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Transformation d'un lot de copropriété et destination de l'immeuble

La transformation à usage d'habitation d'un lot de copropriété est possible si elle n'est pas contraire à la destination de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

"Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 janvier 2016), que Mme X..., propriétaire d'un lot, initialement à usage de remise et transformé en logement, situé dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires pour obtenir l'autorisation d'installer une boîte à lettres dans les parties communes, que l'assemblée générale des copropriétaires lui avait refusée ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que Mme X..., qui n'est pas propriétaire d'un logement mais, selon le règlement de copropriété, d'une remise, n'est pas fondée à demander la pose d'une boîte à lettres dans les parties communes de l'immeuble, que les autorisations de raccordement aux réseaux octroyées par les assemblées générales de 2002 et 2003 n'équivalent pas, ni expressément ni implicitement, à une autorisation de transformer le lot n° 27 à usage de logement et qu'il incombe à Mme X... de demander à l'assemblée générale le changement d'affectation ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher en quoi la transformation à usage d'habitation du lot n° 27 était contraire à la destination de l'immeuble ou portait atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 janvier 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;


Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 140 rue de Noisy-le-Sec à Bagnolet aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 140 rue de Noisy-le-Sec à Bagnolet et le condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour Mme X....

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Madame X... de sa demande d'autorisation de pose d'une boîte à lettres dans les parties communes de l'immeuble du 140 rue de Noisy le Sec à Bagnolet ;

AUX MOTIFS QUE : « au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires indique que la copropriété n'a jamais autorisé le changement d'usage du lot n° 27, que l'autorisation donnée en son temps par les assemblées générales de copropriétaires de 2002 et 2003 de raccorder ledit lot à l'eau et à l'électricité ou de déplacer une porte latérale n'ont pas eu pour effet d'accorder implicitement ou non cette autorisation, que la transformation de la remise à usage d'habitation s'est faite irrégulièrement avec des atteintes aux parties communes (pose de baies vitrées) et que la pose d'une boite à lettres ne tend qu'à parfaire cette irrégularité ; que Mme Suzanne X... répond que le refus d'autorisation de travaux opposé par l'assemblée générale du 28 mars 2012 est constitutif d'un abus de majorité, que les travaux sollicités sont simples et ne portent atteinte ni à l'esthétique ni à l'harmonie de l'immeuble, que le rapport de l'architecte Z...atteste de l'habitabilité du lot n° 27 dont l'affectation à usage de logement ne porte pas davantage atteinte à la destination de l'immeuble qui est à usage d'habitation ; que les développements des parties sur l'abus de majorité qui affecterait la validité de la résolution n° 18 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2012 sont sans objet puisque cette résolution n'est pas contestée ; quant à l'autorisation de travaux sollicitée, il apparaît que la pose d'une boite à lettres personnelle par un copropriétaire constitue l'adjonction d'un élément nouveau relevant de l'autorisation judiciaire de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ; que de ce fait, la demande est recevable ; Sur le fond, l'article R. 111-14-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit que, pour leur desserte postale, les bâtiments d'habitation doivent être pourvus de boîtes à lettres â raison d'une boîte à lettres par logement ; qu'or, n'étant pas propriétaire d'un logement, mais, selon le règlement de copropriété de l'immeuble, d'une remise, Mme Suzanne X... n'est pas fondée à demander la pose d'une boite à lettres dans les parties communes de l'immeuble ; qu'à cet égard, elle ne saurait se prévaloir des autorisations de raccordement aux réseaux octroyées par les assemblées générales de copropriétaires de 2002 et de 2003 alors que ces autorisations n'équivalaient ni expressément ni implicitement à autoriser la transformation du lot n° 27 à usage de logement et qu'il lui incombe de demander à l'assemblée générale ce changement d'affectation, quitte à contester un éventuel refus pour abus de majorité, la Cour n'ayant pas, dans les limites de sa saisine, à trancher ce point qui nécessite l'examen de la conformité de ce changement d'affectation à la destination de l'immeuble et aux droits des copropriétaires eu égard à la configuration et à l'agencement de local dont s'agit, dépourvu de compteurs de fluides individuels et assorti d'un nombre minimal de tantièmes de copropriété, en tant que « remise » ; que le jugement dont appel étant infirmé, la Cour déboutera Mme Suzanne X... de sa demande d'autorisation de pose d'une boîte à lettres dans les parties communes de l'immeuble »

ALORS QUE 1°) l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en aurait proposée ; qu'en l'espèce, l'objet du litige portant sur l'autorisation de travaux pour la pose d'une boîte aux lettres personnelle pour Madame X..., en application de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, il appartenait aux juges du fond de trancher la question juridique s'inférant de ces données du litige portant sur la nature des locaux propriété de l'exposante, soit le possible changement d'affectation du lot n° 27 en « local d'habitation » sans s'arrêter à l'énoncé du règlement de copropriété le décrivant en tant que « remise » ; qu'en disant en sens contraire, s'agissant de la question de la transformation du lot n° 27 à usage de logement que « la Cour n'(a) pas, dans les limites de sa saisine, à trancher ce point qui nécessite l'examen de la conformité de ce changement d'affectation à la destination de l'immeuble et aux droits des copropriétaires eu égard à la configuration et à l'agencement de local dont s'agit (…) », la Cour d'appel a violé les articles 4, 5 et 12 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE 2°) un copropriétaire peut changer la destination des parties privatives de son lot à condition que la nouvelle affectation ne soit pas contraire à la destination de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ; qu'en l'espèce Madame X... a fait valoir que le changement d'affectation du lot n° 27 lui appartenant en local d'habitation était conforme à la destination de l'immeuble et ne portait pas préjudice aux droits des copropriétaires, conformément au rapport de Monsieur Z..., architecte Dplg, qui, missionné par la copropriété, avait rendu un rapport extrêmement favorable la concernant ; qu'en se contentant de dire, s'agissant de la question de la transformation du lot n° 27 à usage de logement que « la Cour n'(a) pas, dans les limites de sa saisine, à trancher ce point qui nécessite l'examen de la conformité de ce changement d'affectation à la destination de l'immeuble et aux droits des copropriétaires eu égard à la configuration et à l'agencement de local dont s'agit (…) », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965."

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