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Un exemple de réticence dolosive dans une vente immobilière

Cet arrêt relève que l'acheteur avait été trompé par l'agence et le vendeur sur les qualités (ou plutôt les défauts de l'appartement vendu).

 

"Attendu, selon les arrêts attaqués (Agen, 11 mars 2009 et 25 novembre 2009), que par acte authentique du 26 janvier 2005, Mme X...par l'intermédiaire de l'agence Pierre et Garonne, a vendu un appartement en copropriété à M. Y...; que ce dernier a demandé l'annulation de la vente en faisant valoir qu'il n'avait pas été informé de l'importance du passif de la copropriété résultant du non paiement de ses charges par le copropriétaire majoritaire ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, n° U 09-14. 405, réunis, formés contre l'arrêt du 11 mars 2009, ci-après annexés :

Attendu, d'une part, que l'arrêt ayant exposé succinctement les prétentions de l'une et l'autre des parties, et aucun défaut de réponse à un moyen n'étant invoqué, le visa des conclusions du 11 janvier 2008 déposées par la société Pierre et Garonne et du 15 décembre 2008 déposées par M. Y...caractérise une erreur matérielle qui, pouvant être réparée suivant la procédure de l'article 462 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que lors de la signature de l'acte sous seing privé, aucun des documents relatifs à la mutation des lots, du règlement de copropriété et de ses comptes de gestion n'avait été fourni, qu'il était uniquement précisé dans l'acte que l'acquéreur remboursera toute avance plus fonds de roulement s'élevant à 1 129 euros, que le notaire demandera le certificat 20 au syndic qui indiquera les charges de copropriété restant dues, que ce n'était qu'au moment de la signature de l'acte authentique le 26 janvier 2005 qu'avait été annexé le certificat établi par le syndic qui précisait : " recouvrement des charges de copropriété contre le principal copropriétaire M. Z..., possibilité de nomination d'un administrateur judiciaire, procédure en cours, montant de la dette 51 369, 61 euros ", qu'il était constant que M. Y...voulait réaliser un investissement et que de nombreux témoignages établissaient que les locataires ne restaient que quelques mois à raison du défaut d'entretien et de l'insécurité des lieux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que M. Y...n'avait pas bénéficié d'une information loyale et complète à raison de la réticence dolosive de la venderesse et de l'agence société Pierre et Garonne ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi n° X 10-11. 606 formé contre l'arrêt du 25 novembre 2009 :

Vu l'article 561 du code de procédure civile, ensemble l'article 463 du même code ;

Attendu que pour débouter Mme X...de sa requête en omission de statuer, l'arrêt retient, après avoir relevé qu'il était constant que dans ses dernières écritures Mme X...avait sollicité la condamnation de la société Pierre et Garonne à la relever et garantir des éventuelles condamnations pouvant être prononcées contre elle, qu'il appartenait à Mme X...de déposer une requête en omission de statuer devant les premiers juges et que faute de l'avoir fait ses demandes subsidiaires doivent être considérées comme de nouvelles prétentions au sens de l'article 564 du code de procédure civile déclarées irrecevables ;

Qu'en statuant ainsi, alors que par l'effet dévolutif de l'appel, elle était saisie de l'entier litige, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi n° U 09-14. 405 ;

REJETTE le pourvoi formé contre l'arrêt rendu le 11 mars 2009 ;

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen, autrement composée ;

Condamne Mme X...aux dépens du pourvoi n° U 09-14. 405 et M. Y...aux dépens du pourvoi n° X 10-11. 606 ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal n° U 09-14. 405 par Me Balat, avocat aux Conseils, pour Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité de la vente du 26 janvier 2005 et d'avoir condamné Madame X...à payer à Monsieur Y...diverses sommes ;

AUX MOTIFS QU'en droit, l'obligation pesant sur le vendeur, même profane comme Madame X..., et a fortiori sur son mandataire, l'agence PIERRE ET GARONNE, professionnel de la transaction immobilière, leur imposait de donner à l'acquéreur une information complète et pertinente sans dissimuler les éléments de nature à influer sur sa décision d'achat ; qu'il résulte des pièces versées aux débats et notamment d'attestations établies par Patrick B..., qui représentait l'acheteur lors de la signature du compromis de vente et par Sophie B..., que lors de la signature de l'acte sous seing privé, aucun des documents relatifs à la mutation des lots, du règlement de copropriété et de ses comptes de gestion n'a été fourni ; qu'il est en effet précisé dans l'acte : « l'acquéreur remboursera toute avance plus fond de roulement s'élevant à 1129 euros … Maître C...demandera le certificat 20 au syndic qui indiquera les charges restant dues pour les charges de copropriété » ; que ce n'est qu'au moment de la signature de l'acte authentique le 26 janvier 2005 qu'a été annexé ce certificat établi par le syndic qui précisait en annexe à la troisième partie à la rubrique « procédure en cours », au paragraphe « objet de ces procédures » : « recouvrement des charges de copropriété contre le principal copropriétaire Monsieur Z...(possibilité de nomination d'un administrateur judiciaire) … procédure en cours … montant de la dette : 51. 369, 61 € » ; que force est donc de constater que Cédric Y...n'a pas bénéficié préalablement à cette vente d'une information loyale et complète sur les difficultés de cette copropriété paralysée dans son fonctionnement et ses investissements du fait du non paiement de ses charges depuis 1995 par Monsieur Z..., propriétaire principal ; qu'il est d'ailleurs à noter que la procédure de nomination d'un administrateur judiciaire n'a abouti qu'en décembre 2008 ; qu'il est constant que l'intimé voulait réaliser un investissement en achetant cet appartement qu'il envisageait de donner à bail ; qu'il verse aux débats plusieurs attestations démontrant que l'état de la copropriété rend la location des logements particulièrement difficile ; qu'ainsi, Madame D..., propriétaire d'un appartement dans cette résidence, a écrit dans une attestation du 20 août 2008 : « Je mentirai si je disais que tout se passe bien à la résidence .... Jusqu'à présent, je n'ai pas pu garder un locataire plus de quelques mois … Cette résidence, c'est la cour des miracles … Il est certain que si on pouvait fermer la porte d'entrée au hall, ce serait plus sécurisant pour les locataires sérieux … J'ai essayé de vendre, mais personne n'en veut … » ; que l'agence immobilière SOUILLE a répondu à Cédric Y...par courrier électronique du 2 septembre 2005 : « J'ai le regret de vous informer que nous ne nous occupons pas de louer des appartements dans la résidence ... car c'est une résidence à problème » ; qu'il fournit également les attestations de Mesdemoiselles E..., F...et G..., démontrant que les locataires ne restent que quelques mois en raison du défaut d'entretien et de l'insécurité des lieux ; qu'il résulte donc de ces éléments que Monsieur Y...a commis une erreur déterminante et substantielle sur la rentabilité de son investissement provoquée par la réticence dolosive de la venderesse et de son mandataire qui ont sciemment passé sous silence des informations complètes sur la réalité de la situation de la copropriété ;

ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE la cour d'appel ne peut statuer qu'au vu des dernières conclusions déposées par les parties ; qu'en statuant au vu des conclusions déposées le 15 décembre 2008 par Monsieur Y...et des conclusions déposées le 11 janvier 2008 par la SARL PIERRE ET GARONNE, cependant que ces derniers avaient déposés des écritures postérieurement à ces deux dates, respectivement les 23 janvier 2009 et 16 janvier 2009, la cour d'appel a violé les articles 455 et 954 du Code de procédure civile ;

ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE seule l'erreur sur les qualités substantielles de l'objet de la vente, lorsqu'elles sont connues du vendeur, peuvent entraîner la nullité de la vente ; qu'en prononçant la nullité de la vente du 26 janvier 2005, au motif que Monsieur Y..., acquéreur, n'avait pas été informé à la date de la signature de l'acte authentique du montant de la dette d'un des copropriétaires, Monsieur Z..., sans répondre aux conclusions de Madame X..., vendeur, faisant valoir que l'acquéreur n'était en toute hypothèse pas concerné par les charges antérieures à la vente (conclusions signifiées le 22 janvier 2009, p. 2 § 5), la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE l'erreur n'est cause de nullité que lorsqu'elle est inexcusable ; qu'en estimant que Monsieur Y...était fondé à invoquer une erreur portant sur la situation financière de la copropriété, tout en constatant que se trouvait annexé à l'acte authentique du 26 janvier 2005 un certificat établi par le syndic, qui faisait expressément état de la procédure en cours à l'encontre de Monsieur Z..., en vue du recouvrement d'un arriéré de charges de 51. 369, 61 € (arrêt attaqué, p. 4 § 3), ce dont il résultait nécessairement que Monsieur Y...aurait été pleinement informé des difficultés de la copropriété s'il avait lu l'acte qu'il se préparait à signer, de sorte qu'il ne pouvait prétendre avoir été victime d'une erreur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1109 et 1110 du Code civil ;

ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QU'en retenant également à l'appui de sa décision que Madame X...n'avait pas informé Monsieur Y...du défaut d'entretien de l'immeuble et de l'insécurité des lieux (arrêt attaqué, p. 4 § 5 à 8), sans répondre aux conclusions de Madame X...(signifiées le 22 janvier 2009, p. 4 § 1) faisant valoir, que « Monsieur Y...a visité l'immeuble et a parfaitement pu se rendre compte par lui-même de la situation et de l'état de la copropriété », la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir, sans aucun motif, débouté Madame X...de son appel en garantie dirigé contre la SARL PIERRE ET GARONNE ;

ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en déboutant Madame X...de son appel en garantie dirigé contre la SARL PIERRE ET GARONNE, sans donner aucun motif à sa décision, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.


MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi incident n° U 09-14. 405 par la SCP Boutet, avocat aux Conseils, pour la société Pierret et Garonne

Ainsi que la société PIERRE ET GARONNE l'a exposé, elle entend reprendre à son compte le premier moyen du pourvoi principal par la voie du présent pourvoi incident.

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité de la vente du 26 janvier 2005 et d'avoir condamné Madame X...à payer à Monsieur Y...diverses sommes ;

AUX MOTIFS QU'en droit, l'obligation pesant sur le vendeur, même profane comme Madame X..., et a fortiori sur son mandataire, l'agence PIERRE ET GARONNE, professionnel de la transaction immobilière, leur imposait de donner à l'acquéreur une information complète et pertinente sans dissimuler les éléments de nature à influer sur sa décision d'achat ; qu'il résulte des pièces versées aux débats et notamment d'attestations établies par Patrick B..., qui représentait l'acheteur lors de la signature du compromis de vente et par Sophie B..., que lors de la signature de l'acte sous seing privé, aucun des documents relatifs à la mutation des lots, du règlement de copropriété et de ses comptes de gestion n'a été fourni ; qu'il est en effet précisé dans l'acte : « l'acquéreur remboursera toute avance plus fond de roulement s'élevant à 1129 euros … Maître C...demandera le certificat 20 au syndic qui indiquera les charges restant dues pour les charges de copropriété » ; que ce n'est qu'au moment de la signature de l'acte authentique le 26 janvier 2005 qu'a été annexé ce certificat établi par le syndic qui précisait en annexe à la troisième partie à la rubrique « procédure en cours », au paragraphe « objet de ces procédures » : « recouvrement des charges de copropriété contre le principal copropriétaire Monsieur Z...(possibilité de nomination d'un administrateur judiciaire) …
procédure en cours … montant de la dette : 51. 369, 61 € » ; que force est donc de constater que Cédric Y...n'a pas bénéficié préalablement à cette vente d'une information loyale et complète sur les difficultés de cette copropriété paralysée dans son fonctionnement et ses investissements du fait du non paiement de ses charges depuis 1995 par Monsieur Z..., propriétaire principal ; qu'il est d'ailleurs à noter que la procédure de nomination d'un administrateur judiciaire n'a abouti qu'en décembre 2008 ; qu'il est constant que l'intimé voulait réaliser un investissement en achetant cet appartement qu'il envisageait de donner à bail ; qu'il verse aux débats plusieurs attestations démontrant que l'état de la copropriété rend la location des logements particulièrement difficile ; qu'ainsi, Madame D..., propriétaire d'un appartement dans cette résidence, a écrit dans une attestation du 20 août 2008 :

« Je mentirai si je disais que tout se passe bien à la résidence .... Jusqu'à présent, je n'ai pas pu garder un locataire plus de quelques mois … Cette résidence, c'est la cour des miracles … Il est certain que si on pouvait fermer la porte d'entrée au hall, ce serait plus sécurisant pour les locataires sérieux … J'ai essayé de vendre, mais personne n'en veut … » ; que l'agence immobilière SOUILLE a répondu à Cédric Y...par courrier électronique du 2 septembre 2005 : « J'ai le regret de vous informer que nous ne nous occupons pas de louer des appartements dans la résidence ... car c'est une résidence à problème » ; qu'il fournit également les attestations de Mesdemoiselles E..., F...et G..., démontrant que les locataires ne restent que quelques mois en raison du défaut d'entretien et de l'insécurité des lieux ; qu'il résulte donc de ces éléments que Monsieur Y...a commis une erreur déterminante et substantielle sur la rentabilité de son investissement provoquée par la réticence dolosive de la venderesse et de son mandataire qui ont sciemment passé sous silence des informations complètes sur la réalité de la situation de la copropriété ;

ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE la Cour d'Appel ne peut statuer qu'au vu des dernières conclusions déposées par les parties ; qu'en statuant au vu des conclusions déposées le 15 décembre 2008 par Monsieur Y...et des conclusions déposées le 11 janvier 2008 par la SARL PIERRE ET GARONNE, cependant que ces derniers avaient déposés des écritures postérieurement à ces deux dates, respectivement les janvier 2009 et 16 janvier 2009, la Cour d'Appel a violé les articles 455 et 954 du Code de Procédure Civile ;

ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE seule l'erreur sur les qualités substantielles de l'objet de la vente, lorsqu'elles sont connues du vendeur, peuvent entraîner la nullité de la vente ; qu'en prononçant la nullité de la vente du 26 janvier 2005, au motif que Monsieur Y..., acquéreur, n'avait pas été informé à la date de la signature de l'acte authentique du montant de la dette d'un des copropriétaires, Monsieur Z..., sans répondre aux conclusions de Madame X..., vendeur, faisant valoir que l'acquéreur n'était en toute hypothèse pas concerné par les charges antérieures à la vente (conclusions signifiées le 22 janvier 2009, p. 2 § 5), la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile ;

ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE l'erreur n'est cause de nullité que lorsqu'elle est inexcusable ; qu'en estimant que Monsieur Y...était fondé à invoquer une erreur portant sur la situation financière de la copropriété, tout en constatant que se trouvait annexé à l'acte authentique du 26 janvier 2005 un certificat établi par le syndic, qui faisait expressément état de la procédure en cours à l'encontre de Monsieur Z..., en vue du recouvrement d'un arriéré de charges de 51. 369, 61 € (arrêt attaqué, p. 4 § 3), ce dont il résultait nécessairement que Monsieur Y...aurait été pleinement informé des difficultés de la copropriété s'il avait lu l'acte qu'il se préparait à signer, de sorte qu'il ne pouvait prétendre avoir été victime d'une erreur, la Cour d'Appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1109 et 1110 du Code Civil ;

ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QU'en retenant également à l'appui de sa décision que Madame X...n'avait pas informé Monsieur Y...du défaut d'entretien de l'immeuble et de l'insécurité des lieux (arrêt attaqué, p. 4 § 5 à 8), sans répondre aux conclusions de Madame X...(signifiées le 22 janvier 2009, p. 4 § 1) faisant valoir, que « Monsieur Y...a visité l'immeuble et a parfaitement pu se rendre compte par lui-même de la situation et de l'état de la copropriété », la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile.


MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi n° X 10-11. 606 par Me Balat, avocat aux Conseils, pour Mme X...

Il est reproché à l'arrêt attaqué débouté Mme X...de sa requête en omission de statuer ;

AUX MOTIFS QUE l'article 463 du code de procédure civile dispose : la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs ; qu'il est constant que dans ses dernières écritures devant la cour, la requérante sollicitait effectivement la condamnation de la SARL Pierre et Garonne suivant les modalités susmentionnées ; que pour qualifier ces demandes de nouvelles, l'agence immobilière fait observer qu'en premier instance, Ginette X...a conclu au débouté de Cédric Y...et à sa condamnation à lui payer 2. 000 € de dommages et intérêts et 1. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et n'a formulé aucune demande contre la SARL Pierre et Garonne ; que Ginette X...rétorque qu'elle a formé une demande en garantie devant les premiers juges par la voie de conclusions complémentaires et récapitulatives signifiées le 23 mai 2007, jour de l'ordonnance de clôture et verse effectivement ce document aux débats ; qu'elle ajoute que ces conclusions n'ont pas fait l'objet d'une demande de rejet et n'ont pas été écartées par le tribunal ; que s'il appartient à celui qui se prévaut du dépôt tardif de pièces ou de conclusions d'en rapporter la preuve, force est cependant de constater qu'aucune mention n'est faite dans la décision du 28 novembre 2007 des demandes formulées par la requérante contre la SARL Pierre et Garonne ; qu'il appartenait à Mme X..., s'il s'agissait d'une erreur matérielle, de présenter une requête en omission de statuer devant les premiers juges ; que faute de l'avoir fait, ses demandes subsidiaires doivent être considérées comme de nouvelles prétentions au sens de l'article 564 du code de procédure civile et seront donc déclarées irrecevables ;

ALORS, D'UNE PART, QUE pour apprécier si une demande est nouvelle, il convient de se référer aux demandes formées en première instance et non pas à la décision du tribunal ; qu'en affirmant que les conclusions par lesquelles Mme X...sollicitait la garantie de la SARL Pierre et Garonne étaient nouvelles en cause d'appel, tout en constatant que l'intéressée versait aux débats des conclusions complémentaires et récapitulatives, comportant cette demande en garantie, signifiées le 23 mai 2007, soit le jour de l'ordonnance de clôture fixée par le tribunal (arrêt attaqué, p. 3 § 5), ce dont il résultait nécessairement que l'appel en garantie de la SARL Pierre et Garonne avait déjà été présenté devant les premiers juges et que cette demande n'était donc pas nouvelle en cause d'appel, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 463 et 564 du code de procédure civile ;

ALORS, D'AUTRE PART, QU'en application du principe de l'effet dévolutif de l'appel, il appartient à la cour d'appel de statuer à nouveau et de réparer, le cas échéant, toute omission de statuer du premier juge ; qu'en énonçant que la requête en omission de statuer formée par Mme X...aurait dû être présentée devant les premiers juges, qui avaient également omis de statuer sur l'appel en garantie formé contre la SARL Pierre et Garonne, la cour d'appel a violé les articles 463, 561 et 562 du code de procédure civile."

 

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