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PROPOSITION DE LOI visant à faciliter l’accès au logement en instaurant une garantie universelle des risques locatifs

Extrait de cette proposition de loi à consulter ici :

PROPOSITION DE LOI visant à faciliter l’accès au logement en instaurant une garantie universelle des risques locatifs

"Au cours des 5 dernières années, 500 000 personnes ont dû refuser un emploi en raison de l’impossibilité de disposer d’un logement économiquement accessible. Dans le même temps, un chef d’entreprise sur cinq affirme avoir rencontré des difficultés dans le recrutement d’un salarié toujours en raison d’un problème de logement.

Les bailleurs du parc locatif privé veulent en effet sécuriser leur investissement, ce qui est normal, en exigeant des garanties toujours plus importantes sous la forme d’une sélection drastique des profils de salariés ou de la production d’une caution financière.

Mais ces contraintes excluent quasi automatiquement les jeunes confrontés d’une part, à un marché du travail qui demande mobilité et flexibilité et d’autre part, à un marché du logement rigide et exigeant. Nous devons donc veiller à garantir une assurance aussi bien à l’ensemble des bailleurs qu’à tous les locataires qui travaillent ou ont des revenus stables.

La garantie des risques locatifs (GRL) est un contrat d’assurance qui assure le bailleur contre les risques liés à la location d’un logement : impayés de loyer, frais de procédures de recouvrement et dégradations du fait du locataire.

Son objectif est de faciliter l’accès au logement à tous, y compris des personnes en situation de précarité (CDD, étudiants, jeunes ménages…) en éliminant le risque financier lié à la location du logement pour le bailleur. Le risque de sur-sinistralité est pris en charge par Action Logement et par l’État.

Cependant, aujourd’hui coexistent deux dispositifs de garantie des loyers impayés :

– la garantie loyer impayé (GLI) pour les locataires dont les critères de solvabilité correspondent à ceux fixés par les assureurs (CDI et taux d’effort – (loyer+charges)/ressources – inférieur à 33 %), et produit donc de l’exclusion ;

– la garantie des risques locatifs (GRL) sans discrimination, pour tout locataire quel que soit son statut professionnel, et dont le taux d’effort est de 50 % maximum, soit les candidats locataires refusés en GLI.

Ce deuxième dispositif est une véritable réussite puisqu’il a permis en deux ans d’assurer 270 000 logements, soit 270 000 locataires dont 100 000 jeunes qui, au vu de leur situation professionnelle ou de leurs revenus, n’auraient sans doute pas trouvé un logement sans cette assurance.

Cette proposition de loi vise à généraliser la GRL qui repose sur deux piliers : un cahier des charges unique pour toutes les assurances proposées aux bailleurs, permettant de couvrir au mieux toutes les situations professionnelles des locataires ; un mécanisme de compensation pour les assureurs, financé par les partenaires sociaux et l’État.

Le produit unique permettrait un accroissement du taux de pénétration sur le marché locatif privé de la garantie locative, et faciliterait donc l’accès du plus grand nombre au logement locatif privé, tout en sécurisant totalement les propriétaires bailleurs du parc privé, et en garantissant une compensation aux assureurs.

Au fur et à mesure de sa généralisation, la GRL viendra remplacer d’autres dispositifs existants qui n’ont pas fait la preuve de leur efficacité, générant une plus grande efficience, tant en termes de lisibilité que d’économies.

L’unification des garanties et la simplification du recours à l’assurance au travers du produit unique, doit conduire à l’incitation du bailleur à s’assurer contre les risques de Loyers Impayés, lequel bailleur est de plus en plus sensibilisé à la question de la sécurisation de ses revenus.

Concernant les assureurs, la sur-sinistralité sera toujours réassurée par les partenaires sociaux et l’État. La liberté commerciale des assureurs sera préservée, comme dans les cas existants de contrats à cahier des charges type.

Enfin, le risque d’un désengagement massif des assureurs des dispositifs de garantie des loyers impayés est fort peu probable, dans la mesure où plusieurs assureurs distribuent déjà la GRL. Il est rare que les acteurs économiques décident volontairement de laisser un marché présentant peu de risques (du fait de la réassurance) à quelques-uns, alors même que ce marché présente l’avantage d’offrir d’importants fichiers de clientèle.

La dimension humaine et le bénéfice, tant social que politique, de la mise en place d’un dispositif unique de Garantie universelle des risques locatifs, s’inscrit donc dans une démarche solidaire et d’intérêt général, permettant d’élargir l’accès au logement, notamment dans les zones en tension d’emploi, tout en respectant les contraintes budgétaires actuelles, autant que le droit de la concurrence et l’impératif d’une gestion pluraliste pour les assureurs.

C’est une réponse forte aux problèmes localisés d’emploi que nous connaissons tous.

Les dépenses supplémentaires pour l’État, en cas de croissance des contrats d’assurance loyers impayés avec ce cahier des charges unique, proviennent de la réassurance, conjointement avec les partenaires sociaux, de la sur-sinistralité pour les contrats qui assurent un logement dont le locataire a un taux d’effort supérieur à 28 %.

La réassurance est financée en majeure partie par les partenaires sociaux, qui se sont déjà engagés à garantir 500 millions € sur trois ans."

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