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Echéance de la rente viagère impayée = résolution de la vente

 

Cet arrêt juge que la vente immobilière avec rente viagère doit être résolue en considération d'une seule échéance de la rente qui était impayée ...

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 18 novembre 2014), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 24 septembre 2013, pourvoi n° 12-23. 762), que, par acte authentique du 15 décembre 2005, M. X... a vendu à la société Byzance un immeuble moyennant le versement immédiat d'une somme de 3 000 euros et le service d'une rente viagère annuelle de 2 040 euros payable par mensualités de 170 euros chacune ; que, par acte du 31 mars 2010, M. X... a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire afin d'obtenir le paiement de la mensualité du mois de novembre 2009, ainsi que la réparation de la toiture et la justification de la souscription d'une assurance ; qu'invoquant la persistance de l ‘ impayé, M. X... a assigné la société Byzance en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que la société Byzance fait grief à l'arrêt de constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire et de dire la vente résolue ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte de vente stipulait que la rente viagère était payable d'avance en douze termes mensuels égaux et qu'à défaut de paiement à son exacte échéance d'un seul terme de la rente viagère, la vente serait résolue de plein droit et sans mise en demeure préalable et que le commandement de payer du 31 mars 2010 visant la clause résolutoire se fondait sur le défaut de paiement de la rente du mois de novembre 2009 et ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, que la mensualité de novembre 2009 n'avait pas été payée à son exacte échéance, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la clause résolutoire devait produire ses effets ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter la demande de la société Byzance en paiement, au titre de la répétition de l'indu, du coût des travaux de réfection de la toiture et des rentes versées, l'arrêt retient, en application de la clause de résolution de plein droit, que les arrérages, embellissements et améliorations apportés à l'immeuble vendu restent acquis de plein droit à M. X... sans recours ni répétition de la part de la société Byzance ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause de l'acte visait les sommes versées et les travaux réalisés par l'ancien acquéreur postérieurement à la résolution de la vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la société Byzance en paiement de sommes autres que celles de 138 euros au titre de la taxe foncière de l'année 2010 et de 3 000 euros au titre de la restitution de la partie du prix de vente payée comptant, l'arrêt rendu le 18 novembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Byzance

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté que le jeu de la clause résolutoire était acquis, d'AVOIR dit en conséquence qu'était résolue au 30 avril 2010 la vente passée entre M. X... et la société Byzance et d'AVOIR jugé que la Sarl Byzance était fondée à obtenir le remboursement de la taxe foncière de l'année 2010 et de la somme de 3. 000 euros payée au comptant lors de la vente mais de l'AVOIR déboutée de ses autres demandes ;

AUX MOTIFS QUE « L'acte authentique de vente du 15 décembre 2005 stipule que la rente viagère « sera payable en 12 termes mensuels égaux, le premier paiement devant avoir lieu ce jour et ensuite tous les premiers de chaque mois et d'année en année, pendant la vie et jusqu'au décès du vendeur … » ;

Il est précisé que « par dérogation aux dispositions de l'article 1978 du Code civil, il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son exacte échéance, d'un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable, purement et simplement résolue sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le crédirentier de son intention d'user du bénéfice de la présente clause.

Dans ce cas tous les arrérages perçus par le crédirentier et tous embellissements et améliorations apportées au bien vendu seront de plein droit et définitivement acquis au crédit rentier sans recours ni répétition de la part du débirentier défaillant et ce à titre de dommages et intérêts et d'indemnités forfaitairement fixés ».

Le commandement de payer du 31 mars 2010 visant la clause résolutoire se fonde exclusivement sur le défaut de paiement de la rente du mois de novembre 2009.

Le décompte versé aux débats par M. X... fait apparaître qu'aucun règlement n'est intervenu au mois d'octobre 2009.

Le tableau des versements 2008-2009 produit par la société Byzance montre que celle-ci réglait habituellement la rente avec un décalage par rapport aux échéances convenues, et payait plusieurs mensualités en même temps ;

qu'il en est ainsi en janvier 2008 par paiement de 515, 56 euros, en avril 2008, en août 2008 et en mars 2009.

Il n'y figure pas de versement en octobre et novembre 2009.

La Sarl Byzance prétend s'être aperçue d'une discordance entre le nombre de chèques envoyés à M. X... et le nombre de chèques encaissés, que le chèque de 178, 95 euros n° 1485610 envoyé le 28 août 2010 (2009 en réalité) n'a jamais été encaissé par M. X..., qu'il ne peut s'agir que d'une erreur de sa part, et que dans ces conditions il ne serait pas étonnant que M. X... ait perdu ce chèque envoyé par elle le 28 août 2009 en paiement de la rente de septembre 2009.

Le relevé des talons du chéquier de la société Byzance produit par celle-ci ne constitue pas un moyen de preuve suffisant de la réalité de ses affirmations, dès lors que ses mentions émanant de l'intéressée ne démontrent ni l'envoi effectif des chèques correspondants, ni l'absence d'encaissement par le bénéficiaire.

Il ressort de la confrontation des pièces versées aux débats de part et d'autre qu'en l'absence de règlement de la mensualité d'octobre 2009 à la date contractuellement stipulée, le chèque n° 1485720 émis le 28 novembre 2009 a nécessairement été affecté au paiement de cette rente et non à celle de novembre de la même année, laquelle n'a pas été payée à son exacte échéance.

La Sarl Byzance ne peut valablement éluder l'application de la clause résolutoire prévue dans ce cas en soutenant que si le paiement du 11 décembre 2009 devait être imputé sur octobre 2009, le paiement du 28 décembre 2009 devrait s'imputer sur celui de novembre 2009, étant précisé qu'en tout état de cause il ressort de l'attestation établie par le Crédit Agricole que si pour les années suivantes un virement mensuel a été mis en place, les opérations répertoriées dans ce document ne font apparaître que des règlements d'une mensualité chaque mois, sans aucune régularisation d'échéances antérieures.

Dès lors, M. X... était fondé à délivrer à la société Byzance un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans l'acte authentique de vente du 15 décembre 2005, et le règlement de la mensualité impayée n'étant pas intervenu dans le mois de ce commandement, à solliciter l'application de cette clause.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, dit en conséquence qu'était résolue au 30 avril 2010 la vente passée entre M. Jean-Pierre X... et la société à responsabilité limitée Byzance portant sur l'immeuble situé à Saint Ciers sur Gironde (33820) 10 rue Picotin, dit que tous les arrérages perçus par M. X... et tous embellissements et améliorations apportés à l'immeuble vendu étaient de plein droit définitivement acquis à M. X... sans recours ni répétition de la part de la Sarl Byzance, à titre de dommages et intérêts et d'indemnité forfaitaire, et a condamné la Sarl Byzance à payer à M. X... la somme de 178, 95 euros au titre de la rente du mois de novembre 2009 ;

1°) ALORS QUE la clause résolutoire insérée dans un contrat de vente assorti du paiement d'une rente viagère ne peut trouver application si elle est invoquée de mauvaise foi et, en particulier, si le comportement du crédirentier se trouve à l'origine du manquement imputé au preneur ; qu'en jugeant que la clause résolutoire insérée dans le contrat de vente et visée dans le commandement de payer devait trouver application sans vérifier, ainsi que cela lui avait été expressément demandé, si cette clause n'avait pas été invoquée de mauvaise foi par le crédirentier qui avait omis de faire en sorte que le chèque qui lui avait été adressé soit encaissé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3 du Code civil ;

2°) ALORS QUE lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; qu'en jugeant que « le chèque n° 1485720 émis le 28 novembre 2009 a nécessairement été affecté au paiement de cette rente et non à celle de novembre de la même année » (arrêt, p. 7, antépén. al.) sans constater l'intention des parties d'imputer le paiement du 28 novembre 2009 sur la mensualité d'octobre, et sans expliquer pour quelle raison ce paiement aurait dû s'imputer sur la rente du mois d'octobre et non pas celle du mois de novembre que l'exposante avait le plus intérêt à payer, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1253, 1254, 1255 et 1256 du Code civil ;

3°) ALORS QU'en tout hypothèse, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point et si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que la société Byzance avait procédé au paiement de deux échéances au mois de décembre 2009 ; qu'en jugeant que l'échéance du mois de novembre 2009 serait restée impayée au motif que le chèque n° 1485720 émis le 28 novembre 2009 aurait nécessairement été affecté au règlement de la mensualité d'octobre (arrêt p. 7, al. 5), sans s'expliquer sur l'affectation du second paiement effectué par la société Byzance, au mois de décembre et crédité au compte de M. X... le 28 décembre 2009, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1256 du Code civil ;

4°) ALORS QU'en tout hypothèse, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point et si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; qu'en jugeant que la société Byzance n'avait pas réglé l'échéance du mois de novembre 2009 au motif inopérant que « les opérations répertoriées dans [l'attestation du Crédit Agricole] ne font apparaître que des règlements d'une mensualité chaque mois, sans aucune régularisation d'échéances antérieures » (arrêt p. 7, pénultième alinéa), sans rechercher si le second paiement effectué par la société Byzance en décembre 2009 ne devait pas s'imputer sur l'échéance du mois de novembre 2009, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1256 du Code civil ;

5°) ALORS QU'en tout hypothèse, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point et si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; que tout paiement intervenu dans le mois du commandement devait donc, à défaut de volonté contraire clairement exprimée par les parties, être affecté au paiement de la rente visée dans le commandement que le débiteur avait le plus intérêt à acquitter ; qu'en jugeant que « le règlement de la mensualité impayée n'étant pas intervenu dans le mois [du] commandement » (arrêt p. 7, al. 7), M. X... était fondé à solliciter l'application de la clause résolutoire stipulée dans le contrat, après avoir constaté que les opérations répertoriées « dans l'attestation établie par le Crédit Agricole », « font apparaître […] des règlements d'une mensualité chaque mois » (arrêt p. 7, pénultième alinéa) entre le 1er janvier 2010 et le 10 août 2011 et donc notamment au mois d'avril 2010, soit dans le mois qui a suivi la délivrance du commandement litigieux, la Cour d'appel a violé l'article 1256 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR jugé que la Sarl Byzance était fondée à obtenir le remboursement de la taxe foncière de l'année 2010 et de la somme de 3. 000 euros payée au comptant lors de la vente mais de l'AVOIR déboutée de ses autres demandes ;

AUX MOTIFS QUE le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, dit en conséquence qu'était résolue au 30 avril 2010 la vente passée entre M. Jean-Pierre X... et la société à responsabilité limitée Byzance portant sur l'immeuble situé à Saint Ciers sur Gironde (33820) 10 rue Picotin, dit que tous les arrérages perçus par M. X... et tous embellissements et améliorations apportés à l'immeuble vendu étaient de plein droit définitivement acquis à M. X... sans recours ni répétition de la part de la Sarl Byzance, à titre de dommages et intérêts et d'indemnité forfaitaire, et a condamné la Sarl Byzance à payer à M. X... la somme de 178, 95 euros au titre de la rente du mois de novembre 2009 ;

Les arrérages, embellissements et améliorations apportées à l'immeuble vendu restant acquis de plein droit à M. X... sans recours ni répétition de la part de la Sarl Byzance, cette dernière ne peut qu'être déboutée de sa demande en paiement, au titre de la répétition de l'indu, du coût des travaux de réfection de la toiture et des rentes versées ;

Elle est fondée en revanche à obtenir le remboursement de la taxe foncière de l'année 2010 qu'elle justifie avoir payée pour un montant de 138 euros ;

Les règlements effectués à ce titre pour les années 2011, 2012 et 2013 ne sont pas justifiés par les pièces produites, et il en est de même du paiement non justifié des assurances. L'acte de vente stipule, dans le cas de résolution de la vente, que « la partie du prix payée comptant sera, quant à sa destination, laissée à l'appréciation souveraine des tribunaux » ;

Eu égard à la résolution de la vente et à ses conséquences, il convient de faire droit à la demande de restitution du prix payé comptant par la Sarl Byzance, soit la somme de euros ».

ALORS QUE la société Byzance faisait valoir que les sommes versées à M. X... ainsi que les travaux payés par elle postérieurement à la résolution de la vente devaient lui être remboursés (conclusions récapitulatives II du 27 août 2014, p. 14, al. 9 et p. 15, al. 12) ; qu'en déboutant l'exposante de sa demande au motif que « les arrérages, embellissements et améliorations apportées à l'immeuble vendu restant acquis de plein droit à M. X... sans recours ni répétition de la part de la Sarl Byzance, cette dernière ne peut qu'être déboutée de sa demande en paiement, au titre de la répétition de l'indu, du coût des travaux de réfection de la toiture et des rentes versées » (arrêt p. 8, al. 3), sans rechercher si cette clause visait également les sommes versées et les travaux réalisés par l'ancien acquéreur, postérieurement à la résolution de la vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil."

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