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Servitude de cour commune et permis de construire

Cette décision juge que dès lors que l'édification d'une construction est, pour l'application des dispositions relatives à l'urbanisme, subordonnée à l'institution d'une servitude de cour commune, celle-ci doit avoir pris effet au plus tard à la date de délivrance du permis de construire afin que puisse être alors apprécié le respect par le projet des règles d'urbanisme.

"L'association " Bagnolet Écologie, l'écologie à Bagnolet " a demandé au Tribunal administratif de Montreuil d'annuler la décision du maire de Bagnolet en date du 13 janvier 2012 accordant à la SOCIÉTÉ CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE (SCCV) DU 109-131 AVENUE GAMBETTA À BAGNOLET un permis de construire un immeuble de 101 logements sur un terrain situé au 109-131 avenue Gambetta à Bagnolet.

Par un jugement n° 1205240 en date du 24 avril 2014, le Tribunal administratif de Montreuil a annulé la décision attaquée.

Procédure devant la Cour :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 30 mai 2014, le 18 janvier 2016 et le 1er avril 2016, la SCCV DU 109-131 AVENUE GAMBETTA À BAGNOLET, représentée par Me Raoul, avocat, demande à la Cour :

1° d'annuler le jugement du Tribunal administratif de Montreuil en date du 24 avril 2014 ;

2° statuant à nouveau, de rejeter l'ensemble des moyens soulevés par l'association requérante à l'encontre du permis de construire litigieux ;

3° de mettre à la charge de l'association " Bagnolet écologie, l'écologie à Bagnolet " une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La SCCV DU 109-131 AVENUE GAMBETTA À BAGNOLET soutient que :
- c'est à tort que les premiers juges ont considéré que la seule production d'un contrat de cour commune permettait de regarder les conditions posées par l'article
R. 431-32 du code de l'urbanisme comme remplies ;
- aucune partie de la construction projetée ne se trouvera au-delà de la bande de 18 mètres calculée à partir de l'alignement ; le projet respecte donc les dispositions de l'article UCV 7 du plan local d'urbanisme ;
- il en va de même des dispositions de l'article UCV 9 du plan local d'urbanisme, aucune partie de la construction projetée ne se trouvant au-delà de la bande de 18 mètres calculée à partir de l'alignement ;
- le principe du déclassement de la parcelle sur laquelle sera implanté la construction a été acté par trois délibérations du conseil municipal de Bagnolet en date du 17 juin 2011, devenues définitives ;
- les règles du plan local d'urbanisme en matière de stationnement prévues à l'article UCV 3-1 du plan local d'urbanisme ont été respectées ;
- les moyens tirés de ce que le projet ne serait pas conforme aux articles UB 6, 7, 8, 9, 10 et 13 du plan d'occupation des sols ne sont accompagnés d'aucune précision de fait ou de droit ;
- le projet ne porte pas atteinte par ses proportions et son aspect extérieur au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants ;
- les avis de la brigade des sapeurs pompiers et d'ERDF ayant été donnés, la formalité a été accomplie ;
- le moyen tiré de l'absence de notice architecturale et paysagère manque en fait ;
- l'arrêté mentionne bien le terrain en question et la parcelle P 145.



Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Errera,
- les conclusions de M. Delage, rapporteur public,
- et les observations de Me Raoul, pour la SCCV DU 109-131 AVENUE GAMBETTA À BAGNOLET, et de MeA..., pour l'association " Bagnolet Écologie, l'écologie à Bagnolet ".

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-32 du code de l'urbanisme :
1. Considérant qu'aux termes de l'article R. 431-32 du code de l'urbanisme : " Lorsque l'édification des constructions est subordonnée, pour l'application des dispositions relatives à l'urbanisme, à l'institution sur des terrains voisins d'une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l'institution de ces servitudes " ;

2. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux était prévu pour être implanté sur une partie de la parcelle cadastrée P 145, appartenant à la commune de Bagnolet et sur laquelle se trouve le groupe scolaire Irène et Frédéric Joliot-Curie ; que, par une délibération n° 5B en date du 24 novembre 2010, le conseil municipal de la commune de Bagnolet a approuvé le principe de la cession d'une partie de cette parcelle au profit de la SCCV DU 109-131 AVENUE GAMBETTA À BAGNOLET ; que, par acte en date du 22 décembre 2010, la commune de Bagnolet a consenti une promesse unilatérale de vente aux sociétés Imestia et Bouygues Immobilier, promesse de vente qui a été annulée et remplacée par une nouvelle promesse unilatérale de vente en date du 19 juillet 2011 au profit de la SCCV DU 109-131 AVENUE GAMBETTA À BAGNOLET à laquelle sont associées les sociétés Imestia et Bouygues Immobilier ; que cette promesse de vente prévoyait que, de la parcelle cadastrée P 145 d'une superficie de 8 975 mètres carrés, serait détaché un terrain à bâtir de 1 911 mètres carrés, destiné à servir de terrain d'assiette au projet litigieux ; que, par une délibération en date du 27 avril 2011, le conseil municipal a approuvé le principe d'une désaffectation et d'un déclassement du terrain d'une surface de 1 911 mètres carrés issu de la parcelle cadastrée P 145 ; que, par une délibération 15/12-2011 en date du 21 décembre 2011, ce même conseil municipal a autorisé le principe d'une cour commune " non altius tollendi " avec la SCCV DU 109-131 AVENUE GAMBETTA À BAGNOLET, sur le terrain de l'école Joliot-Curie pour la réalisation du projet en litige ; qu'enfin, après qu'a été délivré le permis de construire litigieux, il a déclassé, par une délibération en date du 27 mars 2013, la parcelle cadastrée P 153 issue du fractionnement susmentionné de la parcelle cadastrée P 145 ; que, par un avenant en date du 30 juillet 2013 à la promesse unilatérale de vente du 19 juillet 2011, la durée de validité de cette promesse a été prorogée jusqu'au 30 décembre 2014 ;

3. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et il n'est pas contesté, que l'édification du projet immobilier en litige nécessitait, pour l'application des règles d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives prévues notamment à l'article UCV 7 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Bagnolet, l'instauration d'une servitude dite de cour commune grevant la parcelle cadastrée P 145, fonds servant devant rester la propriété de la commune à l'issue de la transaction prévue, au bénéfice de la SCCV DU 109-131 AVENUE GAMBETTA À BAGNOLET, futur propriétaire de la parcelle cadastrée P 153, fonds dominant ;

4. Considérant que le tribunal administratif a annulé le permis litigieux pour un premier motif, tiré de ce qu'en méconnaissance des dispositions précitées de l'article R. 431-32 du code de l'urbanisme, il ne ressortait pas des pièces du dossier que la demande de permis de construire eût été accompagnée d'un contrat de cour commune ; que les premiers juges ont également considéré que ni l'existence d'un projet de convention de cour commune, entre la société pétitionnaire et la commune de Bagnolet, joint à la demande de permis de construire, ni la délibération n° 15/12-2011 en date du 21 décembre 2011, n'étaient de nature à faire regarder les dispositions précitées comme ayant été respectées ;

5. Considérant que, pour contester le bien-fondé de ce jugement, la société requérante fait valoir que la promesse de vente en date du 19 juillet 2011 prévoyait expressément, en page 10, dans le chapitre des conditions particulières, que le promettant s'engagerait " à constituer (...) une convention de cour commune et de vue grevant la propriété qu'il conservera " ; qu'elle fait également valoir qu'un projet de convention de cour commune était joint au dossier de demande de permis de construire ; qu'elle expose enfin qu'il lui était impossible de fournir un contrat de cour commune tant que la commune de Bagnolet resterait propriétaire des parcelles cadastrées P 145 et P 153, un tel contrat, qui suppose l'accord de deux propriétaires différents, ne pouvant intervenir qu'une fois réalisée la vente de la parcelle cadastrée P 153 ;

6. Considérant, toutefois, que dès lors que l'édification d'une construction est, pour l'application des dispositions relatives à l'urbanisme, subordonnée à l'institution d'une servitude de cour commune, celle-ci doit avoir pris effet au plus tard à la date de délivrance du permis de construire afin que puisse être alors apprécié le respect par le projet des règles d'urbanisme ; qu'ainsi que cela résulte des termes mêmes de l'article R. 431-32 du code de l'urbanisme, des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l'institution d'une servitude de cour commune, joints à la demande de permis de construire, sont seuls à même de permettre qu'une demande présentée en de telles conditions soit légalement instruite ; qu'il suit de là que le document produit, intitulé " projet de constitution de servitude de cour commune ", ne pouvait satisfaire aux dispositions précitées du code de l'urbanisme et ce, sans que la société requérante pût faire utilement valoir les difficultés pratiques qu'emporte une telle obligation pour les pétitionnaires qui, comme elle-même, n'ont pas acquis la pleine propriété du terrain d'assiette à la date de leur demande ; qu'il suit de là que c'est à bon droit que le tribunal administratif a annulé le permis litigieux au motif qu'il méconnaît les dispositions de l'article R. 431-32 du code de l'urbanisme ;

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article UCV 7 du plan local d'urbanisme :

7. Considérant qu'aux termes de l'article UCV 7-1-1 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Bagnolet : " À l'intérieur de la zone UCV les constructions s'implantent en respectant les conditions suivantes : Dans une profondeur de 18 mètres comptée à partir de l'alignement, les constructions peuvent s'implanter d'une limite séparative à l'autre ou en retrait d'une ou des limites. / Au-delà d'une profondeur de 18 mètres comptée à partir de l'alignement, les constructions s'implantent en retrait sauf s'il est fait application d'une des dispositions figurant au 7-2 " ; qu'aux termes de l'article UCV 7-2-1 du même règlement : " En complément des dispositions figurant au 7-1, s'il existe une construction sur le terrain limitrophe, le long de la limite séparative, la nouvelle construction peut s'adosser à la construction préexistante, à condition de ne pas en dépasser le gabarit ni en hauteur ni en profondeur " ; qu'aux termes de l'article UCV 7-2-4 du même règlement : " Dans le secteur UCV (...) une construction peut s'implanter en limite séparative au delà de la bande de 18 mètres si elle respecte les dispositions cumulatives suivantes : /- la hauteur sur la limite séparative est inférieure ou égale à 7 mètres /- la construction en vis à vis de la limite s'inscrit dans un gabarit délimité par : / une verticale de 7 mètres au droit de la limite séparative, /une oblique à 45° partant du point haut " ; qu'il en résulte qu'au-delà d'une bande de 18 mètres décomptée à partir de l'alignement s'appliquent, en matière de hauteur et de recul par rapport aux limites séparatives, des règles différentes de celles qui s'appliquent en deçà de cette bande ;

8. Considérant que, dans le cas d'une construction édifiée à l'angle de deux rues et en l'absence de règle spéciale contenue dans le plan local d'urbanisme, la bande d'une profondeur de 18 mètres prévue par les dispositions précitées peut être déterminée à partir de l'alignement de l'une ou l'autre voie, ceci afin que les constructeurs disposant d'un terrain ainsi configuré ne soient pas soumis à des règles plus strictes ou plus complexes que celles auxquelles sont soumis les constructeurs disposant d'un terrain situé sur une seule voie ; qu'il ne saurait toutefois en résulter pour un constructeur l'interdiction de déterminer cette bande à partir de l'alignement des deux voies dès lors que ces voies, comprises dans la même zone, sont soumises aux mêmes dispositions du plan local d'urbanisme et qu'au regard des intentions des auteurs de ce plan et de la configuration particulière du terrain d'assiette, une telle manière de procéder permet seule d'assurer le respect de ces intentions et la cohérence architecturale du projet ;

9. Considérant, d'une part, qu'il résulte du rapport de présentation du plan local d'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable, et, notamment, du document intitulé " Justifications " que les auteurs de ce plan ont expressément entendu préserver, pour la zone UCV, la continuité bâtie traditionnelle et favoriser l'insertion des constructions dans l'environnement ;

10. Considérant, d'autre part, qu'il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette, en forme de L, est situé à l'angle de l'avenue Gambetta et de la rue des Loriettes ; que les deux branches qui le constituent, de profondeur identique, s'étendent le long de la rue Gambetta sur une longueur de 45 mètres et le long de la rue des Loriettes sur une longueur de 84 mètres ; qu'un immeuble implanté en continuité sur un tel terrain présente nécessairement, au point de jonction des voies, une profondeur supérieure à 18 mètres ; que si le pétitionnaire se voit contraint de respecter les dispositions précitées du plan local d'urbanisme à partir d'une seule de ces voies, il doit, en application de l'article UCV 7-2, limiter la hauteur de sa construction, au droit de la limite séparative, à 7 mètres au maximum, alors même qu'en zone UCV, et dans le secteur en question, la hauteur de façade des constructions, en application des dispositions de l'article 10-2-2, s'élève à 22 mètres et celle de leur hauteur au faîtage à 25 mètres ; qu'il en résulte alors un écart de hauteur entre deux bâtiments contigus pouvant aller jusqu'à 18 mètres, rompant la continuité du front bâti donnant sur la voie publique et découvrant un mur pignon sur une hauteur importante ; que si le pétitionnaire entend exploiter pleinement la hauteur de construction autorisée, il doit alors scinder en deux bâtiments distincts le bâtiment projeté, rompant une nouvelle fois la continuité bâtie ; que de tels résultats sont étrangers aux intentions des auteurs du règlement du plan local d'urbanisme, lesquels, ainsi qu'il a été dit au point 9, ont entendu rechercher, pour la zone UCV, la continuité bâtie traditionnelle, et favoriser l'insertion des constructions dans l'environnement ;

11. Considérant qu'il résulte de l'ensemble des éléments mentionnés au point 10 qu'en dépit de l'absence de règle spéciale dans le plan local d'urbanisme relative aux constructions édifiées à l'angle de deux rues, les dispositions précitées de l'article UCV 7, telles qu'éclairées par les intentions des auteurs du règlement de ce plan, font obstacle à ce que, pour un tel projet, la profondeur de 18 mètres par rapport à l'alignement de la rue 1 soit calculée en prenant en compte l'intégralité de la partie de la construction en retour d'équerre construite perpendiculairement à cette voie et située en alignement sur la rue 2 ; qu'il y a lieu au contraire de déterminer la bande des 18 mètres en tous points de chacune des deux voies, en en excluant la partie du bâtiment située sur l'autre voie au-delà de cette bande ; que cette modalité de calcul permet seule de replacer le pétitionnaire sur un pied d'égalité par rapport au propriétaire d'un terrain qui ne serait pas situé à l'angle de deux rues ;

12. Considérant que, par suite, pour le calcul de la bande des 18 mètres à partir de l'alignement de la rue des Loriettes, la partie du bâtiment située au-delà de cette bande, faisant retour selon un axe Sud-Ouest - Nord-Est et située le long de l'avenue Gambetta, n'avait pas à être prise en compte ; que, de même, pour le calcul de la bande des 18 mètres à partir de l'alignement de l'avenue Gambetta, la partie du bâtiment située au-delà de cette bande, faisant retour selon un axe Sud-Est - Nord-Ouest et située le long de la rue des Loriettes, n'avait pas non plus à être prise en compte ; qu'il suit de là que la SCCV DU 109-131 AVENUE GAMBETTA À BAGNOLET est fondée à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont estimé que le projet ne respectait pas les dispositions de l'article UCV 7 du règlement du plan local d'urbanisme ;

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article UCV 9 du plan local d'urbanisme :

13. Considérant qu'aux termes de l'article UCV 9-1-1 du même plan local d'urbanisme : " Dans une profondeur de 18 mètres comptée à partir de l'alignement, l'emprise au sol des constructions peut atteindre 100 % de la superficie du terrain situé à l'intérieur de la bande " ; qu'aux termes de son article UCV 9-1-2 : " Au delà d'une profondeur de 18 mètres comptée à partir de l'alignement, l'emprise au sol des constructions ne peut dépasser 40% de la superficie du terrain situé au delà de la bande sauf s'il est fait application d'une des dispositions figurant au 9-2 " : qu'aux termes de son article UCV 9-2-1 : " L'emprise fixée au 9-1-2 peut atteindre 60 % de la superficie du terrain : / pour les constructions à destination de commerce et /ou d'artisanat " ; qu'aux termes de son article UCV 9-2-2 : " L'emprise fixée au 9-1-2 peut atteindre 100 % de la superficie du terrain : /pour les constructions à destination d'hébergement hôtelier " ;

14. Considérant que, pour les mêmes motifs que ceux qui ont été exposés aux points 11 et 12, les dispositions relatives aux constructions situées au-delà d'une profondeur de 18 mètres comptée à partir de l'alignement ne trouvaient pas à s'appliquer au projet contesté ; qu'il suit de là que la SCCV DU 109-131 AVENUE GAMBETTA À BAGNOLET est également fondée à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont estimé que le projet ne respectait pas les dispositions précitées de l'article UCV 9 du règlement du plan local d'urbanisme ;

15. Considérant, toutefois, que le motif d'annulation tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-32 du code de l'urbanisme étant fondé, il suffisait, à lui seul, à justifier l'annulation de l'arrêté attaqué ; qu'il résulte de ce qui précède que la société requérante n'est pas fondée à se plaindre de ce que le Tribunal administratif de Montreuil a annulé la décision du maire de Bagnolet en date du 13 janvier 2012 lui accordant un permis de construire un immeuble de 101 logements sur un terrain situé au 109-131 avenue Gambetta à Bagnolet ;

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

16. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'association " Bagnolet Écologie, l'écologie à Bagnolet ", qui n'est pas partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCCV DU 109-131 AVENUE GAMBETTA À BAGNOLET demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, en revanche, de condamner la SCCV DU 109-131 AVENUE GAMBETTA À BAGNOLET à verser à l'association " Bagnolet Écologie, l'écologie à Bagnolet " une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de la SCCV DU 109-131 AVENUE GAMBETTA À BAGNOLET est rejetée.
Article 2 : La SCCV DU 109-131 AVENUE GAMBETTA À BAGNOLET versera à l'association Bagnolet Écologie, l'écologie à Bagnolet une somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative."

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