que celle-ci énonce de manière précise le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux années échues, ainsi que le montant et les causes de celles afférentes aux deux années antérieures aux deux dernières années échues ; qu'en conséquence, l'opposition doit comporter, non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le « super privilège » invoqué par le syndicat, mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, en distinguant entre le montant des charges d'une part, et des travaux d'autre part, et le lot auquel elles sont afférentes ; qu'à défaut, les créances du syndicat ne peuvent valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour déclarer régulière l'opposition pratiquée par le syndicat des copropriétaires du centre commercial des Villards, a retenu qu'il n'était « nul besoin », pour les créances afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux années échues, ainsi que pour celles afférentes aux deux années antérieures aux deux dernières années échues, « de distinguer entre les différentes natures de charges et de travaux pour la mise en oeuvre des articles 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 2374 du code civil » ; qu'en se déterminant de la sorte, la cour d'appel a violé les articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 2374-1° bis du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la créance de charges de 11. 739, 58 € correspondant aux charges de l'année en cours et aux deux années antérieures à celles de la vente devait être payée au syndicat des copropriétaires par priorité au vendeur et au prêteur de deniers, en l'espèce la Caisse d'épargne Rhône-Alpes, sur le prix de vente de l'immeuble, dit que pour les charges des deux années antérieures aux deux années échues, en l'occurrence l'année 2011, la créance de charges de 2. 781, 04 € du syndicat des copropriétaires viendrait en concurrence avec celle de la Caisse d'épargne Rhône-Alpes, sur le prix de vente de l'immeuble, et dit que le surplus de la somme dont le syndicat des copropriétaires était créancier à titre chirographaire lui serait payé par Me Y..., ès qualités, sous réserve d'un solde disponible sur le montant de l'actif ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE Me Jean Y..., mandataire liquidateur de l'Eurl Proserest et de M. Nicolas X... a dressé un état de collocation dans lequel il n'a été tenu compte de la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Centre commercial des Villards aux Arcs 1800, qu'à hauteur de 1. 197, 90 € sur le solde de la masse mobilière restant à distribuer, soit après collocation sur le prix retiré de la vente immobilière de la Caisse d'épargne Rhône-Alpes créancier inscrit sur le bien vendu au titre d'un privilège du vendeur et de prêteur de deniers ; que Me Y... explique que le syndicat des copropriétaires n'a déclaré dans les délais de la loi qu'une créance de 2. 000, 16 € pour les charges antérieures à l'ouverture de la procédure collective, mais uniquement à titre chirographaire que pour le surplus des charges, il indique qu'il n'y a pas eu de déclaration dans le délai de six mois à compter de la publication du jugement ouvrant la liquidation judiciaire ; qu'il indique également que la Cour de cassation a rendu un avis dans lequel les charges de copropriété postérieures au jugement d'ouverture sont primées par les créances privilégiées ; que sur la créance antérieure à l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de M. X..., il convient de relever que celle-ci qui n'est discutée ni sur sa liquidité, ni sur son exigibilité, et qui a fait l'objet d'une déclaration chirographaire le 4 juillet 2011, bien avant la vente forcée, n'a trouvé son caractère privilégié que du fait de la vente sur adjudication de l'immeuble et des dispositions des articles 2374 du code civil et 20 de la loi du 10 juillet 1965, au titre des deux années de charges antérieures aux deux années échues, comme cela apparaît dans l'opposition du 30 juin 2014 ; qu'au regard de la validité de cette opposition, il appartient à Me Y..., dans son état de collocation, de reprendre au moins cette créance de 2. 000, 16 € qui vient en concurrence avec celles de la Caisse d'épargne Rhône-Alpes en application des dispositions du 1° de l'article 2374 du code civil ; que sur le surplus de la créance, il est constant qu'elle est constituée de charges postérieures à l'ouverture de la procédure collective de M. Nicolas X..., qui sont, dès lors qu'elles portent sur l'année courant et sur les quatre dernières années échues, au bénéfice de la sûreté immobilière de l'article 2374-1° du code civil et 20 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le syndicat des copropriétaires n'est donc pas soumis au délai de déclaration de 6 mois de l'art. L. 641-13 IV du code de commerce qui ne concerne pas les exceptions au II de ce même article ; que sur le rapport entre les dispositions de l'article L. 641-13 du code de commerce et celles de l'article 2374 du code civil ou de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de rappeler que les charges de copropriété ont pour but de sauvegarder l'immeuble et que dans le cadre de la procédure collective cet objectif permet également de sauvegarder le gage des créanciers ; que c'est la raison pour laquelle le législateur a entendu favoriser le paiement des charges de copropriété dans le cadre de l'exception prévue au II de l'art. L. 641-13 du code de commerce ; qu'il est donc justifié, en l'espèce, de retenir que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Centre commercial des Villards aux Arcs 1800 est au bénéfice desdites dispositions et doit voir sa créance privilégiée retenue dans les opérations de collocation de Me Y... dans les limites de l'article 2374 du code civil, qui devra, ainsi, établir un nouvel état de collocation tenant compte de la répartition ci-dessus fixée ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Centre commercial des Villards aux Arcs 1800 a régulièrement fait opposition le 30 juin 2014 à hauteur de 11. 739, 58 € (soit 8. 629, 42 € (en 2014) + 1. 553, 77 € (année 2013) + 1. 556, 39 € (année 2012) pour l'année en cours au moment de la vente et les deux années antérieures, 2. 781, 04 € (soit 2. 000, 16 € (avant ouverture liquidation judiciaire) + 780, 88 € (après liquidation judiciaire)) pour l'année antérieure aux deux dernières années échues et de 776, 88 € (soit 450, 00 € (honoraires) + 18, 24 € (droit proportionnel) + 238, 80 € (coût de l'acte) + 69, 84 € (mainlevée à prévoir)) au titre des frais ; qu'en regard des dispositions de l'article 2374 du code civil, il convient de retenir que la créance de 11. 739, 58 €, correspondant aux charges de l'année en cours et aux deux années antérieures, doit être payée au syndicat des copropriétaires par priorité sur le vendeur et le prêteur de denier, en l'espèce la Caisse d'épargne Rhône-Alpes, sur le prix de vente de l'immeuble ; que pour les charges des deux années antérieures aux deux années échues, en l'occurrence uniquement celle de l'année 2011, comme il a été dit ci-dessus la créance de 2. 781, 04 € (en ce compris celle de 2. 000, 16 € traitée ci-dessus) du syndicat des copropriétaires viendra en concurrence avec la Caisse d'épargne Rhône-Alpes ; que le surplus de la somme dont le syndicat des copropriétaires est créancier à titre chirographaire, sera affecté par Me Y... en fonction du solde disponible sur l'actif, qui devrait toutefois être nul au regard de la première mouture de l'état de collocation ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE, ayant écarté à tort le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires, l'état de collocation établi par Me Jean Y..., ès qualités, ne peut qu'être inexact ; que – sur la créance antérieure à la liquidation, Me Jean Y..., ès qualités, produit la déclaration de créance, d'un montant de 2. 000, 16 euros, du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété antérieures à la liquidation judiciaire de M. X..., propriétaire de l'immeuble dont le produit de la vente fait l'objet de la collocation objet du litige ; que le fait que cette créance n'ait été déclarée qu'à titre chirographaire ne la prive pas du privilège immobilier dans la mesure où celui-ci ne s'exerce qu'en cas de vente du lot, c'est donc l'avis de mutation adressé par l'avocat poursuivant au syndicat des copropriétaires qui y a ouvert droit, ainsi que le prévoit le dernier alinéa de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 disposant que l'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège de l'article 19-1 ; que Me Jean Y..., ès qualités, ne précisant par ailleurs par les sommes qu'il vise en faisant valoir que toutes ne constituent pas des charges de copropriété, rend cet argument inopérant ; que – sur les créances postérieures à la liquidation, il résulte en outre de l'article 641-13 II du code de commerce que les créances assorties notamment de sûretés immobilières, sans qu'il faille opérer une distinction selon qu'elles sont nées avant ou après le jugement ayant prononcé la liquidation judiciaire, priment les créances nées régulièrement après ledit jugement ; que cette disposition concernant les procédures collectives concorde pleinement avec les dispositions des articles 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 2374 du code civil en application desquelles la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges des années 2012, 2013 et 2014, soit la somme de 11. 739, 58 € (8. 629, 42 + 1. 553, 77 + 1. 556, 39) bénéficie du privilège immobilier spécial par préférence à la Caisse d'épargne Rhône-Alpes, tandis que sa créance au titre des charges de l'année 2011 pour un montant de 2. 781, 04 € (2. 000, 16 + 780, 88) bénéficie du privilège immobilier spécial mais en concurrence avec la créance de la Caisse d'épargne Rhône-Alpes ; que le solde de la créance au titre de laquelle le syndicat des copropriétaires a formé opposition ne bénéficie d'aucun privilège et ne sera colloqué qu'à titre chirographaire ;

1°/ ALORS QUE la collocation d'un syndicat de copropriétaires, en raison des créances garanties en vertu de l'article 2374-1° bis du code civil, dont il est titulaire à l'encontre d'un copropriétaire mis en liquidation judiciaire, est soumise, s'agissant des créances nées postérieurement au jugement d'ouverture, aux dispositions de l'article L. 641-13- II du code de commerce ; qu'en conséquence, les créances du syndicat des copropriétaires nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire sont primées par les créances garanties par des sûretés immobilières, tels les privilèges du vendeur d'immeuble et du prêteur de deniers ; qu'en décidant au contraire que la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Centre commercial des Villards aux Arcs 1800 correspondant aux charges de l'année en cours et aux deux années antérieures devait être payée par priorité sur la Caisse d'Epargne Rhônes-Alpes qui était vendeur et prêteur de deniers, la cour d'appel a violé les articles L. 641-13- II du code de commerce et 2374-1° bis du code civil ;

2°/ ALORS QUE la collocation d'un syndicat de copropriétaires, en raison des créances garanties en vertu de l'article 2374-1° bis du code civil, dont il est titulaire à l'encontre d'un copropriétaire mis en liquidation judiciaire, est soumise, s'agissant des créances nées postérieurement au jugement d'ouverture, aux dispositions de l'article L. 641-13- II du code de commerce ; qu'en conséquence, les créances du syndicat des copropriétaires nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire sont primées par les créances garanties par des sûretés immobilières, tels les privilèges du vendeur d'immeuble et du prêteur de deniers ; qu'en décidant au contraire que la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Centre commercial des Villards aux Arcs 1800 correspondant aux charges des deux années antérieures aux deux années échues viendrait en concurrence avec la Caisse d'Epargne Rhônes-Alpes qui était vendeur et prêteur de deniers, la cour d'appel a derechef violé les articles L. 641-13- II du code de commerce et 2374-1° bis du code civil."

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