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Violence et vente immobilière

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Voici un arrêt qui admet l'annulation d'une vente immobilière au nom de la violence à l'égard du vendeur.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 4 décembre 2014), que, par acte notarié du 10 mai 2007, Mme Sarah X... a vendu une maison d'habitation, au prix de 30 000 euros, à M. et Mme Y..., qui l'ont revendue à Mme Z...et M. A..., le 1er octobre 2007, au prix de 62 000 euros ; que, par actes des 18 août et 1er septembre 2008, Mme X... a assigné M. et Mme Y..., Mme Z...et M. A...en annulation des ventes successives sur le fondement du vice du consentement ; que, le 20 mai 2010, Mme X... a été placée sous curatelle simple, sa fille, Mme Axelle X... étant désignée curatrice ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en ses deux premières branches :

Attendu que M. et Mme Y...font grief à l'arrêt d'annuler la vente du 10 mai 2007, ainsi que les ventes subséquentes, de dire que Mme X... devra reprendre cet immeuble et leur restituer la somme de 30 000 euros perçue de la vente, de dire que M. A...et Mme B...devront restituer l'immeuble à Mme X... et qu'ils devront restituer la somme de 62 000 euros perçue de la vente, outre les sommes de 5 675, 88 euros et 6 675 euros relatives aux frais notariés et de conservation des hypothèques, alors, selon le moyen :

1°/ qu'il y a violence, lorsqu'elle peut inspirer au contractant la crainte d'exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable l'ayant déterminé à conclure le contrat dont il demande l'annulation ; qu'en se fondant, pour retenir la violence justifiant la nullité de l'acte de vente du 10 mai 2007 ainsi que des reventes subséquentes, sur l'état psychologique de Mme X... et sur le comportement manipulateur de son concubin, sans constater l'existence d'une crainte d'un mal considérable l'ayant déterminée à conclure la vente litigieuse, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 1111 et 1112 du code civil ;

2°/ que la violence, cause de nullité d'un acte juridique, s'apprécie au jour de la passation de cet acte ; que les époux Y...rappelaient que, pour obtenir la nullité de la vente conclue le 10 mai 2007 sur le fondement du vice de violence, Mme X... devait démontrer la crainte d'un mal considérable et présent, ce que ses affirmations ne caractérisaient pas, qu'aucune pièce ne laissait penser qu'au moment de l'acte de vente passé devant le notaire, elle pouvait avoir été privée de discernement et avoir subi les pressions de son concubin et qu'aucun médecin ne venait certifier qu'elle aurait pu présenter des troubles au moment de la vente ; qu'en annulant pourtant la vente conclue le 10 mai 2007 sur le fondement de la violence, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si une crainte d'un mal considérable et présent existait lors de cette vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1111 et 1112 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les attestations versées aux débats confirmaient le comportement manipulateur de M. C..., qui, entretenant depuis plus de deux ans une relation avec Mme X..., l'isolait de son entourage familial et l'incitait à le laisser gérer son patrimoine, que la main courante du 28 février 2007 et les certificats médicaux produits établissaient que Mme X... avait présenté, peu avant la vente, des épisodes de troubles mentaux, que celle-ci avait été admise à percevoir l'allocation adulte handicapé à compter du 1er janvier 2009 en raison d'un taux d'incapacité entre 50 et 75 %, qu'à la suite de la vente de sa maison, elle avait déposé plainte contre M. C...pour abus de confiance, qu'elle n'avait dû quitter sa maison en 2005 qu'en raison de l'état d'insalubrité de celle-ci, dans l'attente de sa réhabilitation, qu'elle avait été entendue le 20 juillet 2007 par les services de police en raison de menaces proférées par M. C...et sa concubine à la suite de sa plainte, ce qui confirmait l'emprise de cet homme sur sa personne, que M. C...était présent lors de la signature de l'acte de vente de la maison et avait procédé au retrait de 10 000 euros, soit le tiers du prix, le lendemain du versement de celui-ci, en vertu d'une procuration obtenue deux mois plus tôt, la cour d'appel, qui pouvait se fonder sur des éléments postérieurs à la date de formation du contrat, a pu déduire de l'ensemble de ces éléments la violence constitutive d'un vice du consentement de Mme X... et a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef ;

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la quatrième branche de ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le même moyen, pris en sa troisième branche :

Vu l'article 1371 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme Y...tendant au paiement d'une indemnité par Mme X... au titre de la plus-value apportée à l'immeuble du fait des travaux qu'ils y ont effectués, l'arrêt confirme le jugement du chef de la nullité de l'acte de vente du 10 mai 2007 et des obligations subséquentes en découlant pour M. et Mme Y...;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. et Mme Y...ne pouvaient prétendre à une indemnité pour les améliorations apportées à l'immeuble et lui ayant conféré une plus-value dont Mme X... s'enrichirait alors sans cause, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour rejeter la demande de Mme Z...tendant au paiement des travaux engagés à la suite de son acquisition de la maison litigieuse, l'arrêt retient que la nullité de la vente du 10 mai 2007 n'est pas consécutive à la faute de M. et Mme Y...et que Mme Z...ne rapporte pas la preuve qu'ils ont commis une faute engageant envers elle leur responsabilité ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme Z...soutenant qu'elle avait engagé des travaux, pour un montant de 29 093, 14 euros, qui avaient apporté une amélioration substantielle à la maison et que l'absence de paiement de ces sommes serait à l'origine d'un enrichissement sans cause, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que Mme X... devra rendre la somme de 30 000 euros à M. et Mme Y...et en ce qu'il dit qu'ils devront restituer la somme de 62 000 euros outre les sommes de 5 675, 88 euros et de 6 675 euros relatives aux frais notariés et de conservation des hypothèques, l'arrêt rendu le 4 décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que l'acte de vente du 10 mai 2007 ainsi que les reventes subséquentes étaient nulles et de nul effet, d'AVOIR dit que Mme X... devra reprendre cet immeuble et restituer aux époux Y...la somme de 30 000 € perçue de la vente, d'AVOIR dit que Benoît A...et Lionella B...devront restituer l'immeuble à Mme X... et que les époux Y...devront restituer la somme de 62 000 € perçue de la vente, outre les sommes de 5 675, 88 € et 6 675 € relatives aux frais notariés et de conservation des hypothèques et d'AVOIR condamné les époux Y...à payer à Mme X..., à Benoît A...et à Lionella Z...diverses sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE « Mme X... conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente, au visa des articles 1111 et 1112 du code civil qui disposent que la violence exercée contre celui qui a contracté l'obligation est une cause de nullité, encore qu'elle ait été exercée par un tiers autre que celui au profit duquel la convention a été faite, qu'il y a violence lorsqu'elle est de nature à faire impression sur personne raisonnable et qu'elle peut lui inspirer la crainte d'exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent et que l'on a égard en cette matière, à l'âge au sexe et à la condition des personnes. Les attestations versées aux débats de Mesdames Florence et Salomé X..., filles de l'appelante et celle de Monsieur Celik D..., confirment le comportement manipulateur de Monsieur Eric C..., qui entretenant depuis plus de deux ans une relation avec Mme X..., l'isolait de son entourage familial et l'incitait à le laisser gérer son patrimoine. La main courante de police du 28 février 2007 et les certificats médicaux fournis établissent que Madame X... a présenté, peu avant la vente, des épisodes de troubles mentaux, puisque le 28 février elle a été hospitalisée en psychiatrie pour s'être rendue dans le jardin d'une voisine où elle tenait des propos incohérents. Lors de son admission aux urgences, Mme X... présentait selon le docteur E...un vécu persécutoire et des angoisses majeures. Le docteur Philippe F...a confirmé, le 19 octobre 2007 la suivre pour un état anxio-dépressif qui entraîne sa fragilisation et le docteur G...psychiatre ayant, le 31 janvier 2008 affirmé l'avoir suivie depuis le 19 juillet 2007 pour un problème réactionnel. Mme X... a été admise à percevoir l'allocation adulte handicapé à compter du 1er janvier 2009 en raison d'un taux d'incapacité entre 50 et 75 %. Suite à la vente de sa maison, elle a compris qu'elle avait agi contre ses souhaits et ses intérêts puisqu'elle a le 4 juillet 2007 déposé plainte contre Monsieur C...pour abus de confiance. Mme X... propriétaire de la maison acquise au prix de 70000 francs suite à un héritage, dans laquelle elle a vécu jusqu'en 2005 avec ses deux enfants, avant de la quitter provisoirement en raison de son état d'insalubrité puisqu'elle était vétuste et ne comprenait pas les équipements sanitaires de base, mais en comptant retourner y vivre et y était attachée, attendant la réhabilitation projetée par le Centre de l'Habitat de Nantes qui en 2004 avait établi une étude estimant à la somme de 22870 € les travaux à réaliser. Mme X... a renouvelé sa demande de subvention en novembre 2006, le projet de réhabilitation étant prévu pour l'année 2007 pour une occupation à titre de résidence principale. Elle a été à nouveau entendue le 20 juillet 2007 par les services de police en raison de menaces proférées le 17 juillet 2007 par Monsieur C...et sa concubine suite à sa plainte, ce qui confirme l'emprise de cet homme sur sa personne ; Monsieur C...était présent lors de la signature de l'acte authentique de vente de la maison, et celui-ci avait obtenu deux mois plus tôt une procuration sur le compte ouvert par Madame X... à la Banque Postale et a procédé au retrait de 10000 euros, soit le tiers du prix de vente, le lendemain du versement de celui-ci, soit le 16 mai 2007. L'absence d'intervention directe de Monsieur C...lors de la signature de l'acte notarié, confirmée par le notaire en charge de la vente, doit s'apprécier au regard du contexte général de la relation de celui-ci envers Mme X..., dans un temps très proche de la vente. Dès lors, au vu de l'ensemble de ces éléments caractérisant le vice du consentement de Mme X... pour violence au sens de l'article 1112 du code civil et sans qu'il soit nécessaire de connaître la suite donnée à la plainte déposée par celle-ci, le jugement doit être confirmé du chef de la nullité de l'acte de vente du 10 mai 2007 et des obligations de restitution subséquentes en découlant tant pour les époux Y...que pour Monsieur A...et Mme Z..., sous-acquéreurs. (…) L'équité commande, en cause d'appel, l'application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 2000 € pour Mme Sarah X...assistée de sa curatrice et de 2000 € pour Mme Z...à titre personnel et administratrice légale sous contrôle judiciaire des biens de ses enfants mineurs » ;

1) ALORS QU'il y a violence, lorsqu'elle peut inspirer au contractant la crainte d'exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable l'ayant déterminé à conclure le contrat dont il demande l'annulation ; qu'en se fondant, pour retenir la violence justifiant la nullité de l'acte de vente du 10 mai 2007 ainsi que des reventes subséquentes, sur l'état psychologique de Mme X... et sur le comportement manipulateur de son concubin, sans constater l'existence d'une crainte d'un mal considérable l'ayant déterminée à conclure la vente litigieuse, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 1111 et 1112 du code civil ;

2) ALORS QUE la violence, cause de nullité d'un acte juridique, s'apprécie au jour de la passation de cet acte ; que les époux Y...rappelaient que, pour obtenir la nullité de la vente conclue le 10 mai 2007 sur le fondement du vice de violence, Mme X... devait démontrer la crainte d'un mal considérable et présent, ce que ses affirmations ne caractérisaient pas, qu'aucune pièce ne laissait penser qu'au moment de l'acte de vente passé devant le notaire, elle pouvait avoir été privée de discernement et avoir subi les pressions de son concubin et qu'aucun médecin ne venait certifier qu'elle aurait pu présenter des troubles au moment de la vente (conclusions, p. 6 et s.) ; qu'en annulant pourtant la vente conclue le 10 mai 2007 sur le fondement de la violence, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si une crainte d'un mal considérable et présent existait lors de cette vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1111 et 1112 du code civil ;

3) ALORS QUE le simple possesseur fait les fruits siens dans le cas où il possède de bonne foi ; que nul ne peut s'enrichir injustement aux dépens d'autrui ; que l'acquéreur d'un immeuble peut se faire indemniser des dépenses qu'il a faites pour son amélioration en cas de nullité de la vente ; qu'en l'espèce, les époux Y...justifiaient avoir effectué pour près de 18 000 € de travaux avant de revendre le bien pour la somme de 62 000 € et faisaient valoir que le possesseur de bonne foi faisant les fruits siens et conservant ce que la chose a pu produire, y compris lorsqu'elle produit une plus-value, la restitution par Mme X... ne pouvait porter sur la seule somme de 30 000 € (conclusions d'appel, p. 9 et s.) ; qu'en condamnant Mme X... à restituer la somme de 30 000 € sans rechercher, comme cela lui était demandé, si les époux Y...n'étaient pas fondés à obtenir l'indemnisation des améliorations faites sur le bien vendu, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 549 du code civil, ensemble l'article 1371 du code civil ;

4) ALORS QUE le juge est tenu de répondre aux moyens formulés par les parties dans leurs conclusions ; que les époux Y...soutenaient qu'à aucun moment Mme X... n'avait offert de restituer le prix perçu, qu'elle avait même démontré qu'elle ne disposait plus de la somme, de sorte que la restitution du bien ne pouvait être ordonnée ni sa demande en annulation de la vente prospérer (conclusions d'appel, p. 10) ; qu'en laissant ce moyen sans réponse, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils pour Mme Z...et les consorts A....

En ce que l'arrêt attaqué confirme le jugement en ce qu'il a débouté les exposants de leur demande au titre des frais et travaux engagés à la suite de leur acquisition de la maison litigieuse, en limitant la condamnation à restitution des vendeurs au paiement du prix de vente et des frais notariés et de conservation des hypothèques ;

Aux motifs que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme Z...et M. A...de leur demande en paiement de dommages et intérêts au titre des frais et travaux engagés à la suite de leur acquisition et aux motifs adoptés que M. A...et Mme Z...sollicitent la condamnation de leurs vendeurs, les époux Y..., à leur payer des dommages et intérêts correspondant au prix de vente de la maison et aux frais et montants des travaux qu'ils ont exposés sur la base des dispositions de l'article 1382 du code civil ; que cependant il n'est pas établi ni argué de faute à l'encontre des époux Y...; que donc M. A...et Mme Z...seront tenus à restituer la maison et que les époux Y...seront tenus à leur restituer le prix de vente de 62 000 euros, outre les sommes relatives aux frais notariés et de conservation des hypothèques ;

Alors, d'une part, que les exposants soutenaient devant la Cour d'appel qu'à la suite de l'acquisition de la maison litigieuse ils avaient engagé des travaux considérables dont ils justifiaient par la production de dix factures pour un total de 29 093, 94 euros et faisaient valoir, qu'outre la rénovation totale du bien, une salle de bains et des toilettes avaient été créés, et qu'en l'état de l'importance des frais engagés et des améliorations apportées à l'immeuble vendu, ils demandaient la condamnation des époux Y...et de Mme X..., qui avaient bénéficié d'un enrichissement sans cause, à leur rembourser les sommes ainsi dépensées ; qu'en ne s'expliquant pas sur ces conclusions, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, d'autre part, que les exposants soutenaient devant la Cour d'appel qu'à la suite de l'acquisition de la maison litigieuse ils avaient engagé des travaux considérables dont ils justifiaient par la production de dix factures pour un total de 29 093, 94 euros et faisaient valoir, qu'outre la rénovation totale du bien, une salle de bains et des toilettes avaient été créés, et qu'en l'état de l'importance des frais engagés et des améliorations apportées à l'immeuble vendu, ils demandaient la condamnation des époux Y...et de Mme X..., qui avaient bénéficié d'un enrichissement sans cause, à leur rembourser les sommes ainsi dépensées ; qu'en ne s'expliquant pas sur ces conclusions, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1371 et 1381 du code civil."

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