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Exemple de responsabilité du marchand de bien pour manquement à son obligation d'information

Voici un exemple où la responsabilité du marchand de bien est retenue pour manquement à son obligation d'information du client lui ayant acheté un bien immobilier :

 

"Vu l'article 1147 du code civil ;

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X..., marchand de biens, a acquis un ensemble immobilier en secteur sauvegardé à Lille afin de le revendre après division en lots ; que M. Y... a acquis l'un des lots afin de bénéficier des dispositions de l'article 31-1° b) ter du code général des impôts qui autorisent à déduire des revenus les travaux de restauration, puis a procédé à la déduction sur ses revenus des années 2000 et 2001 des sommes exposées au titre des travaux ; que l'administration fiscale a rejeté cette imputation au motif que les travaux réalisés relevaient de la reconstruction et de l'agrandissement, excluant l'application du texte précité ; que M. Y... a formulé une demande d'exonération, laquelle a été rejetée par le tribunal administratif de Versailles puis par la cour administrative d'appel de Versailles ; que M. Y... a également assigné M. X... afin d'obtenir la condamnation de celui-là à lui payer, notamment, la somme réclamée par l'administration fiscale ;

 

Attendu que pour débouter M. Y... de l'ensemble de ses demandes indemnitaires formulées à l'encontre de M. X..., l'arrêt retient que M. X... n'a pas admis que les travaux réalisés fussent de reconstruction et d'agrandissement mais a soutenu au contraire qu'il s'agissait d'une restauration, et que la requête de M. Y... avait été rejetée par le tribunal administratif de Versailles puis par la cour administrative d'appel de Versailles au motif que les documents produits par celui-ci ne permettaient pas d'établir que les travaux réalisés dans l'appartement constituaient des travaux de transformation en logement dans le volume bâti existant ; qu'il en déduit que M. Y... n'établit pas l'existence d'un lien de causalité entre le défaut d'information imputé à M. X... et le redressement fiscal dont il a été l'objet ;

 

Qu'en statuant ainsi, après avoir retenu, de première part, que la réduction d'impôt était le but déterminant de l'achat de M. Y..., de deuxième part, que M. X..., qui n'établissait pas avoir averti M. Y..., néophyte en matière de placement immobilier, du risque que l'avantage fiscal recherché soit refusé par l'administration fiscale, avait failli à son obligation d'information, et de troisième part, que le risque s'était réalisé puisque M. Y... avait fait l'objet d'un redressement fiscal, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ;

 

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;

 

Condamne M. X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Y... 

 

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Daniel Y... de l'ensemble de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de M. Jean-Claude X... ;

 

Aux motifs propres que c'est par de motifs pertinents que la cour d'appel adopte que le tribunal a dit que la réduction d'impôt était le but déterminant de l'achat de M. Y... et que M. X..., en sa double qualité de marchand de biens et de conseiller en gestion de patrimoine, lui avait présenté l'immeuble comme étant susceptible de bénéficier des dispositions de l'article 31-I 1° b ter) du Code général des impôts qui autorisent à déduire des revenus les travaux de restauration ; que M. X..., qui n'établit pas avoir averti M. Y..., néophyte en matière de placement immobilier, du risque que l'avantage fiscal recherché soit refusé par l'Administration, a failli à son obligation d'information ; qu'au soutien de sa contestation du redressement dont il avait lui-même fait l'objet au titre de la TVA applicable à la vente des sept lots dont celui acquis par M. Y..., M. X... n'a pas admis que les travaux réalisés fussent de reconstruction et d'agrandissement, mais a soutenu au contraire qu'il s'agissait d'une restauration ; que le tribunal administratif de Lille, par décision du 13 mars 2008, a fait droit à la contestation du contribuable, condamnant l'État à lui verser une certaine somme au titre des frais irrépétibles ; qu'ainsi, la thèse adoptée par M. X... dans cette procédure, qui concorde avec sa description des avantages fiscaux du bien faite à l'acquéreur lors de la vente du 11 août 2000, n'est pas à l'origine du redressement dont se plaint M. Y... ; qu'ensuite, à la suite de la contestation par M. Y... du redressement pratiqué par l'administration fiscale qui avait réintégré dans ses revenus imposables le coût des travaux de l'appartement acquis en secteur sauvegardé au motif que ces travaux ne pouvaient bénéficier du régime de déduction prévu par l'article 31-I 1° b- ter) du Code général des impôts, le tribunal administratif de Versailles, par décision du 30 juin 2008, a rejeté la requête au motif que M. Y... ne justifiait pas que les travaux réalisés dans l'immeuble constituaient des travaux de transformation en logement dans le volume bâti existant au sens du texte précité ; que le recours formé par M. Y... contre cette décision a été rejeté par la Cour administrative d'appel de Versailles, le 10 septembre 2009, au motif que les documents produits par M. Y... ne permettaient pas d'établir que les travaux réalisés dans l'appartement constituaient, comme il le soutenait, des travaux de transformation en logement dans le volume bâti existant au sens de l'article 31-1° b ter) du Code général des impôts ; qu'il se déduit de ces deux décisions concordantes que la demande de décharge de l'imposition n'a pas été rejetée par que l'article 31-I 1° b ter) du Code général des impôts qui n'était pas applicable à l'opération litigieuse, mais qu'elle l'a été au seul motif que M. Y... avait succombé dans l'administration de la preuve ; qu'ainsi le risque précité n'est pas avéré de sorte que M. Y... n'établit pas l'existence d'un lien de causalité entre le défaut d'information imputé à M. X... et le redressement fiscal dont il a été l'objet ;

 

Et aux motifs adoptés des premiers juges que M. Daniel Y... soutient à juste titre et démontre que M. Jean-Claude X... est intervenu à la vente tant comme marchand de biens que comme conseiller en gestion de patrimoine, et lui a ainsi présenté et cédé le bien immobilier litigieux comme un produit de défiscalisation sous le régime de la loi Malraux, devenu l'article 31-I-1° b ter du Code général des impôts ; ¿ que l'ensemble de ces éléments met également en évidence de façon patente que la défiscalisation était la condition déterminante de l'engagement de M. Y... ;

 

ALORS D'UNE PART QUE le risque qu'un avantage fiscal recherché soit refusé par l'Administration fiscale est avéré quand cet avantage a été effectivement refusé par l'administration et que le contribuable a en conséquence fait l'objet d'un redressement fiscal définitif ; qu'ayant caractérisé le manquement de M. X... à son obligation d'informer M. Y... sur le risque que l'avantage fiscal recherché soit refusé par l'Administration, et constaté que celle-ci avait effectivement refusé à M. Y... le bénéfice du régime de déduction recherché et avait pratiqué un redressement de ses revenus imposables, la cour d'appel, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du code civil ;

 

ALORS D'AUTRE PART QUE le juge ne peut méconnaître l'objet du litige, tel qu'il est déterminé par les conclusions respectives des parties ; que M. Y... avait fait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 15 et p. 19) qu'en acceptant les rehaussements qui lui ont été notifiés par l'administration fiscale, avant les redressements ensuite contestés devant le tribunal administratif de Lille, M. X... avait ouvertement reconnu que l'immeuble litigieux était exclu du champ d'application de la loi Malraux et que cette reconnaissance a entraîné le redressement fiscal dont il a luimême fait l'objet ; que les pièces produites par M. Y... établissaient que M. X... a accepté des redressements de TVA fondés sur le fait que « les travaux entrepris assimilait l'opération à une reconstruction », ensuite de quoi l'administration s'est fondée sur cette reconnaissance par le vendeur que ces travaux étaient de reconstruction et d'agrandissement pour notifier à M. Y... un redressement (réponse aux observations du contribuable du 18 octobre 2004, p. 2, § 3 ; rejet de sa réclamation, lettre du 1er août 2005 de l'administration, p. 2, § 3 ; jugement du tribunal administratif de Versailles du 30 juin 2008 p. 3, § 2) ; qu'en retenant, pour exclure toute responsabilité de M. X... dans le redressement subi par M. Y..., que la thèse adoptée par le vendeur dans la procédure devant le tribunal administratif de Lille n'était pas à l'origine du redressement de M. Y..., la cour d'appel, qui n'a pas statué sur le moyen dont elle était saisie par les conclusions de l'acquéreur a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

 

ALORS ENFIN QUE le débiteur qui a manqué à son obligation ne peut s'exonérer de sa responsabilité à l'égard du créancier victime qu'à la condition qu'il établisse que le fait de celui-ci présente les caractères de la force majeure ou est fautif ; que le refus de l'avantage fiscal qui avait déterminé M. Y... à contracter, constaté par l'arrêt attaqué, caractérise le manquement de M. X... à son obligation de délivrer le produit de défiscalisation présenté comme étant sans risque qu'il lui a cédé et l'oblige à réparer l'économie d'impôt perdue et les pertes subies par M. Y... du fait du redressement pratiqué par l'administration ; qu'en exonérant néanmoins M. X... de toute responsabilité, sans caractériser en quoi ce redressement fiscal résultait de la force majeure ou d'une faute exclusive de M. Y..., la Cour d'appel a violé les articles 1147, 1148 et 1149 du code civil."

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