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Automatisation de la station service = résiliation du bail commercial

Un locataire automatise sa station service, le bailleur demande et obtient la résiliation du bail.

"Attendu, selon les arrêts attaqués (Nîmes, 4 avril 2013 et 16 mai 2013), que le terrain aménagé à usage de station service dont est propriétaire la SCI Sudimco, venue aux droits de la société Française des Pétroles BP, a été donné à bail à la société Interfuel, aux droits de laquelle se trouve la société Station Sainte-Anne ; que, le 21 avril 2009, la bailleresse a fait sommation à sa locataire de rétablir les lieux dans leur état antérieur puis a assigné la société Station Sainte-Anne en résiliation judiciaire du bail ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la locataire avait procédé, sans l'autorisation de la bailleresse, à d'importants travaux d'aménagement de la station de distribution de carburants pour en automatiser le fonctionnement, modifiant la distribution des locaux en fermant l'accès à la boutique de vente, aux locaux de lavage et de graissage et aux magasins annexes, réduisant la surface d'exploitation à la seule piste de distribution de carburants et constituant un obstacle au bon entretien des locaux de la station-service, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige ni méconnu le principe de la contradiction et n'était pas tenue de procéder à des recherches non demandées ou que ses constatations rendaient inopérantes, en a souverainement déduit que ces travaux caractérisaient un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Station Sainte-Anne ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Station Sainte-Anne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Sudimco ; rejette la demande de la société Station Sainte-Anne ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Station Sainte-Anne


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif du 4 avril 2013 attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail commercial et ordonné en conséquence l'expulsion des locaux ;

AUX MOTIFS QUE l'infraction reprochée à la SARL STATION SAINTE ANNE consiste dans le fait d'avoir violé la clause lui faisant interdiction de « faire dans les lieux loués aucune construction ni démolition, travaux de percement, ni aucun changement de distribution sans le consentement exprès et écrit du bailleur » ; qu'il résulte du procès-verbal de constat dressé le 24 février 2009 et des constatations contradictoires faites dans le cadre de la mesure d'expertise conduite dans l'instance en fixation du prix du bail renouvelé et reproduites dans un avant-projet de rapport en date du 29 juin 2010 : - que la SARL STATION SAINTE ANNE a procédé à d'importants travaux d'aménagement de la station de distribution de carburants pour en automatiser le fonctionnement ; - que dans le cadre de ces travaux, elle a obturé, au moyen de murs en parpaings, les devantures des locaux de la station et leurs accès ; - que si ces travaux n'ont pas modifié la consistance et la nature des locaux loués, ils portent atteinte aux caractéristiques de la station-service, les locaux étant fermés au public et les activités autres que la distribution automatisée de carburants ayant été abandonnées ; que pour débouter la SCI SUDIMCO, le premier juge retient, que les travaux s'inscrivent dans le cadre de l'activité exercée et sont justifiés par la modernisation du mode d'exploitation , alors que la remise en état des lieux pouvait avoir lieu sans dégradation de l'immeuble objet du bail ; mais que si les travaux d'automatisation de la distribution du carburant peuvent effectivement être justifiés par la modernisation du mode d'exploitation, la SARL STATION SAINTE ANNE ne pouvait pas pour autant, sans l'autorisation de la bailleresse, effectuer des travaux qui ont pour conséquence de modifier la distribution des locaux en fermant l'accès à la boutique de vente, aux locaux de lavage et de graissage, et aux magasins annexes ; qu'il en résulte que de tels travaux qui emportent une dépréciation du bien donné à bail en réduisant la surface d'exploitation à la seule piste de distribution de carburants et constituent un obstacle au bon entretien des locaux de la station-service, caractérisent un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ;

ALORS QUE de première part il résulte des propres constatations de l'arrêt que les juges du fond étaient saisis, au soutien de la demande de résiliation du bail commercial, de la violation de la clause du bail faisant interdiction de « faire dans les lieux loués aucune construction ni démolition, travaux de percement ni aucun changement de distribution sans le consentement exprès et écrit du bailleur » si bien qu'en prononçant la résiliation du bail sur le fondement d'une « dépréciation du bien donné à bail en réduisant la surface d'exploitation à la seule piste de distribution des carburants » en conséquence de la fermeture de la boutique de vente, des locaux de lavage et de graissage et des magasins annexes, c'est-à-dire d'une prétendue exploitation des lieux non conforme aux clauses du bail, et non au regard de la seule exécution alléguée de travaux en violation des stipulations du bail, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige, violant l'article 4 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE de deuxième part la Cour d'appel, qui n'a pas permis aux parties de s'expliquer sur ce moyen soulevé d'office non tranché par le Tribunal, a méconnu le principe de la contradiction, violant l'article 16 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE de troisième part la Cour d'appel qui, sans réfuter les constatations contraires du jugement de première instance qu'elle infirmait, n'a pas justifié dans ses motifs de ce que les travaux incriminés faits sans autorisation écrite du bailleur touchaient à la structure de l'immeuble loué et ne permettaient pas une remise en état à la fin du bail excluant tout préjudice pour le propriétaire, n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles 1184 et 1728 du Code civil ;

ALORS QUE de quatrième part la Cour d'appel qui, tout en constatant que les travaux d'automatisation de la distribution de carburant étaient justifiés par la modernisation du mode d'exploitation, n'a pas recherché si les travaux effectués ne constituaient pas une conséquence nécessaire et légitime de la modernisation des lieux pour des motifs de sécurité, en évitant le vandalisme des locaux qui n'étaient plus utilisés pour l'exploitation, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1184 et 1728 du Code civil ;

ET ALORS QUE de cinquième part la Cour d'appel qui, sans réfuter les constatations du jugement de première instance qu'elle infirmait relatives aux manquements du bailleur à ses obligations à assurer les grosses réparations et la couverture des lieux loués, n'a pas recherché si la fermeture de certains locaux accessoires n'étaient pas la conséquence, comme l'avait relevé le Tribunal, de l'humidité des locaux loués, des infiltrations, des défauts d'étanchéité des toitures et du caractère obsolète des équipements, c'est-à-dire d'un état des lieux loués imputable à la SCI SUDIMCO, ce qui était de nature à faire obstacle à la demande de résiliation judiciaire du bail, n'a pas conféré un fondement légal à sa décision au regard des articles 1147, 1184 et 1728 du Code civil."

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