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Le locataire n'était pas assuré : l'agence immobilière est-elle responsable ?

Dans ce cas particulier les juges considèrent que l'agence immobilière ne pouvait voir sa responsabilité retenue, parce que sa mission contractuellement définie était limitée à la conclusion du bail et non à la gestion de la location.

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juin 2014), que Mme X..., propriétaire d'un appartement meublé, l'a donné à bail à Mme Y..., pour une durée d'un an renouvelable à compter du 1er septembre 2003, par l'intermédiaire de la société Cabinet Fleurus ; que la locataire n'a pas souscrit de contrat d'assurance couvrant les risques locatifs ; qu'un incendie est survenu dans les lieux loués, le 12 novembre 2005, en raison, selon l'expert désigné en référé, d'un échauffement du tableau d'alimentation électrique dont la cause n'a pu être déterminée précisément ; que la société Albingia, assureur du syndicat des copropriétaires, a, après avoir indemnisé le syndicat et la bailleresse en sa qualité de propriétaire non occupant, assigné en responsabilité la société Cabinet Fleurus et la société Serenis, son assureur au moment de l'incendie, pour n'avoir pas vérifié, lors de l'entrée dans les lieux de la locataire, si elle avait souscrit une assurance conformément aux stipulations du bail ; que la société Cabinet Fleurus a appelé Mme Y... en garantie ;

Attendu que la société Albingia fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;

Mais attendu qu'ayant relevé que, la mission de la société Cabinet Fleurus étant limitée à la conclusion du bail, qui avait été consenti pour une durée d'un an, la seule faute pouvant lui être reprochée était de n'avoir pas exigé la remise d'une attestation d'assurance valable pour la période du 1er septembre 2003 au 1er septembre 2004, et, à bon droit, retenu, par motifs propres et adoptés, que, l'incendie s'étant produit le 12 novembre 2005, soit postérieurement au deuxième renouvellement du bail, il n'existait pas de lien de causalité entre la faute commise par la société Cabinet Fleurus lors de l'entrée dans les lieux de la locataire et le sinistre, rien n'établissant que la locataire, à supposer qu'elle ait justifié d'un contrat d'assurance pour entrer dans les lieux, aurait maintenu celle-ci en vigueur à l'époque du sinistre, la cour d'appel, procédant aux recherches prétendument omises, a pu déduire de ces seuls motifs que la demande de la société Albingia devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Albingia aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Albingia et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Serenis ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille seize.


MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Albingia

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté l'assureur d'un immeuble (la société Albingia) de ses demandes indemnitaires dirigées contre un agent immobilier (la société cabinet Fleurus) et son assureur de responsabilité (la société Serenis) ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE la société Albingia fait valoir que la responsabilité du cabinet Fleurus est engagée, dès lors qu'il a commis une faute en ne vérifiant pas la souscription d'une police d'assurance par Mlle Y..., lui causant un préjudice consistant en la perte de chance d'exercer un recours subrogatoire contre l'assureur des risques locatifs, compte tenu de la présomption de responsabilité pesant sur la locataire ; qu'elle ajoute que ce préjudice est directement imputable à la faute de l'agence, dans la mesure où la locataire avait intérêt à souscrire un contrat d'assurance afin de protéger ses propres biens, et était en mesure de payer les primes y afférentes ; qu'elle expose que cette perte de chance doit être évaluée à 100 % des sommes qu'elle aurait dû percevoir au titre de son recours, soit la somme de 210. 873, 81 euros, ou, à titre subsidiaire, celle de 165. 937, 29 euros au titre des seules parties privatives, qui sont couvertes par la présomption de l'article 1733 du code civil ; que la société Serenis répond que la responsabilité de son assuré n'est pas engagée, dès lors que l'incendie a pour origine un vice de construction, ainsi qu'il ressort de l'expertise judiciaire, qu'aucune faute ne peut être reprochée au cabinet Fleurus, la propriétaire du logement ayant confié à ce dernier un mandat de location, sans exiger, en connaissance de cause, la production par la locataire d'une attestation d'assurance locative, qui ne constitue pas une exigence légale d'ordre public ; qu'elle ajoute qu'aucun préjudice n'est démontré, l'appelante, qui n'a fait qu'appliquer les termes du contrat en réglant l'indemnité prévue par celui-ci, ayant contractuellement renoncé à tout recours contre les locataires non assurés ; qu'en outre, elle soutient que l'appelante ne saurait solliciter le remboursement des travaux exposés pour les parties communes, qui ne relèvent pas de la présomption de responsabilité de l'article 1733 du code civil, à défaut de rapporter la preuve d'une faute imputable à la locataire, que le montant des sommes réclamées ne saurait excéder la somme de 130. 529, 54 euros, par application de la convention renonciation à recours, et que la perte de chance ne saurait dépasser les 50 % ; que le cabinet Fleurus avait reçu de Mme X... un mandat exclusif de location, qui l'obligeait à trouver un locataire et à conclure le bail avec celui-ci ; que ce mandat l'obligeait notamment à réclamer et faire établir, si nécessaire, toutes pièces utiles auprès de toutes personnes privées ou publiques, à établir le contrat de location aux prix, charges et conditions convenus, ainsi que les documents annexes, à recueillir la signature du locataire, et à entreprendre, d'une façon générale, toutes les démarches nécessaires pour mener à bien la mission qui lui était confiée ; que le contrat de location meublée consenti à Mlle Y... le 25 août 2003 obligeait notamment la locataire à s'assurer contre les risques locatifs et à en justifier au bailleur à la remise des clefs, en lui transmettant l'attestation émise par son assureur ou son représentant ; que la locataire devait également en justifier chaque année, à la demande du bailleur ; que, dans la mesure où le cabinet Fleurus avait été chargé de conclure le bail et d'entreprendre toutes les démarches nécessaires pour mener à bien cette mission, il lui appartenait d'exiger de Mlle Y... la remise d'une attestation d'assurance à son entrée dans les lieux ; que toutefois sa mission était limitée à la conclusion du bail, qui avait été consenti pour une durée d'un an, s'agissant d'une location meublée ; que la seule faute pouvant être reprochée au cabinet Fleurus est donc de n'avoir pas exigé la remise d'une attestation d'assurance valable pour la période du 1er septembre 2003 au 1er septembre 2004 ; que toutefois l'incendie s'est produit le 12 novembre 2005, soit postérieurement au deuxième renouvellement du bail ; qu'il ne peut donc pas être reproché au cabinet Fleurus de n'avoir pas exigé la production d'une attestation d'assurance pour la période durant laquelle le sinistre s'est produit, puisqu'il n'était plus investi du moindre mandat par la bailleresse ; qu'ainsi, il n'existe aucun lien de causalité entre la faute commise par le cabinet Fleurus lors de l'entrée dans les lieux de la locataire et le sinistre ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la société Albingia de ses demandes et l'a condamnée au paiement des frais irrépétibles des sociétés Serenis et Axa ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE sur le contrat d'assurance ayant donné lieu à l'indemnisation du sinistre, la société Albingia est assureur du syndicat des copropriétaires souscripteur et des propriétaires non occupants ; qu'elle a à ce titre indemnisé le syndicat et la propriétaire de l'appartement sinistré pour un montant total de 305 847, 75 ¿ dont elle demande le remboursement à hauteur de 210 873, 81 € dont 165 937, 29 € concernant les parties privatives, compte tenu des règles régissant le quantum des recours entre assureurs ; qu'aux termes du contrat d'assurance souscrit, la société Albingia « renonce à tous recours contre les locataires en meublé des copropriétaires si lesdits locataires ne sont pas assurés ou le sont insuffisamment » mais elle « conserve ses droits contre les assureurs des personnes visées » précédemment ; qu'elle n'aurait donc pu exercer un recours contre l'assureur du locataire que s'il avait souscrit une telle assurance, sans pouvoir se prévaloir contre ce locataire d'un défaut de souscription et recourir de ce chef à son encontre (à condition encore que ce locataire soit responsable du sinistre) ; que le bail afférent au logement sinistré et indemnisé stipule expressément son exclusion du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public ; que les meublés ne relèvent pas de l'obligation légale d'assurance de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'une assurance locative était stipulée au bail, devant être justifiée à la remise des clés, clause paraphée par la locataire ; que néanmoins le bailleur et le cabinet Fleurus l'ont laissée entrer sans cette justification ; que sur l'étendue de la subrogation de l'assureur au cas d'espèce, aux termes de l'article L121-12 du Code des assurances, « l'assureur qui a payé l'indemnité est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur » ; que l'assureur dispose également outre la subrogation légale de l'article 1251 3° du Code civil, d'une subrogation conventionnelle dans les droits et actions en responsabilité délictuelle ou contractuelle de ses assurés, suivant quittances subrogatives qui lui ont été délivrées ; que le dommage qui a donné lieu au paiement de l'indemnité est un incendie dans l'appartement de l'assurée pour compte Mme X... ; que l'expertise judiciaire a confirmé que l'incendie est venu du tableau de répartition des alimentations électriques qui était enfermé à l'intérieur d'un coffre en bois, installation appartenant au bailleur et que la locataire était absente depuis deux jours quand l'incendie s'est propagé, l'appartement étant alors inoccupé et aucune victime n'étant à déplorer ; que la locataire n'a donc pu provoquer un court-circuit par son usage d'appareils en lien avec le tableau électrique ; que l'assureur est subrogé dans les droits du syndicat des copropriétaires d'une part, de Mme X... d'autre part qu'il a indemnisés ; que cependant, pour récupérer l'indemnité versée au syndicat, il conviendrait que la société Albingia rapporte la preuve d'une faute d'un tiers, locataire ou autre, à l'origine de l'incendie, ce qu'il n'établit pas ; que pour récupérer l'indemnité versée à la propriétaire, il faudrait que s'applique la présomption de l'article 1733 du Code civil contre la locataire, ce qui va à l'encontre des éléments établis par l'expertise ; qu'en outre l'assurance locative n'est ni une exigence légale d'ordre public, s'agissant en l'espèce d'un meublé hors champ d'application de l'article 7 de la loi de 1989, ni une condition du contrat d'assurance d'Albingia puisque cet assureur s'engage expressément, dans le cas particulier des meublés, à garantir même si le locataire n'est pas assuré ; qu'il n'est donc pas privé d'un recours qu'il aurait dû nécessairement avoir contre un locataire devant obligatoirement être assuré ; que le défaut d'assurance locative ne constitue donc pas en l'espèce une perte de chance de recours dès lors que cette assurance ne répondait pas en l'espèce à une exigence d'ordre public et que la bailleresse et son mandataire ont pu en connaissance de cause et dans le cadre de la liberté contractuelle décider de passer outre à l'absence de justification prévue au contrat lors de la remise des clés ; qu'enfin le sinistre s'étant produit deux ans après l'entrée dans les lieux, rien n'établit que la locataire en meublé, ayant peu d'intérêt personnel à assurer le contenu du logement, à supposer qu'elle ait justifié d'une telle souscription d'assurance pour entrer dans les lieux, aurait maintenu celle-ci en vigueur à l'époque du sinistre ; que la mission du mandataire étant limitée à la recherche d'un locataire dans les termes de la législation sur les baux en meublé, il ne lui appartenait aucunement de s'immiscer dans la gestion et vérifier l'existence d'une police d'assurance en cours de validité à l'époque du sinistre ; que la bailleresse n'a du reste pas considéré cette clause comme essentielle, n'ayant jamais fait usage de la faculté de résiliation contractuelle dont elle disposait pour défaut de justification d'une assurance locative, sur quelque période que ce soit et ce malgré l'absence de réponse à une demande unique adressée en février 2005, année du sinistre ; qu'en conséquence, sans qu'il soit utile d'examiner les autres moyens soulevés par les assureurs en défense (déchéances, prescriptions, conventions entre assureurs), la demande sera rejetée ;

1°) ALORS QU'en rejetant la demande de la société Albingia au motif inopérant qu'il n'existait aucun lien de causalité entre la faute commise par le cabinet Fleurus lors de l'entrée dans les lieux de la locataire et le sinistre, cependant qu'il était fait valoir que la faute commise par le cabinet Fleurus lors de l'entrée dans les lieux avait fait perdre à la société Albingia la probabilité de l'événement favorable consistant à pouvoir exercer un recours contre l'assureur de la locataire, si cette dernière avait souscrit une assurance conformément aux prévisions du bail, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil ;

2°) ALORS QU'en rejetant la demande de la société Albingia au motif que la mission du cabinet Fleurus était limitée à la conclusion du bail à l'occasion de laquelle ce cabinet aurait dû s'assurer de la souscription par la locataire d'une assurance, et au motif éventuellement adopté que rien n'établissait que la locataire, qui n'y avait pas intérêt, aurait, à l'occasion des renouvellements du bail antérieurs à l'incendie, souscrit une assurance, ladite souscription n'étant pas au surplus une exigence légale, ni une condition du contrat d'assurance d'Albingia, sans rechercher dans quelle mesure, quelles que fussent les raisons du comportement de la locataire, le laxisme du cabinet Fleurus lors de l'entrée dans les lieux n'avait pas facilité ce comportement méconnaissant les prévisions du bail, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

3°) ALORS QUE constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en rejetant la demande de la société Albingia au motif que rien n'établissait que la locataire, qui n'avait pas souscrit d'assurance, ab initio, aurait souscrit une assurance à l'occasion des renouvellements du bail, quand il appartenait au juge du fond de rechercher quelle était la probabilité de voir la locataire mettre un terme à son assurance si, en l'absence de faute de l'agent immobilier, elle en avait souscrit une lors de l'entrée dans les lieux, la Cour a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

4°) ALORS QU'en rejetant la demande de la société Albingia au motif que l'expertise judiciaire avait confirmé que l'incendie avait pris naissance dans le tableau de répartition des alimentations électriques enfermé à l'intérieur d'un coffre en bois, installation appartenant au bailleur, que la locataire était absente depuis deux jours quand l'incendie s'est propagé, l'appartement étant alors inoccupé et aucune victime n'étant à déplorer, que la locataire n'avait donc pu provoquer un court-circuit par son usage d'appareils en lien avec le tableau électrique et que pour récupérer l'indemnité versée au syndicat, il convenait que la société Albingia rapportât la preuve d'une faute d'un tiers, locataire ou autre, à l'origine de l'incendie, ce qu'il n'établissait pas, cependant que dès lors que l'incendie avait pris naissance dans le bien loué et qu'il n'était pas été relevé un cas fortuit ou de force majeure, un vice de construction ou que le feu avait été communiqué par une maison voisine, la présomption de l'article 1733 du Code civil devait s'appliquer, peu important que la locataire n'ait pu provoquer un court-circuit par son usage d'appareils en lien avec le tableau électrique et sans qu'une faute quelconque n'ait été à prouver ; qu'en statuant ainsi, la Cour a violé l'article 1733 du Code civil."

 

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