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Bail commercial et réparations locatives : le dernier locataire doit payer ...

Cet arrêt juge que les cessions successives d'un bail commercial opèrent transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat qui devient débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs.

"Attendu que la cour d'appel a relevé, à bon droit, que l'opposition prévue par l'article 3 de la loi du 17 mars 1909 a pour objet de préserver et garantir les droits éventuels du bailleur et que dès lors que ce dernier, par son inaction, retarde l'issue du litige, il n'a plus aucune légitimité à voir maintenir une opposition, même cantonnée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu l'article L. 145-16, alinéa 1er, du code de commerce, ensemble les articles 1730 et 1732 du Code civil ;

Attendu que sont nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du chapitre 5 du titre IV du Livre 1er du Code de commerce à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ;

Attendu que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 20 novembre 2001), que, par acte d'huissier de justice du 18 mars 1999, Mme X..., propriétaire de locaux à usage commercial loués depuis le 1er octobre 1976, a fait assigner M. Y..., locataire entre le 1er avril 1994, date à laquelle le bail lui a été cédé, et le 24 novembre 1998, date à laquelle il a cédé ce bail à M. Z..., en paiement d'une somme de 500 000 francs destinée à réparer des désordres affectant l'immeuble loué ;

Attendu que pour débouter partiellement Mme X... de sa demande et condamner M. Y... à la prise en charge des seules réparations concernant les désordres de toute nature survenus pendant la durée de son contrat de bail, soit à compter du 1er avril 1994, l'arrêt retient que si Mme X... affirme que M. Y... aurait hérité des obligations de ses prédécesseurs, elle procède par voie d'affirmation sans démontrer en quoi une telle transmission d'obligations aurait pu juridiquement s'opérer, et que l'expert devra chiffrer les réparations concernant les désordres de toute nature survenus pendant l'occupation des locaux par M. Y... qui seront pris en charge par ce dernier, les réparations concernant les désordres antérieurs au bail du 1er avril 1994 étant prises en charge par Mme X... ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les cessions successives d'un bail commercial opèrent transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat qui devient débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi incident qui ne serait pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit que l'opposition sur le prix de vente du fonds pratiquée par Mme A..., veuve X..., entre les mains du notaire sera totalement levée et non simplement cantonnée à la somme de 100 000 francs, l'arrêt rendu le 20 novembre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;

remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ;

Condamne M. Y... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à Mme X... la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille trois."

 

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