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Une application de l'article 1654 du code civil à une vente immobilière

Cet article dispose : Si l'acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.


Il en est fait ici application à la vente de lots de copropriété :


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 mai 2007), que, par acte notarié du 15 février 1998, Mme X... a vendu à M. Y... plusieurs lots de copropriété donnés à bail, au prix de 4 300 000 francs, soit 655 530, 77 euros, payé par chèque directement entre les parties, en dehors de la comptabilité du notaire ; que Mme X..., soutenant que le prix n'avait jamais été payé, a assigné M. Y... en résolution de la vente et en remboursement des loyers perçus par celui-ci ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1° / qu'une partie ne peut demander la résolution pour inexécution du contrat lorsqu'elle a, par sa carence ou par son fait, empêché l'exécution du contrat par l'autre partie ; qu'il résulte des constatations mêmes des juges du fond et de l'acte de vente que M. Y..., acheteur, a remis à Mme X... un chèque représentant le prix, que Mme X... s'est abstenue de présenter ce chèque à l'encaissement sans justifier d'un cas de force majeure qui aurait rendu cette présentation impossible et qu'enfin elle a expressément refusé l'offre d'un nouveau règlement faite en cours d'instance après l'assignation se prévalant du défaut de paiement ; qu'il résulte de ces constatations que le défaut de paiement du prix n'était imputable qu'au vendeur qui s'était abstenu de présenter le chèque sans cause légitime et avait ensuite refusé l'offre de paiement ; qu'en prononçant néanmoins la résolution de la vente, la cour d'appel a violé les articles 1134, alinéa 3 et 1184 du code civil ;




2° / que la remise d'un chèque, qui opère transfert irrévocable de la provision au profit du bénéficiaire, vaut paiement qui libère le remettant sous réserve de son encaissement par le bénéficiaire ; que la présentation à l'encaissement incombe au bénéficiaire du chèque qui ne peut se prévaloir du défaut de paiement s'il s'abstient de présenter le chèque ; qu'au cas particulier, il résulte des constatations de l'arrêt que M. Y... avait remis un chèque tiré sur le Crédit lyonnais du montant du prix de la vente à Mme X..., qui ne l'avait jamais présenté à l'encaissement par la venderesse ; qu'en prononçant la résolution de la vente parce que le prix de vente n'avait pas été payé par M. Y..., la cour d'appel a violé les articles L. 131-20, L. 131-31 et L. 131-37 du code monétaire et financier ;

3° / qu'en application des articles L. 131-31 et L. 131-37 du code monétaire et financier et 1315 du code civil, le bénéficiaire d'un chèque, à qui incombe la preuve de l'absence de provision de celui-ci, ne rapporte pas cette preuve s'il ne le présente pas au paiement ; qu'en décidant que M. Y... ne rapportait pas la preuve d'une provision suffisante, tout en constatant que Mme X... n'avait pas remis à l'encaissement le chèque qui lui avait été remis par M. Y... en paiement du prix de vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Mais attendu, d'une part, que la remise d'un chèque ne vaut paiement que sous réserve de son encaissement ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'absence de justification de la provision par M. Y..., que Mme X... établissait par la production des relevés du compte sur lequel le chèque avait été tiré, couvrant la période de janvier 1998 au 1er avril 1999, que ce compte ne présentait pas à la date du 15 février 1998 ni dans l'année qui avait suivi un crédit suffisant pour honorer la provision correspondant au chèque, et constaté que M. Y... ne rapportait pas la preuve qu'ainsi qu'il le prétendait, le Crédit lyonnais lui aurait consenti une ouverture de crédit pour s'en acquitter, la cour d'appel a déduit à bon droit de ces seuls motifs, sans inverser la charge de la preuve, que le prix de vente n'ayant pas été payé par la faute de M. Y..., Mme X... pouvait exercer l'action résolutoire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une provision à valoir sur les loyers encaissés, alors, selon le moyen, que le possesseur de la chose vendue fait les fruits siens aussi longtemps
qu'il possède de bonne foi et ne doit les restituer au propriétaire que s'il est de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il connaît le vice de son titre ; qu'en cas de résolution judiciaire d'une vente, l'acheteur n'est réputé de mauvaise foi qu'à compter de la demande en résolution qui révèle la revendication du vendeur sur la propriété du bien vendu ; qu'en décidant que M. Y... devait restituer les loyers perçus depuis la signature de l'acte de vente et en le condamnant à payer une provision au titre de cette restitution, tout en constatant que M. Y... n'avait été assigné en résolution que le 4 décembre 2003, soit près de six ans après la vente, la cour d'appel a violé les articles 549 et 550 du code civil ;

Mais attendu que le moyen, dirigé uniquement contre des motifs de l'arrêt qui, dans son dispositif, se borne, avant dire droit, à ordonner de ce chef une expertise et à condamner M. Y... au paiement d'une provision, est irrecevable ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour M. Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'avoir prononcé la résolution de la vente conclue entre Mme X... et M. Y... ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'« il ressort des énonciations de l'acte de vente que l'intégralité du prix de 4. 300. 000 francs a été payé directement entre les parties, hors la vue et la comptabilité du notaire, par chèque tiré sur le Crédit Lyonnais n° 963 40 44, le vendeur en donnant quittance sous réserve d'encaissement et faisant réserve expresse à son profit, jusqu'à complet encaissement du prix, de l'action résolutoire ; qu'il est constant que le chèque précité n'a jamais été remis à l'encaissement par la venderesse qui prétend, sans l'établir, que l'acquéreur l'aurait conservé ; que quoi qu'il en soit, il résulte des dispositions de l'article L. 131-67 du code monétaire et financier que la remise d'un chèque ne réalise pas en soi le paiement de la créance originaire, laquelle subsiste jusqu'à l'encaissement du chèque, qu'au surplus, Monsieur Y..., en dépit d'une sommation du 20 décembre 2006, n'a pas justifié qu'à la date d'émission du chèque en litige, celui-ci était provisionné, comme l'impose l'article L. 131-4 du Code monétaire et financier ; que bien au contraire Madame X... établit par la production des relevés du compte de l'appelant au Crédit Lyonnais sur lequel le chèque a été tiré, couvrant la période de janvier 1998 au 1er avril 1999, que ledit compte ne présentait pas à la date du 15 février 1998 ni dans l'année qui a suivi un crédit suffisant pour honorer la provision correspondant au chèque, Monsieur Y... ne rapportant pas la preuve qu'ainsi qu'il prétend, le Crédit Lyonnais lui aurait consenti une ouverture de crédit pour s'en acquitter ; qu'en conséquence, le prix de vente n'ayant pas été payé, Madame X... est fondée à exercer l'action résolutoire, qu'elle s'est expressément réservée ; que l'offre de paiement en cours d'instance formée par Monsieur Y... ne saurait faire échec à la demande en résolution, sa tardiveté démontrant le caractère fautif de l'inexécution ; que si Madame X... a négligé pendant près de six ans de faire valoir ses droits, cette situation s'explique par l'extrême fragilité psychologique dans laquelle elle se trouvait, établie par plusieurs certificats médicaux et une attestation d'un ami, Monsieur B..., état que Monsieur Y..., qui entretenait des relations anciennes et de grande proximité avec l'intimée ne pouvait ignorer ; que de surcroît loin d'offrir immédiatement le paiement du prix, qu'il savait ne pas avoir payé alors même qu'il percevait des loyers des biens vendus, dès qu'il a été assigné, l'appelant a dans un premier temps tenté de se soustraire à son obligation en opposant de nombreux moyens de procédure et au fond et a contacté auprès de la RECORD BANK un emprunt de 840 000 euros en accordant en garantie une hypothèque conventionnelle sur les biens en litige ; qu'en conséquence, c'est à juste titre que le jugement dont appel qui sera confirmé de ce chef, a prononcé la résolution de la vente » (arrêt, p. 4, § § 5-9, p. 5, § § 1-3) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« aux termes de l'article 1654 du Code civil, si l'acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente ; qu'il résulte de l'acte de vente du 15 février 1998 que le prix a été payé directement entre les parties, hors la vue et la comptabilité du notaire soussigné par chèque tiré sur le Crédit Lyonnais numéro 9634044, sous réserve d'encaissement ; que les parties ont expressément convenu que le vendeur fait réserve à son profit, de l'action résolutoire, jusqu'à complet encaissement du prix ; qu'il est constant que le chèque n'a jamais été encaissé ; qu'à cet égard, M. Y... n'établit pas que ce chèque était provisionné ; qu'il ne justifie aucunement s'être acquitté de son obligation de paiement du prix, ni au moment de la vente, ni ultérieurement ; (…) ; qu'il convient en conséquence de faire droit à la demande de Mme X... et de prononcer la résolution de la vente intervenue entre elle et M. Y... le 15 février 1998 et portant sur les lots n° 2, n° 5, n° 8, n° 9, n° 35 et n° 43 d'un immeuble situé..., Paris 8ème » (jugement, p. 4, derniers § §, p. 5, premiers § §) ;

Alors, d'une part, qu'une partie ne peut demander la résolution pour inexécution du contrat lorsqu'elle a, par sa carence ou par son fait, empêché l'exécution du contrat par l'autre partie ; qu'il résulte des constatations mêmes des juges du fond et de l'acte de vente que M. Y..., acheteur, a remis à Mme X... un chèque représentant le prix, que Mme X... s'est abstenue de présenter ce chèque à l'encaissement sans justifier d'un cas de force majeure qui aurait rendu cette présentation impossible et qu'enfin elle a expressément refusé l'offre d'un nouveau règlement fait en cours d'instance après l'assignation se prévalant du défaut de paiement ; qu'il résulte de ces constatations que le défaut de paiement du prix n'était imputable qu'au vendeur qui s'était abstenu de présenter le chèque sans cause légitime et avait ensuite refusé l'offre de paiement ; qu'en prononçant néanmoins la résolution de la vente, la Cour d'appel a violé les articles 1134, alinéa 3 et 1184 du Code civil.

Alors, d'autre part, que la remise d'un chèque, qui opère transfert irrévocable de la provision au profit du bénéficiaire, vaut paiement qui libère le remettant sous réserve de son encaissement par le bénéficiaire ; que la présentation à l'encaissement incombe au bénéficiaire du chèque qui ne peut se prévaloir du défaut de paiement s'il s'abstient de présenter le chèque ; qu'au cas particulier, il résulte des constatations de l'arrêt que M. Y... avait remis un chèque tiré sur le Crédit Lyonnais du montant du prix de la vente à Mme X..., qui ne l'avait jamais présenté à l'encaissement par la venderesse ; qu'en prononçant la résolution de la vente parce que le prix de vente n'avait pas été payé par M. Y..., la cour d'appel a violé les articles L. 131-20, L. 131-31 et L. 131-37 du Code monétaire et financier ;

Alors enfin qu'en application des articles L. 131-31 et L. 131-37 du Code monétaire et financier et 1315 du Code civil, le bénéficiaire d'un chèque, à qui incombe la preuve de l'absence de provision de celui-ci, ne rapporte pas cette preuve s'il ne le présente pas au paiement ; qu'en décidant que M. Y... ne rapportait pas la preuve d'une provision suffisante, tout en constatant que Mme X... n'avait pas remis à l'encaissement le chèque qui lui avait été remis par M. Y... en paiement du prix de vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur Y... à payer à Madame X... une provision à valoir sur les loyers encaissés d'un montant de 300 000 euros ;

AUX MOTIFS QUE « le contrat étant résolu par inexécution par l'acquéreur de ses obligations, Madame X... est également fondée à obtenir restitution des loyers perçus par Monsieur Y... depuis la signature de l'acte authentique jusqu'au présent arrêt, déduction faite des charges assumées par ce dernier pour l'entretien et la gestion des biens vendus ; qu'il résulte de l'acte de vente que ces biens étaient tous loués, les lots 2 et 35, constitués d'une boutique et d'une cave, à usage commercial, le lot 5, constitué d'un appartement, à usage d'habitation, et les lots 8, 9 et 43, constitués d'un appartement et d'une cave, à usage professionnel ; qu'il ressort d'une attestation du Cabinet DOLLEANS SA du 7 février 2006 que pour les années 1998 à 2005 inclus, cet administrateur de biens a versé à Monsieur Y..., la somme totale de 323 450, 98 euros pour les lots 8, 9 et 43 ; que Monsieur Y..., seul détenteur des documents justificatifs utiles, n'a toutefois produit aucune pièce concernant les loyers perçus pour ces mêmes lots depuis 2006 et pour les autres lots depuis le 15 février 1998 ; qu'il y a donc lieu d'ordonner l'expertise sollicitée dans les conditions précisées au dispositif afin d'établir le compte des sommes devant être restituées à Madame X..., et de lui accorder dans l'attente une provision de 300 000 euros » (arrêt, p. 5, § § 4-6) ;

Alors que le possesseur de la chose vendue fait les fruits siens aussi longtemps qu'il possède de bonne foi et ne doit les restituer au propriétaire que s'il est de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il connaît le vice de son titre ; qu'en cas de résolution judiciaire d'une vente, l'acheteur n'est réputé de mauvaise foi qu'à compter de la demande en résolution qui révèle la revendication du vendeur sur la propriété du bien vendu ; qu'en décidant que M. Y... devait restituer les loyers perçus depuis la signature de l'acte de vente et en le condamnant à payer une provision au titre de cette restitution, tout en constatant que M. Y... n'avait été assigné en résolution que le 4 décembre 2003, soit près de six ans après la vente, la Cour d'appel a violé les articles 549 et 550 du Code civil."

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