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Bail d'un immeuble adossé à un monument historique et vice caché

Ce n'est pas un vice caché :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 23 octobre 2009), que par contrat du 14 novembre 1997 à effet au 1er mars 1998, M. Y... a donné à bail à M. X... un groupe d'immeubles à usage de dépôt destiné à l'exercice d'une activité de club de remise en forme, après réalisation des travaux nécessaires à celle-ci ; que, par contrat du 30 janvier 1998, M. X... a chargé la Société d'études, de recherche et de promotion (la société SERP) de la maîtrise d'oeuvre des travaux ; qu'après dépôt le 4 février 1998 d'une demande de permis de construire, la commune a fait savoir au demandeur, par courrier du 22 avril 1998 qu'en raison de ce que l'immeuble à aménager est adossé aux restes de l'ancienne enceinte de la ville classés parmi les Monuments historiques, un exemplaire du dossier était transmis à la direction régionale des affaires culturelles ; qu'à l'issue d'une réunion du 14 mai 1998, il a été demandé à M. X... et à la société SERP de présenter un nouveau projet et que le 29 mai 1998, le permis de construire a été refusé ; que la société SERP a déposé, le 22 juillet 1998, une demande de permis de démolir et une nouvelle demande de permis de construire pour l'examen de laquelle l'architecte des bâtiments de France a porté son délai de réponse à quatre mois ; que M. X... a résilié le contrat avec la société SERP le 8 octobre 1998 et a fait assigner M. Y... et la société SERP en payement de dommages-intérêts ;


Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes contre la société SERP, alors, selon le moyen :

1°/ que l'architecte, tenu à une obligation de diligence, doit établir un projet réalisable qui tienne compte de l'ensemble des contraintes spécifiques à l'immeuble et des règles d'urbanisme applicables à la construction ; qu'en relevant, pour écarter toute faute de l'architecte de ce chef, qu'il n'était pas établi que la première demande de permis de construire déposée par la société SERP n'aurait pas pu faire l'objet d'un avis favorable, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cet architecte n'avait pas commis une faute en s'abstenant d'établir un projet de construction intégrant les contraintes inhérentes à la situation de l'immeuble, adossé à un monument historique, en prenant contact avec l'architecte des bâtiments de France afin de lui soumettre ce projet avant le dépôt de la demande, la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

2°/ qu'est causale la faute qui a effectivement provoqué un dommage sans qu'il importe que celui-ci aurait pu ne pas se réaliser ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que la première demande de permis de construire déposée par la société SERP portant sur un projet ne tenant pas compte des contraintes inhérentes à l'immeuble adossé à un monument historique a fait l'objet d'une décision de refus motivée par l'absence de solution pour limiter l'impact négatif de ces bâtiments sur la partie des remparts classée monuments historiques, tandis que la troisième demande de permis de construire intégrant ces contraintes a fait l'objet d'une réponse favorable ; qu'en écartant néanmoins la responsabilité encourue de ce chef par la société SERP en relevant qu'il n'était pas démontré que le premier projet n'aurait pas pu faire l'objet d'un avis favorable, la cour d'appel, qui s'est prononcée au vu d'un événement qui aurait pu se produire quand il convenait de s'attacher à ceux qui s'étaient réalisés et qui faisaient apparaître le caractère causal de la faute de la société SERP, a violé l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société SERP ne pouvait ignorer la situation de l'immeuble, qu'en sa qualité de professionnelle de l'immobilier elle devait connaître les conséquences de cette situation sur la nécessité de recueillir l'avis favorable de l'administration des affaires culturelles qui disposait d'un large pouvoir d'appréciation et donc sur la durée d'instruction de la demande de permis de construire, la cour d'appel, qui a pu retenir qu'il ne pouvait pas être reproché à l'architecte d'avoir établi un projet de construction inéluctablement voué à l'échec, qu'il ne pouvait pas davantage lui être reproché de n'avoir pas pris l'initiative de déposer le dossier de demande du permis de construire à la direction régionale des affaires culturelles, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes dirigées contre M. Y..., alors, selon le moyen :

1°/ que, dans ses conclusions délaissées, M. X... faisait valoir qu'en application de l'article 1721 du code civil, M. Y... , bailleur, était tenu de répondre du vice résultant des contraintes architecturales inhérentes à la situation de l'immeuble et qui imposaient sa destruction partielle en cas de réalisation des travaux nécessaires pour y exercer l'activité commerciale prévue au bail ; qu'en écartant la responsabilité du bailleur sans examiner sa responsabilité au regard de l'article 1721 du code civil invoqué de façon pertinente par le preneur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ qu'en toute hypothèse, seule la connaissance effective et complète du vice lors de la conclusion du contrat peut exonérer le bailleur de sa garantie ; qu'en relevant que M. X... ne pouvait ignorer que l'immeuble était adossé aux remparts de la ville sans établir qu'il avait effectivement connaissance des conséquences de cette situation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1721 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que M. X... exerçant l'activité pour laquelle il avait pris à bail l'immeuble, celui-ci n'était pas impropre à sa destination, que les parties étaient convenues que les travaux et leurs conséquences seraient sous l'entière responsabilité du preneur, qu'il n'était pas allégué que celui-ci avait soumis au bailleur, avant la conclusion du bail, un projet détaillé des travaux qu'il entendait entreprendre et que celui-ci n'était pas tenu d'attirer particulièrement l'attention de son locataire sur les sujétions pesant sur l'immeuble du fait qu'il était adossé à un monument historique, ce dont celui-ci avait pu se convaincre en le visitant, la cour d'appel, qui a répondu au moyen prétendument délaissé, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. X... aux dépens; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile , condamne M. X... à payer à la société SERP la somme de 2 500 euros et à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille onze.


MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X... 


PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de ses demandes tendant à ce que la société SERP soit condamnée à lui verser diverses sommes au titre de sa responsabilité ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur X... fait grief à la société SERP de « - ne pas s'être renseignée sur la situation de l'immeuble au regard du droit de l'urbanisme et, en particulier, qu'il était adossé à un monument classé historique, à savoir les anciens remparts de la ville de POITIERS, et également situé dans le périmètre d'autres monuments classés historiques ; - ne pas avoir informé Monsieur X... des conséquences que cette situation pouvait avoir vis-à-vis des délais d'instruction de la demande de permis de construire et du risque de rejet de la demande ; - avoir établi un projet de construction inéluctablement voué à l'échec » ; que ce dernier grief n'est pas établi, la première demande de permis de construire déposée par la société SERP ayant été rejetée après un avis négatif de la direction régionale des affaires culturelles dont il n'est pas démontré qu'il aurait pu être favorable, celle-ci disposant d'une marge d'appréciation, ce qui ressort de la motivation de son avis négatif selon laquelle le « traitement architectural ne prévoit aucune solution pour limiter l'impact négatif de ces bâtiments sur la partie des remparts classés monuments historiques », ces bâtiments étant ceux qui existaient et dont la conservation était prévue ; qu'il ne peut être reproché à la société SERP de n'avoir pas pris l'initiative de déposer le dossier de demande de permis de construire à la direction régionale des affaires culturelles puisqu'aux termes de l'article R. 421.38.3 du Code de l'urbanisme, dans sa version applicable à la date des faits, il appartenait à l'autorité chargée de l'instruction d'adresser au directeur régional un exemplaire de la demande ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le retard dans la délivrance du permis de construire, provient de multiples difficultés administratives, que cette situation ne peut être reprochés à la SERP ; qu'aucun délai contractuel n'a été imposé à l'architecte ; qu'il y a eu défaillance entre les services instructeurs concernés, rendez vous entre la DRAC et l'architecte des BATIMENTS DE FRANCE qui a demandé diverses modifications ; que ces demandes de pièces complémentaires et de transmission de dossier ont eu pour conséquence de rallonger l'instruction de la demande ; que ces éléments ne peuvent être reprochés au maître d'oeuvre ; que la longueur de l'instruction de cette demande de permis de construire est motivée par le fait que l'immeuble objet des travaux est adossé à un monument historique ; que le Code de l'urbanisme impose en pareil cas la consultation de l'architecte des BATIMENTS DE FRANCE, dont le délai de réponse est de quatre mois en plus du délai habituel ; que l'architecte des BATIMENTS DE FRANCE dispose d'un pouvoir d'appréciation sur le projet qui lui est présenté et qui échappe donc à l'architecte ;

1° ALORS QUE l'architecte, tenu à une obligation de diligence, doit établir un projet réalisable qui tienne compte de l'ensemble des contraintes spécifiques à l'immeuble et des règles d'urbanisme applicables à la construction ; qu'en relevant, pour écarter toute faute de l'architecte de ce chef, qu'il n'était pas établi que la première demande de permis de construire déposée par la société SERP n'aurait pas pu faire l'objet d'un avis favorable, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cet architecte n'avait pas commis une faute en s'abstenant d'établir un projet de construction intégrant les contraintes inhérentes à la situation de l'immeuble, adossé à un monument historique, en prenant contact avec l'architecte des BATIMENTS DE FRANCE afin de lui soumettre ce projet avant le dépôt de la demande, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

2° ALORS QU'est causale la faute qui a effectivement provoqué un dommage sans qu'il importe que celui-ci aurait pu ne pas se réaliser ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que la première demande de permis de construire déposée par la société SERP portant sur un projet ne tenant pas compte des contraintes inhérentes à l'immeuble adossé à un monument historique a fait l'objet d'une décision de refus motivée par l'absence de « solution pour limiter l'impact négatif de ces bâtiments sur la partie des remparts classée monuments historiques », tandis que la troisième demande de permis de construire intégrant ces contraintes a fait l'objet d'une réponse favorable ; qu'en écartant néanmoins la responsabilité encourue de ce chef par la société SERP en relevant qu'il n'était pas démontré que le premier projet n'aurait pas pu faire l'objet d'un avis favorable, la Cour d'appel, qui s'est prononcée au vu d'un évènement qui aurait pu se produire quand il convenait de s'attacher à ceux qui s'étaient réalisés et qui faisaient apparaître le caractère causal de la faute de la société SERP, a violé l'article 1147 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de ses demandes tendant à voir engager la responsabilité de Monsieur Y... ;

AUX MOTIFS QUE Monsieur X... déclare rechercher la responsabilité de son bailleur sur le fondement de l'article 1792, alinéa 2, du Code civil et sur celui de la réticence dolosive et de l'erreur sur la substance ; que son argumentation repose sur l'affirmation selon laquelle le bailleur, sachant que le locataire allait faire des travaux importants et n'ignorant pas que l'immeuble était adossé à un monument historique, savait qu'il était impropre à la destination que Monsieur X... souhaitait lui donner ; qu'il est cependant constant que Monsieur X... exerce l'activité pour laquelle il a pris à bail l'immeuble ; que celui-ci n'est donc pas impropre à sa destination ; que s'il est non moins constant qu'il est évident pour les deux parties que cette activité exigeait des travaux d'aménagement importants, nécessaires pour transformer un ancien entrepôt ou garage de poids lourds en un centre de remise en forme, il n'est pas allégué que Monsieur X... avait soumis au bailleur avant la conclusion du bail un projet détaillé des travaux qu'il entendait entreprendre ; que celui-ci n'était pas tenu d'attirer particulièrement l'attention de son locataire sur les sujétions pesant sur l'immeuble du fait qu'il est adossé à un monument historique, ce dont celui-ci avait pu se convaincre en le visitant, d'autant qu'il n'est pas allégué que Monsieur Y... avait été personnellement informé, sollicité ou mis en garde par l'autorité chargée de la conservation de ce monument préalablement à la conclusion du bail ; qu'en outre, il a été convenu que les travaux et leurs conséquences devront être faits sous l'entière responsabilité du locataire ; que le réticence dolosive alléguée n'est pas établie ; qu'à cet égard, il y a lieu d'observer que Monsieur X... ne précise pas quelle information lui aurait été cachée alors qu'il ne pouvait ignorer que l'immeuble était adossé aux restes de l'ancien rempart qui en constituaient l'un des murs et sur lequel l'un des bâtiments reposait, ce qui était très visible lors de la visite des lieux ; que ne poursuivant pas la nullité du bail, il ne tire aucune conséquence de l'erreur sur la substance qu'il invoque ; qu'il s'en suit qu'aucun manquement de Monsieur Y... n'est caractérisé et que Monsieur X... n'est pas fondé à lui imputer la responsabilité des dommages qu'il invoque ;

1° ALORS QUE dans ses conclusions délaissées, Monsieur X... faisait valoir qu'en application de l'article 1721 du Code civil, Monsieur Y..., bailleur, était tenu de répondre du vice résultant des contraintes architecturales inhérentes à la situation de l'immeuble et qui imposaient sa destruction partielle en cas de réalisation des travaux nécessaires pour y exercer l'activité commerciale prévue au bail ; qu'en écartant la responsabilité du bailleur sans examiner sa responsabilité au regard de l'article 1721 du Code civil invoqué de façon pertinente par le preneur, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

2° ALORS QU'en toute hypothèse, seule la connaissance effective et complète du vice lors de la conclusion du contrat peut exonérer le bailleur de sa garantie ; qu'en relevant que Monsieur X... ne pouvait ignorer que l'immeuble était adossé aux remparts de la ville sans établir qu'il avait effectivement connaissance des conséquences de cette situation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1721 du Code civil."

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