Ok

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies. Ces derniers assurent le bon fonctionnement de nos services. En savoir plus.

Indemniser la victime d'une préemption illégale ?

 

Cette décision admet l'indemnisation de la victime d'une préemption illégale.

Voyez aussi cette page : il faut contester le droit de préemption !

"M. et Mme C... et Edith A...ont demandé au tribunal administratif d'Orléans de condamner la commune de Dreux (Eure-et-Loir) à leur verser la somme de 61 000 euros en réparation du préjudice causé par l'illégalité de la décision de préemption de leur maison d'habitation prise par la commune le 2 septembre 2008, somme augmentée des intérêts capitalisés au taux légal à compter du 1er octobre 2008, ainsi que la somme de 959, 86 euros correspondant aux indemnités contractuelles de remboursement anticipé de leur prêt immobilier et la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par un jugement n° 1000258 du 4 octobre 2011, le tribunal administratif d'Orléans a condamné la commune de Dreux à verser à M. et Mme A...une somme de 31 000 euros, une somme correspondant aux intérêts au taux légal sur la somme de 131 000 euros pour la période du 18 septembre au 18 décembre 2008 et une somme correspondant aux intérêts au taux légal sur la somme de 30 000 euros à compter du 21 août 2009, et a rejeté le surplus des conclusions de la demande.

Par un arrêt n° 11NT03083 du 28 juin 2013, la cour administrative d'appel de Nantes, saisie d'un appel de M. et Mme A...et d'un appel incident de la commune de Dreux, a annulé le jugement du tribunal administratif d'Orléans et rejeté la demande présentée devant ce tribunal par M. et MmeA....

Par une décision n° 371915 du 7 mai2015, le Conseil d'Etat, statuant au contentieux, a annulé cet arrêt et renvoyé l'affaire devant la cour administrative d'appel de Nantes.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 2 décembre 2011, le 11 octobre 2012, les 13 mai, 15 mai et 28 mai 2013 et le 30 mai 2016, M. et MmeA..., représentés par MeD..., demandent à la cour :

1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif d'Orléans du 4 octobre 2011 ;

2°) de condamner la commune de Dreux à leur verser une somme de 61 000 euros en réparation du préjudice causé par l'illégalité de la décision de préemption de leur maison d'habitation prise par la commune le 2 septembre 2008, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2008, avec capitalisation des intérêts, ainsi que la somme de 959,86 euros correspondant aux indemnités contractuelles de remboursement anticipé de leur prêt immobilier et la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Dreux une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :
- le jugement est irrégulier en ce qu'il est insuffisamment motivé quant à la détermination du montant du préjudice subi à hauteur de 30 000 euros ;
- il est entaché d'erreur de droit et d'erreur de fait quant à l'estimation des préjudices subis dès lors que les premiers juges ont fait application d'un principe non applicable en l'espèce, l'administration n'ayant pas renoncé à préempter, permettant ainsi au propriétaire de vendre librement son bien, que la commune a acquis le bien au prix mentionné dans la décision de préemption, que le vendeur d'un bien illégalement préempté peut obtenir le paiement du complément de prix de vente qu'il n'a pas perçu lorsque, comme en l'espèce, le droit de préemption n'a pas été exercé au prix indiqué dans la déclaration d'intention d'aliéner, que la condition suspensive liée au non exercice du droit de préemption n'a pas été levée, que la vente initiale au prix de 131 000 euros acceptée par les consorts F...n'a pas été réitérée avant le 18 septembre 2008 en raison, exclusivement, de la décision de préemption de la commune et malgré la suspension de la décision par le juge des référés, que l'offre de prêt bancaire précédemment consentie aux acquéreurs est tombée, qu'après la suspension des effets de la décision de préemption, le 7 octobre 2008, les consorts F...n'ont pu obtenir un nouveau prêt bancaire, que la promesse étant caduque à défaut d'avoir été réitérée avant le 18 septembre 2008, ils ne disposaient d'aucun moyen pour contraindre les acquéreurs à signer l'acte, que la promesse de vente ne pouvait être prorogée " que sur demande expresse de l'acquéreur formée par écrit ", et que les consorts F...ont renoncé à l'acquisition en raison de la décision de préemption ;
- leur préjudice, en principal, s'élève à 61 000 euros correspondant à la différence entre le prix de 131 000 euros accepté par les consorts F...et le prix de 70 000 euros payé par la commune sans qu'il y ait lieu de se référer à la valeur vénale du bien préempté ;
- leur préjudice s'élève à 68 000 euros, soit la différence entre le prix d'acquisition par la commune et la valeur vénale estimée par les domaines à 138 000 euros, qu'en admettant que l'ordonnance de référé du 7 octobre 2008 suspendant les effets de la décision de préemption, emporte les mêmes effets que la renonciation à préempter en ce qu'elle permet au propriétaire de vendre librement le bien, il convenait de se référer à la valeur vénale du bien à la date de l'ordonnance, la valeur de référence étant la valeur vénale du bien à la date de la renonciation, que le préjudice évalué à 30 000 euros n'est pas justifié, qu'ils n'ont pas à justifier l'écart entre l'évaluation de la valeur vénale du bien et le prix de vente effectif à la commune, qu'en dépit de leur acceptation du prix de 70 000 euros proposé par la commune, ils ont clairement manifesté leur intention d'exercer un recours indemnitaire ultérieur en cas d'annulation de la décision de préemption ;
- ils ont droit à être indemnisés des pénalités de remboursement anticipé qu'ils ont dû payer à hauteur de 959,86 euros ;
- ils ont droit à être indemnisés des troubles dans leurs conditions d'existence à hauteur de 10 000 euros dès lors qu'entre le 18 septembre 2008 et le 11 mars 2009, date du remboursement de leur prêt bancaire, ils ont dû payer les loyers de leur nouvelle habitation, les échéances du prêt, les charges, taxes et impôts afférents au bien vendu qu'ils n'habitaient plus, que leurs projets personnels ont été compromis, qu'ils ont résidé pendant un an dans un logement transitoire et ont dû trouver, pendant cette période, un lieu pour entreposer leurs meubles ;
- seul l'exercice de son droit de préemption par la commune a fait échec à la réitération du compromis de vente, valable jusqu'au 18 septembre 2008 au plus tard, et partant, à la perception du prix de vente de 131 000 euros dès lors que, malgré l'ordonnance de référé, ils n'avaient aucun moyen juridique pour contraindre les consorts F...à réitérer la vente, que les quatre conditions suspensives devaient être levées avant le 18 septembre 2008, qu'une action en exécution forcée de la promesse de vente n'était possible que si, toutes les conditions suspensives ayant été levées, l'une des parties refusait de réitérer la vente, qu'il est constant qu'au 18 septembre 2008, la condition suspensive de non exercice de son droit de préemption par la commune n'avait pas été levée, la décision illégale de préemption n'ayant été suspendue que le 7 octobre 2008, que la promesse est devenue caduque le 18 septembre 2008, que, postérieurement à cette date, une seconde condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt par les acquéreurs a défailli, qu'après l'ordonnance de référé suspension du 7 octobre 2008, les consorts F...ne disposaient plus d'accord de prêt, que la durée de la condition suspensive de prêt ne pouvait être prorogée qu'à la demande expresse de l'acquéreur, et que le 22 octobre 2008, les consorts F...ont renoncé à se porter acquéreurs.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 16 février 2012 et le 10 mai 2013, la commune de Dreux, représentée par MeE..., conclut à ce que la cour :

1°) rejette la requête d'appel formée par M. et MmeA... ;

2°) par la voie de l'appel incident, annule le jugement du tribunal administratif d'Orléans du 4 octobre 2011 en ce qu'il la condamne à verser à M. et Mme A...la somme de 31 000 euros assortie des intérêts au taux légal et avec capitalisation des intérêts ;

3°) mette à la charge de M. et Mme A...le versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :
- les moyens soulevés par M. et Mme A...ne sont pas fondés dès lors qu'antérieurement au jugement, ils ont renoncé au bénéfice de la suspension de la décision de préemption en vendant le bien pour 70 000 euros alors qu'ils étaient fondés à se prévaloir de la décision de suspension pour faire échec au refus d'acquérir exprimé par les consortsF..., que ceux-ci se sont exclusivement prévalus de la décision de préemption, suspendue à la date de leur décision, et non de la non-réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt, que les premiers juges ont estimé à tort que seule la décision illégale de préemption avait fait échec à la vente, que le lien de causalité n'est pas démontré, que la caducité de la promesse de vente n'était pas acquise, que la vente du 18 décembre 2008 résulte de l'exercice du droit de préemption, que M. et Mme A...ne sauraient se prévaloir du principe selon lequel l'évaluation du préjudice résulte de la différence entre le prix prévu par la promesse de vente et la valeur vénale du bien à la date de la renonciation, que la commune n'a pas renoncé à exercer son droit de préemption, les requérants ayant, dès le 7 novembre 2008, accepté la proposition d'achat au prix de 70 000 euros dans le cadre de l'exercice du droit de préemption, dont ils avaient obtenu la suspension, qu'ils pouvaient soit poursuivre la réitération de la vente, soit remettre leur bien sur le marché, ce qu'ils se sont abstenus de faire afin d'être ultérieurement indemnisés par la commune ;
- les premiers juges ont dénaturé les faits dès lors que la commune n'a pas renoncé à exercer son droit de préemption, et qu'ils ont estimé à tort que la vente était probable ;
- la requête n'est pas recevable dès lors qu'il y a eu un accord amiable sur la chose et le prix de préemption, que les requérants disposaient d'un délai de deux mois pour accepter l'offre, en application de l'article R. 213-10 du code de l'urbanisme, que dans ce délai, ils ont accepté le prix proposé, n'ont pas maintenu le prix fixé par la déclaration d'aliéner et n'ont pas accepté que le prix soit fixé par le juge de l'expropriation, et qu'ils sont irrecevables eu égard à la renonciation à l'effet suspensif ;
- à titre subsidiaire, la promesse de vente était caduque depuis le 28 juillet 2008, antérieurement à la notification de la décision de suspension, les acquéreurs pressentis n'ayant reçu une offre de prêt que le 7 août 2008 ;
- les requérants n'ont aucun intérêt personnel, direct et certain leur donnant qualité à agir ;
- l'annulation de la décision de préemption est sans incidence, dès lors que l'acte est réputé passé en dehors de la procédure de préemption ;
- la faute des requérants et leur inaction à repousser le terme de la réitération initiale exonèrent la commune de toute responsabilité ;
- aucun lien de causalité n'est établi ;
- il n'y a pas lieu à réparation du préjudice, dès lors que les requérants pouvaient obtenir l'exécution forcée de la vente.

Par ordonnance du 27 mai 2016, la clôture d'instruction a été fixée au 13 juin 2016 à 12h.

Un mémoire présenté pour la commune de Dreux a été enregistré le 4 juillet 2016, postérieurement à la clôture d'instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Piltant,
- les conclusions de M. Durup de Baleine, rapporteur public.


1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que M. et Mme A...ont, le 18 juin 2008, signé une promesse de vente portant sur leur pavillon situé dans une zone soumise au droit de préemption urbain ; que le 16 juillet 2008, leur notaire a adressé à la commune de Dreux une déclaration d'intention d'aliéner mentionnant un prix de vente de 131 000 euros, reçue par la commune le 21 juillet 2008 ; que, par une décision du 2 septembre 2008, le maire de la commune de Dreux a décidé d'exercer le droit de préemption sur ce bien au prix de 70 000 euros, alors qu'un avis du service des domaines l'évaluait à 138 000 euros ; que la décision de préemption a été suspendue par une ordonnance du 7 octobre 2008 du juge des référés du tribunal administratif d'Orléans ; que M. et Mme A...n'ont pu conclure la vente avec les acquéreurs initiaux, ces derniers y ayant renoncé par courrier du 22 octobre 2008 " suite à la préemption par la mairie de Dreux " ; que, " placés dans une situation financière difficile " selon leurs propres termes du fait de leur déménagement à Toulouse, M. et Mme A...ont adressé au maire un courrier le 7 novembre 2008 par lequel ils acceptaient la proposition d'achat de la commune au prix de 70 000 euros indiqué dans la décision de préemption ; que la décision de préemption a été annulée par un jugement du 24 mars 2009 du tribunal administratif d'Orléans, au motif, notamment, que la commune ne justifiait pas de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement entrant dans le champ de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme ;

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. Considérant qu'en estimant que, du fait de la décision illégale de préemption, M. et Mme A...avaient subi un préjudice qui était la conséquence directe de cette illégalité fautive, mais, qu'ayant accepté de vendre leur bien au prix de 70 000 euros proposé par la commune de Dreux alors que la déclaration d'intention d'aliéner mentionnait un prix de 131 000 euros, ils ne justifiaient pas de l'écart entre l'évaluation de la valeur vénale du bien et le prix de vente à la commune et qu'en conséquence, le préjudice était justement évalué en le fixant à 30 000 euros, les premiers juges ont suffisamment motivé leur jugement ; que le moyen tiré de l'irrégularité du jugement attaqué ne peut, dès lors, qu'être rejeté ;

Sur la fin de non recevoir opposée par la commune de Dreux :

3. Considérant que la fin de non recevoir tirée de ce que, dans le délai de deux mois prévu par les dispositions de l'article R. 123-10 du code de l'urbanisme selon lesquelles " A compter de la réception de l'offre d'acquérir (...) le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour notifier au titulaire du droit de préemption / a) soit qu'il accepte le prix (...) / b) soit qu'il maintient le prix (...) figurant dans sa déclaration (...) / c) soit qu'il renonce à l'aliénation (...) ", M. et Mme A...auraient accepté le prix proposé par la commune de Dreux, titulaire du droit de préemption, ne peut qu'être écartée, les requérants ayant accepté de céder leur bien à la commune par acte authentique du 18 décembre 2008 en dehors de la procédure de préemption ;

Sur les conclusions indemnitaires :

4. Considérant que, si la suspension de la décision de préemption ne faisait pas obstacle à la vente en dehors de la procédure de préemption et si M. et Mme A...n'ont pas usé de la faculté de notifier à la commune le maintien du prix figurant dans leur déclaration et leur acceptation que le prix soit fixé par le juge de l'expropriation ou de renoncer à aliéner leur bien, eu égard aux circonstances particulières de l'espèce, notamment au fait que la décision de préemption illégale avait seule été à l'origine de l'échec de la transaction qui devait être conclue le 12 septembre 2008 en vertu d'une promesse valable jusqu'au 18 septembre et des difficultés particulières auxquelles M. et Mme A...ont dû faire face du fait de cet échec, il existe un lien de causalité direct et certain entre la décision de préemption illégale du 2 septembre 2008 et le préjudice dont les intéressés se prévalaient ;

5. Considérant qu'à l'issue d'une procédure de préemption qui n'a pas abouti, le propriétaire du bien en cause peut, si la décision de préemption est entachée d'illégalité, obtenir réparation du préjudice que lui a causé de façon directe et certaine cette illégalité ; que lorsque le propriétaire a cédé le bien après renonciation de la collectivité, son préjudice résulte en premier lieu, dès lors que les termes de la promesse de vente initiale faisaient apparaître que la réalisation de cette vente était probable, de la différence entre le prix figurant dans cet acte et la valeur vénale du bien à la date de la décision de renonciation ; que, dans les circonstances très particulières de l'espèce, M. et Mme A...ayant vendu leur bien à la commune de Dreux, titulaire du droit de préemption, à un prix très inférieur non seulement à celui du compromis de vente, auquel la préemption a fait échec, mais également à l'évaluation du service des domaines, il y a lieu de regarder le prix auquel la commune a acheté le terrain à M. et MmeA..., soit 70 000 euros, comme correspondant à la valeur vénale telle que la commune l'a elle-même appréciée ; que cette appréciation étant opposable à la commune, M. et Mme A...sont fondés à obtenir réparation du préjudice correspondant à la différence entre le prix du compromis de vente et le prix de cession amiable à la commune de Dreux, soit la somme de 61 000 euros ;

6. Considérant que le propriétaire placé dans la situation indiquée ci-dessus subit un autre préjudice qui résulte, lorsque la vente initiale était suffisamment probable, de l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de disposer du prix figurant dans la promesse de vente entre la date de cession prévue par cet acte et la date de vente effective, dès lors que cette dernière a eu lieu dans un délai raisonnable après la renonciation de la collectivité ; qu'en revanche, lorsque la vente a eu lieu dans un délai ne correspondant pas aux diligences attendues d'un propriétaire désireux de vendre rapidement son bien, quelles qu'en soient les raisons, le terme à prendre en compte pour l'évaluation de ce préjudice doit être fixé à la date de la décision de renonciation ;

7. Considérant qu'en l'espèce, la vente avec les acquéreurs initiaux était suffisamment probable, les conditions suspensives prévues par la promesse de vente, à l'exception de celle relative à l'exercice de son droit de préemption urbain par la commune, ayant été levées ; que, par suite, le préjudice résultant de l'impossibilité dans laquelle M. et Mme A...se sont trouvés de disposer du prix figurant dans la promesse de vente entre la date de cession prévue par cet acte et la date de vente effective correspond aux intérêts au taux légal sur la somme de 131 000 euros pour la période du 18 septembre 2008, date de cession prévue par le compromis de vente, et le 18 décembre 2008, date de la vente effective du bien à la commune de Dreux ;

8. Considérant qu'en produisant un courrier relatif à une simulation de remboursement anticipé total d'un prêt compte épargne logement, les requérants, qui ne justifient pas du montant des pénalités qu'ils ont effectivement payées pour rembourser ce prêt, ne sont pas fondés à être indemnisés de ce chef de préjudice ;

9. Considérant qu'il sera fait une juste appréciation du préjudice moral et des troubles dans les conditions d'existence subis par les requérants en les évaluant à 4 000 euros ;

10. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la commune de Dreux doit être condamnée à verser à M. et Mme A...la somme de 65 000 euros ainsi qu'une somme correspondant aux intérêts au taux légal sur la somme de 131 000 euros pour la période du 18 septembre 2008 au 18 décembre 2008 ;

Sur les intérêts et leur capitalisation :

11. Considérant, d'une part, que M. et Mme A...ont droit, à compter du 25 août 2009, date de réception de la réclamation préalable adressée à la commune de Dreux, aux intérêts au taux légal sur la somme que la commune est condamnée à leur verser ;

12. Considérant qu'aux termes de l'article 1154 du code civil : " Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière " ; que pour l'application des dispositions précitées, la capitalisation des intérêts peut être demandée à tout moment devant le juge du fond, même si, à cette date, les intérêts sont dus depuis moins d'une année ; qu'en ce cas, cette demande ne prend toutefois effet qu'à la date à laquelle, pour la première fois, les intérêts sont dus pour une année entière ; que la capitalisation des intérêts a été demandée par M. et Mme A...dans leur requête devant la cour enregistrée le 2 décembre 2011 ; qu'il y a lieu de faire droit à cette demande à compter du 25 août 2010, date à laquelle était due, pour la première fois, une année d'intérêts, ainsi qu'à chaque échéance annuelle à compter de cette date ;

Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

13. Considérant qu'il y a lieu, en application de ces dispositions, de mettre à la charge de la commune de Dreux une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. et Mme A...et non compris dans les dépens ; que ces mêmes dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de M. et MmeA..., qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, le versement de la somme que la commune de Dreux demande au même titre ;


DÉCIDE :
Article 1er : La somme que la commune de Dreux a été condamnée à verser à M. et Mme A...par le jugement du 4 octobre 2001 du tribunal administratif d'Orléans est portée à 65 000 (soixante cinq mille) euros augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 131 000 euros pour la période du 18 septembre 2008 au 18 décembre 2008,
Article 2 : Les intérêts sur la somme de 65 000 euros augmentée des intérêts au taux légal mentionnés l'article 1er que la commune de Dreux est condamnée à verser à M. et MmeA..., échus à la date du 25 août 2010, seront capitalisés à cette date pour produire eux-mêmes intérêts.
Article 3 : Le jugement du 4 octobre 2001 du tribunal administratif d'Orléans est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 4 : La commune de Dreux versera à M. et Mme A...une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête de M. et MmeA..., l'appel incident de la commune de Dreux et les conclusions présentées par la commune de Dreux au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetés.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à M. C...et Mme B...A...et à la commune de Dreux."

Consulter mon profil Avocat.fr

Les commentaires sont fermés.